В два раза выросла цена на аукционе за право строительства гостиницы вблизи аэропорта во Внуково

Гостиницу эконом-класса построит инвестор, арендовавший у города земельный участок возле аэропорта во Внукове по итогам торгов. Организатором аукциона выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике. Новый объект появится по адресу: улица Войсковая, участок №1. В Москве завершился аукцион за право аренды земельного участка площадью 0,62 гектара, предназначенного под строительс...

Успехи российских производителей специализированной техники заметили в Австралии

Первое деловое издание, посвященное рынку прицепной техники, журнал Global Trailer сделал главной темой сентябрьского номера материал об успехах российских производителей прицепной техники и сложностях, которые стоят у них на пути. Героем интервью стал генеральный директор входящего в Ассоциацию «Росспецмаш» завода ТОНАР из Московской области Денис Кривцов. 2018 год для ТОНАРа стал очень усп...

Минстрой России отменяет необходимость получения технических свидетельств по оценке пригодности СФТК

Минстрой России отменяет необходимость получения технических свидетельств по оценке пригодности систем фасадных теплоизоляционных композиционных с наружными штукатурными слоями (СФТК). Это стало возможным благодаря разработанной системе нормативных документов. Об этом сообщил заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Дмитрий Волков. «Отмена получения технических...

Застройщик 50 тыс. кв. м коммерческих площадей ТПУ «Некрасовка» станет известен в середине сентября

Владельца 99 % доли в уставном капитале ТПУ «Некрасовка», который сможет заняться коммерческой застройкой транспортного хаба, определит в середине сентября открытый конкурс. Об этом стало известно на роуд-шоу «ТПУ – инвестиции в развитие города», организатором которого выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике. «Работа над комфортной транспортной инфраструктурой в Мос...

«Улица Дальнего Востока» готовится к открытию

В преддверии открытия пятого юбилейного Восточного экономического форума заместитель Председателя Правительства Российской Федерации – полномочный представитель Президента РФ в ДФО Юрий Трутнев провел осмотр готовности выставочных экспозиций. Вместе с вице-премьером РФ экспозиции проинспектировал Министр РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Александр Козлов. «Ждем еще больше гостей. ...

Официальное ОТКРЫТИЕ и Деловая программа “ИНТЕРТКАНИ” будут ТРАНСЛИРОВАТЬСЯ ON-LINE

3 сентября, в первый день работы выставки «ИНТЕРТКАНЬ-2019.Осень» состоится серия онлайн-трансляций работы Деловой программы выставки на ресурсах www.souzlegprom.ru, www.intertkan.ru и в социальных сетях В ходе онлайн-трансляции 3 сентября, с 11:00 до 18:00 в хорошем качестве из зала «БИЗНЕС»и Тренд-зоны (Пав.№1 “Экспоцентра”). Вы сможете стать онлайн-участником таких мероприятий...

20 Мая 2019

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

• Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18 %. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн рублей, при привлечении ипотечного займа — от 4 млн рублей.

• Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23 % годовых!

• Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.​​​​​​​

Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес

​​​​​​​ По итогам 2018 года доля инвестиций в коммерцию составила 47 % от общего объема инвестиций в недвижимость, продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в их проектах достигают 18 % годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 году количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.

Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».

«В наших проектах арендаторы подписывают договор со Службой Комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.

При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных с взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20 % НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.

«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман.

Сколько стоит ГАБ?

Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн рублей. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн рублей, что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.

Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30 % (4 293 000 рублей) сумма кредитных средств составит 10 017 000 рублей по ставке банка 14,5 %. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8 % через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.

Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100 % собственных средств, доходность составила бы 17,7 % годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6 % годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.

«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5 %, доходность ГАБ — 17,7 %. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.

О Sminex

Компания c 2007 года занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости в Москве. За 12 лет реализовано 16 элитных и премиальных проектов площадью 520 000 кв. м. Компания позиционирует себя как перфекционистов комфорта, потому что увлечена идеей создания самой комфортной среды для жизни и работы. В настоящее время на завершающей стадии строительства находятся элитные дома «Реномэ» и «Малая Ордынка 19», премиум-квартал Jazz на 1-й Ямской улице реализован на 71 %.

Кол-во просмотров: 691
На правах рекламы