В ряду самых закрытых и консервативных отраслей экономики России наиболее типичным можно назвать строительство. Именно в этой отрасли до сих пор предпочитают работать по старинке, часто используя устаревшие технологии и материалы, применяя непрозрачные и громоздкие схемы финансирования.
Неудивительно, что именно эта индустрия едва ли не больше всех пострадала от мирового финансового кризиса – в силу невозможности быстрой адаптации к изменившимся условиям. Темпы падения впечатляют. В Москве практически прекращено новое строительство, в лучшем случае достраиваются объекты высокой степени готовности, такая же или чуть лучше ситуация в Московской области, СЗФО. Практически стоит жилищное строительство юга России, Урала и Сибири…
Впрочем, на общем негативном фоне можно найти и позитивные примеры. Как правило, это компании, которые пошли по пути создания полноценного девелоперского бизнеса.
Хотя термин «девелопмент» (от англ. development – развитие – область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков) появился в России довольно давно и стал модным, суть понятия очевидна не всем.
«Девелопмент – это больше, чем просто организация строительства и обеспечение его финансирования, как думают многие», – поясняет Александр Коропачинский, генеральный директор красноярской компании "СМ.СИТИ". – Девелопер занимается развитием проекта на всем цикле – от проектирования и привлечения инвесторов до продажи конечным покупателям. И недостаточно тщательная проработка любого из этих этапов неумолимо сказывается на успешности и окупаемости проекта».
Логика развития
Очевидно, что хотя многие российские строительные компании объявили себя девелоперами, далеко не все из них преуспели на этом поприще. Кроме того, большинство из фирм, которые действительно ведут комплексную деятельность, связанную со строительством и управлением недвижимостью, сконцентрированы на самых привлекательных до недавнего времени рынках – Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и т. д. Однако за последние несколько лет опыт качественного девелопмента появился и в других регионах страны. Например, в Красноярске уже несколько лет успешно работает группа "СМ.СИТИ".
Интересно, что руководство этой компании изначально не было связано с девелопментом. Менеджмент "СМ.СИТИ" – это команда выходцев из машиностроительного бизнеса, объединения «Сибмашхолдинг», ныне преобразованного в инвестиционную группу "СМ.групп". Не имея опыта на рынке строительства жилья, новички решили полагаться на современные управленческие и строительные технологии. То есть, классический девелоперский подход: сначала были проведены всесторонние исследования рынка и разработана концепция и бизнес-план. Затем определились схемы финансирования и состав инвесторов, подобраны подрядчики, разработана маркетинговая стратегия, вплоть до технологии работы с покупателем.
Базовым критерием в вопросах отношений с подрядчиками и поставщиками стало качество, а не цена, как это часто принято на российском строительном рынке. Бывшие машиностроители привыкли работать в системе международных стандартов, где именно ориентация на качество и прозрачность всех процессов, как технологических, так и финансовых, является основой бизнеса.
Поэтому, еще не приступив к строительству своего первого жилого комплекса, компания начала внедрять систему менеджмента качества (СМК) на базе международной системы стандартов ISO 9001. Надо сказать, что это сложный и дорогой процесс, который большинству отечественных строителей казался ненужным, кроме "СМ.СИТИ". В российском строительном бизнесе сертификат ISO имели всего четыре фирмы, все - с иностранным капиталом. Сертификат соответствия данному стандарту компания получила в октябре 2008 года от авторитетной международной организации BSI (Британский институт стандартов). Несмотря на сомнения скептиков, такой подход себя оправдал.
«Прозрачность систем управления, финансовых потоков и т. д., – говорит Александр Коропачинский, – сегодня единственно возможный метод работы. В наше время большие деньги, в которых так нуждаются девелопмент и строительство, находятся в руках инвесторов, как правило, западных. А они очень внимательно смотрят на контролируемость и очевидность всех процессов – и управленческих, и финансовых. Кроме того, наличие четкой системы менеджмента и контроля над всеми этапами строительства (закупка материалов, контроль за подрядчиками и т. д.) дает экономию, по самым скромным подсчетам, не менее 15-20 %. Это позволяет предлагать конкурентоспособную цену за высококлассный продукт».
