Позитивным опытом реализации проектов с применением механизма комплексного развития территорий (КРТ) поделились друг с другом участники открытого диалога «Теории и практики КРТ. Новые вызовы. Решения. Кейсы». По мнению экспертов, новые правила позволяют городам развивать земельные участки, которые ранее были для них «чемоданом без ручки».
Закон о КРТ, принятый в декабре 2020 года, не простой, вокруг него было сломано и продолжают ломаться много копий. Достаточно сказать, что во втором чтении законопроекта было принято 73 поправки и еще 58 было отклонено. И до сих пор критики считают, что закон несовершенен. По словам руководителя отдела недвижимости радиостанции «Бизнес FM» Валерии Мозгановой, основных претензий три.
Оппоненты, во-первых, считают, что закон не даёт чёткого определения, когда надо применять принципы КРТ, что при переходе от теории к практике создает массу проблем. Во-вторых, он подчас вступает в противоречие с принятыми градостроительными нормативами, и это приводит к административному диктату чиновников. Наконец, закон не в полной степени защищает имущественные права владельцев недвижимости.
Однако участники дискуссии не стали останавливаться на претензиях, а решили выяснить, получили ли региональные, муниципальные власти и строители реально работающий инструмент или очередную мертворожденную законодательную историю.
Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич утверждает, что министерство активно занимается реализацией закона. Достаточно сказать, что при постоянной методологической помощи Минстроя и организации обмена информации между субъектами РФ в стране в прошлом году было утверждено более 600 региональных нормативно-правовых актов.
«Каждый из регионов подготовил всю необходимую нормативную базу. Вся эта работа позволила сегодня запустить механизм КРТ, чтобы субъекты смогли решить свои застарелые проблемы, – говорит она. – Регионы и муниципалитеты больше не смогут десятилетиями жить с неэффективно используемыми объектами или депрессивными территориями в центре городов».
По мнению чиновника, самое главное преимущество КРТ - это возможность сокращения всех административных процедур, таких как согласование генерального плана, ПЗЗ, ППТ, проведение публичных слушаний, одновременная подготовка документов и т.д. Все это раньше занимало по срокам не менее двух лет, а в рамках КРТ появилась возможность существенно сократить сроки.
Государство помогает регионам и с финансированием. Например, в прошлом году запущен проект «Инфраструктурное меню», в который вошли меры поддержки, которые могут использоваться для развития инфраструктуры. Это снижает нагрузку на девелопера, позволяет задействовать региону ресурсы, на которые у них никогда не было денег: сети, транспорт, социальные объекты.
По инфраструктурным бюджетным кредитам, например, из федерального бюджета выделяется 1 трлн руб., из которых в этом году будет освоено более 200 млрд руб. На данные средства будет построено более 700 объектов. Есть специальная программа субсидирования расселения аварийного жилья, в рамках которой часть средств может получить и частный инвестор. Также начата большая программа корпорацией «Туризм.РФ», которая позволяет на туристических территориях строить объекты капитального строительства.
Пример того, как механизм КРТ помогает регионам ревитализировать депрессивные районы, привел руководитель направления АО ДОМ.РФ Фёдор Семёнов. Он рассказал, как удалось вовлечь в городскую жизнь территорию бывшего автомоторного завода в г. Череповец Вологодской области. Эта зона располагается в историческом центре города и пребывает в «печальном» состоянии. Ранее регион ничего не мог с ней сделать, поскольку территория находилась в федеральной собственности.
ДОМ.РФ была подготовлена концепция КРТ и согласована с губернатором. По генеральному плану и правилам землепользования и застройки территория не была предназначена для жилищного строительства, то теперь после заключения договора о КРТ, инвестор разрабатывает документацию по планировке, и изменения в генплан и ПЗЗ вносятся на основании разработанной документации.
