Современный коттедж: что это?

Создавая и реализуя проекты, архитекторы и строители формируют для человечества искусственную среду обитания. Однако красота зачастую вступает в противоречие с эксплуатационной целесообразностью. Найти «золотую середину», оптимальное сочетание этих категорий в гармонии с творческим эго маэстро, увязать стилевое решение с современными требованиями эстетики и быта, наконец, качественно воплотить — суть кредо больших зодчих.
К несчастью, таковых весьма немного на сегодняшнем рынке частных строительных подрядов, вся атмосфера которого более всего поощряет ремесленничество. Появление на рынке огромных денег привлекло целую армию «специалистов, любящих легко и быстро их зарабатывать», полностью растворив в себе упомянутых зодчих.
Если окинуть взором скопище «новых» коттеджных поселков, прилегающее к Москве плотным 30-километровым кольцом, откроется весьма печальная картина под названием «Памятники глупости». Причем, не станут исключением и т.н. «элитные», отличающиеся лишь тем, что с проживающих в них хозяев, удовлетворенных своей самодостаточностью, изъяты десятикратные, по сравнению с объектами-аналогами, суммы.
Грамотно решенных и правильно построенных домов совсем немного. Откровенный конструктивный и художественный примитивизм. Доля вины «ремесленников-золотые руки» очевидна, но, чаще всего, свой дом «убивает» сам хозяин.
Конечно, идеальных домов не бывает. В любом строении можно найти недостатки. Ведь, помимо собственного конструктивно-технологического и материального «наполнения» и перечня достоинств, каждый дом обязательно имеет немалый набор из последствий слабых решений и выхолощенных технологий, недоделок и скрытых дефектов, применения некондиционных изделий и несовместимых материалов.
Это своеобразное ТЭО (технико-экономическое обоснование) — предтеча «умной» и самой важной составляющей инжиниринга, категории, обязательной к исполнению для профессионального заказчика, умеющего считать свои деньги.
Прикидывая затраты на строительство и капитализацию своих средств в объект недвижимости с учетом амортизации, потребителю нужно учитывать массу экономических факторов, напоминающих о себе сразу же после разрезания парадной ленточки при сдаче объекта. Например, помимо коммунальных выплат за потребляемые ресурсы на фоне растущих тарифов, иметь в виду весомые статьи предстоящих эксплуатационных расходов.
Очевидно, заведомо дешево построенный дом не только неполноценен для проживания и быстро теряет свое материальное наполнение как потенциальный товар, но и превращает своего хозяина в раба, вынужденного постоянно тратить немалые деньги на эксплуатационные нужды, все время что-то укреплять и подлатывать, заменять и утеплять, покупать и приглашать всевозможных ремонтников.
Каков же он, загородный коттедж, близкий к идеалу для современного горожанина? Каковы его оптимальные параметры? Понятно, что в нем должно быть тепло зимой, прохладно летом, комфортно и уютно — круглый год. Чем же, по мнению потребителей, обеспечивается комфорт современного дома?
Ниже, в качестве коллективного ответа на этот вопрос, приведем краткие результаты интернет-мониторинга мнений «бывалых» застройщиков, построивших дома (а некоторые, и не один, пытаясь каждый раз учитывать допущенные ошибки) в последнее десятилетие, пожившие в них и познавшие как удобства, так и «болячки» своих коттеджей.
