ЗА ЧТО МЫ ПЛАТИМ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ?

Хочу купить квартиру. Стал прицениваться, более детально вникать в суть вопроса. Но сам не могу разобраться — что влияет на цену жилья: метраж, количество комнат, расположение квартиры, район… И как оказалось, это лишь часть факторов, влияющих на стоимость квартиры. Хотелось бы подробнее узнать, из чего «состоит» квартира.
С уважением, А. Вавилов, г. Наро-Фоминск

На что сегодня обращается внимание при выборе жилья, и какое влияние на итоговую стоимость квартиры оказывают те или иные факторы?

Дом плюс инфраструктура
Покупая квартиру, мы приобретаем не только квадратные метры, но и соседей, экологическое окружение и инфраструктуру. Всего же специалисты по жилой недвижимости выделяют не менее пятнадцати факторов, учитываемых покупателем при оценке конкретной квартиры.
Социальный фактор для нашей страны пока не столь актуален, и его вклад в стоимость жилья довольно мал. Оценивать «благополучность» района, дома или подъезда при выборе квартиры пока мало кому приходит в голову. Хотя на Западе такой взгляд на жилье давно устоялся.
Суть в том, что хочется иметь соседей, близких по социальному статусу и положению в обществе. В этой связи постепенно происходит переоценка ранее престижных районов. Так, специалисты говорят, что квартиры в домах старого фонда и «сталинках» (преимущественная застройка центра многих российских городов), даже с самым лучшим ремонтом, не могут относиться к элитным. Потому что в этих случаях редко встречается однородный состав жильцов, а ведь это один из признаков домов высокого класса.
Важным аспектом является наличие в жилом комплексе или в «шаговой доступности» всей необходимой инфраструктуры.
Со времен возведения «хрущевок» россияне не были избалованы обилием предприятий сферы обслуживания в новых районах. И по сей день нередко можно наблюдать такую картину — подрядчики застраивают микрорайон типовыми многоэтажками, и лишь через год-два рядом начинают открываться магазины, поликлиники, школы, детские сады. То есть, новоселье в такой «пустыне» омрачено целым «букетом» проблем.
Конечно, жилье в неблагоустроенном районе будет стоить дешевле, чем там, где работы велись по единому плану и торговые центры росли одновременно с новостройками. Разница в цене может достигать 10–20%.
К слову сказать, современные жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, которые расстраиваются в крупных российских городах, уже невозможно представить без богатой инфраструктуры. Здесь обязательны и огороженная территория, и подземная автостоянка, и магазины, фитнес-центры, очень желательны бассейн, детский сад, прачечные — словом, все, что может понадобиться обеспеченному и занятому человеку. В противном случае весьма дорогие квартиры не найдут своего, довольно придирчивого, покупателя.

Экологический вопрос
Аналитики крупнейших риэлторских компаний отмечают, что их клиенты все чаще интересуются экологической обстановкой в районе, где собираются приобрести недвижимость.
Экологическое благополучие конкретного дома и квартиры зависит от таких факторов, как расположение района относительно промышленных зон и оживленных трасс, уровня шумов и вибрации, материалов, из которых строят дом, видов из окон будущей квартиры, наличия благоустроенной придомовой территории, зеленого парка или водоема поблизости.
Чем выше класс строящегося дома, тем серьезнее требования, предъявляемые покупателем, и сильнее влияние разнообразных экологических факторов на стоимость квартиры.
Так, столичные эксперты уверяют, что наличие эффектного вида за окном (на реку или парк) и чистого воздуха может добавить до 20–30% суммы к стоимости квартиры. Квартиры, выходящие окнами во двор, стоят примерно на 15–30% дороже аналогичных, но с видом на загазованный перекресток.
Серьезное влияние на рынок недвижимости способна оказать публикация экологических карт российских городов, которые только начали составляться специалистами.
Благотворительная организация «Общественная экология» составила экологический альбом-справочник для жителя Москвы. В нем масса полезной информации для тех, кто уже сейчас подбирает себе квартиру. Например, по оценке экологов, самый загрязненный воздух в Южном, Юго-Восточном, Восточном и Центральном округах столицы. Меньше других загрязняют атмосферу промышленные объекты Северо-Восточного округа и Зеленограда.

Погода в доме тоже стоит денег
Погода в доме — это не состояние семейных отношений, а вполне конкретные физические показатели, и они тоже вносят вклад в конечную стоимость жилья на первичном и вторичном рынке. Что мы понимаем под «погодой»? Совокупность параметров микроклимата, качество воздуха в жилых помещениях, концентрация различных газообразных веществ и пыли, от которых напрямую зависит здоровье обитателей квартиры. Разумеется, чистота воздуха зависит от экологической обстановки вокруг дома.
Жилье, даже посреди соснового бора с целебным, чистейшим воздухом, может отличаться нездоровой атмосферой, если оно сделано из экологически вредных строительных материалов.
Вот любопытный пример, когда современные технологии, примененные без полного понимания всех последствий, могут ухудшить микроклимат в квартире. На волне всеобщего увлечения пластиковыми окнами россияне как-то позабыли о таком вопросе, как вентиляция жилища. Герметичные окна, имея свои плюсы в виде снижения потерь тепла, одновременно препятствуют проникновению в помещения свежего воздуха, который ранее поступал через неплотности в деревянных рамах. Вентиляционные клапаны, устанавливаемые в такие окна, лишь отчасти решают проблему. Таким образом, перестают выполнять свои функции каналы пассивной вытяжной вентиляции.
Следствием этого становится резкое повышение уровня загрязнения воздуха в помещениях. Растут влажность, концентрация пыли и бактерий, токсичных веществ, выделяемых некачественными отделочными материалами. Все это неизбежно приводит к тому, что микроклимат в квартире становится неблагоприятным, а это напрямую отражается на состоянии здоровья и работоспособности человека.
По мнению специалистов санкт-петербургской компании «Бюро техники кондиционирования и охлаждения», только системы приточно-вытяжной вентиляции позволяют добиться необходимой кратности воздухообмена и снизить концентрацию вредных веществ в помещениях до приемлемых значений.
Многие жилые здания, возводимые по индивидуальным заказам, уже в проекте имеют современные системы активной приточно-вытяжной вентиляции.
Фактор наличия активной вентиляции пока остается недооцененным, однако, совершенно очевидно, что квартиры в домах, оборудованных такой системой, более предпочтительны.