«Если ранее для развития такой территории в любом виде потребовалось бы как минимум два года, то сейчас на аукцион она выйдет в III квартале этого года, а разрешение на строительство инвестор должен будет получить не позднее середины 2023 года, то есть через 9 месяцев после начала проекта. Эту возможность дал именно механизм КРТ», - подчеркнул Фёдор Семёнов.
Об интересном кейсе КРТ, предназначенного для реализации другого КРТ, рассказал главный архитектор города Дербент Иса Магомедов. По его словам в Дербенте принят объемно-пространственный регламент, ужесточающий требования к застройке в зависимости от ценности исторической среды. В некоторых районах города, например, нельзя строить здания выше трех этажей. Однако возник вопрос, что делать с многоэтажными зданиями, которые были ранее неудачно возведены в зонах, где исторически выше двух этажей не строили.
«Когда на территории стоит 16-этажный дом и его нужно расселить, а построить на этом месте можешь только три этажа, решение в контексте КРТ застроенных территорий уже не такое простое, - говорит Иса Магомедов. - Потребовалось КРТ для того, чтобы реализовать другое КРТ. Нам нужно было развить территорию вне центра города, создать там условия для того, чтобы туда переселить людей. А потом уже реализовывать проект функциональной застройки в центре».
Для того чтобы девелопер мог получить прибыль от реализации недвижимости на новой территории, власти города взяли на себя расходы по строительству инженерной инфраструктуры, улично-дорожной сети и социальной инфраструктуры. В район перенесли администрацию города, чтобы создать новую полноценную точку притяжения. В результате, по договору с городом каждый застройщик передаст определенный процент жилой недвижимости в муниципальный фонд для расселения из кварталов в центре.
«КРТ – это уникальный инструмент, » уверен первый заместитель директора ГБУ «ГлавАПУ» Игорь Егоров. – Когда мы раньше приступали к проекту планировки существующей в Москве промышленной зоны, это был косметический ремонт, невозможно было принять никаких решений. Получив такой инструмент, как КРТ, мы можем создавать современную планировочную структуру, повышать проницаемость территорий».
По его словам, КРТ позволяет сформировать оптимальную уличную дорожную сеть, развить транспортную инфраструктуру, деликатно интегрировать осваиваемую территорию в существующую городскую среду.
«Москва – плотный город, встречаются ситуации, когда одна сторона улицы – это жилой квартал, другая сторона – производственная зона, - продолжает эксперт. - КРТ позволяет более детально разместить объекты социальной и иной инфраструктуры, сделать некий буфер для дальнейшего развития территории».
Кроме того, используя новые механизмы, город получил возможность создавать новые места приложения труда, уменьшая так называемые миграционные качели, так как производственные зоны в Москве располагаются между спальными районами и центром. Также КРТ позволяет регенерировать зеленые территории, улучшая экологический фон города.
«Наконец, мы можем построить необходимые социальные и общественные объекты там, где резерв их размещения фактически исчерпан, - подчеркнул Игорь Егоров. – Есть городские кварталы, примыкающие к производственным зонам, где существует уже сложившаяся застройка. Они не вошли в программу реновации, но КРТ позволяет эту проблему решить».
По данным спикера, по программе КРТ Москвы в разработке находится 2 тыс. га – 150 территорий промышленных зон, где будет построено 35 млн кв. м недвижимости, включающих современные производственные площади, 40 школ, 50 детских садов, 27 объектов физкультуры и спорта. Программа позволит создать 550 тыс. рабочих мест, 320 га озеленённых территорий. На реализацию город привлекает 7 трлн руб. инвестиции, бюджетный эффект составит 3 трлн руб.
«Я очень хорошо понимаю, зачем Москва реализует КРТ, потому что данный механизм позволяет управлять темпами ее роста, – подвела итоги обсуждения основатель градостроительного бюро «MASTER’SPLAN» Юлия Зубарик. – Я очень много путешествую, но нигде не встречала такого динамично и качественно растущего мегаполиса, как наша столица. КРТ - это действительно инструмент, регулирующий развитие города».
Евгений Горчаков
