Для многих россиян, ставших счастливыми обладателями собственной квартиры, новоселье начинается с ремонта и перепланировки. Что скрывать, в большинстве типовых многоэтажек, которые отечественная стройиндустрия возводит целыми микрорайонами, планировки квартир не назовешь удобными и рациональными. Так что наши соотечественники теми или иными способами пытаются сделать новообретенное жилище максимально комфортным для себя и своих близких.
В самом деле, существующий арсенал способов перепланировки дает возможность адаптировать имеющуюся жилплощадь к потребностям и эстетическим представлениям обитателей квартиры. Однако здесь таится множество как технических, так и юридических нюансов, в которых без помощи специалистов разобраться практически нереально.
Законодательные нюансы
В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических или функциональных характеристик квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в план БТИ. Сюда относятся не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но даже изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций и установка наружного блока кондиционера!
По словам Людмилы Чекашовой, заместителя генерального директора компании «Центр согласования и перепланировок недвижимости», один из самых частых видов перепланировки – это объединение ванной и туалета и расширение санузла за счет коридора. Также очень популярен перенос дверных проемов (например, из кухни в гостиную, минуя коридор).
Необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. Такую жилплощадь невозможно продать или обменять, а также очень трудно подарить или оформить в наследство. Ее невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.
О неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке или из-за жалобы соседей. По существующему законодательству, на хозяев квартиры налагается административный штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Кроме того, владельцев обяжут за свой счет вернуть апартаменты в изначальное состояние. В самых сложных случаях по решению суда возможна принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъемщиков, живущих по договору социального найма.
Чтобы провести перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение Жилищной инспекции. Оно выдается на основании согласованного пакета документов. Например, в столице далеко не полный перечень необходимых документов включает: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (выполняет лицензированная организация), проект по перепланировке, разработанный лицензированной проектной организацией, договор на авторский надзор с проектной организацией.
Также на проектную документацию придется получить заключения согласующих организаций: Архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, Дирекции единого заказчика, Архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству (в зависимости от сложности работ).
Увы, при таком обилии всевозможных бумаг далеко не каждый проект перепланировки может быть одобрен. Существует длинный перечень ограничений, обусловленных действующими нормами и правилами. Это становится камнем преткновения для тех, кто вначале затевает масштабные перепланировки в квартире, а потом всеми правдами и неправдами пытается легализовать внесенные переделки. Например, на кухне в вентиляционный короб могут установить шкаф или холодильник, а ванной – пристроить стиральную машинку. Однако такая «пустячная» перепланировка нарушает вентиляцию здания, а значит, не имеет шансов быть утвержденной. И как бы ни хотели жители первых или последних этажей расширить свою жилплощадь за счет присоединения подвалов (и, соответственно, чердаков), такие изменения тоже невозможно легализовать.
Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).
«Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно».
«Сейчас получить разрешение на подобные перепланировки нереально, – соглашается Людмила Чекашова, – потому что нарушается теплотехнический расчет всего дома. Холодная зона должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов холоднее, чем в жилой комнате. И если дом, допустим, принадлежит Моспроекту, то они вообще запрещают разбирать подоконную часть».
Подготовка и согласование проекта перепланировки отнимает много времени и сил, поэтому рациональнее поручить это профессионалам, знающим порядок и требования задействованных в процессе согласований инстанций. Вся процедура обычно занимает у специалиста не больше 2-3 месяцев. Однако если дом относится к объектам культурного наследия (историческая застройка), то придется все планируемые перепланировки согласовывать с местным Департаментом культурного наследия. Это может занять от шести месяцев до года.
Такая ли свободная планировка?
Наибольшую проблему представляет переустройство квартиры в панельных домах, где практически все стены являются несущими, а значит, перечень возможных изменений довольно короток. В то же время, покупатель квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме приобретает только голые наружные и межквартирные стены с канализационными стояками и вентиляционными каналами – без каких бы то ни было внутренних перегородок. Казалось бы, здесь есть, где развернуться самой неуемной фантазии дизайнера. Однако действительность гораздо прозаичнее.
«Свободной планировки как таковой не существует, – утверждает Виталий Виноградский. – Даже если нет внутренних стен, в планах БТИ обозначено все зонирование. Новосел может за свой счет воссоздать уже утвержденную планировку или попытаться согласовать свой вариант. При этом объем документов будет практически тот же самый, что и для панельного дома».
Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения. Запрещается сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, образовывать комнаты меньше 9м², без естественного освещения или без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой. Также нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения и выносить на них отопительные приборы.
