Минобороны – крупнейший заказчик рынка недвижимости

Первоначально Министерство обороны собиралось приобретать жилплощадь исключительно на открытых аукционах, однако планы пришлось изменить по двум причинам. Во-первых, такого количества готовых квартир нужного формата на рынке просто физически не оказалось. Во-вторых, в крупных городах, привыкших к высоким ценам на жилье, военные аукционы ажиотажа среди строителей не вызвали. Дело в том, что квартиры выкупаются по ценам существенно ниже рыночных. И, несмотря на то, что рынок жилья фактически заморожен, застройщики до сих пор не спешат отдавать свои квартиры с «кризисным» дисконтом. 

В прошедших 19 и 23 июня аукционах на закупку жилья участвовала всего одна компания – СУ-155. Соответственно, аукцион не состоялся, и единственный продавец отдал покупателю квартиры по стартовой цене.

В результате военные получили в общей сложности 244 квартиры в пяти городах: Санкт-Петербурге (23 квартиры по 44,3 тыс. за м²), Калуге (59 квартир по 41,9 тыс. за м²), Калининграде (52 квартиры по 31,6 тыс. за м²), Нижнем Новгороде и Кстове (88 и 22 квартиры соответственно по 33 тыс. за м²). Общая сумма лотов составила около 619 млн рублей. 

Выгодно ли это строителям? Рассмотрим для примера ситуацию с Нижним Новгородом. На момент проведения торгов средняя цена предложения в новостройках составила в городе 48,73 тыс. рублей за 1 м². Разброс цен – от 70,83 тыс. рублей за м² в центре до 39,64 тыс. рублей за м² на окраине. СУ-155 продала военным жилье по цене в 33 тыс. за «квадрат», что, учитывая обязательный дисконт за опт, вполне может соответствовать местному ценовому минимуму.

С другой стороны, 33 тыс. рублей – это норматив стоимости 1 м² для данного региона, установленный Министерством регионального развития РФ (приказ № 210 от 10.06.2009). Собственно, стоимость всех лотов аукциона формировалась, исходя из данного приказа (см. таблицу). Можно сказать, что по Нижнему Новгороду и рынок, и чиновники и строители совпали по своим ожиданиям.

Рассмотрим ситуацию на дорогих жилищных рынках, где реальная средняя цена намного выше «министерской». Например, в Санкт-Петербурге в июне «квадрат» в новостройках стоил более 75 тыс. руб. за м², в то время как чиновничий норматив составил 44,3 тыс.  руб. (такова же и цена продажи военным питерского жилья от СУ-155). На стоимость лотов существенная разница в реальной и назначенной цене не повлияла: ее определяли по последней. 

Между тем, для строителей даже такие сделки все равно выгодны:  сегодня Минобороны является самым крупным заказчиком рынка недвижимости. Правда, для того, чтобы заработать на оптовых продажах ведомству, необходимо, во-первых, иметь готовое жилье в нужных объемах в формате жилых комплексов (микрорайонов), а не точечной застройки.

А во-вторых, нужно, чтобы география этого жилья была достаточно широкой – чтобы возможные потери от цены продажи в одном регионе компенсировались в другом – тогда итоговая сумма сделок будет рентабельной для продавца.

По мнению аналитиков РИА «Стройинформконсалтинга», рентабельность от продаж готового жилья военным может колебаться от 0 % до 6-7 % (при наличии диверсифицированного портфеля объектов).

Напомним, что июньские аукционы – далеко не первый альянс СУ-155 и Минобороны. Помимо участия в вышеупомянутых аукционах, компания передала несколько сотен квартир военному ведомству в тех городах, где работает. География получается обширная: Тверь (100 квартир), Нижний Новгород (66 квартир), Кстов (22 квартиры), Иваново (122 квартиры), Тула (60 квартир).

В Москве военные получили квартиры в таких районах, как Щербинка (260 тыс. м² жилья), Кожухово (400 квартир). В Подмосковье – в Серпухове (84 квартиры). В общей сложности в 2009 году СУ-155 запланировала по федеральной программе строительства жилья для семей военнослужащих, получившей название «15+15», 7 920 квартир, строящихся компанией в Москве и регионах. 

Но почти 8 000 квартир это далеко не 90 тысяч, которые требуются для военных. Где же взять остальное? Казалось бы, на рынке предостаточно объектов, на которых остановлено строительство по причине острой финансовой недостаточности. Однако выступить в роли соинвестора по недостроям и быстро завершить брошенные стройки Министерству обороны не позволяет федеральное законодательство. Поэтому ведомство вынуждено было организовать тендеры на генподрядные работы для строительства жилья на принадлежащих ему участках. Аукционы такого рода заинтересовали куда больше участников рынка.


Смогут ли победители аукциона построить жилье

Первый аукцион Минобороны на выбор застройщиков для возведения десяти домов состоялся в мае во Владивостоке (1,864 тысячи квартир, стартовая стоимость контрактов 3,343 млрд руб.). В июне прошли аукционы в Ставрополе (2,176 тысячи квартир, 3,8 млрд руб.) и Краснодаре (1,424 тысячи квартир, 1,77 млрд руб.).

Самые выгодные аукционы на выбор подрядчиков по застройке участков Минобороны состоялись в Подмосковье: под Подольском (75 домов, стартовая цена – 33,85 млрд руб.) и в Балашихе (24 дома, 17,2 млрд руб.). Здесь победителями стали компании «Мортон» и «Мосстроймеханизация-5». К 2011 году они должны будут возвести более 1,4 млн м² (22,5 тыс. квартир) для военных: 24 дома под Балашихой и 75 под Подольском. Снижение стартовой цены было символическим: по I лоту – на 1 %, до 17 млрд.руб., по II лоту 0,5 %, до 33 млрд руб.  