В "СМ.СИТИ" приводят пример общения со своими коллегами из других регионов Сибири. Когда они узнали, что себестоимость квадратного метра в проекте «Южный берег» (комплекс относится к сегменту «комфорт плюс»), практически равна себестоимости их проектов класса «эконом», то посчитали это рекламной уловкой. Пришлось доказывать свою правоту с конкретными цифрами.
Оттенки качества
Характерна история с поиском "СМ.СИТИ" поставщиков фасадной плитки – керамогранита. Согласованное архитектурное решение предполагало внешнюю облицовку всех домов первой очереди «Южного берега» керамогранитом насыщенных оттенков. Но на площади в 28 000 м² фасадов точность соблюдения заданных цветов и геометрических параметров была очень важна, нельзя было использовать плитку различных оттенков, взятую из разных партий, даже одного и того же поставщика. Значит, надо было найти компанию, готовую произвести крупную партию плитки специально для «Южного берега».
Казалось бы, при таких объемах заказа за него должны были ухватиться любые п
роизводители плитки. Однако дистрибьюторы большинства заводов, как отечественных, так и зарубежных, оказались не готовы обеспечить производство керамогранита нужных расцветок, и тем более – гарантировать стабильность цвета.
"Когда мы начали предъявлять серьезные требования по качеству продукции, – говорит Андрей Дегтярев, заместитель генерального директора компании "СМ.СИТИ" по качеству, – большинство компаний этого не поняли. Может показаться удивительным, но российский рынок до сих пор не ориентирован на потребителя! Общий принцип работы – «берите, что дают, и не жалуйтесь»".
Поставщика, который соответствовал нужным требованиям, все же удалось найти в России. Нужно добавить, что эта компания – Kerama Marazzi, ведущий российский производитель керамической плитки и керамогранита – также внедрила на своих производствах СМК.
«Наше сотрудничество с Kerama Marazzi началось осенью 2008 года, – вспоминает Андрей Дягтерев. – Тогда проекту «Южный берег» понадобился поставщик плитки, способный обеспечить гарантированную стабильность цвета и качества для больших площадей фасадов. Когда мы вышли на эту компанию, то были приятно удивлены тем что, нам дали провести технический аудит (на Западе это норма, а для наших производителей – пока нонсенс). В данном случае просьбу восприняли спокойно, поскольку этот производитель также работает по СМК. Более того, под наш заказ разработали специальную технологию, в результате чего мы получили плитку необходимого качества по оптимальной цене».
«На рынке появился заказ по нестандартному цветовому решению керамогранита, – рассказывает директор ЗАО «Енисей-Керама» (представительство Kerama Marazzi в Красноярске) Владимир Гаман. – Ярко-оранжевый, фиолетово-синий – сложные цвета с полутонами. Найти его в России, Китае и Испании не удалось – перенастройка производства под нестандартные цвета хлопотное дело, цена предлагалась не меньше 5 000 рублей за 1 м². Кроме того, никто не гарантировал стабильности цветов и качества. Наши специалисты сумели создать нужные образцы и пошли на переналадку линий. С учетом того, что наш завод находится на территории России, конечная цена оказалась в разы меньше, чем у конкурентов, кроме того, мы гарантировали стабильное качество и цвет».
Снизить цену удалось и благодаря новому технологическому решению – наряду с полированным был предложен глазурованный керамогранит. Этот вариант оказался более дешевым и одновременно обладал лучшими характеристиками. «Мы считаем, – продолжает Владимир Гаман, – что глазурованный керамогранит в условиях Красноярска работать будет лучше в силу более высокой устойчивости внешней среде – загазованности, перепадам температур, кислотным дождям».
Неудивительно, что, обнаружив партнеров и единомышленников в вопросах отношения к качеству в лице компании Kerama Marazzi, "СМ.СИТИ" в итоге расширил сотрудничество с ними – именно их плиткой сегодня отделаны внутренние пространства подъездов и коммерческих помещений «Южного берега».
Кроме того, целый подъезд квартир «под ключ» (полностью отделанные и готовые к заселению квартиры, еще одно ноу-хау «Южного Берега»), также облицован плиткой из последних «британских» коллекций Kerama Marazzi.
Качество или цена
К сожалению, в российском общественном сознании закрепилось, что качество и дороговизна – синонимы. Практика показала, что этот стереотип может быть сломан, ведь комфортное и функциональное жилье по разумной цене – естественный результат системного подхода девелоперов к своей работе.
