16 июня Президент Российской Федерации Дмитрий Медведев подписал закон, разрешающий выделять бесплатные земельные участки многодетным семьям под строительство собственного жилья. А несколькими неделями раньше он призывал руководителей регионов установить минимальные цены на землю, выделяемую под строительство индивидуальных жилых домов. «Если человек приобретает земельный участок за разумные, а иногда это должны быть и совсем небольшие деньги, он постарается найти финансирование, чтобы построить дом. Если цена земельного участка будет для человека запредельной, он вообще строительством не займется», - говорил тогда глава государства.
Такие инициативы первого лица страны не могут не радовать. Хотелось бы надеяться, что в ближайшее время и по другим направлениям в сфере малоэтажного строительства у нас будут позитивные изменения. Ведь сегодня малоэтажный дом может позволить себе только россиянин с солидными доходами, а для малообеспеченных он остается если не роскошью, то уж точно трудноосуществимой мечтой. Даже статистика это подтверждает: в 2009 году только 21% малоэтажных построек был отнесен к экономклассу.
Контрольные ориентиры и возможности
На самом деле 40% жилья в России сегодня строится силами самих граждан. И в основном - это малоэтажное жилье. В планах на нынешний год записано, что из запланированных к вводу в строй 63 млн. м² минимум половину составит малоэтажное строительство. По подсчетам специалистов фонда РЖС, это означает, что в 2011 году в нашей стране появится 160 200 новых индивидуальных домов. В перспективе цифры будут возрастать, потому что в 2015 году из запланированного объема 90 млн. м² жилья малоэтажек будет уже 60%. По прогнозам Министерства регионального развития РФ, за период 2011-2015 годы в стране появится примерно 1 млн. малоэтажных домохозяйств.
Чтобы намеченные планы не остались на бумаге, федеральные органы власти поручили институтам развития сферы жилищного строительства (Фонды РЖС и содействия реформированию ЖКХ, Агентство ипотечного жилищного кредитования) вплотную заняться проблемами строительства малоэтажного жилья экономического класса. Поэтому теперь Фонд ЖКХ охотно финансирует переселение граждан из аварийных и ветхих домов в малоэтажки. А Фонд РЖС, кроме выделения земельных участков для строительства малоэтажных поселков и обеспечения беспрепятственной регистрации прав собственности на них, теперь занимается развитием инженерной инфраструктуры таких поселений. Благодаря соглашениям, которые есть у Фонда РЖС с естественными монополиями, появилась возможность только при подключении участков к инфраструктуре, в процессе взаимодействия с ресурсоснабжающими компаниями, обеспечить экономию затрат примерно на 30%. Начиная с 2011 года, Фонд начал инвестиционную деятельность по строительству инженерных объектов, объектов инженерной инфраструктуры. В этом году запланировано подведение коммуникаций, выделение средств к двум проектам малоэтажной застройки. Общий размер инвестиций составляет 2,3 млрд. руб.
Исполняя указание федеральных властей, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало продукт «Малоэтажное жилье». Он должен обеспечить благоприятные условия кредитования граждан для приобретения и строительства жилых домов. Но это не ссуда на строительство, а только ипотечный кредит на приобретение готового жилого дома с земельным участком, приобретение квартиры в малоэтажном малоквартирном доме и приобретение земельного участка для цели последующего строительства на нем жилого дома по типовому проекту. Данные объекты по условиям продукта должны быть расположены либо в рамках проекта комплексного освоения территорий, либо комплексного освоения земельных участков, либо в рамках частных проектов без статуса, но в данном случае необходимо, чтобы вместе с жилым домом строилась бы вся необходимая для постоянного проживания инфраструктура.
