Каковы перспективы развития этого рынка в столице в 2007 году? Ответ на этот вопрос журналисты получили на пресс-конференции, состоявшейся недавно в РИА "Новости". Ее участники - руководители консалтингово-риэлторской компании Mayfair Properties. Журналисты обратили внимание, что все топ-менеджеры, представлявшие компанию, - очень молодые люди, не старше 30 - 35 лет. И сама компания - молодая. Но уже имеет серьезные наработки. Представителям прессы было представлено ноу-хау - предложенная компанией услуга Properties Investment Navigator(tm) (PIN). О том, что это такое, рассказала руководитель консультационно-аналитической службы компании Ульяна Алиева.
- Мы называем эту услугу "инвестиционным навигатором". Она является инструментом для принятия оптимального решения при инвестировании в проекты. Имеются в виду любые масштабные девелоперские проекты. Основная задача Properties Investment Navigator(tm) - снизить риски инвестора, связанные с невостребованностью будущего проекта недвижимости. Эта услуга может быть использована и в менее масштабных проектах, например, при покупке квартиры, ее продаже или сдаче в аренду. Основная цель PIN - свести множество альтернативных решений к единственному, оптимальному и выгодному для клиента результату.
Услуга включает в себя полный цикл глубоких исследований каждой составляющей проекта. Ноу-хау состоит в последовательном применении различных инструментов, с помощью которых моделируется проект. Для проведения работ специалистам компании достаточно минимальных вводных данных об объекте инвестирования и четко сформулированного ожидания доходности проекта.
Услуга состоит из четырех блоков. Первый - оценка статуса проекта, который включает рыночную и прогнозную оценки стоимости, а также юридическую экспертизу. Второй - концепция развития проекта. В этом блоке - обзор рынка, прогноз его развития, анализ местоположения объекта, сводный отчет о наиболее ликвидных форматах недвижимости в данном районе и, наконец, экономическое обоснование выбранного проекта.
Третий блок - моделирование объекта. Готовятся маркетинговое обоснование и юридическая платформа, архитектурная концепция и конструктивное решение объекта, его инженерно-техническое оснащение, расчет стоимости (пессимистичный, реалистичный и оптимистичный), делается расчет доходной части.
Наконец, последний блок - резюме, выбор оптимального варианта. Сейчас компания занимается подготовкой нескольких крупнейших инвестиционных проектов в Москве.
Управляющий партнер - генеральный директор Mayfair Properties Марина Маркарова окончила не только МГУ им. Ломоносова, но и университет Thames Valley. Рынком элитной недвижимости занимается с 1996 г. Она представила прогноз развития рынка такой недвижимости в 2007 году.
- Сейчас спрос здесь, как и все последнее время, превышает предложение. Но в его структуре по ценам покупок произошли заметные изменения. В III квартале этого года почти вдвое возросла доля покупателей, готовых приобрести жилье стоимостью более 3 млн. долл. А самым большим спросом в этом сегменте пользуются квартиры стоимостью от 1 до 3 млн. долл. метражом 100 - 200 м2. Наиболее популярны районы Остоженка, Патриаршие пруды, Хамовники. Вырос интерес к районам Замоскворечья. Поскольку спрос в разы превышает предложение, цены на элитную недвижимость повышаются. Первое полугодие показало их рост на 60 - 70%, а за год он может составить все 100%.
Диапазон цен на элитном рынке жилья очень широкий - от 6 тыс. до 40 тыс. долл. за 1 м2. Однако, несмотря на спрос, требования покупателей очень высокие - к качеству строительства, инженерному оборудованию, а на вторичном рынке жилья - к уровню ремонта. Многие собственники, тем не менее, порой выставляют цены, не адекватные качеству объектов, и это, естественно, увеличивает срок их продажи, а порой и делает практически неликвидными.
Рынок аренды элитного жилья в меньшей степени подвержен влиянию внешних факторов, и здесь объем предложений остался на прежнем уровне. Цены же аренды колеблются от 2,5 тыс. до 40 тыс. долл. в месяц.
В этом году появилось достаточное количество заявленных проектов доходных домов. Этот сегмент популярен и будет расти.
Прогнозируем также рост цен на загородную недвижимость. В 2006 г. большая часть запросов пришлась на объекты стоимостью до 1 млн. долл. И в то же время вырос процент заявок на объекты от 3 млн. долл.
Что касается коттеджей, то особенно популярны те, что имеют площадь 300 - 500 м2 и участок от 15 до 30 соток. Самый конкурентный сегмент этого рынка - коттеджные поселки бизнес-класса. Все заметнее интерес к дальним дачам, за 50 км от Москвы, особенно близко к воде. Из направлений лидирует Рублевское шоссе, затем Новорижское, но их доля упала относительно Киевского и Калужского направлений, доля последних выросла на 11%.
О ценах на элитные загородные объекты: с учетом стоимости земли в пределах 30 км от МКАД они приближаются к 6 тыс. долл. за 1 м2, за 30 км - 5200 долл. Растет интерес к участкам от 50 соток.
Александр Базыкин, директор Департамента коммерческой недвижимости, рассказал о ситуации в этом сегменте рынка.
- Совокупный объем качественных площадей во вновь построенных и реконструированных офисных объектах составляет 5 млн. м2. При этом ощущается острый недостаток площадей и сохраняется постоянный рост спроса. Он продолжится и в 2007 г., поскольку ввод новых офисных зданий задерживается. Большинство претендентов на такую площадь хотят высококачественную недвижимость. Популярны проекты "интеллектуальных зданий". Рост цен на коммерческую недвижимость составит в будущем году 15%. Сохранится дефицит помещений классов А и Б.
Таким образом, во всех сегментах рынка недвижимости схожие ситуации: спрос растет, цены повышаются, а заметного прорыва на строительном рынке, который способствовал бы их снижению, не наблюдается.
Все это означает, что вкладывать средства как в жилую, так и в коммерческую недвижимость пока очень выгодно.
Подготовила Н. ФЕДОРОВА
