Про острую необходимость модернизации российского коммунального хозяйства может не знать только ребенок. Качество услуг ЖКХ оставляет желать лучшего, хотя счета за их оплату постоянно растут. Доля ветхого и аварийного жилья ежегодно увеличивается. По данным региональных обследований (в том числе проведенных Институтом экономики ЖКХ) и заключениям экспертов, доля ветхого жилищного фонда в России составляет не менее 14%. Многие дома «не видели» ремонта по 40-50 лет. Вместе с тем, усугубляется проблема крайне низкой энергоэффективности коммунального сектора. По мнению специалистов, до 70% вырабатываемого тепла не доходит до потребителей, теряясь как в изношенных теплоцентралях, так и в зданиях – через ветхие кровли, старые деревянные окна и слабо утепленные фасады.
Долгое время ни на региональном, ни на федеральном уровнях не было комплексных программ по реконструкции и ремонту ветхого фонда. Финансирование по данным направлениям велось крайне скудно и бессистемно. Наконец, в 2007 году в соответствии с федеральным законом № 185 был основан Фонд содействия реформированию ЖКХ и стартовал проект софинансирования капремонта жилья. Поскольку программа действует более четырех лет, уже можно подвести промежуточные итоги и проанализировать ее успехи и проблемы.
Утром деньги – вечером стулья
Принцип работы Программы софинансирования капремонта жилья необычен для нашей страны. Жители любого дома, подав соответствующую заявку в местные муниципальные органы, могут рассчитывать на капитальный ремонт, оплатив лишь 5% стоимости работ и материалов. Остальные 95% затрат оплачивают из Фонда содействия реформированию ЖКХ и местного бюджета. Кроме того, вкладывая в модернизацию часть своих средств, жильцы полностью участвуют в процессе составления сметы, выбора исполнителей и контроля за ними. Это коренным образом отличает данную программу от обычного планового муниципального капремонта.
К данному моменту с участием средств Фонда отремонтировано более 120 тыс. домов по России. Однако реализация этой программы происходит отнюдь не просто. Эксперты считают, что в масштабах всей страны на реконструкции может потребоваться от 2 до 5 трлн. руб., в то время как выделено для этого лишь 240 млрд. руб. Так что денег на всех желающих отремонтировать свои дома явно не хватит.
По данным Владимира Городецкого, мэра Новосибирска, в капремонте нуждаются 4–5 тысяч домов, из них за время действия программы будет отремонтировано не более 700.
Сергей Боженов, мэр Астрахани, утверждает, что в его городе за три года удалось отремонтировать по данной программе 303 дома, но на очереди стоят еще более 600 зданий, заявивших о готовности принять участие в капитальной модернизации.
К 2008 году фактически все регионы России включились в программу. Однако, как показывает анализ результатов последних лет, рациональное освоение выделенных средств порой оказывается проблематичным для регионов – сказывается безынициативность управляющих компаний и ТСЖ, а также низкая информированность самих жителей. «К сожалению, не все россияне осведомлены об условиях участия в программе. Только собственники квартир могут воспользоваться возможностью провести реконструкцию за счет государства и добиться ремонта. Для участия в программе жильцам необходимо создать ТСЖ и выбрать управляющую компанию. Немногие знают, какие работы должны проводиться в рамках программы. В этом случае высок риск остаться без полноценного капремонта (вместо утепления фасадов только покраска, латание дыр в изношенных коммуникациях вместо замены и т.д.)», – говорит Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс» (крупнейший мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления).
По сведениям Фонда, в 2010 году наибольшей активностью в выполнении программы капремонтов отличались 14 регионов, в том числе Алтайский край, Новосибирская, Ростовская и Саратовская области, Татарстан, Хабаровский край и другие. Среди отстающих оказались Мурманская и Самарская области, Бурятия и Ингушетия.
Одной из наиболее ярких проблем программы стали регулярные скандалы и уголовные дела, связанные с нецелевым расходованием средств Фонда, а также с некачественными работами, которые заставляют хозяев жилья опускать руки. Показателен пример ремонта дома 81 по улице Пушкинской в Ростове-на-Дону, когда замененная во время капремонта кровля тут же потекла, затопив квартиры верхних этажей. Поскольку горе-рабочими не был сделан желоб по краю крыши, вода стала стекать по стенам здания, разрушая его.