Последние из торгов состоялись в середине июня в Санкт-Петербурге: первый – генподряд на строительство 49 домов в поселке Осиновая Роща (11,4 млрд руб.), второй – долевое соинвестирование Министерством строительства 2,231 тысячи квартир (3,256 млрд руб.). Конкурс выиграло входящее в группу ЛСР ЗАО «Домостроительный комбинат «Блок», которое предложило цену на 57 млн руб. меньше стартовой. В итоге «Блок» взялся построить дома для военных по цене 29,2 тыс. руб. за м². Срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 30 июня 2011 года.

Данный пример показателен. 29,2 тыс. руб. за «квадрат» – это, по сути, себестоимость, по которой ДСК производит свои домокомплекты. Есть все риски того, что конечная сумма расходов на возведение домов будет выше. Ведь до сих пор не ясно, на чей бюджет лягут затраты на коммуникации – если на строителей, значит, бизнес для них превратится в благотворительность.

Но даже, если, в лучшем случае, рентабельность будет нулевой, значит, контракт с Минобороны на строительство выгоден только возможностью спасти производственную базу, загрузив домостроительные комбинаты на полную мощность. Конечно, ЛСР есть, что спасать. Всего в группу входит четыре ДСК. Их совокупная мощность — 1 млн м² панельного жилья в год. Два ДСК расположены в Петербурге и Ленобласти — ДСК «Блок» и Гатчинский ДСК. Их совокупная мощность — 600 тыс. м² панельного жилья в год. Еще два ДСК работают в Екатеринбурге и Москве.

Помимо необходимости удержаться в рамках аукционной цены, у победителей всех военных тендеров на строительство жилья может возникнуть еще одна трудноразрешимая проблема: им необходимо сдать достаточно большой объем жилья в сжатые сроки (все проекты – до 2011 года).

Несмотря на собственные производственные мощности, в одиночку с такими задачами не справиться. Здесь наверняка будет применена тактика привлечения субподрядчиков. Им-то и достанется и основной объем работы, и основные деньги. Дело в том, что генподрядчик, как правило, выступает в роли организатора стройки, он оставляет себе 5-10 % от суммы контракта, остальное достается субподрядчикам. Есть отдельные бизнес-схемы, когда генподрядчик берет на себя прокладку инженерных сетей и работы на нулевом цикле, тогда его доля может доходить до 20 %. Остальное (не менее 80% от суммы контракта) осваивают субподрядчики. 

 Субподрядчиком (поставка и монтаж крупнопанельных конструкций) по балашихинскому проекту эксперты уже называют ДСК-1 и СУ-155, по подольскому одним из субподрядчиков стройки может стать Главмосстрой, который также участвовал на аукционе.

Так что, кто на самом деле будет работать и зарабатывать на стройках для военных, покажет время. Рентабельность таких проектов во многом зависит от возможности оптимизировать расходы за счет использования собственных производственных ресурсов. Очевидно, что предприятия полного цикла, к которым относятся упомянутые Главмосстрой, СУ-155, ДСК-1, имеют в данной ситуации больше шансов получить не только моральные, но и материальные дивиденды. 

В зависимости от структуры компании рентабельность таких проектов составляет от 0 % до 7 %. Велика вероятность отрицательных величин.


Минобороны как фэйс-контроль для строителя

Поскольку в случае с военными аукционами речь идет не о рынке, а о госзаказе, критерии отбора застройщиков для участия в торгах (что на покупку, что на продажу) были очень жесткие. 

Помимо развитой производственной базы требовалось наличие собственных средств или доступ к средствам кредитным. Дело в том, что для обеспечения конкурсной заявки на строительство, а также для обеспечения исполнения контракта  нужно перечислить на счет организаторов аукциона сотни миллионов руб. (сумма зависит от лота, региона и пр.). Или предоставить банковские гарантии под залог имущества, которое банки еще должны счесть ликвидным.

Подобные условия невыполнимы для большинства игроков. Поэтому о поддержке слабых или слабеющих компаний речи не идет. Минобороны явно не собирается брать на себя функции спасения строителей, ведомство просто вступило в альянс с теми девелоперами, кто остался жив и эффективен после тестового кризисного полугода. По сути, «естественный» отбор уже произошел:  заказы на строительство получает узкий круг сильнейших компаний. 

Финансовый кризис все и всех расставил по своим местам. Стало очевидно, что сохранить свои позиции на рынке смогут предприятия полного строительного цикла, который включает и домостроительные комбинаты, и заводы по производству стройматериалов, и машиностроительные заводы, и отделочные фирмы и пр.

Когда нарушены практически все рыночные механизмы, включая механизм ценообразования, выстраивать взаимовыгодные партнерские отношения с подрядчиками весьма проблематично. Следовательно, необходимо все подрядные организации иметь в своей структуре. Подобная стратегия является сейчас необходимым условием эффективного хозяйствования.

Средняя цена 1 м² по субъектам РФ на II и III кв. 2009 года согласно приказу Минрегиона РФ (она же – стартовая цена лотов)


В настоящее время на стройрынке осталось совсем немного игроков, которые на деле доказали свою жизнеспособность. По сути, Минобороны со своими аукционами сработало как своеобразный «фэйс-контроль» для девелоперов, выбрав эффективные компании для своих подрядов.

Правда, в 2011 году, когда ведомство будет принимать проделанную работу, список «военнообязанных» строителей может уменьшиться.