Параметры данного ипотечного продукта следующие. Максимальный срок кредита до 30 лет. Сумма кредита зависит от размера первоначального взноса и региона строительства, но, в целом, это минимум 300 тыс. руб., максимум 3 млн. руб. Площадь жилого дома от 50 м² до 250 м². Площадь приобретаемого земельного участка до 2000 м². Базовая ставка кредита зависит от первоначального взноса или наличия либо отсутствия личного страхования. Она колеблется в пределах от 10,5% до 11,5%.
Разработана следующая схема работы по продукту «Малоэтажное жилье». Первичный кредитор или застройщик проекта анализирует проект строительства на предмет соответствия стандартам и требованиям АИЖК. Затем направляет в агентство заявку с приложением требуемой документации. После одобрения проекта агентство размещает данный проект на своем сайте среди аккредитованных проектов. Кредитор проекта предоставляет кредиты гражданам на приобретение жилья, и в дальнейшем агентство рефинансирует данные кредиты в рамках адресов застройки.
Все вышесказанное означает, что физическое лицо самостоятельно в агентство не может обратиться. Это должен делать банк, который предоставил данному покупателю в рамках проекта ипотечный кредит, а АИЖК только выкупает у кредитора закладную по данному кредиту. И требования агентства довольно серьезные: это должны быть объекты по проектам комплексного освоения территории, т.е. там, где возможно круглогодичное проживание, обучение детей, получение всех возможных социальных льгот и благ.
Словом, планы российских властей по развитию сферы малоэтажного строительства пока слабо подкреплены конкретными мерами. Но хорошо, что хоть какие-то перспективы обозначились!
Сколько может стоить типовая малоэтажка?
Развитие сферы малоэтажного строительства является одним из подразделов национальной программы «Доступное жилье гражданам России». Поэтому встает вопрос, может ли оно быть доступным? И в каких случаях оно может быть доступным?
Как показывает проведенный специалистами ООО «НДМ-Проект» анализ, минимальная стоимость малоэтажной застройки, если брать все совокупные затраты, отнесенные на 1 м², сегодня может быть не менее 40 тыс. за 1 м². Следует отметить, что этот показатель находится в рамках цены, определяемой Минрегионом РФ для жилья эконом-класса.
Стоимость инженерной инфраструктуры составляет порядка 15 тыс. руб. на 1 м². Из чего эта сумма состоит? 35% - стоимость вертикальной планировки участка в красных линиях и стоимость дорог. 14% составляют затраты на инженерные сети водоотведения, 10% - сети водоснабжения. Сети электроснабжения и газоснабжения обходятся также в пределах 10%.
Варианты уменьшения этих затрат есть. Во-первых, на сегодняшний день у проектировщиков есть определенные претензии к нашим нормативным документам, которые приводят к увеличению стоимости инженерных сетей. Ведь малоэтажная застройка в СанПиН рассматривается как обычная градостроительная документация, к которой следует применять те же самые нормы, которые регламентируют расстояние между сетями, что и в городе. Например, водопровод нельзя размещать ближе 5 м от фундамента. В городе нельзя располагать системы питьевого водоснабжения под дорогами. В малоэтажной застройке точно также нельзя размещать эти системы. Необходимо пересматривать эти меры. Пока мы этого не сделаем, у нас не произойдет уменьшение стоимости инженерных сетей в малоэтажных поселках.
Вышеупомянутый анализ показал, что, по крайней мере, в пригородных территориях, там, где лоббируются интересы энергоснабжающих организаций, теплоснабжающих, водоснабжающих, газоснабжающих организаций, стоимость потребления энергоресурсов выше, чем индивидуальное снабжение, примерно в 2 раза. В частности, стоимость подключения по электроэнергии на 1 МВт обходится примерно в 20 млн. руб. Стоимость эксплуатации, стоимость оплаты по тарифу составляет примерно 2-3 млн. за МВт. Можно снизить расходы, построив в малоэтажных поселках когенерационные установки. Затраты на них компенсируются примерно за 5 лет. Но для того, чтобы построить такие установки, надо получить разрешение у энергоснабжающих организаций. А вот получить это разрешение практически невозможно. Собственно говоря, это одна из причин того, почему в малоэтажных поселках такие дорогие инженерные сети.