В доме также заменили старые чугунные канализационные стояки на пластиковые, но через год в одном из подъездов они рухнули, «излив» все содержимое прямо в квартиры. Причем при вскрытии стен не было обнаружено ни одного закрепляющего хомута, резиновых уплотнителей и прочих важных сантехнических компонентов.
Но на этом злоключения жильцов не закончились – зимой не выдержали трубы на чердаке, и на этот раз уже горячая вода затопила верхние этажи. «После такого капремонта мы получили полный развал дома! Куда ушли деньги, выделенные нами и государством на капремонт дома?» – спрашивают жильцы в своих письмах на имя мэра Ростова-на-Дону, губернатора Ростовской области и областного прокурора.
Подобных случаев немало по всей России, и нередко они доходят до реальных судебных разбирательств. «Жители ремонтируемых домов должны требовать качества от подрядчиков. Именно собственники могут тщательно контролировать выполняемые в доме работы», – считает Петр Пимашков, мэр Красноярска.
Кровли, окна и далее по всем пунктам
Несмотря на весь негатив, который время от времени появляется в СМИ в связи с этой программой, капитальный ремонт становится для многих обитателей многоквартирных домов редким шансом получить комфортное жилье.
Так, в Красноярске за годы реализации программы отремонтировано 30% всего жилого фонда города (1397 многоквартирных домов) – обновлены внутридомовые инженерные системы, крыши, подвальные помещения, утеплены фасады, установлены приборы учета, заменены лифты. За это же время удалось привести в порядок основные коммунальные системы города: водоснабжение, отопление и энергетику. В 44 красноярских домах установлены новые лифты и общедомовые приборы учета горячей и холодной воды.
По словам Николая Булакина, главы Абакана, приоритетными направлениями реализации программы в столице Хакасии являются ремонты кровель, фасадов домов, подъездов, установка общедомовых приборов учета потребления энергоресурсов. В частности, в нескольких домах плоские кровли, известные своими протечками и теплопотерями, заменены на более теплые и долговечные скатные аналоги.
Сравнительно поздно, лишь в этом году, к программе подключилась и Москва (где ранее действовали собственные городские программы капремонтов). В ближайшие пять лет на капитальный ремонт домов здесь планируется потратить 125 млрд. руб. По словам Артура Кескинова, руководителя Департамента капитального ремонта Москвы, в текущем году столичным домам пришлось конкурировать за субсидии. На городские деньги претендовали около 300 многоэтажек, а достались субсидии лишь 166 домам. Здания отбирали, обращая внимание на их техническое состояние и перечень необходимых работ, который включает модернизацию инженерных коммуникаций в доме, ремонт кровли, подвалов, подъездов, лифтов и фасадов. Как и ожидалось, наиболее активными участниками проекта стали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые традиционно хорошо организованы – умеют быстро проводить собрания собственников жилья, привыкли работать со счетами и подрядчиками.
«Программа софинансирования капитальных ремонтов жилого фонда, помимо прочих целей, преследует и повышение энергоэффективности российского жилого фонда. Для этого при модернизации жилья применяются строительные энергоэффективные технологии. Среди них – установка пластиковых окон. Замена старых деревянных конструкций на современные теплосберегающие системы играет в этом очень важную роль, позволяя сократить теплопотери на 30-40%», – отмечает Лев Минуллин, директор по развитию компании PROPLEX (первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям).
В Москве уже есть позитивный опыт использования энергосберегающих технологий для капремонтов жилых домов. Например, еще в 2009 году в рамках программы «Капитальный ремонт ветхого жилого фонда» были остеклены 23 столичных дома. Теплосберегающие окна, выполненные на основе пятикамерного профиля PROPLEX-Premium и четырехкамерного PROPLEX-Comfort, установили в квартирах и подъездах жилых домов. Эти оконные системы премиум-класса имеют монтажную глубину 70 мм и обладают повышенными тепло- и звукоизоляционными свойствами.
