Крупные девелоперы МКД заявили о своих планах выйти на рынок малоэтажного жилья и ИЖС, среди них группы ПИК, «Самолет», ЛСР и «Эталон». Что ждет их на этом рынке? Какие нововведения в законодательстве планирует власть? Нужны ли застройщикам типовые решения, которые предлагает ДОМ.РФ? Об этом шла речь на круглом столе «Малоэтажное строительство от профессиональных застройщиков».
Мероприятие прошло в онлайн-формате 9 декабря. В этот же день состоялась церемония награждения победителей архитектурного конкурса «Малоэтажный стандарт XXI/21», где некоторые из этих вопросов поднимали и архитекторы. Интересно, что их взгляды с мнением застройщиков во многом совпадают.
Малоэтажный рынок: какой он?
По словам директора консалтингового агентства «GMK» Сергея Разуваева, ввод ИЖС в различных регионах страны сегодня составляет 30-40% от общих объемов строительства, тем не менее, большая часть ввода – это самострой «из чего попало». «Это тяжелые, длительные стройки, которые длятся годами, - подчеркнул он. - Как такового рынка загородной недвижимости в общероссийском формате сейчас нет».
Разуваев отметил, что появляются компании, которые начинают специализироваться на этом строительстве. Но, если спрос на вторичном рынке аналитики видеть могут, то выбытие на первичном рынке статистика в достаточном объеме не показывает. «Девелоперы понимают, что в краткосрочной перспективе от 1до 3 лет тренд будет за ИЖС и малоэтажными МКД, но мы его пока подтвердить не можем. А раз так девелопер не может построить финансовую модель», - уверен эксперт.
В GMK считают, что в следующем году будет виден рост продаж на первичном рынке загородной недвижимости, который осуществляют профессиональные девелоперы. Сейчас у агентства в проработке более 1 тыс. га территорий, которые девелоперы хотят использовать для ИЖС либо в смешанном формате. Если учесть, что на рынке работают и другие консалтинговые агентства, тренд видится очень серьезным.
«Сейчас загородный рынок – это хаос. Люди стараются построить как можно дешевле, продать дороже, - считает руководитель центра загородной недвижимости ФК «Этажи» Антон Сауков. - Мы сталкиваемся с тем, что люди, которые 2-3 года назад купили дома не у девелопера, начинают их выставлять на продажу, потому что приобрели их построенными из некачественных материалов».
По его мнению, если откинуть статистику по дачной амнистии, видно, что малоэтажного жилья вводится не так много. Пока в продажах на первом месте остаются земельные участки, на втором – дома, на третьем – дачи.
Государство поможет?
Безусловно, на рынке малоэтажного строительства и ИЖС необходимо создать правила игры, которые бы позволили профессиональным девелоперам занять нишу, которую сейчас пользует самострой. Для этого, по словам генерального директора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, разработан законопроект о долевом строительстве коттеджных поселков, который скоро будет направлен на рассмотрение в Государственную Думу.
Новая законодательная инициатива фактически уравняет в условиях строительство МКД и «малоэтажки». Закон введет требования к документации застройщика, планирующего строить малоэтажные жилые комплексы (МЖК), условия заключения ДДУ и получения проектного финансирования, а также определит статус общего имущества МЖК.
«Мы пытаемся самостоятельно жить с банками уже около года, и нам удалось получить финансирование по ИЖС. Но пока все это проходит в ручном режиме, - говорит директор по девелопменту компании «Партнер-Строй» Денис Бадиков. - Но у банков нет программ под ипотеку, и мы опять начинаем придумывать, как это сделать. После выхода соответствующих законов у всех будет понимание, что ИЖС – это просто МКД, положенный на плоскость, и мы получим сильный рывок в развитии».
