До конца года в Москве построят шесть станций метро

Строительство еще шести станций метро на Большой кольцевой и Некрасовской линиях планируется завершить до конца года, сообщил журналистам руководитель Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. Речь идет о станциях «Нижегородская» (с пересадкой на Большую кольцевую линию метро), «Стахановская», «Окская» и «Юго-Восточная» Некрасовской линии, а также «Авиамоторная» и «Лефортово» Большого ...

На российской стороне международного автомобильного моста «Благовещенск-Хэйхэ» закончен монтаж и очередной этап регулировки вантовой системы

Российские строители закончили свою часть работ по монтажу вантовой системы. Проведена регулировка вант, усилие натяжения соответствует для продолжения работ по опусканию пролетного строения. «Сейчас мы приостанавливаем работы на мосту, чтобы передать возможность китайским коллегам завершить свою часть работ по монтажу вантовой системы. То есть не нагружаем и не опускаем пролет, чтобы китайская...

Московское предприятие вложит больше двух миллиардов рублей в строительство нового инновационного центра

13 июня 2019 года состоялось подписание договора генерального подряда на проектирование и строительство инновационного центра между ООО «СовЭлМаш» и компанией BLOCK, а также подписание договора на выполнение функции технического заказчика между ООО «СовЭлМаш» и АО «Технополис «Москва». Новый Инновационный центр московской компании расположится на территории особой экономической зоны «Технополис...

На Калужском шоссе построят 400-метровую эстакаду

Москомархитектура согласовала проект левоповоротного съезда с Калужского шоссе на проектируемую дорогу МКАД – поселок Коммунарка – аэропорт Остафьево, сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. По его словам, длина эстакады составит около 400 метров. «Мэр Сергей Собянин поручил открыть эту дорогу уже в 2019 году. Сейчас она находится в стадии активной реализации. Этот съе...

Московское предприятие по производству нетканых материалов«МОНТЕМ» отмечает свое 85-летие

10 июня 2019 года исполняется 85 лет со дня основания московского завода «МОНТЕМ». Он начал свою работу в 1934 году как предприятие по производству обувных пластических кож для военной и гражданской обуви «Моспласткож». В настоящее время завод специализируется на выпуске нетканых материалов различного назначения. В строительстве используются геотекстиль, утеплитель, подложка для мягкой кровли о...

Еще один щит-гигант для проходки метро привезут из Китая

Тоннелепроходческий щит для строительства тоннелей метро диаметром 10 метром доставят в столицу из Китая до конца июля, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Щит изготовлен, собран и подготовлен к отправке. Комплекс доставит концерн CRCC – China Railway Construction Corporation», – сказал М. Хуснуллин. По его слов...

20 Мая 2019

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

• Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18 %. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн рублей, при привлечении ипотечного займа — от 4 млн рублей.

• Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23 % годовых!

• Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.​​​​​​​

Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес

​​​​​​​ По итогам 2018 года доля инвестиций в коммерцию составила 47 % от общего объема инвестиций в недвижимость, продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в их проектах достигают 18 % годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 году количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.

Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».

«В наших проектах арендаторы подписывают договор со Службой Комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.

При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных с взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20 % НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.

«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман.

Сколько стоит ГАБ?

Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн рублей. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн рублей, что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.

Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30 % (4 293 000 рублей) сумма кредитных средств составит 10 017 000 рублей по ставке банка 14,5 %. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8 % через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.

Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100 % собственных средств, доходность составила бы 17,7 % годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6 % годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.

«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5 %, доходность ГАБ — 17,7 %. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.

О Sminex

Компания c 2007 года занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости в Москве. За 12 лет реализовано 16 элитных и премиальных проектов площадью 520 000 кв. м. Компания позиционирует себя как перфекционистов комфорта, потому что увлечена идеей создания самой комфортной среды для жизни и работы. В настоящее время на завершающей стадии строительства находятся элитные дома «Реномэ» и «Малая Ордынка 19», премиум-квартал Jazz на 1-й Ямской улице реализован на 71 %.

Кол-во просмотров: 325
На правах рекламы