«Клиент приходит к нам с эскизами планировки, и мы, учитывая все пожелания, стараемся предложить разумный и разрешенный вариант планировки, – рассказывает архитектор Александр Покровский. – А для этого «садимся» на какие-то опорные точки, технические стояки. Их тоже можно отчасти менять, но близость к ним желательна. Технически наиболее сложны переносы кухонь, ванных комнат и туалетов, поскольку до них нужно тянуть коммуникации от стояков. Есть и немало прямых запретов. Например, нельзя оборудовать «мокрые помещения» (санузлы и кухни) над жилыми помещениями нижележащих квартир».
Окна и балконы под оком закона
Новостройки сейчас обычно сдаются уже с установленными энергоэффективными пластиковыми окнами, соответствующими современным требованиям по теплозащите. Но в жилом фонде, построенном до 90-х годов, использовались устаревшие деревянные окна, которые не держат тепло, протекают и продуваются сквозняками. Так что редкий серьезный ремонт сейчас обходится без замены окон.
Надо ли получать разрешение на замену окон? «Если не затрагивается форма оконного проема и прочих параметров, прописанных в БТИ, то замена старых окон на теплосберегающие системы не считается перепланировкой и согласований не требует. Достаточно лишь, чтобы компания, которая изготавливала и монтировала новые окна, имела сертификат соответствия на оконные блоки», – отмечает Рафик Алекперов, технический директор ТД ПРОПЛЕКС (эксклюзивного поставщика ПВХ-профиля, произведенного в России по австрийским технологиям).
Однако в некоторых регионах действуют собственные требования. Например, в Северной столице в 2009 году был принят закон № 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге». Согласно постановлению, при замене окон необходимо иметь разрешительное письмо городского комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Впрочем, после многочисленных протестов общественности Алексей Сергеев, вице-губернатор города, уточнил, что для замены окон горожанам потребуется получить только справку от районного архитектора.
Аналогичные правила действуют и в Москве. Согласно Постановлению правительства Москвы от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Москве», для замены окон необходимо получить разрешительное письмо горкомитета по градостроительству и архитектуре (ГКА). Однако на практике, если новые окна не отличаются от старых по конфигурации и цвету, вероятность возникновения претензии властей крайне мала.
Сложнее ситуация с балконами. По данным специалистов холдинга «Миэль», более 95% собственников квартир, приняв решение об остеклении балкона или лоджии, не догадываются, что тем самым делают перепланировку, которую следует узаконить. Причем, согласно Постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 года, остекление балкона (лоджии) приравнивается к изменению фасада здания и требует проектного согласования. Так что за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. рублей. Однако некоторые эксперты находят, что это постановление противоречит Гражданскому кодексу РФ, а потому вопрос о том, нужно ли такое согласование, остается открытым.
Минимум неудобств, максимум функциональности
Перепланировка в квартире – это не только долгие и мучительные согласования, но и, прежде всего, строительные работы, связанные с большим количеством мусора, «мокрыми процессами» (цементными растворами) и прочими малоприятными нюансами. Во многих случаях реальной альтернативой капитальным перегородкам из кирпича и бетона могут стать более щадящие и чистые методы зонирования жилых помещений – каркасные перегородки на основе деревянных, пластиковых или металлических профилей. Они монтируются легко и с минимумом строительного мусора, и столь же быстро демонтируются, а также допускают множество вариаций в отделке и оформлении. Перегородки могут быть непрозрачные, с использованием листовых материалов (гипсокартона, МДФ), или остекленные – с применением прозрачных, матовых, разноцветных стекол и даже витражей.
Не являясь капитальными стенами и не увеличивая нагрузку на конструкции из-за малого веса, каркасные перегородки не отмечаются в плане БТИ, а потому для их установки не нужны согласования.
По мнению специалистов питерской компании «Фолдин», хорошую возможность для быстрого зонирования представляют трансформируемые (раздвижные) перегородки. Они позволяют быстро изменить конфигурацию пространства, отгораживая зоны разного объема. Например, в квартире-студии на время отделить кухонный уголок от спальни или гостиной.
Перегородки-трансформеры состоят из отдельных секций, металлической потолочной направляющей – трека – и места складирования секций – паркинга. Секции перемещаются на специальных роликовых подвесах по треку и складируются в паркинге. Для удобства на такие раздвижные стены можно установить электрический привод.
Тяга к обустройству своего жилища неистребима. К счастью, существует множество дизайнерских приемов, способных превратить квартиру с неудачной планировкой в интерьерное произведение искусства. Однако непродуманная и несогласованная перепланировка будет стоить владельцам жилья потерянного времени, нервов и денег. Поэтому перед любым серьезным преобразованием в квартире стоит обратиться к специалистам, которые помогут выработать и согласовать решение, устраивающее и владельцев жилища, и чиновников Жилищной инспекции.