По мнению директора юридического департамента СК «KaskadFamily» Натальи Воронцовой, для застройщика новый закон даст проектное финансирование с нормальными ставками, покупатель при этом будет защищен и получит хорошие условия ипотеки на дом ИЖС, которые сейчас несравнимы с МКД.
«Такой закон даст застройщикам точное объяснение, почему наш продукт дороже самостроя. И это не только с вязано с себестоимостью, - считает руководитель компании «М-level» Серигалий Мукатаев. - Часто строительные бригады просто не умеют считать сметы, просчитывать бизнес-процессы. Мы – системные застройщики, у нас больше профессиональных сотрудников».
Однако, по мнению Заслуженного архитектора Московской области, Первого вице-президента Союза архитекторов России (САР) Владимира Бакеева, просто создания базы индустриального домостроения в загородной недвижимости недостаточно. «В формуле «спрос рождает предложение», производство домов – это, скорее, предложение, а надо бы работать над спросом», - считает он.
Необходимо перенимать опыт других стран, в частности США, где в 50-е годы прошлого века искусственно был создан строительный бум в области ИЖС. После войны в страну вернулись ветераны, из которых создали новый класс домовладельцев. Государство выделило огромные субсидии на развитие индивидуального домостроения, прежде всего на строительство дорог, дотации на приобретение земельных участков, льготную ипотеку и другие финансовые инструменты.
Справедливости ради нужно сказать, что и в нашей стране власть рассматривает варианты поддержки строительства ИЖС. Речь идет о компенсации строительства дорожной и инженерной инфраструктуры, а также распространения льготной ипотеки на сегмент загородной недвижимости.
«Для застройщика главные проблемы – это строительные площадки и ресурсоснабжающие организации. Основная затрата – создать среду, на это уходят большие суммы, которые потом ложатся на плечи покупателей, - считает Наталья Воронцова. - Покупательскую способность нужно стимулировать. Наверное, льготная ипотека - это самое лучшее, что может сделать государство».
Кто придет на рынок?
Ясно, что в течение ближайших лет рынок загородной недвижимости будет упорядочен. Но кто станет на нем доминировать: крупные федеральные застройщики, девелоперы, которые уже сегодня работают с «малоэтажкой», или строительные бригады, занимающиеся самостроем, переформатируют свой бизнес?
По мнению Дениса Бадикова, выход крупных девелоперов на рынок, безусловно, его дополнительно упорядочит. Застройщикам будет проще получить проектное финансирование, а потребителям ипотеку. Однако федеральные игроки очень быстро столкнутся с проблемой низкой маржинальности.
«Те, кто сейчас строят «малоэтажку», на самом деле занимаются искусством, - уверен он. – Мы пытаемся создать комфортную среду в рамках поставленной задачи. Для нас маржинальность вторична. При этом по времени, затратам и деталям ИЖС требует больше усилий. Делая более комфортный продукт, малоэтажные застройщики зарабатывают меньше, но дают большую добавленную стоимость покупателю».
Бадиков считает, что на рынке будут доминировать застройщики, у которых накоплен успешный опыт работы в низкомаржинальном сегменте. Они будут развиваться, укрупняться и становиться системными игроками на рынке. С ним согласна коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко. По ее словам непонятно, что проще: переучить городского девелопера «малоэтажке», или вырастить застройщика из ИЖС? Бизнес на рынке загородной недвижимости очень сильно отличается, как от МКД, так и от самостроя.
«Проектировщики нужны принципиально другие, потому что технические решения, к которым привыкли в городской новостройке, не окупаются в «малоэтажке». Мы полтора года переучивали отдел продаж многоквартирников на загородную недвижимость, потому что они не понимали, что продают, - делится опытом эксперт. - Строители кардинально меняли выбор подрядчиков: те, кто привыкли строить вверх, не могут строить горизонтально, даже путаются в чертежах. Процессы другие».
Кристина Яковенко уверена, что крупным девелоперам для успеха на рынке нужен будет хороший партнер. Главная задача – найти опытного, компетентного управляющего, который будет способен вместо них организовать бизнес, иначе те будут слишком в него погружаться.
