Состоявшаяся недавно в Информационном центре ИТАР-ТАСС пресс-конференция была посвящена хоть и дежурной, но вместе с тем очень злободневной теме: «Результаты деятельности стройкомплекса России за семь месяцев 2009 года. Состояние рынка и перспективы». В ней приняли участие первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Григорий Веретельников, вице-президент РСС Анвар Шамузафаров, президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей Евгений Ермолаев.
Прогнозы скептиков не оправдались
О главных итогах деятельности строительного комплекса за семь месяцев текущего года рассказал первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Григорий Веретельников:
- Основной показатель отрасли – ввод жилья – составил 100,7 %. Сданы в эксплуатацию 284 тысячи квартир. В Центральном и Приволжском федеральных округах этот показатель выше прошлогоднего соответственно на 7,3 и 6 %. Строители других федеральных округов не дотянули до стопроцентного показателя. Наибольшее снижение уровня сдачи жилых домов допущено в Дальневосточном ФО – 8%.
В лидерах по строительству жилья по-прежнему остаются Московская область, Москва, Санкт-Петербург и Республика Татарстан. Они и еще семь субъектов Федерации обеспечили 51 % ввода новых жилых домов.
Одна только Московская область сдала 3,1 миллиона квадратных метров, что составляет 12 % от общего ввода жилья по России. Затем следуют Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан. Если коротко проанализировать состояние дел в строительных комплексах регионов-лидеров, то результаты получаются довольно противоречивые. К примеру, Краснодарский край допустил заметное отставание по вводу жилья (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), однако по валовому показателю он остается в числе передовиков, потому что за предыдущие годы обеспечил большой задел в строительстве жилых зданий.
Самые низкие показатели у строительных структур субъектов федерации, входящих в Дальневосточный округ. Судя по всему, финансовый кризис больше отразился на деятельности строителей этой отдаленной от центра территории.
В целом, итоги работы строительной отрасли России можно считать положительными. Вопреки прогнозам скептиков, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года объем ввода жилья сократился за семь месяцев года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года лишь на 0,3%.
56 % общего ввода жилых домов приходится на индивидуальное строительство, то есть осуществляется без участия бюджетных средств. Например, в таких регионах, как Республика Адыгея и Горный Алтай 100 % новостроек – индивидуальное жилье. Как оценить этот показатель? Вроде бы это и неплохо, что россияне сами заботятся о своих жилищных условиях. Но, если учесть, что реально на это способна весьма немногочисленная группа населения страны, то получается, что строительство социального жилья в регионах по-прежнему должным образом не ведется.
Что касается строительной индустрии, то здесь ситуация сложная. Особенно в производстве кровли. Лишь на предприятиях по выпуску стекольной продукции отмечается прирост по сравнению с предыдущим годом.
Самый созидательный момент
Очень насущный вопрос «Уровень цены на жилье и ее структура в региональном разрезе» весьма подробно осветил президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей Евгений Ермолаев:
- На сегодняшний день на рынке жилья настоящие рыночные цены не сложились. Есть декларации цен, но по ним сделки не совершаются. В Москве купля-продажа происходит по ценам ниже рыночных в 1,5-3 раза. Разница между ценой предложения и данными оценок фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после
изменения конъюнктуры спроса.
Сейчас застройщики вынуждены удерживать высокие цены в связи с тем, что, как правило, значительная часть введенных домов является залоговым активом. А снижение цен на реализуемые квартиры повлечет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения. Поэтому количество реальных сделок купли-продажи на рынке сократилось примерно в 10 раз от докризисного уровня.
Однако, по нашим оценкам, в ближайшие месяцы сложится благоприятная ситуация для совершения массовых сделок. Ожидается, что на рынок жилья начнут выставляться те объекты, которые сейчас являются залоговыми активами.
А все заявления о том, что цены начнут вдруг расти, совершенно беспочвенны. Надеяться на восстановление спроса не стоит. К началу сентября единовременное предложение готовых квартир на рынке жилья практически во всех регионах продолжало вдвое превосходить устойчивые объемы единовременного предложения, наблюдающиеся в последние годы. Цены на жилье в сентябре будут и дальше снижаться в связи с увеличением предложения за счет вторичного рынка, не обеспеченного платежеспособным спросом, и продолжающимся спадом активности на рынке недвижимости, сопровождаемым нестабильностью финансовых рынков и колебаниями цен на нефть и курсов основных валют.
В сентябре нет предпосылок для изменения тенденций к увеличению платежеспособного спроса, соответственно и нет предпосылок роста цен на недвижимость.