А. ЕРМАКОВА, компания ПРОПЛЕКС
В самом деле, существующий арсенал способов перепланировки дает возможность адаптировать имеющуюся жилплощадь к потребностям и эстетическим представлениям обитателей квартиры. Однако здесь таится множество как технических, так и юридических нюансов, в которых без помощи специалистов разобраться практически нереально.
Законодательные нюансы
В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических или функциональных характеристик квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в план БТИ. Сюда относятся не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но даже изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций и установка наружного блока кондиционера!
По словам Людмилы Чекашовой, заместителя генерального директора компании «Центр согласования и перепланировок недвижимости», один из самых частых видов перепланировки – это объединение ванной и туалета и расширение санузла за счет коридора. Также очень популярен перенос дверных проемов (например, из кухни в гостиную, минуя коридор).
Необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. Такую жилплощадь невозможно продать или обменять, а также очень трудно подарить или оформить в наследство. Ее невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.
О неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке или из-за жалобы соседей. По существующему законодательству, на хозяев квартиры налагается административный штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Кроме того, владельцев обяжут за свой счет вернуть апартаменты в изначальное состояние. В самых сложных случаях по решению суда возможна принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъемщиков, живущих по договору социального найма.
Чтобы провести перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение Жилищной инспекции. Оно выдается на основании согласованного пакета документов. Например, в столице далеко не полный перечень необходимых документов включает: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (выполняет лицензированная организация), проект по перепланировке, разработанный лицензированной проектной организацией, договор на авторский надзор с проектной организацией.
Также на проектную документацию придется получить заключения согласующих организаций: Архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, Дирекции единого заказчика, Архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству (в зависимости от сложности работ).
Увы, при таком обилии всевозможных бумаг далеко не каждый проект перепланировки может быть одобрен. Существует длинный перечень ограничений, обусловленных действующими нормами и правилами. Это становится камнем преткновения для тех, кто вначале затевает масштабные перепланировки в квартире, а потом всеми правдами и неправдами пытается легализовать внесенные переделки. Например, на кухне в вентиляционный короб могут установить шкаф или холодильник, а ванной – пристроить стиральную машинку. Однако такая «пустячная» перепланировка нарушает вентиляцию здания, а значит, не имеет шансов быть утвержденной. И как бы ни хотели жители первых или последних этажей расширить свою жилплощадь за счет присоединения подвалов (и, соответственно, чердаков), такие изменения тоже невозможно легализовать.
Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).
«Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно».
«Сейчас получить разрешение на подобные перепланировки нереально, – соглашается Людмила Чекашова, – потому что нарушается теплотехнический расчет всего дома. Холодная зона должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов холоднее, чем в жилой комнате. И если дом, допустим, принадлежит Моспроекту, то они вообще запрещают разбирать подоконную часть».
Подготовка и согласование проекта перепланировки отнимает много времени и сил, поэтому рациональнее поручить это профессионалам, знающим порядок и требования задействованных в процессе согласований инстанций. Вся процедура обычно занимает у специалиста не больше 2-3 месяцев. Однако если дом относится к объектам культурного наследия (историческая застройка), то придется все планируемые перепланировки согласовывать с местным Департаментом культурного наследия. Это может занять от шести месяцев до года.
Такая ли свободная планировка?
Наибольшую проблему представляет переустройство квартиры в панельных домах, где практически все стены являются несущими, а значит, перечень возможных изменений довольно короток. В то же время, покупатель квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме приобретает только голые наружные и межквартирные стены с канализационными стояками и вентиляционными каналами – без каких бы то ни было внутренних перегородок. Казалось бы, здесь есть, где развернуться самой неуемной фантазии дизайнера. Однако действительность гораздо прозаичнее.
«Свободной планировки как таковой не существует, – утверждает Виталий Виноградский. – Даже если нет внутренних стен, в планах БТИ обозначено все зонирование. Новосел может за свой счет воссоздать уже утвержденную планировку или попытаться согласовать свой вариант. При этом объем документов будет практически тот же самый, что и для панельного дома».
Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения. Запрещается сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, образовывать комнаты меньше 9м², без естественного освещения или без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой. Также нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения и выносить на них отопительные приборы.