«Здоровые» материалы
Огромный вклад в экологическую обстановку в квартире вносят отделочные и конструкционные материалы, которые применялись при строительстве дома. Одним из наиболее значимых факторов благоприятного микроклимата в квартире является качественная и комплексная теплоизоляция всего здания, включая фасады, кровлю и фундамент. С одной стороны, она должна удерживать тепло в холодное время года, а с другой — не нарушать естественное «дыхание» стен, как это происходит, например, при использовании вспененных материалов в фасадных системах.
К тому же утеплитель должен быть экологически безопасным, негорючим и долговечным.
Каждый собственник хочет быть уверен в том, что квартира будет не только комфортной, но и экологически безопасной для проживания.
Поэтому при выборе жилья следует поинтересоваться у риэлтора, какой тип теплоизоляции применялся в доме. Влияние этого фактора на конечную цену квартиры пока невелико, но, очевидно, будет увеличиваться по мере возрастания грамотности потребителя.
По мнению специалистов, среди всего разнообразия теплоизоляционных материалов по сочетанию технических характеристик для утепления жилых зданий наиболее оптимальны изделия из каменной ваты. Разумеется, речь идет только о высококачественных утеплителях, произведенных на современных предприятиях, таких, например, как российские заводы компании ROCKWOOL, мирового лидера в области производства негорючей изоляции из каменной ваты. Срок службы таких материалов при соблюдении правил монтажа составляет не менее 50 лет, а их негорючесть повышает пожаробезопасность здания в целом.

В поисках оптимального варианта
Среди обилия и взаимовлияния различных факторов легко запутаться. Но сейчас есть возможность провести комплексную и беспристрастную экологическую экспертизу покупаемой квартиры. Существует большой перечень параметров, прописанных в российских «Санитарно-эпидемиологических требованиях к жилым зданиям и помещениям». Это интенсивность воздухообмена, уровня влажности, температуры и таких параметров, как акустический шум, электромагнитные и радиационные излучения, а также предельно допустимые концентрации (ПДК) для нескольких десятков наиболее значимых вредных веществ.
Разумеется, покупатель квартиры не всегда может узнать, выдавались ли экологические сертификаты на стройматериалы, из которых возведен дом. Как правило, застройщики крайне неохотно делятся такой информацией.
Потенциальных клиентов можно привлекать не только планировками и видами из окон, но и именами авторитетных производителей строительных материалов, которые становятся гарантией качества строительства

Интеллект внутри стен
Современный жилой дом — это не просто стены и перекрытия, но и достаточно сложное инженерно-техническое сооружение, которое пронизывают разного рода коммуникации. Понятно, что чем лучше будет оснащено здание, тем дороже окажутся квартиры в нем.
Для категории элитного жилья в «джентльменский набор» входят центральное кондиционирование и активная вентиляция, автономная система водо- и теплоснабжения, системы видеонаблюдения, телекоммуникации и адресная система пожаротушения.
Все это — компоненты так называемого «умного» дома. Его особенность в том, что отопление, освещение, кондиционирование, а также бытовые приборы, аудио- и видеотехника интегрируются в одну систему. Она контролируется посредством компьютера и может управляться дистанционно с помощью мобильного телефона или Интернета.
Отдельные элементы этого комплекса появляются и в типовой застройке, например, светильники, оснащенные пассивным инфракрасным датчиком (так называемые «PIR-светильники»). Они дают возможность контроля за освещением в квартирах, а также на лестничных площадках и в коридорах.
Любопытен следующий факт: при оценке квартиры в «плюс» идет наличие счетчиков расхода тепла, воды, газа и т.п. Оказывается, что такие счетчики позволяют немало экономить на коммунальных расходах, поскольку жильцы платят не за «среднестатистическое», а за реальное потребление.
Тема выбора оптимальной квартиры обширна. В статье приведена лишь часть критериев, которые ранее обходили вниманием, но в последнее время стали играть все более важную роль. Совокупный их вклад в стоимость квартиры в крупном городе может достигать 50–70%. Поэтому знать и учитывать как можно больше нюансов и особенностей оценки квартир становится все более выгодно как для вашего кошелька, так и для вашего комфорта и здоровья.

(В статье использованы материалы и фото, предоставленные пресс-службой компании ROCKWOOL Russia)

Подготовил А. Сватков