Какими должны быть типовые проекты?
Еще один вопрос, который не дает покоя ни архитекторам, ни застройщикам – типовые проекты. Очевидно, что без них девелоперы не получат проектное финансирование. Но как при этом обеспечить разнообразие? ДОМ.РФ по поручению Правительства России и при поддержке Минстроя провел конкурс на разработку таких проектов и теперь предлагает их застройщикам бесплатно. Нужны ли они девелоперам?
По мнению профессора МАрхИ, вице-президента САР Елены Баженовой, делать основой типовое жилищное строительство и стандартные технологии нельзя. «Основа должна быть другой, - уверена она. - Необходимо перенастроить оптику малоэтажного строительства с типового дома на пространственные приемы застройки и достижение многообразия архитектурных форм при соблюдении единства технологических приемов, применение комбинаторики в рамках единого архитектурного стиля».
По ее словам, типовое – не значит одинаковое. Нужны линейки домов в определенных стилях: в Вологде стиль должен быть свой, а в Белгородской области другой. Интересно, что застройщики, работающие сегодня на рынке, с архитекторами полностью согласны, но при этом мотивацию к разнообразному строительству видят в спросе.
«В разных регионах вкусы потребителей кардинально отличаются даже по внешнему виду домов, - говорит Денис Бадиков. - В Краснодаре -южнорусский стиль с намеком на смешение наций, в Уральском регионе больше камня – немецкая история, в Тюмени – скандинавская, потому что это северные территории».
Серигалий Мукатаев считает, что применение бесплатного проекта ради удешевления стройки решение неверное. Массово использовать типовой проект можно лишь тогда, когда он окупается и продается клиентам. «Рынок – это спрос, а мы, получается, хотим зарядить спрос предложением, - утверждает он. - У нас огромная страна, климатические условия разные. Даже внутри одного комплекса один дом может стоять на хорошем грунте, другой на песке, третий – на торфе, и каждый раз фундамент будет другой».
По его словам, застройщик внутри компании может самостоятельно создать проект, получить на него проектную документацию, сделать экспертизу, и назвать его типовым. Кристина Яковенко считает, что такие внутренние типовые проекты тем и хороши, что их можно постоянно улучшать. Предлагаемые же ДОМ.РФ проекты вызывают большое количество вопросов.
«На рынке сейчас очень мало проектировщиков в сфере малоэтажной недвижимости. Большая часть их никогда в жизни не строили, и уж тем более не эксплуатировали проекты, которые они предлагают, - считает она. - Мне кажется, что архитекторы создавали эти проекты с позиции показать все, на что они способны, но очень часто это не увязано ни с экономикой, ни с адекватностью этапов строительства и эксплуатации». Яковенко уверена, что девелоперам больше интересны типовые решения, которые они вырабатывают для себя и потом используют. Это оптимизирует затраты на проектирование.
По мнению Натальи Воронцовой, банкам, скорее, важна единая архитектурная концепция поселка, чтобы на его территории не было несочетаемых домов. «В одном поселке может быть 3-4 типовых проекта, которые в рамках его архитектурной концепции прекрасно друг с другом уживутся, - говорит она. - ДОМ.РФ задает параметры жилого дома, а дальше каждый застройщик под свой поселок и желания рынка разрабатывает свой типовой проект».
В будущее с надеждой
Таким образом, и архитекторы, и застройщики уверены, что в ближайшие годы спрос на индивидуальное и малоэтажное загородное жилье сохранится, а государство выработает единые, прозрачные правила игры. Участники рынка согласны с тем, что приход на него крупных федеральных игроков – это благо, но доминировать в «малоэтажке» будут те, кто уже имеет существенный опыт загородного строительства. Как это будет на самом деле, увидим в ближайшее время.
Семен Морон