«Клиент приходит к нам с эскизами планировки, и мы, учитывая все пожелания, стараемся предложить разумный и разрешенный вариант планировки, – рассказывает архитектор Александр Покровский. – А для этого «садимся» на какие-то опорные точки, технические стояки. Их тоже можно отчасти менять, но близость к ним желательна. Технически наиболее сложны переносы кухонь, ванных комнат и туалетов, поскольку до них нужно тянуть коммуникации от стояков. Есть и немало прямых запретов. Например, нельзя оборудовать «мокрые помещения» (санузлы и кухни) над жилыми помещениями нижележащих квартир».
Окна и балконы под оком закона
Новостройки сейчас обычно сдаются уже с установленными энергоэффективными пластиковыми окнами, соответствующими современным требованиям по теплозащите. Но в жилом фонде, построенном до 90-х годов, использовались устаревшие деревянные окна, которые не держат тепло, протекают и продуваются сквозняками. Так что редкий серьезный ремонт сейчас обходится без замены окон.
Надо ли получать разрешение на замену окон? «Если не затрагивается форма оконного проема и прочих параметров, прописанных в БТИ, то замена старых окон на теплосберегающие системы не считается перепланировкой и согласований не требует. Достаточно лишь, чтобы компания, которая изготавливала и монтировала новые окна, имела сертификат соответствия на оконные блоки», – отмечает Рафик Алекперов, технический директор ТД ПРОПЛЕКС (эксклюзивного поставщика ПВХ-профиля, произведенного в России по австрийским технологиям).
Однако в некоторых регионах действуют собственные требования. Например, в Северной столице в 2009 году был принят закон № 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге». Согласно постановлению, при замене окон необходимо иметь разрешительное письмо городского комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Впрочем, после многочисленных протестов общественности Алексей Сергеев, вице-губернатор города, уточнил, что для замены окон горожанам потребуется получить только справку от районного архитектора.
Аналогичные правила действуют и в Москве. Согласно Постановлению правительства Москвы от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Москве», для замены окон необходимо получить разрешительное письмо горкомитета по градостроительству и архитектуре (ГКА). Однако на практике, если новые окна не отличаются от старых по конфигурации и цвету, вероятность возникновения претензии властей крайне мала.
Сложнее ситуация с балконами. По данным специалистов холдинга «Миэль», более 95% собственников квартир, приняв решение об остеклении балкона или лоджии, не догадываются, что тем самым делают перепланировку, которую следует узаконить. Причем, согласно Постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 года, остекление балкона (лоджии) приравнивается к изменению фасада здания и требует проектного согласования. Так что за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. рублей. Однако некоторые эксперты находят, что это постановление противоречит Гражданскому кодексу РФ, а потому вопрос о том, нужно ли такое согласование, остается открытым.
Минимум неудобств, максимум функциональности
Перепланировка в квартире – это не только долгие и мучительные согласования, но и, прежде всего, строительные работы, связанные с большим количеством мусора, «мокрыми процессами» (цементными растворами) и прочими малоприятными нюансами. Во многих случаях реальной альтернативой капитальным перегородкам из кирпича и бетона могут стать более щадящие и чистые методы зонирования жилых помещений – каркасные перегородки на основе деревянных, пластиковых или металлических профилей. Они монтируются легко и с минимумом строительного мусора, и столь же быстро демонтируются, а также допускают множество вариаций в отделке и оформлении. Перегородки могут быть непрозрачные, с использованием листовых материалов (гипсокартона, МДФ), или остекленные – с применением прозрачных, матовых, разноцветных стекол и даже витражей.
Не являясь капитальными стенами и не увеличивая нагрузку на конструкции из-за малого веса, каркасные перегородки не отмечаются в плане БТИ, а потому для их установки не нужны согласования.
По мнению специалистов питерской компании «Фолдин», хорошую возможность для быстрого зонирования представляют трансформируемые (раздвижные) перегородки. Они позволяют быстро изменить конфигурацию пространства, отгораживая зоны разного объема. Например, в квартире-студии на время отделить кухонный уголок от спальни или гостиной.
Перегородки-трансформеры состоят из отдельных секций, металлической потолочной направляющей – трека – и места складирования секций – паркинга. Секции перемещаются на специальных роликовых подвесах по треку и складируются в паркинге. Для удобства на такие раздвижные стены можно установить электрический привод.
Тяга к обустройству своего жилища неистребима. К счастью, существует множество дизайнерских приемов, способных превратить квартиру с неудачной планировкой в интерьерное произведение искусства. Однако непродуманная и несогласованная перепланировка будет стоить владельцам жилья потерянного времени, нервов и денег. Поэтому перед любым серьезным преобразованием в квартире стоит обратиться к специалистам, которые помогут выработать и согласовать решение, устраивающее и владельцев жилища, и чиновников Жилищной инспекции.
А. ЕРМАКОВА, компания ПРОПЛЕКС
