Недвижимость с нарисованными границами – невероятно и сомнительно, но в российском законе теперь и такое прописано. С 2017 года машино-место станет полноценным объектом гражданских прав. «Его можно будет смело ставить на кадастровый учет, приобретать в собственность, продавать, обменивать, сдавать в аренду, предлагать в качестве залога и даже покупать в ипотеку», - поясняет адвокат Олег Сухов. Для этого депутатам пришлось изменить сразу несколько российских законов - Гражданский и Градостроительный кодексы, а также ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который, по сути, и отменил критерии обособленности парковочного места.
Пока еще владельцы квартир в новостройках, покупая место для своих авто, не могут оформить его в собственность. Росреестр таких сделок не регистрирует, заявляя, что машино-место является объектом недвижимости только тогда, когда имеет естественные возведенные границы высотой как минимум 1 метр от пола. Такая позиция подкреплена и статьей 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которая дает уполномоченному ведомству полное право отказывать в постановке помещения на кадастровый учет, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
«Единственной лазейкой для владельцев хоть как-то узаконить свои права на машино-место является долевое участие», - говорит Сухов. По Жилищному кодексу парковочные места и стоянки являются общедомовой собственностью, то есть фактически принадлежат жильцам всего дома. И закон разрешает передавать объекты общего имущества в пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников квартир и при условии, что такие действия не являются нарушением чьих-то прав и законных интересов. Тем не менее, отмечает адвокат, эти ограничения не мешают застройщикам распродавать машино-места наравне с жилым фондом.
Из истории вопроса известно, что до 2013 года машино-места регистрировались в качестве объектов недвижимости по техническим паспортам БТИ. За 10 лет право собственности в столице было приобретено на 180 тысяч таких мест. Но после вступления в силу уже упомянутого выше Федерального закона №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядок учета кардинально изменился. С этого времени кадастровые паспорта начали оформлять только на индивидуально определенные объекты, к которым машино-места и парковки не относятся. Фактически они просто выпали из хозяйственного оборота и системы кадастрового учета. Любые попытки застройщиков найти возможный выход из законодательного тупика – например, сымитировать «изолированность и обособленность», установив временные ограждения, легкие конструкции и сетки, оказывались безуспешными. Возведенные сооружения не делали объект изолированным, и более того - не соответствовали техническим стандартам.
Комиссия по регламенту, правилам и процедурам Московской городской думы обозначает масштабы проблемы для города, приводя следующие цифры: в Москве ежегодно строят до 60 тысяч квартир, почти на каждую из которых приходится 1, а то и 2 машино-места. Несложно подсчитать, что за два последних года в столице возведено около 150 тысяч машино-мест – это объекты с непонятной формой собственности и статуса. Если учесть, что стоимость среднего машиноместа составляет 400 тысяч рублей, получается, что ежегодно городская казна недополучает колоссальные налоговые поступления - почти на 20 миллионов рублей.
Когда машино-места перестали ставить на кадастровый учет, право собственности их владельцам предстояло оспаривать в судебном порядке. «И чаще других в Арбитраже приходилось обжаловать отказы профильных ведомств в государственной регистрации прав или в выдаче кадастрового паспорта на машино-место» - говорит Олег Сухов. Но позиции судов при вынесении решений существенно разнятся. Одни, используя информацию технической документации паркингов, расценивают место стоянки, как часть нежилого помещения в сооружении, предназначенном для размещения транспортных средств, и в этом случае самостоятельным объектом машино-место не является. Другие руководствовались Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33-10690/2007, которое декларирует, что владелец машино-места – один из многих долевых собственников конкретного общедомового имущества. И пользоваться им он может по взаимному согласию остальных участников либо по решению суда. В этом случае объектом является не само машино-место, а паркинг или стоянка.
У авторов нового закона, в первую очередь, стояла задача упорядочить рынок и узаконить торговый оборот парковочных мест, предоставить собственнику полноценное право распоряжаться машино-местом по своему усмотрению, без ограничений. И с этой точки зрения, закон выгоден застройщикам, поскольку делает машино0места привлекательными объектами для приобретения – спрос на них должен возрасти.
Однако и минусы у этой инициативы тоже есть – платные стоянки после вступления в силу нового закона полностью снимут с себя ответственность за сохранность транспортных средств своих клиентов и начнут оказывать услуги по предоставлению парковочных мест в аренду. «Таким образом, предъявить в суде претензии владельцу автостоянки по поводу, например, хищения или поджога автомобиля, и возмещению ущерба после 1 января 2017 года уже вряд ли удастся», - резюмирует адвокат. О сохранности своего авто придется заботиться самим. Ну и как любой объект недвижимости, машино-место будет облагаться налогом на имущество. К этому тоже надо быть готовым.
Юридический центр адвоката Олега Сухова