«Радует тот факт, что горожане получают обновленное жилье, отвечающее самым высоким стандартам», – говорит Лев Минуллин (PROPLEX).
Модернизация кровли также является важным этапом капитального ремонта жилых домов. «Например, недавно мы ремонтировали кровлю многоподъездного жилого здания в Лялином переулке – там пришлось заменить 100% обрешетки и 20% стропильных систем, взамен обветшавшей установить фальцевую кровлю, – рассказывает Станислав Коротков, генеральный директор ООО «Релидов-сервис». – Особенно приветствуют наши работы жильцы верхних этажей, так как они постоянно страдали от холодных протекающих кровель».
Кроме того, для модернизации и утепления фасадов пяти- и девятиэтажных панельных домов в Москве активно используются вентилируемые и тонкоштукатурные фасадные системы. Примеров таких становится всё больше, поскольку с введением приборов учета тепла у участников ТСЖ и ЖСК появляется реальный шанс за счет энергосберегающих решений снизить коммунальные платежи.
Не стоит забывать, что в серьезном ремонте или даже полной замене нуждается и лифтовое хозяйство многих столичных многоэтажек. «Сейчас у нас полным ходом идет замена лифтов в районе Северное Чертаново, – рассказывает Олег Крючко, генеральный директор компании «Столичная лифтовая компания». – Взамен старых мы устанавливаем лифты Карачаровского механического завода, меняем полностью все оборудование, за исключением направляющих шахт. Новые лифты гораздо быстрее, чем прежние, работают на основе частотного преобразователя, который способствует более плавной работе».
Как мы видим, ситуация с модернизацией жилого фонда у нас в стране развивается в позитивном направлении, но пока далека от благополучного разрешения. В конце 2012 года Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит свое существование. Конечно, на смену ему придут другие федеральные и региональные программы, но отремонтировать свои дома всего за 5% стоимости, скорее всего, у россиян возможностей уже не будет.
Но пока еще есть время проявить здоровый прагматизм, просчитать экономическую выгоду и подключиться к этой программе капремонта, отремонтировать внутридомовые коммуникации, утеплить фасады, кровли, заменить окна. Инициатива жильцов и руководителей ТСЖ и ЖСК может совершить маленькое чудо, сделав дома намного комфортнее и существенно снизив затраты на коммунальные услуги.
А. Ермакова, компания PROPLEX
Долгое время ни на региональном, ни на федеральном уровнях не было комплексных программ по реконструкции и ремонту ветхого фонда. Финансирование по данным направлениям велось крайне скудно и бессистемно. Наконец, в 2007 году в соответствии с федеральным законом № 185 был основан Фонд содействия реформированию ЖКХ и стартовал проект софинансирования капремонта жилья. Поскольку программа действует более четырех лет, уже можно подвести промежуточные итоги и проанализировать ее успехи и проблемы.
Утром деньги – вечером стулья
Принцип работы Программы софинансирования капремонта жилья необычен для нашей страны. Жители любого дома, подав соответствующую заявку в местные муниципальные органы, могут рассчитывать на капитальный ремонт, оплатив лишь 5% стоимости работ и материалов. Остальные 95% затрат оплачивают из Фонда содействия реформированию ЖКХ и местного бюджета. Кроме того, вкладывая в модернизацию часть своих средств, жильцы полностью участвуют в процессе составления сметы, выбора исполнителей и контроля за ними. Это коренным образом отличает данную программу от обычного планового муниципального капремонта.
К данному моменту с участием средств Фонда отремонтировано более 120 тыс. домов по России. Однако реализация этой программы происходит отнюдь не просто. Эксперты считают, что в масштабах всей страны на реконструкции может потребоваться от 2 до 5 трлн. руб., в то время как выделено для этого лишь 240 млрд. руб. Так что денег на всех желающих отремонтировать свои дома явно не хватит.
По данным Владимира Городецкого, мэра Новосибирска, в капремонте нуждаются 4–5 тысяч домов, из них за время действия программы будет отремонтировано не более 700.