Следующий аспект стоимости малоэтажной застройки – это стоимость самих зданий и сооружений. Если при строительстве малоэтажной застройки пойти по пути модификации, типизации, индустриализации, то стоимость строительства сейчас может быть в 16-20 тыс. руб. за 1 м². А здания, возводимые по индивидуальному проекту, с индивидуальными конструкциями, дешевле 30 тыс. за 1 м² быть не могут. И если говорить о доступном малоэтажном жилье, то надо понимать, что крайне необходимо создавать производственную инфраструктуру по изготовлению домов в заводских условиях. Ведь изготовление деталей малоэтажного дома в заводских условиях намного дешевле, чем на стройплощадке. Приехали, собрали, возвели легкий фундамент.
Хотя вопрос о фундаментах вообще самый сложный. На сегодняшний день наши нормы требуют, чтобы все фундаменты заглублялись на глубину промерзания. Для большинства российских регионов этот параметр составляет в среднем 1 м 90 см. Сколько будут стоить эти фундаменты? Практика проектирования фундаментов в Канаде, в Штатах, в Германии показывает, что для легкой малоэтажной застройки, каркасных малоэтажек, достаточно заглубления фундаментов 30, максимум 50 см. Есть ряд мероприятий, которые позволяют избежать промерзания, пучинистости.
Еще можно сэкономить, если уменьшить ширину дорог в малоэтажных поселках. Не делать их шириной не менее 7,5 метров, как в городских микрорайонах. Некоторые из проектировщиков предлагают вместо двух тротуаров на поселковых улицах устраивать только один.
Впрочем, в деле снижения стоимости малоэтажного строительства должны быть пределы. Хороший индивидуальный дом не может быть дешевым, а сделать его доступным можно только с помощью государственных программ строительства социально ориентированного малоэтажного жилья. Только с помощью государства обретут реальность планы снижения стоимости земельных участков, инженерных сетей, поселковых дорог, строительных материалов и конструкций. Об этом говорилось и на состоявшемся недавно в Москве международном форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России».
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото из фотоархивов газеты «Стройка»
Такие инициативы первого лица страны не могут не радовать. Хотелось бы надеяться, что в ближайшее время и по другим направлениям в сфере малоэтажного строительства у нас будут позитивные изменения. Ведь сегодня малоэтажный дом может позволить себе только россиянин с солидными доходами, а для малообеспеченных он остается если не роскошью, то уж точно трудноосуществимой мечтой. Даже статистика это подтверждает: в 2009 году только 21% малоэтажных построек был отнесен к экономклассу.
Контрольные ориентиры и возможности
На самом деле 40% жилья в России сегодня строится силами самих граждан. И в основном - это малоэтажное жилье. В планах на нынешний год записано, что из запланированных к вводу в строй 63 млн. м² минимум половину составит малоэтажное строительство. По подсчетам специалистов фонда РЖС, это означает, что в 2011 году в нашей стране появится 160 200 новых индивидуальных домов. В перспективе цифры будут возрастать, потому что в 2015 году из запланированного объема 90 млн. м² жилья малоэтажек будет уже 60%. По прогнозам Министерства регионального развития РФ, за период 2011-2015 годы в стране появится примерно 1 млн. малоэтажных домохозяйств.