Речь пойдет о каменном доме, по сумме преимуществ лидирующим с большим отрывом, в сравнении с деревянным (хотя по абсолютной статистике в России, даже отбросив садовые домики и дачи, здесь, как минимум, наблюдается паритет). Итак, комфорт обеспечивается:
— необходимой и достаточной площадью. Сегодня средний загородный дом строится из расчета 70 кв.м общей площади на постоянно проживающего члена семьи. В среднем, получается около 300 кв.м;
— грамотным зонированием и рациональным объемно-планировочным решением. Количество помещений-"паразитов" (коридоров) сведено к минимуму. Лестница, обычно съедающая значительное пространство дома, конструктивно удачно вписана в интерьер и превращена в его украшение, одновременно выполняя утилитарные функции. Первый этаж — «ходовой», второй — спальный. Удачной планировкой — сбалансированным соотношением общей и полезной площади, оптимальным набором функциональных помещений. Часто объединяются в одно трансформирующееся пространство кухни (с выделением зоны приготовления пищи) и столовой. Наряду с унификацией, нельзя не отметить и дифференциацию помещений. Особо выделяется главное помещение дома — гостиная. Спортивным людям нужен тренажерный зал, бильярдная, сауна и купель, творческим — студия, интеллектуалам — библиотека, пенсионерам — «зимний сад», всем вместе взятым — гардеробная и т.п. Детям, помимо спальни выделяется игровая комната. Одно из помещений дома все чаще отдается под кабинет. Этому способствуют всеобщая компьютеризация (как же компьютеру обойтись без кабинета?) и дань моде. Кабинеты желают иметь не только «белые воротнички», но и люди, никогда не сидящие за письменным столом, например, продавцы и милиционеры. В конце концов, все это неплохо: несмотря на усилия государственных массмедий, нация потихоньку привыкает к хорошему, так сказать, окультуривается;
— надежными характеристиками прочности и устойчивости несущих конструкций. Монолитному решению, в пику сборному (которым, по известным причинам, связанным с идеологией брутализма, индустриализации и типизации, напичканы растиражированные и активно используемые проектной братией типовые проекты) отдает предпочтение подавляющее число заказчиков;
— высокими теплосберегающими свойствами ограждающих конструкций. Оконные проемы, средней площадью более 2 кв.м (или суммарная площадь оконных и наружных дверных проемов более 20% от площади наружных стен) — не для нашего климата. Сдерживающий фактор — архитекторы и производители оконных систем, лоббирующие, соответственно, собственные наработки и продукцию;
— надежными, одновременно простыми и эффективными, инженерными системами обеспечения жизнедеятельности. При монтаже элементов систем отопления, водоснабжения, канализации, электрообеспечения и слабых токов, предпочтение не отдается каким-то конкретным фирмам и маркам. Самое лучшее оборудование для потребителя — то, которое не выходит из строя, про существование которого он забывает на долгие годы, которое устаревает и заменяется лишь по моральным соображениям. В последнее время появилась масса отечественных аналогов распространенных западных систем оборудования;
— применением доброкачественных материалов и изделий. Для «пирога» стен чаще используют эффективный кирпич и газо-пенобетонные блоки. Пенопласт оказался (несмотря на распускаемые слухи о грызунах, использующих его в качестве корма) лучшим утеплителем. Облицовочный кирпич стал медленно, но верно менять свой цвет (с пролетарского на иной) и текстуру поверхности (подчас, в виде декоративных вставок или поясков). Металлочерепица — лидер среди кровельных покрытий, а металло-пластиковые оконные блоки с многокамерными переплетами — среди монтируемых ограждающих конструкций;
— эстетикой фасадов, интерьеров и окружающего ландшафта. В последние годы в проектах чаще проглядывают черточки русского классицизма, отличающегося от европейских аналогов гармоничностью форм и многоцветностью, особенно в решениях фасадов. Ключевые примеры этого стиля — дом Пашкова, Колонный зал Дома Союзов, здание Большого театра. Что касается интерьеров, то в последние пять лет значительно расширен диапазон их решений, впрочем, зависящих от принятого семейного (в бытовом, культурном и деловом аспектах) образа жизни. Радует то обстоятельство, что дом наполняется теплом, уходя от казенно-офисного «евроремонтного» набора финишных поверхностей. Изменение «продовольственно-плодовой» ориентации в сознании потребителей наряду со сворачиванием вычурности «новорусского» ландшафта 90-х все чаще приводит к попыткам создания высокоэстетической околодомной среды обитания в виде замечательных садово-парковых ансамблей и неповторимых пейзажей, согревающих замороженные урбанизацией души;
— качественно выполненными строительно-монтажными, специальными и отделочными работами. С этим дело обстоит по-прежнему неважно. Сложившаяся на рынке строительных услуг среда обитания невыносима для потребителя, рискнувшего ввязаться в ремонт или строительство в качестве частного заказчика. Конфликт интересов сторон (пресловутый финансовый фактор) делает ее лицемерной, а суррогатное ценообразование и лукавые договора заведомо обрекают на значительный перерасход средств. Цены большинства подрядчиков необоснованно завышены, а уровень «мастерства» далек от профессионального. Многочисленные ошибки и просчеты транзитом кочуют по стройкам, оставляя шлейф брака, недоделок и скрытых дефектов. Заказчики не получают заявленного количества и качества строительных услуг, а, кроме того, переплачивают. Средняя величина необязательных затрат составляет четверть от сметы. Помимо объекта, приходится платить еще и за собственное неведение, позволяющее подрядчикам сначала формировать, а затем и увеличивать первоначальную смету по своему усмотрению. По-прежнему «потемкинские деревни» не только строят, но и выгодно продают. Причем, продают, чаще всего, именно по причине их потребительской или эксплуатационной неполноценности. При этом выставляют запредельные, ничем не обоснованные цены. В то время как «ядро» цены за такой товар, как недвижимость, должна все-таки составлять его реальная (строительная) стоимость. Стоимость, определяющая уровень его жизненной полезности и потребительской ценности.