«Функциональности жилых помещений мы уделяли особое внимание, – рассказывает Александр Коропачинский, – ведь можно построить 100-метровую двухкомнатную квартиру, в которой будет неудобно жить. С другой стороны, можно возвести ту же «двушку» в 65 метров, и она будет удобна и функциональна, а значит, обязательно найдет своего покупателя, поскольку соотношение цена-качество окажется оптимальным.
С другой стороны, если покупатель готов сознательно переплачивать за элитную планировку, ему надо дать такую возможность. Но нужно понимать, что с учетом резкого повышения стоимости работ и материалов, выход сегодня, – в максимально разумном использовании каждого метра. Только так можно заинтересовать покупателя. Время экстенсивного развития прошло, нужно смотреть вперед, повышать эффективность и качество строительства и максимально ориентироваться на клиента».
Надо сказать, что такой подход может стать базовым для выхода всей строительной индустрии из кризиса с наименьшими потерями. И для этого нужны совместные усилия как участников рынка, так и властных структур. И дело не только в помощи конкретным компаниям, хотя и это может быть необходимым.
Любая подмога от государства, считают сибирские девелоперы, полезна. Но оптимальным вариантом было бы принятие согласованной программы действий, которая обеспечит дальнейшее оздоровление и устойчивое развитие отрасли. Ведь добиться себестоимости жилья в 30 000 рублей за квадратный метр, в принципе, реально, при условии доступности инженерных и транспортных коммуникаций, обеспечения необходимыми элементами инфраструктуры и оформления комплекта разрешительных документов в разумные сроки (сейчас на это уходит 1,5-2 года), плюс гарантированного выкупа государством 60-70 % вводимых площадей. С другой стороны, и строительно-девелоперский бизнес должен оптимизироваться и войти в цивилизованные рамки – к пользе своей и общества.
Кризис (самый, наверное, крупный за последние 100 лет) еще не закончен, и следовательно, далеко идущие выводы делать преждевременно. Однако опыт работы новых участников девелоперского рынка показывает, что современные подходы к управлению и технологиям может оживить даже такую пострадавшую от экономического спада отрасль, как строительство. Ибо «дорогу осилит идущий».
Неудивительно, что именно эта индустрия едва ли не больше всех пострадала от мирового финансового кризиса – в силу невозможности быстрой адаптации к изменившимся условиям. Темпы падения впечатляют. В Москве практически прекращено новое строительство, в лучшем случае достраиваются объекты высокой степени готовности, такая же или чуть лучше ситуация в Московской области, СЗФО. Практически стоит жилищное строительство юга России, Урала и Сибири…
Впрочем, на общем негативном фоне можно найти и позитивные примеры. Как правило, это компании, которые пошли по пути создания полноценного девелоперского бизнеса.
Хотя термин «девелопмент» (от англ. development – развитие – область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков) появился в России довольно давно и стал модным, суть понятия очевидна не всем.
«Девелопмент – это больше, чем просто организация строительства и обеспечение его финансирования, как думают многие», – поясняет Александр Коропачинский, генеральный директор красноярской компании "СМ.СИТИ". – Девелопер занимается развитием проекта на всем цикле – от проектирования и привлечения инвесторов до продажи конечным покупателям. И недостаточно тщательная проработка любого из этих этапов неумолимо сказывается на успешности и окупаемости проекта».
Логика развития
Очевидно, что хотя многие российские строительные компании объявили себя девелоперами, далеко не все из них преуспели на этом поприще. Кроме того, большинство из фирм, которые действительно ведут комплексную деятельность, связанную со строительством и управлением недвижимостью, сконцентрированы на самых привлекательных до недавнего времени рынках – Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и т. д. Однако за последние несколько лет опыт качественного девелопмента появился и в других регионах страны. Например, в Красноярске уже несколько лет успешно работает группа "СМ.СИТИ".
