Как зарабатывать на коммерческой недвижимости, или Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

• Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18 %. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн рублей, при привлечении ипотечного займа — от 4 млн рублей.

• Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23 % годовых!

• Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.​​​​​​​

Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес

​​​​​​​ По итогам 2018 года доля инвестиций в коммерцию составила 47 % от общего объема инвестиций в недвижимость, продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в их проектах достигают 18 % годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 году количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.

Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».

«В наших проектах арендаторы подписывают договор со Службой Комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.

При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных с взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20 % НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.

«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман.

Сколько стоит ГАБ?

Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн рублей. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн рублей, что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.

Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30 % (4 293 000 рублей) сумма кредитных средств составит 10 017 000 рублей по ставке банка 14,5 %. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8 % через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.

Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100 % собственных средств, доходность составила бы 17,7 % годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6 % годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.

«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5 %, доходность ГАБ — 17,7 %. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.

О Sminex

Компания c 2007 года занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости в Москве. За 12 лет реализовано 16 элитных и премиальных проектов площадью 520 000 кв. м. Компания позиционирует себя как перфекционистов комфорта, потому что увлечена идеей создания самой комфортной среды для жизни и работы. В настоящее время на завершающей стадии строительства находятся элитные дома «Реномэ» и «Малая Ордынка 19», премиум-квартал Jazz на 1-й Ямской улице реализован на 71 %.