На состоявшемся недавно расширенном заседании совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса Совета Федерации РФ обсуждался вопрос «Концепция региональной жилищной политики: принципы и направления (на примере Пензенской области)». Этот регион сегодня показал пример наиболее комплексного и инновационного подхода к долгосрочному жилищному и строительному планированию в Российской Федерации, разработав «Концепцию жилищной политики - 2020» и региональную целевую программу «Эффективное жилье» до 2013 г., определивших приоритеты и направления развития региональной жилищной сферы. Успехи в обеспечении граждан жильем, а область опережает по этим показателям многих соседей, позволили его представителям выступить с инициативой о разработке новой федеральной целевой программы в масштабах уже всей страны.
Пензенские инновации
Концепцию новшества озвучила заместитель председателя правительства Пензенской области Надежда Лежикова. По ее словам, сегодня основным достижением государственной жилищной политики России является формирование института собственности на жилище и рынка купли-продажи жилья. Этому способствовали механизмы приватизации и ипотеки. В результате, к 2010 году в Пензенской области около 90 % единиц жилья оказались в частной собственности.
Вместе с тем, по мнению представителей Пензенской области, сегодня владение жилплощадью уже не является определяющим критерием качества жилья. Это вторичная учетная величина, всего лишь отражающая динамику улучшения жилищных условий населения. Более целесообразно обеспеченность жителей выражать не площадью, а количеством спален на домохозяйство. Их достаточность (одна спальная комната на члена семьи, минус одна для полных семей) в лучшей степени выражает качество проживания, чем замеры площади жилья.
«Таким образом, необходима переориентация жилищных программ и жилищного рынка региона с валовых, количественных показате-лей развития на качественные и инновационные. Например, базовыми субъектами оценки должны стать единицы жилья, домохозяйства и качество жилья, а не квадратные метры и не обезличенные потребители», – заявила Н. Лежикова.
Поэтому основными направлениями в концепции «Жилищной политики Пензенской области - 2020» определены: малоэтажное строительство, в основном с участием жильцов, объединенных в жилищно-строительные кооперативы, а также увеличение доли социального жилья и формирование рынка легального арендного жилья. Именно с этой целью разработана Пензенская областная программа «Эффективное жилье». Она является комплексной, так как призвана способствовать запуску механизмов, а также созданию инструментов и институтов областной жилищной политики.
Программа «Эффективное жилье» включает в себя четыре инновационных подпрограммы: «Свой дом», «Арендное жилье», «Жилищные инновации» и «Модернизация жилья».
Подпрограмма «Свой дом» предполагает развитие сегмента малоэтажного строительства посредством возрождения института жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), который призван обеспечить в первую очередь гармоничную застройку, то есть устанавливать правила землепользования и застройки для пайщиков. Но, главное в том, что через ЖСК есть возможность организовать непосредственное участие пайщиков в строительстве жилья, что существенно снижает его себестоимость. Для этого создаваемая в области жилищная корпорация должна обеспечить оказание таких специальных услуг, как поэтапная поставка материалов по современным технологиям, шефмонтаж, предоставление займов под залог земельного участка и др. Ожидается, что в Пензенской области за ближайшие 10 лет будет построено 52 тысячи единиц жилья, из которых не менее 17 тысяч единиц малоэтажного жилья должно быть построено силами ЖСК.
Подпрограммой «Арендное жилье» определяется стимул для строительства муниципального жилья и доходных домов. А также вводится новый инструмент – арендный жилищный сертификат. За счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов предполагается построить жилищный фонд, который в дальнейшем будет сдаваться в найм гражданам по доступным ценам. Спрос гарантирован, уверена Надежда Лежикова. Социологическое исследование, проведенное в области, показало, что почти 40 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их.
Смысл подпрограммы «Жилищные инновации» – определение условий для внедрения жилищных инноваций через гранты и венчурные инвестиции со стороны фонда жилищных инноваций. Подпрограмма «Модернизация жилья» направлена на реконструкцию хрущевок за счет займов и кредитов собственниками под обеспечение резервных страховых фондов товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом реконструкция предусматривается как путем надстроек, пристроек, так и через уменьшение этажности зданий в малых городах и сельской местности, с отселением части жильцов в малоэтажное жилье по программе «Свой дом». С целью удержания активного населения в сельской местности программа также предусматривает субсидии на оснащение индивидуальных жилых домов системами инженерных коммуникаций.