Есть два основных сценария развития рынка жилой недвижимости. Один из них – медленное сползание. Цены продолжат снижаться теми же темпами – 1-3 % в месяц, и по этому сценарию падение будет длительным, что маловероятно.
Однако более правдоподобен второй сценарий – резкое падение цен на недвижимость столицы. «В случае, если в ближайшие 1,5-2 месяца цены на рынке жилья не стабилизируются, то в октябре-ноябре 2009 года представляется возможным резкое падение цен», – прогнозирует президент Ассоциации стоимостного инжиниринга.
Сейчас цены на московскую недвижимость в 4-5 раз больше ее инвестиционной себестоимости, в регионах в среднем в два раза, то есть, имеется возможность падения цен на недвижимость до 60-70 тыс. рублей за 1 м².
В регионах цены также завышены, потому что там чаще всего строительство ведут несколько крупных строительных фирм, которые устанавливают выгодные им цены. Это даже не монополия, это просто неразвитость строительного рынка в большинстве российских регионов.
Какие меры предпринимает государство для сокращения издержек на инвестиционные цели, для снижения стоимости строительства? Когда-то затратный механизм был заложен непосредственно в бюджетный процесс. Поэтому стоимость строительства определялась сложностью работ. До 2008 года была возможность предъявить государству счета по факту затрат на строительство, и все они оплачивались.
Однако недавно был издан федеральный закон («О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ), который регламентирует процедуру закупок для государственных нужд, поэтому теперь все сделки в строительстве заключаются по фиксированным ценам, которые невозможно изменить в процессе строительства. Но механизм реализации этого закона пока еще не отработан. Значительное количество сделок в прошлом году были заключены по завышенным ценам. Вместе с тем, были и демпинговые сделки. В общем, коррупция в чистом виде. Поэтому в 2009 году был принят очень интересный нормативный акт «О порядке проверки достоверности сметной стоимости инвестиционных проектов» (Постановление Правительства РФ № 427 от 18.05.2009). Основная идея этого правительственного решения – планируется установить предельные показатели на все виды строительных объектов.
Теперь есть все предпосылки для снижения стоимости жилой площади. К тому же отход цен строительного рынка к уровням себестоимости пойдет строительной отрасли только на пользу. «Чем быстрее упадут цены на жилье в России, тем лучше будет для всех строителей. Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса», – считает Ермолаев.
Срочно нуждается в саморегуляции
Еще более злободневной была тема «Саморегулируемые организации в строительной отрасли – ожидания и реальность», с которой выступил вице-президент Российского союза строителей (РСС) Анвар Шамузафаров:
- Процесс создания саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве в России в настоящее время идет настолько медленно, что это может привести к неприятным последствиям в начале 2010 года, когда прекратится действие выданных ранее строительных лицензий. Ведь с 1 января 2010 года регулирование строительной деятельности в области инженерных изысканий и архитектурного проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции должны осуществлять только СРО.
В настоящее время в нашей стране имеется 268 тыс. компаний, которым выдано более 600 тыс. разрешительных документов (лицензий на строительные работы). Согласно Закону о саморегулировании в строительной отрасли (Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 года № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), уже с 1 января 2009 года в РФ была прекращена выдача строительных лицензий. Если истекали сроки ранее выданных разрешений, то их только продлевали до 1 января 2010 года.
На сегодняшний день в России в целом зарегистрировано 29 СРО в строительстве, 21 проектная СРО и две инженерно-изыскательские саморегулируемые организации, в состав которых в общей сложности вошли примерно 4,5 тысячи компаний.
Это крайне низкий показатель, так как количество компаний, вошедших в состав СРО, составляет сегодня примерно 1,7 % от общего количества строительных компаний.
Есть целый ряд субъектов федерации, в которых к созданию СРО в строительстве фактически даже не приступали. «Очень тяжелое положение в этом отношении сложилось даже в таких крупных субъектах РФ, как обладающие мощным строительным потенциалом Московская и Ленинградская области», – отметил вице-президент Российского союза строителей.
Тревогу вызывает также стремление руководителей многих субъектов федерации создавать СРО по территориальному признаку, чтобы не допустить на региональный рынок строителей извне. Это может привести к созданию монопольных локальных рынков.
Месяц назад первый вице-премьер российского правительства Игорь Шувалов вновь подтвердил, что отступлений от буквы закона не будет. Значит, не надо надеяться на возможное продление сроков выдачи строительных лицензий. Время для самоорганизации стремительно тает, до конца года остается чуть больше трех месяцев.