Итак, после того как исходные данные оптимизированы, проект готов, тендер проведен, выбран подрядчик, утверждена смета, согласован пакет договорных документов (текстовая часть и необходимые приложения — техническое задание с разбивкой на технологические этапы, графики производства работ, поставки материалов, финансирования и пр.), финансирование открыто, заказчик выдает аванс, подрядчик начинает работы.

Как известно, любая стройка начинается… с перекура, забора и туалета. Проводятся подготовительные, геодезические и земляные работы: расчистка и планировка территории, разбивка осей дома, устройство обноски, монтаж временной электрической сети, обеспечение водопонижения, дренажа и водоотвода на период строительства нулевого цикла, разработка грунта в траншее под ленточный фундамент.
Внутри периметра будущего фундамента снимается растительный слой, а ниже уровня его подошвы устраивается песчано-гравийная подушка толщиной 30 см, с уплотнением.
Альтернатива траншее — котлован, в случае полноценного использования цокольного этажа (сегодня так поступает около 20% от общего числа застройщиков, остальные предпочитают подвалу бельэтаж, в основном по причине неведения о мерах по гидрозащите, опасаясь влияния грунтовых вод).
Устраивается монолитный ленточный фундамент и его продолжение — цоколь с установкой опалубки, устройством арматурных каркасов, виброуплотнением бетонной смеси и пр. Чаще всего цоколь добирается кирпичом, что обеспечивает требуемую отметку пола 1-го этажа (или его более высокого варианта — бельэтажа).
Решение о типе и размерах фундамента принимается по результатам проектных расчетов с учетом величины нагрузок, характеристик грунтов и гидрогеологических факторов влияния.
Обязательно устраивается вертикальная (оклеечная, обмазочная или комбинированная) и горизонтальная гидроизоляция, предотвращающая инфильтрацию влаги в тело ограждающих конструкций. К сожалению, долгие годы гидрозащита лишь обозначалась замазыванием гудроном пыли и грязи на боковой поверхности фундамента: заказчик не осознавал в полной мере ее необходимости, а потому нещадно экономил. Сегодня ситуация изменилась. Важнейшему гидроизоляционному комплексу воздается должное. Кроме того, монтируется теплоизоляция фундамента и цоколя (пеноплекс, пенополистирол, пенополиуретан, пенопласт и пр.), подпираемая при необходимости стенкой из кирпича.
Учитывая современные требования к теплосберегающим параметрам стен, их возводят в виде наборных технологических «пирогов». Чаще всего кладка наружных и внутренних несущих стен выполняется из кирпича обыкновенного или газосиликатных блоков. Параллельно ведется кладка из облицовочного кирпича (в полкирпича с анкеровкой, сеткой, через каждый ряд блоков или пять рядов кирпичей и расшивкой швов) с предварительным устройством теплоизолирующего слоя, например, из пенопласта.
Устройство перекрытий цоколя, 1-го и 2-го этажей чаще всего выполняют из монолитного железобетона толщиной 180–200 мм с установкой опалубки, устройством арматурных каркасов, виброуплотнением бетонной смеси и пр.
Завершается возведение «коробки» монтажом элементов стропильной конструкции, устройством кровельного «пирога» (технологических слоев кровли, включая обрешетки, продухи, звуко- и теплоизоляцию, гидро- и пароизоляцию, антиконденсат и пр.), укладкой самого распространенного финишного слоя — металлочерепицы и монтажом водосточной системы (воронки, трубы, желоба).
Применительно к «коробке» следует упомянуть антисептическую и противопожарную обработку (пропитку) деревянных элементов стропильной системы и кровельного «пирога», зашивку «лобиков» и подшивку свесов кровли.