Чтобы намеченные планы не остались на бумаге, федеральные органы власти поручили институтам развития сферы жилищного строительства (Фонды РЖС и содействия реформированию ЖКХ, Агентство ипотечного жилищного кредитования) вплотную заняться проблемами строительства малоэтажного жилья экономического класса. Поэтому теперь Фонд ЖКХ охотно финансирует переселение граждан из аварийных и ветхих домов в малоэтажки. А Фонд РЖС, кроме выделения земельных участков для строительства малоэтажных поселков и обеспечения беспрепятственной регистрации прав собственности на них, теперь занимается развитием инженерной инфраструктуры таких поселений. Благодаря соглашениям, которые есть у Фонда РЖС с естественными монополиями, появилась возможность только при подключении участков к инфраструктуре, в процессе взаимодействия с ресурсоснабжающими компаниями, обеспечить экономию затрат примерно на 30%. Начиная с 2011 года, Фонд начал инвестиционную деятельность по строительству инженерных объектов, объектов инженерной инфраструктуры. В этом году запланировано подведение коммуникаций, выделение средств к двум проектам малоэтажной застройки. Общий размер инвестиций составляет 2,3 млрд. руб.
Исполняя указание федеральных властей, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало продукт «Малоэтажное жилье». Он должен обеспечить благоприятные условия кредитования граждан для приобретения и строительства жилых домов. Но это не ссуда на строительство, а только ипотечный кредит на приобретение готового жилого дома с земельным участком, приобретение квартиры в малоэтажном малоквартирном доме и приобретение земельного участка для цели последующего строительства на нем жилого дома по типовому проекту. Данные объекты по условиям продукта должны быть расположены либо в рамках проекта комплексного освоения территорий, либо комплексного освоения земельных участков, либо в рамках частных проектов без статуса, но в данном случае необходимо, чтобы вместе с жилым домом строилась бы вся необходимая для постоянного проживания инфраструктура.
Параметры данного ипотечного продукта следующие. Максимальный срок кредита до 30 лет. Сумма кредита зависит от размера первоначального взноса и региона строительства, но, в целом, это минимум 300 тыс. руб., максимум 3 млн. руб. Площадь жилого дома от 50 м² до 250 м². Площадь приобретаемого земельного участка до 2000 м². Базовая ставка кредита зависит от первоначального взноса или наличия либо отсутствия личного страхования. Она колеблется в пределах от 10,5% до 11,5%.
Разработана следующая схема работы по продукту «Малоэтажное жилье». Первичный кредитор или застройщик проекта анализирует проект строительства на предмет соответствия стандартам и требованиям АИЖК. Затем направляет в агентство заявку с приложением требуемой документации. После одобрения проекта агентство размещает данный проект на своем сайте среди аккредитованных проектов. Кредитор проекта предоставляет кредиты гражданам на приобретение жилья, и в дальнейшем агентство рефинансирует данные кредиты в рамках адресов застройки.
Все вышесказанное означает, что физическое лицо самостоятельно в агентство не может обратиться. Это должен делать банк, который предоставил данному покупателю в рамках проекта ипотечный кредит, а АИЖК только выкупает у кредитора закладную по данному кредиту. И требования агентства довольно серьезные: это должны быть объекты по проектам комплексного освоения территории, т.е. там, где возможно круглогодичное проживание, обучение детей, получение всех возможных социальных льгот и благ.
Словом, планы российских властей по развитию сферы малоэтажного строительства пока слабо подкреплены конкретными мерами. Но хорошо, что хоть какие-то перспективы обозначились!
Сколько может стоить типовая малоэтажка?
Развитие сферы малоэтажного строительства является одним из подразделов национальной программы «Доступное жилье гражданам России». Поэтому встает вопрос, может ли оно быть доступным? И в каких случаях оно может быть доступным?
Как показывает проведенный специалистами ООО «НДМ-Проект» анализ, минимальная стоимость малоэтажной застройки, если брать все совокупные затраты, отнесенные на 1 м², сегодня может быть не менее 40 тыс. за 1 м². Следует отметить, что этот показатель находится в рамках цены, определяемой Минрегионом РФ для жилья эконом-класса.
Стоимость инженерной инфраструктуры составляет порядка 15 тыс. руб. на 1 м². Из чего эта сумма состоит? 35% - стоимость вертикальной планировки участка в красных линиях и стоимость дорог. 14% составляют затраты на инженерные сети водоотведения, 10% - сети водоснабжения. Сети электроснабжения и газоснабжения обходятся также в пределах 10%.