Если государство и профессиональное сообщество не примут мер к исправлению сложившейся ситуации, то недостаточное количество СРО может привести к фактическому разрушению единого строительного рынка страны.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
Прогнозы скептиков не оправдались
О главных итогах деятельности строительного комплекса за семь месяцев текущего года рассказал первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Григорий Веретельников:
- Основной показатель отрасли – ввод жилья – составил 100,7 %. Сданы в эксплуатацию 284 тысячи квартир. В Центральном и Приволжском федеральных округах этот показатель выше прошлогоднего соответственно на 7,3 и 6 %. Строители других федеральных округов не дотянули до стопроцентного показателя. Наибольшее снижение уровня сдачи жилых домов допущено в Дальневосточном ФО – 8%.
В лидерах по строительству жилья по-прежнему остаются Московская область, Москва, Санкт-Петербург и Республика Татарстан. Они и еще семь субъектов Федерации обеспечили 51 % ввода новых жилых домов.
Одна только Московская область сдала 3,1 миллиона квадратных метров, что составляет 12 % от общего ввода жилья по России. Затем следуют Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан. Если коротко проанализировать состояние дел в строительных комплексах регионов-лидеров, то результаты получаются довольно противоречивые. К примеру, Краснодарский край допустил заметное отставание по вводу жилья (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), однако по валовому показателю он остается в числе передовиков, потому что за предыдущие годы обеспечил большой задел в строительстве жилых зданий.
Самые низкие показатели у строительных структур субъектов федерации, входящих в Дальневосточный округ. Судя по всему, финансовый кризис больше отразился на деятельности строителей этой отдаленной от центра территории.
В целом, итоги работы строительной отрасли России можно считать положительными. Вопреки прогнозам скептиков, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года объем ввода жилья сократился за семь месяцев года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года лишь на 0,3%.
56 % общего ввода жилых домов приходится на индивидуальное строительство, то есть осуществляется без участия бюджетных средств. Например, в таких регионах, как Республика Адыгея и Горный Алтай 100 % новостроек – индивидуальное жилье. Как оценить этот показатель? Вроде бы это и неплохо, что россияне сами заботятся о своих жилищных условиях. Но, если учесть, что реально на это способна весьма немногочисленная группа населения страны, то получается, что строительство социального жилья в регионах по-прежнему должным образом не ведется.
Что касается строительной индустрии, то здесь ситуация сложная. Особенно в производстве кровли. Лишь на предприятиях по выпуску стекольной продукции отмечается прирост по сравнению с предыдущим годом.
Самый созидательный момент
Очень насущный вопрос «Уровень цены на жилье и ее структура в региональном разрезе» весьма подробно осветил президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей Евгений Ермолаев:
- На сегодняшний день на рынке жилья настоящие рыночные цены не сложились. Есть декларации цен, но по ним сделки не совершаются. В Москве купля-продажа происходит по ценам ниже рыночных в 1,5-3 раза. Разница между ценой предложения и данными оценок фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после
изменения конъюнктуры спроса.
Сейчас застройщики вынуждены удерживать высокие цены в связи с тем, что, как правило, значительная часть введенных домов является залоговым активом. А снижение цен на реализуемые квартиры повлечет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения. Поэтому количество реальных сделок купли-продажи на рынке сократилось примерно в 10 раз от докризисного уровня.
Однако, по нашим оценкам, в ближайшие месяцы сложится благоприятная ситуация для совершения массовых сделок. Ожидается, что на рынок жилья начнут выставляться те объекты, которые сейчас являются залоговыми активами.
А все заявления о том, что цены начнут вдруг расти, совершенно беспочвенны. Надеяться на восстановление спроса не стоит. К началу сентября единовременное предложение готовых квартир на рынке жилья практически во всех регионах продолжало вдвое превосходить устойчивые объемы единовременного предложения, наблюдающиеся в последние годы. Цены на жилье в сентябре будут и дальше снижаться в связи с увеличением предложения за счет вторичного рынка, не обеспеченного платежеспособным спросом, и продолжающимся спадом активности на рынке недвижимости, сопровождаемым нестабильностью финансовых рынков и колебаниями цен на нефть и курсов основных валют.
В сентябре нет предпосылок для изменения тенденций к увеличению платежеспособного спроса, соответственно и нет предпосылок роста цен на недвижимость.
Есть два основных сценария развития рынка жилой недвижимости. Один из них – медленное сползание. Цены продолжат снижаться теми же темпами – 1-3 % в месяц, и по этому сценарию падение будет длительным, что маловероятно.