Для успешного воплощения намеченных программных мероприятий необходима новая система организации (администрирования) инновационных и инвестиционных преобразований на региональном уровне. В первую очередь, это касается организации комплекса услуг как для населения, так и для компаний, внедряющих инновационные проекты в жилищной сфере, а также для муниципальных образований. Целесообразна концентрация компетенций и услуг в едином институте, способном к прямым инвестициям в прорывных рыночных направлениях жилищной сферы. Таковым институтом должна стать инвестиционная жилищно-строительная корпорация Пензенской области (ИЖСК). Для организации инновационно-внедренческой деятельности в жилищной сфере также формируется специальный фонд жилищных инноваций Пензенской области (ФЖИ).
Институты развития жилищной сферы (ИЖСК и ФЖИ) призваны участвовать в создании и пропаганде образцов современного, качественного и эффективного жилья, конкурентоспособных с морально и экономически устаревшим жильем, в т. ч. вновь возводимым. Только так можно спровоцировать смену настроений потребителей жилья, застройщиков, производителей строительных материалов и муниципалитетов с традиционных и устаревших жилищных решений на инновационные и перспективные.
Дискуссия вокруг пензенской инициативы
Комплексного и всестороннего обсуждения пензенской инициативы на состоявшемся заседании Совета не получилось. Дискутировали главным образом вокруг проблем рынка арендного жилья. Впрочем, это действительно важнейшая проблема. Потому что в масштабах страны жилье, сдаваемое в аренду по цене ниже рыночной, сможет решить не одну проблему, были уверены участники заседания.
Заместитель председателя Совета Федерации Светлана Орлова считает, что это создаст конкуренцию на рынке жилья, позволит снизить его стоимость, решить жилищные проблемы многих молодых семей. Руководитель проекта «Российский дом будущего» (Пензенская область) Сергей Журавлев убежден, что рынок арендного жилья позволит более равномерно рассредоточить население по территории страны, сделать его более мобильным. Это вариант для моногородов, добавил член Совета Федерации Олег Толкачев, где без работы остались высококлассные специалисты, которые не могут найти работу в другом регионе из-за отсутствия жилья. Подобный механизм подходит и для многих государственных некоммерческих проектов, заметила депутат Государственной думы Галина Хованская. Она привела в пример Сколково, где в скором времени планируется создать современный научно-технологический комплекс по разработке и коммерциализации новых технологий. Очевидно, что ученых придется обеспечить жильем, но едва ли оно будет передаваться им в собственность.
Ответы на многие вопросы, прозвучавшие в ходе дискуссии, еще предстоит найти. «Кто будет держать на балансе этот фонд?» – поинтересовался член Совета Федерации Олег Толкачев. И тут же назвал несколько вариантов: акционерное общество, госструктура, специальный фонд.
Представитель Торгово-промышленной палаты Андрей Широков пытался уточнить, на какие средства планируется строить жилье, если многие из регионов являются дотационными. Без ответа остался и его вопрос о том, будет ли договор социального найма срочным или бессрочным.
Споры и мнения оппонентов в ходе заседания Совета выявили сильные и слабые стороны идеи представителей Пензенской области. Очевидно, что даже если она и будет воспринята на высшем уровне, то только после серьезного обсуждения и проработки. Весомый аргумент против ускоренной разработки очередной федеральной программы привела Светлана Орлова. По ее словам, за первый квартал 2010 года уже имеющиеся 52 целевые программы были исполнены лишь на 18 процентов. «Это говорит о том, что они не проработаны, неконкурентоспособны», – заявила она.
Вместе с тем, участники заседания в своих выступлениях дружно отмечали, что существует необходимость ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы. Во-первых, сегодня федеральная антикризисная политика почти полностью подменила региональную и местную. Регионам, в условиях дефицита бюджетных средств, стало проще исполнять федеральные программы, не задумываясь над перспективными программами. В первую очередь это касается рынка купли-продажи жилья, которому в стране до сих пор не создано значимых альтернатив. Во-вторых, оказание финансовой помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий сегодня – очень проблемное дело. Продолжавшаяся более 10 лет дискуссия о стройсберкассах так и не нашла выражения в законодательстве, а финансовое содействие самостоятельному строительству отсутствует почти повсеместно. На состоявшемся заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса Совета Федерации РФ подчеркивалось, что необходимо создавать альтернативные и дополнительные механизмы и инструменты содействия гражданам в приобретении, строительстве и аренде жилья.
Итоги обсуждения
По итогам состоявшейся дискуссии участники заседания приняли рекомендации в адрес Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства России, субъектов федерации. В частности, предлагается заслушать на заседании Совета Федерации в рамках «правительственного часа» представителей Минрегионразвития РФ и Минэкономразвития РФ с докладами о перспективных и альтернативных механизмах и инструментах содействия гражданам в улучшении жилищных условий.