Сергей Боженов, мэр Астрахани, утверждает, что в его городе за три года удалось отремонтировать по данной программе 303 дома, но на очереди стоят еще более 600 зданий, заявивших о готовности принять участие в капитальной модернизации.
К 2008 году фактически все регионы России включились в программу. Однако, как показывает анализ результатов последних лет, рациональное освоение выделенных средств порой оказывается проблематичным для регионов – сказывается безынициативность управляющих компаний и ТСЖ, а также низкая информированность самих жителей. «К сожалению, не все россияне осведомлены об условиях участия в программе. Только собственники квартир могут воспользоваться возможностью провести реконструкцию за счет государства и добиться ремонта. Для участия в программе жильцам необходимо создать ТСЖ и выбрать управляющую компанию. Немногие знают, какие работы должны проводиться в рамках программы. В этом случае высок риск остаться без полноценного капремонта (вместо утепления фасадов только покраска, латание дыр в изношенных коммуникациях вместо замены и т.д.)», – говорит Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс» (крупнейший мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления).
По сведениям Фонда, в 2010 году наибольшей активностью в выполнении программы капремонтов отличались 14 регионов, в том числе Алтайский край, Новосибирская, Ростовская и Саратовская области, Татарстан, Хабаровский край и другие. Среди отстающих оказались Мурманская и Самарская области, Бурятия и Ингушетия.
Одной из наиболее ярких проблем программы стали регулярные скандалы и уголовные дела, связанные с нецелевым расходованием средств Фонда, а также с некачественными работами, которые заставляют хозяев жилья опускать руки. Показателен пример ремонта дома 81 по улице Пушкинской в Ростове-на-Дону, когда замененная во время капремонта кровля тут же потекла, затопив квартиры верхних этажей. Поскольку горе-рабочими не был сделан желоб по краю крыши, вода стала стекать по стенам здания, разрушая его.
В доме также заменили старые чугунные канализационные стояки на пластиковые, но через год в одном из подъездов они рухнули, «излив» все содержимое прямо в квартиры. Причем при вскрытии стен не было обнаружено ни одного закрепляющего хомута, резиновых уплотнителей и прочих важных сантехнических компонентов.
Но на этом злоключения жильцов не закончились – зимой не выдержали трубы на чердаке, и на этот раз уже горячая вода затопила верхние этажи. «После такого капремонта мы получили полный развал дома! Куда ушли деньги, выделенные нами и государством на капремонт дома?» – спрашивают жильцы в своих письмах на имя мэра Ростова-на-Дону, губернатора Ростовской области и областного прокурора.
Подобных случаев немало по всей России, и нередко они доходят до реальных судебных разбирательств. «Жители ремонтируемых домов должны требовать качества от подрядчиков. Именно собственники могут тщательно контролировать выполняемые в доме работы», – считает Петр Пимашков, мэр Красноярска.
Кровли, окна и далее по всем пунктам
Несмотря на весь негатив, который время от времени появляется в СМИ в связи с этой программой, капитальный ремонт становится для многих обитателей многоквартирных домов редким шансом получить комфортное жилье.
Так, в Красноярске за годы реализации программы отремонтировано 30% всего жилого фонда города (1397 многоквартирных домов) – обновлены внутридомовые инженерные системы, крыши, подвальные помещения, утеплены фасады, установлены приборы учета, заменены лифты. За это же время удалось привести в порядок основные коммунальные системы города: водоснабжение, отопление и энергетику. В 44 красноярских домах установлены новые лифты и общедомовые приборы учета горячей и холодной воды.
По словам Николая Булакина, главы Абакана, приоритетными направлениями реализации программы в столице Хакасии являются ремонты кровель, фасадов домов, подъездов, установка общедомовых приборов учета потребления энергоресурсов. В частности, в нескольких домах плоские кровли, известные своими протечками и теплопотерями, заменены на более теплые и долговечные скатные аналоги.
