| Владимир Пономарев |
Организаторами этого совещания выступили: аппарат полномочного представителя Президента Российской Федерации в СФО, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Ассоциацией строителей России и Межрегиональная ассоциация «Сибирское соглашение».
В работе совещания приняли участие вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Семенюк, директор Департамента регулирования градостроительной деятельности Министерства регионального развития Российской Федерации Илья Пономарев, первый заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Владимир Талалыкин, представитель Фонда содействия развитию жилищного строительства, представители субъектов федерации округа, курирующие вопросы строительства и финансов, руководители региональных ипотечных агентств и финансово-кредитных учреждений, а также крупных строительных компаний.
На совещании была представлена Программа ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по стимулированию кредитования застройщиков жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках этой программы (программа «Стимул»), определяющая условия организации пилотного проекта в рамках Сибирского федерального округа.
Открыл совещание полномочный представитель Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин, который сказал, что решение масштабных экономических задач невозможно при отсутствии комфортной среды обитания, особенно – удобного и современного жилья.
По словам полпреда, реализация любого проекта требует системного подхода и, чтобы жилье было доступным, застройка должна быть комплексной, а для этого необходимы перспективные планы территориального развития населенных пунктов. Кроме этого, по мнению Анатолия Квашнина, необходимо развивать финансовые механизмы поддержки населения при покупке жилья.
С основным докладом «О реализации программы стимулирования кредитования строительства жилья экономического класса» выступил заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Семенюк. Он представил участникам совещания Программу «Стимул», направленную на возобновление строительства жилья экономкласса и формирование сегмента жилья, доступного широким слоям населения.
В выступлении вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева были проанализированы возможные направления по преодолению негативных последствий финансово-экономического кризиса и способы решения государственной жилищной политики по обеспечению жильем граждан России. Владимир Пономарев также подвел итоги по вопросу развития ипотечного кредитования в России.
В рамках программы банкам предоставляются целевые займы АИЖК для финансирования строительства и выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах. При этом банкам гарантируется возврат выданных кредитных средств за счет участия в программе гаранта по сбыту, который обязуется выкупить нереализованное жилье по цене, установленной Министерством регионального развития Российской Федерации для конкретного региона. Гарантами по сбыту могут выступить региональные операторы АИЖК, специализированные фонды или иные участники рынка.
В то же время АИЖК принимает на себя обязательства рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банками после завершения строительства. Реализация программы «Стимул» обеспечивает строителям средства для завершения проектов, населению – жилье по доступным ценам, банкам – своевременный возврат кредитных средств.
Кроме того, на совещании была обсуждена концепция комплексного освоения территорий и проблемы малоэтажного жилищного строительства с учетом специфики развития городов и сельских поселений Сибири.
С докладом «О проблемах строительной отрасли в регионах Сибирского федерального округа» выступил Главный федеральный инспектор в СФО Магомед Хандаев.
В продолжение этой темы президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева также говорила о комплексном освоении территорий. По ее словам, к малоэтажному строительству проявляется большой интерес среди населения. Так, в текущем году 56 % вводимого жилья составило малоэтажное жилье. Елена Николаева считает, что созданию прозрачной доступной системы ипотечного кредитования будут способствовать единые стандартные качества и безопасность жилья.
В рамках мероприятия были обсуждены вопросы подписания Соглашения между НАМИКС и АИЖК.
По итогам совещания было принято решение об образовании рабочей группы в Сибирском федеральном округе под патронажем полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Анатолия Квашнина по определению условий участия субъектов РФ, входящих в СФО программе АИЖК.
Также была принята за основу соответствующая Резолюция.
РЕЗОЛЮЦИЯ окружного совещания по вопросам развития жилищного строительства в Сибирском федеральном округе
19 ноября 2009 года г. Новосибирск
Участники окружного совещания, обсудив ситуацию, сложившуюся в строительной отрасли округа, отмечают следующее.
Проявления мирового финансово-экономического кризиса оказывают серьезное негативное влияние на строительную отрасль. По итогам I полугодия 2009 года произошло падение основных показателей деятельности строительной отрасли: объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», за семь месяцев 2009 года составил 83,2 % к уровню соответствующего периода предыдущего года; объем инвестиций в основной капитал сократился на 15,5 %, ввод жилья – на 4 %.