Правительству России предложено рассмотреть опыт субъектов РФ и муниципальных образований по разработке долгосрочных жилищных программ, при этом обратить особое внимание на необходимость оперативного внедрения в жилищную политику альтернативных способов улучшения жилищных условий российских граждан.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
Пензенские инновации
Концепцию новшества озвучила заместитель председателя правительства Пензенской области Надежда Лежикова. По ее словам, сегодня основным достижением государственной жилищной политики России является формирование института собственности на жилище и рынка купли-продажи жилья. Этому способствовали механизмы приватизации и ипотеки. В результате, к 2010 году в Пензенской области около 90 % единиц жилья оказались в частной собственности.
Вместе с тем, по мнению представителей Пензенской области, сегодня владение жилплощадью уже не является определяющим критерием качества жилья. Это вторичная учетная величина, всего лишь отражающая динамику улучшения жилищных условий населения. Более целесообразно обеспеченность жителей выражать не площадью, а количеством спален на домохозяйство. Их достаточность (одна спальная комната на члена семьи, минус одна для полных семей) в лучшей степени выражает качество проживания, чем замеры площади жилья.
«Таким образом, необходима переориентация жилищных программ и жилищного рынка региона с валовых, количественных показате-лей развития на качественные и инновационные. Например, базовыми субъектами оценки должны стать единицы жилья, домохозяйства и качество жилья, а не квадратные метры и не обезличенные потребители», – заявила Н. Лежикова.
Поэтому основными направлениями в концепции «Жилищной политики Пензенской области - 2020» определены: малоэтажное строительство, в основном с участием жильцов, объединенных в жилищно-строительные кооперативы, а также увеличение доли социального жилья и формирование рынка легального арендного жилья. Именно с этой целью разработана Пензенская областная программа «Эффективное жилье». Она является комплексной, так как призвана способствовать запуску механизмов, а также созданию инструментов и институтов областной жилищной политики.
Программа «Эффективное жилье» включает в себя четыре инновационных подпрограммы: «Свой дом», «Арендное жилье», «Жилищные инновации» и «Модернизация жилья».
Подпрограмма «Свой дом» предполагает развитие сегмента малоэтажного строительства посредством возрождения института жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), который призван обеспечить в первую очередь гармоничную застройку, то есть устанавливать правила землепользования и застройки для пайщиков. Но, главное в том, что через ЖСК есть возможность организовать непосредственное участие пайщиков в строительстве жилья, что существенно снижает его себестоимость. Для этого создаваемая в области жилищная корпорация должна обеспечить оказание таких специальных услуг, как поэтапная поставка материалов по современным технологиям, шефмонтаж, предоставление займов под залог земельного участка и др. Ожидается, что в Пензенской области за ближайшие 10 лет будет построено 52 тысячи единиц жилья, из которых не менее 17 тысяч единиц малоэтажного жилья должно быть построено силами ЖСК.
Подпрограммой «Арендное жилье» определяется стимул для строительства муниципального жилья и доходных домов. А также вводится новый инструмент – арендный жилищный сертификат. За счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов предполагается построить жилищный фонд, который в дальнейшем будет сдаваться в найм гражданам по доступным ценам. Спрос гарантирован, уверена Надежда Лежикова. Социологическое исследование, проведенное в области, показало, что почти 40 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их.
Смысл подпрограммы «Жилищные инновации» – определение условий для внедрения жилищных инноваций через гранты и венчурные инвестиции со стороны фонда жилищных инноваций. Подпрограмма «Модернизация жилья» направлена на реконструкцию хрущевок за счет займов и кредитов собственниками под обеспечение резервных страховых фондов товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом реконструкция предусматривается как путем надстроек, пристроек, так и через уменьшение этажности зданий в малых городах и сельской местности, с отселением части жильцов в малоэтажное жилье по программе «Свой дом». С целью удержания активного населения в сельской местности программа также предусматривает субсидии на оснащение индивидуальных жилых домов системами инженерных коммуникаций.
Для успешного воплощения намеченных программных мероприятий необходима новая система организации (администрирования) инновационных и инвестиционных преобразований на региональном уровне. В первую очередь, это касается организации комплекса услуг как для населения, так и для компаний, внедряющих инновационные проекты в жилищной сфере, а также для муниципальных образований. Целесообразна концентрация компетенций и услуг в едином институте, способном к прямым инвестициям в прорывных рыночных направлениях жилищной сферы. Таковым институтом должна стать инвестиционная жилищно-строительная корпорация Пензенской области (ИЖСК). Для организации инновационно-внедренческой деятельности в жилищной сфере также формируется специальный фонд жилищных инноваций Пензенской области (ФЖИ).