В состав работ этого этапа, конечно, вошли устройство монолитного лестничного схода крыльца, «стояков» для дымохода и вентиляции, внутренней лестницы (деревянной, из сборного или монолитного железобетона), монтаж элементов ограждающих конструкций (готовых изделий) террасы, крыльца и балкона.
После возведения «коробки» дома приходит черед специальных (сантехнических, электромонтажных) и отделочных работ. Состав и объемы на спецработы и отделку следует уточнить с привлекаемым подрядчиком при окончательном согласовании принятых в проекте решений.
Это даст возможность точнее просчитать количество требующихся материалов.
Нарезка дома на помещения, в соответствии с объемно-планировочными решениями, принятыми в проекте, состоит в устройстве перегородок из пазогребневых блоков (кирпича, ГКЛ) с армированием дверных проемов.
Затем выполняются выравнивающие стяжки, с соблюдением вертикальных проектных отметок по помещениям для соответствующих типов финишных напольных покрытий. Устанавливаются дверные и оконные блоки с утеплением и герметизацией примыканий оконных и дверных балконных коробок к проемам, штукатурятся оконные откосы (которые позже, после установки подоконных досок, отливов, готовятся под окраску.
Венчаются отделочные работы навеской дверных полотен и установкой плинтусов и наличников.
В помещениях с повышенной влажностью (санузлы, кухни и столовые) стены облицовываются керамической плиткой с последующей затиркой декоративных швов. Как правило, в этих же помещениях монтируется подвесной потолок (реечный или из водостойких ГКЛ).
В остальных помещениях потолки обычно штукатурятся, а если позволяет высота потолка (в среднем около 3-х м) — добавляется 15–20% подвесного потолка второго уровня в виде декоративных криволинейных фрагментов из ГКЛ на металлическом каркасе. Завершает работы по потолку подготовка его поверхности под окраску (аналогично стенам) и собственно окраска.
Под напольные покрытия из паркета, паркетной доски, ламината, пробки, ковролина и пр. монтируется основание из водостойкой фанеры с креплением листов специальными шурупами (дюбелями) и шлифовкой мест примыкания. Заключительным, среди всех видов работ на объекте, перед самой его сдачей, является многослойное покрытие полов из пробки и паркета лаком. Сегодня крайне редко паркетные полы натирают мастиками, как это делалось раньше.
В проходных и потенциально влажных местах, как правило, устраиваются напольные покрытия из керамической плитки.
После устройства перегородок и образования помещений дома осуществляется монтаж элементов инженерных систем жизнеобеспечения. Разводятся трубопроводы систем отопления, водоснабжения и канализации, кабели и провода электрообеспечения, оборудуется электрощиток, устанавливаются фильтры очистки на ГВ и ХВ и шаровых кранов.
После выполнения основных отделочных работ устанавливаются сантехприборы (ванны, унитазы, душевые кабины, биде), розеточные группы, выключатели, светильники с трансформаторами в подвесной потолок. Обустраивается пока плохо приживающаяся у нас (как и бассейн) заморская «игрушка» — камин. Это происходит в двух вариантах: полное изготовление камина в построечных условиях и комбинированное, с монтажом поставленного на заказ (купленного) комплекта отдельных элементов — труб дымохода, портала, топки и пр.
Закончив с внутренними делами, вернемся к фасаду. Цоколь дома облицовывается плиткой для наружных работ, например, «под дикий камень» (альтернатива этому — декоративная штукатурка цоколя по сетке). Перед обратной засыпкой (выполняемой с тщательным уплотнением и послойной трамбовкой или проливом водой) хорошо смонтировать систему пристенного дренажа с выводом воды за пределы участка. Точка в строительстве дома ставится устройством по его периметру «пирога» бетонной отмостки.
Грамотная организация и исполнение работ, профессионализм, доброжелательность и взаимопонимание всех участников стройки, высокая культура и полная «прозрачность» отношений, необходимый (потребителю) и достаточный (исполнителю) документооборот, сопровождающий отношения сторон, — все это реально. И, как правило, достигается строителями вместе с просвещенными потребителями, адекватно соотносящими свои потребности с возможностями, не теряющими достоинства при шелесте купюр.

В. Е. Свирин
www.umnayastroyka.ru