Варианты уменьшения этих затрат есть. Во-первых, на сегодняшний день у проектировщиков есть определенные претензии к нашим нормативным документам, которые приводят к увеличению стоимости инженерных сетей. Ведь малоэтажная застройка в СанПиН рассматривается как обычная градостроительная документация, к которой следует применять те же самые нормы, которые регламентируют расстояние между сетями, что и в городе. Например, водопровод нельзя размещать ближе 5 м от фундамента. В городе нельзя располагать системы питьевого водоснабжения под дорогами. В малоэтажной застройке точно также нельзя размещать эти системы. Необходимо пересматривать эти меры. Пока мы этого не сделаем, у нас не произойдет уменьшение стоимости инженерных сетей в малоэтажных поселках.
Вышеупомянутый анализ показал, что, по крайней мере, в пригородных территориях, там, где лоббируются интересы энергоснабжающих организаций, теплоснабжающих, водоснабжающих, газоснабжающих организаций, стоимость потребления энергоресурсов выше, чем индивидуальное снабжение, примерно в 2 раза. В частности, стоимость подключения по электроэнергии на 1 МВт обходится примерно в 20 млн. руб. Стоимость эксплуатации, стоимость оплаты по тарифу составляет примерно 2-3 млн. за МВт. Можно снизить расходы, построив в малоэтажных поселках когенерационные установки. Затраты на них компенсируются примерно за 5 лет. Но для того, чтобы построить такие установки, надо получить разрешение у энергоснабжающих организаций. А вот получить это разрешение практически невозможно. Собственно говоря, это одна из причин того, почему в малоэтажных поселках такие дорогие инженерные сети.
Следующий аспект стоимости малоэтажной застройки – это стоимость самих зданий и сооружений. Если при строительстве малоэтажной застройки пойти по пути модификации, типизации, индустриализации, то стоимость строительства сейчас может быть в 16-20 тыс. руб. за 1 м². А здания, возводимые по индивидуальному проекту, с индивидуальными конструкциями, дешевле 30 тыс. за 1 м² быть не могут. И если говорить о доступном малоэтажном жилье, то надо понимать, что крайне необходимо создавать производственную инфраструктуру по изготовлению домов в заводских условиях. Ведь изготовление деталей малоэтажного дома в заводских условиях намного дешевле, чем на стройплощадке. Приехали, собрали, возвели легкий фундамент.
Хотя вопрос о фундаментах вообще самый сложный. На сегодняшний день наши нормы требуют, чтобы все фундаменты заглублялись на глубину промерзания. Для большинства российских регионов этот параметр составляет в среднем 1 м 90 см. Сколько будут стоить эти фундаменты? Практика проектирования фундаментов в Канаде, в Штатах, в Германии показывает, что для легкой малоэтажной застройки, каркасных малоэтажек, достаточно заглубления фундаментов 30, максимум 50 см. Есть ряд мероприятий, которые позволяют избежать промерзания, пучинистости.
Еще можно сэкономить, если уменьшить ширину дорог в малоэтажных поселках. Не делать их шириной не менее 7,5 метров, как в городских микрорайонах. Некоторые из проектировщиков предлагают вместо двух тротуаров на поселковых улицах устраивать только один.
Впрочем, в деле снижения стоимости малоэтажного строительства должны быть пределы. Хороший индивидуальный дом не может быть дешевым, а сделать его доступным можно только с помощью государственных программ строительства социально ориентированного малоэтажного жилья. Только с помощью государства обретут реальность планы снижения стоимости земельных участков, инженерных сетей, поселковых дорог, строительных материалов и конструкций. Об этом говорилось и на состоявшемся недавно в Москве международном форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России».
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото из фотоархивов газеты «Стройка»
