Купили квартиру, решили сделать в ней ремонт с перепланировкой помещений. Как лучше все это провернуть: в тихую от всех работы сделать, чем иметь головную боль от беготни по разным инстанциям или все же сделать по науке и по уму?

    Во-первых, следует отметить, что перепланировка по новому Жилищному кодексу – это изменение конфигураций жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Когда человек решает что-нибудь изменить в своей квартире необходимо, прежде всего, понять, что будет считаться перепланировкой.
Когда при покупке квартиры новые владельцы жилплощади получили выкопировку или план квартиры, то все, что в этом плане указано по последней инвентаризации, должно быть в наличии: все стены, встроенные шкафы, антресоли, проемы и т.д. Если чего-то не хватает, то это значит, что была сделана перепланировка. Если ваше изменение коснется какой-нибудь из указанных частей, то это тоже будет считаться перепланировкой.
Сложнее с надстройками и пристройками, например не считается перепланировкой мебель, конкретно шкафы-купе. Но если такого же размера самодельный шкаф зафиксирован возле стены, то его наличие потребует согласования. Вообще, специалисты руководствуются следующими мерками: если пристройка выше1,1 м, то ее считают перепланировкой помещения. Исключение составляют антресоли.
Кстати, и шкаф-купе может владельцам доставить некоторые хлопоты, если он стоит на месте бывшего встроенного шкафа, ведь в этом случае разбор прежней конструкции является перепланировкой.
Раньше все согласования по перепланировке делали предприятия ЖКХ, поэтому получить необходимое разрешение было намного проще – жилец написал заявление, ему чаще всего отвечали положительно. Как правило, никакого контроля или строгого учета не было. По новому Жилищному кодексу, все стало намного жестче, только органы местного самоуправления могут заниматься таким согласованием. Комиссия обязательно обходит квартиры и смотрит, как были сделаны работы. Так как это публичный орган, то все услуги его бесплатны для населения.
Если вы затеяли перепланировку, во избежание множества проблем, сделайте все по закону, грамотно. Для начала вы должны написать заявление установленной формы, а куда – вам подскажут в вашем жилищном комитете. После написания и подачи такого заявления, нужно ждать решения комиссии. Максимум сорок пять суток длится рассмотрение каждого дела, но обычно комиссия справляется раньше.
В решении комиссии четко определяются условия, сроки, время и материалы, с помощью которых будет сделана перепланировка. Заявитель все это выполняет, показывает комиссии, та составляет акт. Процедура несложная, особенно если все сделать грамотно и в соответствии с Жилищным кодексом.
А вот для тех, кто сделал незаконно перепланировку, есть определенные санкции. Разумеется, сразу человека наказывать не станут. Сначала просто сделают предупреждение, попросят узаконить изменения, произведенные в квартире, или вернуть все в исходное состояние. В случае отказа жилищные организации вправе обратиться в суд. А там может быть принято различное решение – вплоть до расторжения договора найма и продажи жилья. Но это, конечно, крайняя мера, которая применяется к жильцам, нарушившим несущие конструкционные элементы здания.
Существует две схемы согласования перепланировки: упрощенная (по эскизу) и полная (по проекту перепланировки).
Документы для перепланировки по эскизу, которые предоставляются в Мосжилинспекцию (МЖИ):
1. технический паспорт БТИ на квартиру (получить в БТИ округа);
2. единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района);
3. эскиз перепланировки (план квартиры с изображением изменений и названием помещений – рисуется от руки на копии плана БТИ);
4. документ о праве собственности на квартиру – свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
5. письменное личное или нотариально заверенное согласие на перепланировку всех собственников квартиры или их совершеннолетних родителей или опекунов.
Более сложная схема – перепланировка по проекту. Документы для перепланировки по проекту, которые предоставляются в МЖИ:
1. технический паспорт БТИ (получить в БТИ округа);
2. единый жилищный документ (получить в ЕИРЦ района);
3. техническое заключение и проект перепланировки, выполненные организацией со свидетельством о допуске в СРО на эти работы;
4. заключение Роспотребнадзора на проект перепланировки;
5. документ о праве собственности – свидетельство о государственной регистрации или договор социального найма.
После получения разрешения на перепланировку и выполнения всех ремонтных работ следует внести изменения в документы БТИ. Для этого потребуется:
1. вызвать инспектора из МЖИ на квартиру (подача заявления или звонок в МЖИ);
2. получить акты скрытых работ (устройство новой схемы и  гидроизоляции полов) – заполняются и подписываются строительной организацией, выполнявшей работы (со свидетельством о допуске в СРО) или управляющей организацией (ДЕЗ, ТСЖ);
3. получить у инспектора МЖИ акты выполненного переустройства (после его прихода на квартиру), в которых инспектор МЖИ дает заключение по сделанному переустройству, соответствие его согласованному проекту, а также проверяет акты на скрытые работы;
4. подписать эти акты у строителей и управляющей компании и вернуть в МЖИ;
5. вызвать техника БТИ на квартиру для обмеров (подача заявление и оплата счета в БТИ округа) и обеспечить доступ в квартиру для техника БТИ;
6. Получить технический паспорт БТИ с новой планировкой – убедиться, что все изменения в плане соответствуют реальности, нет красных линий и особых отметок в плане квартиры.
При этом важно знать, что замену сантехприборов на аналогичные согласовывать не нужно, если, конечно, вы не планируете сдвигать их с мест первоначального расположения. А вот уменьшать или менять форму вентиляционных и других коммуникационных коробов категорически запрещено. Исключением является документальное подтверждение управляющей компании о том, что данные изменение не ухудшают условия вентиляции здания или других инженерных систем.
Сейчас практически все агентства, занимающиеся недвижимостью, берут на себя и услугу согласования перепланировок. Они подыскивают проектную организацию, собирают справки и пишут заявления. Если у вас нет времени ходить по инстанциям, то можно написать доверенность на какое-то агентство недвижимости, заплатить им за работу и ждать результата, занимаясь своими делами.
Затевая работы в своей квартире, вы должны знать, что перепланировка будет запрещена, если планируется изменение несущих конструкций. Они, кстати, являются обще-домовым имуществом и даже собственнику жилья не принадлежат. Или если, например, владелец квартиры собирается устроить кухню или ванную комнату над жилым помещением соседа снизу. Однако из этого правила имеется исключение, если жилец обладает двухэтажной квартирой – на втором этаже своего жилища человек может делать все что угодно, конечно в пределах разумного.