Сравнительно поздно, лишь в этом году, к программе подключилась и Москва (где ранее действовали собственные городские программы капремонтов). В ближайшие пять лет на капитальный ремонт домов здесь планируется потратить 125 млрд. руб. По словам Артура Кескинова, руководителя Департамента капитального ремонта Москвы, в текущем году столичным домам пришлось конкурировать за субсидии. На городские деньги претендовали около 300 многоэтажек, а достались субсидии лишь 166 домам. Здания отбирали, обращая внимание на их техническое состояние и перечень необходимых работ, который включает модернизацию инженерных коммуникаций в доме, ремонт кровли, подвалов, подъездов, лифтов и фасадов. Как и ожидалось, наиболее активными участниками проекта стали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые традиционно хорошо организованы – умеют быстро проводить собрания собственников жилья, привыкли работать со счетами и подрядчиками.
«Программа софинансирования капитальных ремонтов жилого фонда, помимо прочих целей, преследует и повышение энергоэффективности российского жилого фонда. Для этого при модернизации жилья применяются строительные энергоэффективные технологии. Среди них – установка пластиковых окон. Замена старых деревянных конструкций на современные теплосберегающие системы играет в этом очень важную роль, позволяя сократить теплопотери на 30-40%», – отмечает Лев Минуллин, директор по развитию компании PROPLEX (первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям).
В Москве уже есть позитивный опыт использования энергосберегающих технологий для капремонтов жилых домов. Например, еще в 2009 году в рамках программы «Капитальный ремонт ветхого жилого фонда» были остеклены 23 столичных дома. Теплосберегающие окна, выполненные на основе пятикамерного профиля PROPLEX-Premium и четырехкамерного PROPLEX-Comfort, установили в квартирах и подъездах жилых домов. Эти оконные системы премиум-класса имеют монтажную глубину 70 мм и обладают повышенными тепло- и звукоизоляционными свойствами.
«Радует тот факт, что горожане получают обновленное жилье, отвечающее самым высоким стандартам», – говорит Лев Минуллин (PROPLEX).
Модернизация кровли также является важным этапом капитального ремонта жилых домов. «Например, недавно мы ремонтировали кровлю многоподъездного жилого здания в Лялином переулке – там пришлось заменить 100% обрешетки и 20% стропильных систем, взамен обветшавшей установить фальцевую кровлю, – рассказывает Станислав Коротков, генеральный директор ООО «Релидов-сервис». – Особенно приветствуют наши работы жильцы верхних этажей, так как они постоянно страдали от холодных протекающих кровель».
Кроме того, для модернизации и утепления фасадов пяти- и девятиэтажных панельных домов в Москве активно используются вентилируемые и тонкоштукатурные фасадные системы. Примеров таких становится всё больше, поскольку с введением приборов учета тепла у участников ТСЖ и ЖСК появляется реальный шанс за счет энергосберегающих решений снизить коммунальные платежи.
Не стоит забывать, что в серьезном ремонте или даже полной замене нуждается и лифтовое хозяйство многих столичных многоэтажек. «Сейчас у нас полным ходом идет замена лифтов в районе Северное Чертаново, – рассказывает Олег Крючко, генеральный директор компании «Столичная лифтовая компания». – Взамен старых мы устанавливаем лифты Карачаровского механического завода, меняем полностью все оборудование, за исключением направляющих шахт. Новые лифты гораздо быстрее, чем прежние, работают на основе частотного преобразователя, который способствует более плавной работе».
Как мы видим, ситуация с модернизацией жилого фонда у нас в стране развивается в позитивном направлении, но пока далека от благополучного разрешения. В конце 2012 года Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит свое существование. Конечно, на смену ему придут другие федеральные и региональные программы, но отремонтировать свои дома всего за 5% стоимости, скорее всего, у россиян возможностей уже не будет.
Но пока еще есть время проявить здоровый прагматизм, просчитать экономическую выгоду и подключиться к этой программе капремонта, отремонтировать внутридомовые коммуникации, утеплить фасады, кровли, заменить окна. Инициатива жильцов и руководителей ТСЖ и ЖСК может совершить маленькое чудо, сделав дома намного комфортнее и существенно снизив затраты на коммунальные услуги.
А. Ермакова, компания PROPLEX