Интересно, что руководство этой компании изначально не было связано с девелопментом. Менеджмент "СМ.СИТИ" – это команда выходцев из машиностроительного бизнеса, объединения «Сибмашхолдинг», ныне преобразованного в инвестиционную группу "СМ.групп". Не имея опыта на рынке строительства жилья, новички решили полагаться на современные управленческие и строительные технологии. То есть, классический девелоперский подход: сначала были проведены всесторонние исследования рынка и разработана концепция и бизнес-план. Затем определились схемы финансирования и состав инвесторов, подобраны подрядчики, разработана маркетинговая стратегия, вплоть до технологии работы с покупателем.
Базовым критерием в вопросах отношений с подрядчиками и поставщиками стало качество, а не цена, как это часто принято на российском строительном рынке. Бывшие машиностроители привыкли работать в системе международных стандартов, где именно ориентация на качество и прозрачность всех процессов, как технологических, так и финансовых, является основой бизнеса.
Поэтому, еще не приступив к строительству своего первого жилого комплекса, компания начала внедрять систему менеджмента качества (СМК) на базе международной системы стандартов ISO 9001. Надо сказать, что это сложный и дорогой процесс, который большинству отечественных строителей казался ненужным, кроме "СМ.СИТИ". В российском строительном бизнесе сертификат ISO имели всего четыре фирмы, все - с иностранным капиталом. Сертификат соответствия данному стандарту компания получила в октябре 2008 года от авторитетной международной организации BSI (Британский институт стандартов). Несмотря на сомнения скептиков, такой подход себя оправдал.
«Прозрачность систем управления, финансовых потоков и т. д., – говорит Александр Коропачинский, – сегодня единственно возможный метод работы. В наше время большие деньги, в которых так нуждаются девелопмент и строительство, находятся в руках инвесторов, как правило, западных. А они очень внимательно смотрят на контролируемость и очевидность всех процессов – и управленческих, и финансовых. Кроме того, наличие четкой системы менеджмента и контроля над всеми этапами строительства (закупка материалов, контроль за подрядчиками и т. д.) дает экономию, по самым скромным подсчетам, не менее 15-20 %. Это позволяет предлагать конкурентоспособную цену за высококлассный продукт».
В "СМ.СИТИ" приводят пример общения со своими коллегами из других регионов Сибири. Когда они узнали, что себестоимость квадратного метра в проекте «Южный берег» (комплекс относится к сегменту «комфорт плюс»), практически равна себестоимости их проектов класса «эконом», то посчитали это рекламной уловкой. Пришлось доказывать свою правоту с конкретными цифрами.
Оттенки качества
Характерна история с поиском "СМ.СИТИ" поставщиков фасадной плитки – керамогранита. Согласованное архитектурное решение предполагало внешнюю облицовку всех домов первой очереди «Южного берега» керамогранитом насыщенных оттенков. Но на площади в 28 000 м² фасадов точность соблюдения заданных цветов и геометрических параметров была очень важна, нельзя было использовать плитку различных оттенков, взятую из разных партий, даже одного и того же поставщика. Значит, надо было найти компанию, готовую произвести крупную партию плитки специально для «Южного берега».
Казалось бы, при таких объемах заказа за него должны были ухватиться любые п
роизводители плитки. Однако дистрибьюторы большинства заводов, как отечественных, так и зарубежных, оказались не готовы обеспечить производство керамогранита нужных расцветок, и тем более – гарантировать стабильность цвета.
"Когда мы начали предъявлять серьезные требования по качеству продукции, – говорит Андрей Дегтярев, заместитель генерального директора компании "СМ.СИТИ" по качеству, – большинство компаний этого не поняли. Может показаться удивительным, но российский рынок до сих пор не ориентирован на потребителя! Общий принцип работы – «берите, что дают, и не жалуйтесь»".
Поставщика, который соответствовал нужным требованиям, все же удалось найти в России. Нужно добавить, что эта компания – Kerama Marazzi, ведущий российский производитель керамической плитки и керамогранита – также внедрила на своих производствах СМК.
«Наше сотрудничество с Kerama Marazzi началось осенью 2008 года, – вспоминает Андрей Дягтерев. – Тогда проекту «Южный берег» понадобился поставщик плитки, способный обеспечить гарантированную стабильность цвета и качества для больших площадей фасадов. Когда мы вышли на эту компанию, то были приятно удивлены тем что, нам дали провести технический аудит (на Западе это норма, а для наших производителей – пока нонсенс). В данном случае просьбу восприняли спокойно, поскольку этот производитель также работает по СМК. Более того, под наш заказ разработали специальную технологию, в результате чего мы получили плитку необходимого качества по оптимальной цене».
