В первой половине 2024 года рынок новостроек элитного и делюкс-сегмента Москвы претерпел значительные изменения. Объём предложения и спрос выросли, а средневзвешенные цены на квадратный метр остались относительно стабильными. Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco, рассказала в интервью о ситуации на рынке Москвы в первом полугодии 2024 года, о том, как на спрос влияют геополитические факторы, и чего ждать от рынка во второй половине года.
— Екатерина, каковы главные итоги первого полугодия на рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы?
— Первое полугодие 2024 года на рынке элитной и делюкс-недвижимости Москвы можно охарактеризовать как время стабилизации и адаптации к новым реалиям. Мы видим рост предложения на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сейчас на рынке представлен 61 проект: 33 в элитном и 28 в делюкс-сегменте. Средневзвешенная цена квадратного метра в целом оставалась стабильной, составив 1,88 млн рублей, что на 3% выше по сравнению с предыдущим кварталом, но без изменений за полугодие. За год же прирост составил 8%. При этом непосредственно в делюкс-классе средняя цена первичного жилья за квартал выросла на 7%, что свидетельствует об особой инвестиционной привлекательности этого формата.
Важно отметить, что покупатели стали более избирательными и требовательными к качеству проектов. Рост спроса на 83% в сегменте элитного жилья по ДДУ год к году говорит о том, что многие клиенты переориентировались с покупки зарубежной недвижимости на российские активы. Наблюдается повышенный интерес к проектам с небольшим объемом лотов, с продуманной концепцией на закрытой территории, высококлассной архитектурой, использованием премиальных материалов и технологий.
— Какие районы Москвы сегодня являются лидерами по количеству предложений в сегменте элитного жилья?
— Среди районов Москвы лидером первичного рынка по количеству предложений является Якиманка, где представлено 260 объектов жилой недвижимости. Растет предложение в Замоскворечье. В этих районах высокая концентрация проектов элитного класса, что привлекает покупателей, ищущих статусное жилье с высокими стандартами качества.
— Екатерина, как распределены предложения по стадиям строительства в первом полугодии 2024 года?
— В элитном сегменте значительная часть предложений находится на стадии котлована – 37%. В делюкс-классе, напротив, большая доля предложений (41%) представлена на стадии отделки. Эти цифры отражают активное развитие новых проектов и завершение строительства ранее запущенных проектов. Напомню, что долгие годы в высокобюджетном сегменте преобладали новостройки с разрешением на ввод в эксплуатацию.
Но тенденция такова, что в течение ближайших 3-5 лет в элитном и делюкс-сегменте жилья произойдет значительный спад предложения. Это связано с переходом многих девелоперов в премиальный сегмент жилья из-за сложившейся сегодня экономической ситуации. Так что, советую сейчас покупать пока что еще доступные элитные объекты, в скором будущем они значительно взлетят в цене из-за дефицита предложения.
— Меняется ли структура предложения по классам высокобюджетных новостроек? Растет предложение более или менее дорогих объектов в этом сегменте?
— Несмотря на непростые времена в экономике, мы отмечаем рост спроса на самые дорогие объекты и, соответственно, застройщики стараются перестроить предложение. Во II квартале 2024 года доля новостроек делюкс-класса составила 41% от общего объема предложения в высокобюджетном сегменте, хотя еще пять лет назад новостройки этого класса образовывали лишь 10% рынка. Но как я сказала, эта тенденция продлится недолго, в скором будущем нас ждем значительный спад предложения высокобюджетного жилья в престижных районах Москвы.
— Популярна ли среди покупателей самых дорогих новостроек отделка от застройщиков? Или они по-прежнему хотят самостоятельно определять дизайн?
— Спрос на отделку однозначно высокий, особенно в делюкс-классе. В этом сегменте рынка каждое третье помещение предлагается с полной или предчистовой отделкой от застройщика, тогда как год назад в продаже было только каждое четвертое. В нашем проекте в Замоскворечье мы предусмотрели должность шеф-дизайнера, который поможет покупателям резиденций индивидуализировать готовое решение от застройщика. Покупатели хотят сами выбирать финишные отделочные материалы: паркет, мрамор, светильники и пр.
— Как изменились цены на рынке элитного и делюкс-жилья в первом полугодии 2024 года?
— Средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте делюкс увеличилась на 8,5% за полугодие и составила 2,56 млн рублей. В элитном классе цена осталась почти на прежнем уровне, составив 1,34 млн рублей за квадратный метр, что обусловлено выходом на рынок новых проектов по цене ниже средней. Без учета этих новых проектов средневзвешенная цена выросла на 5%. Таким образом, основной рост цен наблюдается в делюкс-классе, где увеличилась доля предложений на поздней стадии строительства.
— Какие особенности спроса на элитное и делюкс-жильё вы бы отметили?
— В первой половине 2024 года на рынке высокобюджетных новостроек была заключена 241 сделка по договорам долевого участия (ДДУ), что на 17% меньше по сравнению с предыдущим полугодием. Тем не менее во втором квартале наблюдалось значительное увеличение числа сделок – на 83%.
— Как изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости за последнее время?
— В условиях ограничений на зарубежные поездки и инвестиции, многие покупатели стали больше обращать внимание на недвижимость в России. Они стремятся окружить себя качественными товарами и услугами, не уступающими по уровню зарубежным.
Наблюдается рост спроса на просторные квартиры и апартаменты свободной планировки, с панорамным остеклением, террасами, собственными благоустроенными дворами на закрытой территории. Все большее значение покупатели придают наличию в жилых комплексах собственной развитой инфраструктуры: тренажерных залов, спа-салонов, ресторанов, детских клубов, сервисного управления и консьерж-служб.
— Какие локации пользуются наибольшей популярностью у покупателей элитной недвижимости?
— Традиционно наибольшим спросом пользуется недвижимость в центральных районах Москвы: Хамовниках, Замоскворечье, Арбате, Пресненском районе. Здесь сосредоточены исторические особняки, объекты культурного наследия, парковые зоны, музеи, театры, престижные школы.
— Какие тенденции вы бы выделили на рынке элитного жилья на фоне текущей геополитической и экономической ситуации?
— Одной из ключевых тенденций стало снижение числа инвестиционных сделок в жилье. Начиная с прошлого года разница в цене покупки квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенна, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка. Мы отмечаем рост приобретения жилья для себя, а не для инвестиций.
Еще одна заметная тенденция – снижение числа сделок с использованием валюты. Покупатели предпочитают вкладывать средства в ликвидные активы, такие как недвижимость, избавляясь от валютных накоплений. Это обусловлено низкими процентами по валютным депозитам и сложностями с обменом валют.
— Какие основные вызовы вы видите перед рынком элитного жилья в ближайшее время?
— В сегменте делюкс многим девелоперам стало слишком сложно работать. Не все в текущих условиях могут обеспечить качество, соответствующее высоким стандартам делюкса. Причины этого кроются в высокой себестоимости строительства, вызванной дефицитом земельных участков, нехваткой квалифицированной рабочей силы, ростом цен на премиальные материалы и оборудование, а также дополнительными затратами, связанными с системой эскроу-счетов. Поэтому в сегменте уже происходит постепенная перестройка: мы видим, как все больше игроков уходят из него.
— Каковы ваши общие прогнозы по развитию рынка элитной недвижимости Москвы на второе полугодие 2024 года?
— Во второй половине 2024 года мы ожидаем замедление роста цен в тех проектах, где она и так достаточно высокая, и постепенный рост в проектах, где цена удерживалась на доступном уровне. Осенью будет значительный сезонный спрос на высокобюджетную недвижимость, но в проектах высокого качества и по доступной цене. Большого числа сделок в элитном и делюкс сегментах жилья свыше 350 млн руб. до конца этого года мы не ожидаем.
— Какой будет динамика цен в высокобюджетном сегменте рынка? Возможно ли снижение цен?
— Спекуляции о падении цен на элитную недвижимость не имеют под собой оснований. В ближайшем будущем спрос будет значительно превышать предложение. Причина в том, что девелоперы уходят из этого сегмента, так как из-за высокой себестоимости и дефицита ресурсов такой бизнес становится нерентабельным. Происходит смена игроков рынка.
Несмотря на прогнозы о снижении, наблюдается устойчивый рост цен на элитную недвижимость – примерно 2,8% за один квартал строительства. За последние пять лет цены на элитную недвижимость увеличились более чем на 80%, а в некоторых районах, например, на Якиманке и в Замоскворечье, этот рост достигает 5,0-6,8% в квартал.