Институты развития жилищной сферы (ИЖСК и ФЖИ) призваны участвовать в создании и пропаганде образцов современного, качественного и эффективного жилья, конкурентоспособных с морально и экономически устаревшим жильем, в т. ч. вновь возводимым. Только так можно спровоцировать смену настроений потребителей жилья, застройщиков, производителей строительных материалов и муниципалитетов с традиционных и устаревших жилищных решений на инновационные и перспективные.
Дискуссия вокруг пензенской инициативы
Комплексного и всестороннего обсуждения пензенской инициативы на состоявшемся заседании Совета не получилось. Дискутировали главным образом вокруг проблем рынка арендного жилья. Впрочем, это действительно важнейшая проблема. Потому что в масштабах страны жилье, сдаваемое в аренду по цене ниже рыночной, сможет решить не одну проблему, были уверены участники заседания.
Заместитель председателя Совета Федерации Светлана Орлова считает, что это создаст конкуренцию на рынке жилья, позволит снизить его стоимость, решить жилищные проблемы многих молодых семей. Руководитель проекта «Российский дом будущего» (Пензенская область) Сергей Журавлев убежден, что рынок арендного жилья позволит более равномерно рассредоточить население по территории страны, сделать его более мобильным. Это вариант для моногородов, добавил член Совета Федерации Олег Толкачев, где без работы остались высококлассные специалисты, которые не могут найти работу в другом регионе из-за отсутствия жилья. Подобный механизм подходит и для многих государственных некоммерческих проектов, заметила депутат Государственной думы Галина Хованская. Она привела в пример Сколково, где в скором времени планируется создать современный научно-технологический комплекс по разработке и коммерциализации новых технологий. Очевидно, что ученых придется обеспечить жильем, но едва ли оно будет передаваться им в собственность.
Ответы на многие вопросы, прозвучавшие в ходе дискуссии, еще предстоит найти. «Кто будет держать на балансе этот фонд?» – поинтересовался член Совета Федерации Олег Толкачев. И тут же назвал несколько вариантов: акционерное общество, госструктура, специальный фонд.
Представитель Торгово-промышленной палаты Андрей Широков пытался уточнить, на какие средства планируется строить жилье, если многие из регионов являются дотационными. Без ответа остался и его вопрос о том, будет ли договор социального найма срочным или бессрочным.
Споры и мнения оппонентов в ходе заседания Совета выявили сильные и слабые стороны идеи представителей Пензенской области. Очевидно, что даже если она и будет воспринята на высшем уровне, то только после серьезного обсуждения и проработки. Весомый аргумент против ускоренной разработки очередной федеральной программы привела Светлана Орлова. По ее словам, за первый квартал 2010 года уже имеющиеся 52 целевые программы были исполнены лишь на 18 процентов. «Это говорит о том, что они не проработаны, неконкурентоспособны», – заявила она.
Вместе с тем, участники заседания в своих выступлениях дружно отмечали, что существует необходимость ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы. Во-первых, сегодня федеральная антикризисная политика почти полностью подменила региональную и местную. Регионам, в условиях дефицита бюджетных средств, стало проще исполнять федеральные программы, не задумываясь над перспективными программами. В первую очередь это касается рынка купли-продажи жилья, которому в стране до сих пор не создано значимых альтернатив. Во-вторых, оказание финансовой помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий сегодня – очень проблемное дело. Продолжавшаяся более 10 лет дискуссия о стройсберкассах так и не нашла выражения в законодательстве, а финансовое содействие самостоятельному строительству отсутствует почти повсеместно. На состоявшемся заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса Совета Федерации РФ подчеркивалось, что необходимо создавать альтернативные и дополнительные механизмы и инструменты содействия гражданам в приобретении, строительстве и аренде жилья.
Итоги обсуждения
По итогам состоявшейся дискуссии участники заседания приняли рекомендации в адрес Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства России, субъектов федерации. В частности, предлагается заслушать на заседании Совета Федерации в рамках «правительственного часа» представителей Минрегионразвития РФ и Минэкономразвития РФ с докладами о перспективных и альтернативных механизмах и инструментах содействия гражданам в улучшении жилищных условий.
Правительству России предложено рассмотреть опыт субъектов РФ и муниципальных образований по разработке долгосрочных жилищных программ, при этом обратить особое внимание на необходимость оперативного внедрения в жилищную политику альтернативных способов улучшения жилищных условий российских граждан.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