Однако более правдоподобен второй сценарий – резкое падение цен на недвижимость столицы. «В случае, если в ближайшие 1,5-2 месяца цены на рынке жилья не стабилизируются, то в октябре-ноябре 2009 года представляется возможным резкое падение цен», – прогнозирует президент Ассоциации стоимостного инжиниринга.
Сейчас цены на московскую недвижимость в 4-5 раз больше ее инвестиционной себестоимости, в регионах в среднем в два раза, то есть, имеется возможность падения цен на недвижимость до 60-70 тыс. рублей за 1 м².
В регионах цены также завышены, потому что там чаще всего строительство ведут несколько крупных строительных фирм, которые устанавливают выгодные им цены. Это даже не монополия, это просто неразвитость строительного рынка в большинстве российских регионов.
Какие меры предпринимает государство для сокращения издержек на инвестиционные цели, для снижения стоимости строительства? Когда-то затратный механизм был заложен непосредственно в бюджетный процесс. Поэтому стоимость строительства определялась сложностью работ. До 2008 года была возможность предъявить государству счета по факту затрат на строительство, и все они оплачивались.
Однако недавно был издан федеральный закон («О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ), который регламентирует процедуру закупок для государственных нужд, поэтому теперь все сделки в строительстве заключаются по фиксированным ценам, которые невозможно изменить в процессе строительства. Но механизм реализации этого закона пока еще не отработан. Значительное количество сделок в прошлом году были заключены по завышенным ценам. Вместе с тем, были и демпинговые сделки. В общем, коррупция в чистом виде. Поэтому в 2009 году был принят очень интересный нормативный акт «О порядке проверки достоверности сметной стоимости инвестиционных проектов» (Постановление Правительства РФ № 427 от 18.05.2009). Основная идея этого правительственного решения – планируется установить предельные показатели на все виды строительных объектов.
Теперь есть все предпосылки для снижения стоимости жилой площади. К тому же отход цен строительного рынка к уровням себестоимости пойдет строительной отрасли только на пользу. «Чем быстрее упадут цены на жилье в России, тем лучше будет для всех строителей. Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса», – считает Ермолаев.
Срочно нуждается в саморегуляции
Еще более злободневной была тема «Саморегулируемые организации в строительной отрасли – ожидания и реальность», с которой выступил вице-президент Российского союза строителей (РСС) Анвар Шамузафаров:
- Процесс создания саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве в России в настоящее время идет настолько медленно, что это может привести к неприятным последствиям в начале 2010 года, когда прекратится действие выданных ранее строительных лицензий. Ведь с 1 января 2010 года регулирование строительной деятельности в области инженерных изысканий и архитектурного проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции должны осуществлять только СРО.
В настоящее время в нашей стране имеется 268 тыс. компаний, которым выдано более 600 тыс. разрешительных документов (лицензий на строительные работы). Согласно Закону о саморегулировании в строительной отрасли (Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 года № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), уже с 1 января 2009 года в РФ была прекращена выдача строительных лицензий. Если истекали сроки ранее выданных разрешений, то их только продлевали до 1 января 2010 года.
На сегодняшний день в России в целом зарегистрировано 29 СРО в строительстве, 21 проектная СРО и две инженерно-изыскательские саморегулируемые организации, в состав которых в общей сложности вошли примерно 4,5 тысячи компаний.
Это крайне низкий показатель, так как количество компаний, вошедших в состав СРО, составляет сегодня примерно 1,7 % от общего количества строительных компаний.
Есть целый ряд субъектов федерации, в которых к созданию СРО в строительстве фактически даже не приступали. «Очень тяжелое положение в этом отношении сложилось даже в таких крупных субъектах РФ, как обладающие мощным строительным потенциалом Московская и Ленинградская области», – отметил вице-президент Российского союза строителей.
Тревогу вызывает также стремление руководителей многих субъектов федерации создавать СРО по территориальному признаку, чтобы не допустить на региональный рынок строителей извне. Это может привести к созданию монопольных локальных рынков.
Месяц назад первый вице-премьер российского правительства Игорь Шувалов вновь подтвердил, что отступлений от буквы закона не будет. Значит, не надо надеяться на возможное продление сроков выдачи строительных лицензий. Время для самоорганизации стремительно тает, до конца года остается чуть больше трех месяцев.
Если государство и профессиональное сообщество не примут мер к исправлению сложившейся ситуации, то недостаточное количество СРО может привести к фактическому разрушению единого строительного рынка страны.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
