Межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. Результатом межевания является следующий документ – План с кадастровым номером. Это документ, а вернее, даже целый пакет однонаправленных документов, который понадобится при оформлении прав собственности на любой участок земли. Нужен план с кадастровым номером сейчас для того, чтобы получить Свидетельство на право пользования на любой земельный участок в Регистрационной палате.
В этой статье разберем случаи, когда межевание необходимо, когда желательно или не нужно. А также объясним, какой будет достигнут результат после проведения межевания. В интернете есть много информации по этим вопросам, но зачастую она носит поверхностный характер или уже устарела.
Чтобы избежать путаницы
Первым делом хотелось бы внести ясность в понятия Межевание и План с кадастровым номером. Многие люди, да и инженеры-геодезисты, землеустроители иногда, приравнивают эти два понятия. Хотя это не совсем верно. Все-таки межевание - это процесс, а план с кадастровым номером - это документ. Суть межевания - это установление границ земельных участков на местности и в земельном кадастре. В процессе межевания всегда подготавливается План с кадастровым номером, за исключением выноса границ земельного участка (эта услуга тоже относится к межеванию). А вот План с кадастровым номером может быть оформлен без процедуры межевания - например, при смене землепользователя, без изменения геометрических размеров границ земельного участка. Поэтому не стоит объединять эти понятия.
Когда процедура межевания обязательна:
• прежде всего, при оформлении гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости, имеющим земельный участок. Если границы участка не установлены, согласно законодательству, то и объект сделки является расплывчатым и неопределенным. Для проведения сделки необходим кадастровый паспорт на участок. Если земельный участок не проходил межевание и его границы, а, главное, площадь точно не определены, то на совершение сделки не пойдет ни один грамотный покупатель. Поэтому мы считаем в этом случае межевание обязательным.
• при разделе участка. Здесь все достаточно просто - раздел происходит по определенной границе, значит, эту границу необходимо нанести и задокументировать. Случаи раздела бывают разные. Для продажи/дарения части земельного участка другому лицу (один владелец). Или раздел земли, доставшейся по наследству нескольким наследникам (несколько владельцев, общедолевая собственность) - ведь в свидетельстве указана только площадь наследуемой земли, а граница между долями существуют лишь условно. Разделы часто происходят по решениям суда. Получается - чтобы разделить, нужно сначала отмежевать и зарегистрировать общий участок и только потом делить участок на нужное количество частей.
• также и при объединении земельного участка. Если Вы хотите объединить 2 и более соседних участка, и общая их граница не определена - без межевания из них нельзя будет сделать один общий участок.
• если необходимо установить межевые знаки и провести вынос в натуру границ земельного участка. То есть если на местности невозможно определить, где проходит граница - без межевания не обойтись.
• если Вы собираетесь зарегистрировать вновь построенный дом или другую недвижимость на участке. Пока земельный участок не пройдет процедуру межевания и регистрации, невозможно оформить любые объекты недвижимости на нем.
Когда процедура межевания не обязательна, но целесообразна:
• если межевание участков уже проводилось по всем правилам - то оспорить его результаты даже в суде будет очень сложно. Если межевания не было, то при разрешении судебных споров оно проводится согласно решению суда. То есть в течение процесса проводится судебная землеустроительная экспертиза и на ее основе выносится решение. Часто суд обязывает спорящие стороны сделать межевание на основании его решения, так как решение суда - это еще не регистрация права пользования землей в Регистрационной палате.
• для выявления неиспользованной площади. В садовых товариществах есть неосвоенные участки. При проведении межевания вся неучтенная земля будет зафиксирована инженером-геодезистом и будут подготовлены документы для вынесения решения и регистрации права пользования землей в Регистрационной палате.
• для увеличения ликвидности земельного участка. Если права пользования участком зарегистрированы в Регистрационной палате - потенциальные покупатели охотнее идут на сделку. Ведь в этом случае проблем с границами не будет.
• при оформлении земельных участков сложной формы. Зачастую невозможно без специальных измерений определить площадь участка, поэтому стоит прибегнуть к межеванию.
• при капитальном строительстве на земельном участке. Пока земельный участок не зарегистрирован, нет уверенности, что строение не возводится на «соседнем участке». Нередки случаи невозможности получить разрешение на эксплуатацию индивидуального жилого дома в связи с тем, что он находится на «чужой земле». Иногда такие строения сносят по решению суда.
Когда межевание проводить не нужно? Межевание без межевания.
Существует много противников межевания. Ведь это и лишние траты и время на подготовку документов. Если законодательно к межеванию не обязывают - то можно и не делать этого. Желание государства за деньги населения отправить всех насильно в «кадастровый рай», где все учтено и посчитано, достойно удивления со стороны того же населения. Ведь раньше все как-то справлялись и без кадастрового учета. Были генеральные планы на товарищества, планы развития, городов, поселков, сел и т.д. Но реалии таковы, что рано или поздно, пользователей всех земельных участков обяжут зарегистрировать свои права пользования землей в Регистрационной палате. Можно считать это неким дополнительным разовым налогом на землю.
Межевание не нужно, если участок уже имеет Свидетельство государственной регистрации права пользования (пожизненно наследуемого владения, долгосрочного пользования и др.) землей. Чтобы не межевать участок дважды – необходимо уточнить в Органах местного самоуправления, Регистрационной палате проводилось ли межевание, изменялись ли границы земельного участка.
Результаты межевания
Основным и бесспорным результатом межевания является получение Свидетельства на право пользования землей земельного участка. Это означает, что границы участка установлены, согласованы и претензии, возможно, предъявить только в судебном порядке. Даже если на местности границ нет, или их уничтожили - кадастровый инженер сможет восстановить их с максимальной точностью любое количество раз.
ООО "ГЕО-ИЗМЕРЕНИЯ"