«На рынке появился заказ по нестандартному цветовому решению керамогранита, – рассказывает директор ЗАО «Енисей-Керама» (представительство Kerama Marazzi в Красноярске) Владимир Гаман. – Ярко-оранжевый, фиолетово-синий – сложные цвета с полутонами. Найти его в России, Китае и Испании не удалось – перенастройка производства под нестандартные цвета хлопотное дело, цена предлагалась не меньше 5 000 рублей за 1 м². Кроме того, никто не гарантировал стабильности цветов и качества. Наши специалисты сумели создать нужные образцы и пошли на переналадку линий. С учетом того, что наш завод находится на территории России, конечная цена оказалась в разы меньше, чем у конкурентов, кроме того, мы гарантировали стабильное качество и цвет».
Снизить цену удалось и благодаря новому технологическому решению – наряду с полированным был предложен глазурованный керамогранит. Этот вариант оказался более дешевым и одновременно обладал лучшими характеристиками. «Мы считаем, – продолжает Владимир Гаман, – что глазурованный керамогранит в условиях Красноярска работать будет лучше в силу более высокой устойчивости внешней среде – загазованности, перепадам температур, кислотным дождям».
Неудивительно, что, обнаружив партнеров и единомышленников в вопросах отношения к качеству в лице компании Kerama Marazzi, "СМ.СИТИ" в итоге расширил сотрудничество с ними – именно их плиткой сегодня отделаны внутренние пространства подъездов и коммерческих помещений «Южного берега».
Кроме того, целый подъезд квартир «под ключ» (полностью отделанные и готовые к заселению квартиры, еще одно ноу-хау «Южного Берега»), также облицован плиткой из последних «британских» коллекций Kerama Marazzi.
Качество или цена
К сожалению, в российском общественном сознании закрепилось, что качество и дороговизна – синонимы. Практика показала, что этот стереотип может быть сломан, ведь комфортное и функциональное жилье по разумной цене – естественный результат системного подхода девелоперов к своей работе.
«Функциональности жилых помещений мы уделяли особое внимание, – рассказывает Александр Коропачинский, – ведь можно построить 100-метровую двухкомнатную квартиру, в которой будет неудобно жить. С другой стороны, можно возвести ту же «двушку» в 65 метров, и она будет удобна и функциональна, а значит, обязательно найдет своего покупателя, поскольку соотношение цена-качество окажется оптимальным.
С другой стороны, если покупатель готов сознательно переплачивать за элитную планировку, ему надо дать такую возможность. Но нужно понимать, что с учетом резкого повышения стоимости работ и материалов, выход сегодня, – в максимально разумном использовании каждого метра. Только так можно заинтересовать покупателя. Время экстенсивного развития прошло, нужно смотреть вперед, повышать эффективность и качество строительства и максимально ориентироваться на клиента».
Надо сказать, что такой подход может стать базовым для выхода всей строительной индустрии из кризиса с наименьшими потерями. И для этого нужны совместные усилия как участников рынка, так и властных структур. И дело не только в помощи конкретным компаниям, хотя и это может быть необходимым.
Любая подмога от государства, считают сибирские девелоперы, полезна. Но оптимальным вариантом было бы принятие согласованной программы действий, которая обеспечит дальнейшее оздоровление и устойчивое развитие отрасли. Ведь добиться себестоимости жилья в 30 000 рублей за квадратный метр, в принципе, реально, при условии доступности инженерных и транспортных коммуникаций, обеспечения необходимыми элементами инфраструктуры и оформления комплекта разрешительных документов в разумные сроки (сейчас на это уходит 1,5-2 года), плюс гарантированного выкупа государством 60-70 % вводимых площадей. С другой стороны, и строительно-девелоперский бизнес должен оптимизироваться и войти в цивилизованные рамки – к пользе своей и общества.
Кризис (самый, наверное, крупный за последние 100 лет) еще не закончен, и следовательно, далеко идущие выводы делать преждевременно. Однако опыт работы новых участников девелоперского рынка показывает, что современные подходы к управлению и технологиям может оживить даже такую пострадавшую от экономического спада отрасль, как строительство. Ибо «дорогу осилит идущий».