Финансово-кредитные организации практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов. Финансирование проектов приостановлено даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. Существенно возросли процентные ставки. Значительно увеличились сроки рассмотрения банками заявок на получение кредитов. Нехватка финансовых средств вынуждает девелоперские компании «замораживать» значительное количество строительных проектов.
В результате продолжает сокращаться численность работников строительных компаний, количество предприятий строительной индустрии и смежных отраслей.
Резко сократившиеся объемы финансирования строительства создают угрозу появления новой волны «обманутых дольщиков», по своим масштабам многократно превосходящую существующие проблемы.
Снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний создает реальную угрозу их банкротства, что, в свою очередь, приведет к возникновению проблем по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности: у производителей стройматериалов, подрядных организаций и т. п.
В результате, по итогам 2009 года ожидается сокращение объемов ввода жилья не менее чем на 20-25 % по сравнению с 2008 годом.
Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и финансово-кредитные организации в предыдущие годы проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства. Рынок жилищного строительства, в основном, был спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрактованного сбыта.
Основной объем строек, особенно крупными девелоперами, обеспечивался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на жилье, т. к. проценты, при относительно длительном сроке кредитования, капитализировались. Этому также способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом спроса и предложения в пользу спроса.
В условиях недоступности кредитов стройка останавливается. Та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами, уже оказалась в состоянии технического дефолта.
Объем ипотечного кредитования за три квартала 2009 года сократился почти в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом
2008 года. Из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития внутри российского фондового рынка практически полностью остановились сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов. Следствием снижения платежеспособности населения стало увеличение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам.
В результате произошло замедление продаж жилья, обусловленное как общим ухудшением экономической ситуации, снижением реальных заработных плат, сокращением рабочих мест и объемов ипотечного жилищного кредитования, так и ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость.
Без осуществления мер государственной поддержки строительная отрасль не сможет выполнить задачи, стоящие в сфере жилищного, промышленного и транспортного строительства. Дисбаланс, дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, явившимся в докризисный период основной причиной безудержного роста цен, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса.
Антикризисные меры должны быть направлены как на поддержку строительного комплекса, так и на достижение стратегических целей государственной жилищной политики – более полного обеспечения жильем граждан России, а также увеличения предложений доступного жилья на рынке.
В этой связи особую важность приобретает государственная поддержка реализации на территории Сибирского федерального округа Программы стимулирования кредитования застройщиков, строящих жилье экономического класса, а также физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках этой программы, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и одобренной Правительством Российской Федерации.
Реализация данной Программы в сочетании с развитием жилищной кооперации, в том числе созданием кооперативов малоэтажного жилья, предусмотренных рассматриваемым в настоящее время Федеральным Собранием Российской Федерации проектом федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий», может стать хорошей основой для решения жилищных проблем отдельных категорий граждан, в том числе молодых ученых и других нуждающихся сотрудников СО РАН и СО РАСН.
Стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и повышение доступности ипотечного кредитования для заемщиков, приобретающих строящееся и готовое жилье экономического класса на территории Сибирского федерального округа, потребует дополнительных согласованных усилий от государственных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, кредитных организаций, строительных организаций, региональных ипотечных операторов.
Одновременно участники Совещания отмечают, что скорейший запуск индустрии индивидуального жилья, отвечающего требованиям быстрой возводимости, энергоэффективности и экологичности, а также реализация крупных проектов по строительству новых районов малоэтажной застройки, вовлечение в оборот новых земельных участков, их устройство инженерной инфраструктурой способны дать регионам Сибири мультипликативный экономический эффект, в том числе способствовать выходу строительной отрасли из кризиса.
Вместе с тем, одной из главных причин, сдерживающих массовое малоэтажное строительство в регионах, является неопределенность целей и задач развития строительной отрасли и отсутствие законодательной базы в этом вопросе.
Ввиду отставания процесса формирования основополагающих технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов», сдерживается процесс создания региональных и муниципальных нормативных правовых актов.
Необходимо принятие дополнительных мер, направленных на решение проблем доступности жилья для семей с разным уровнем доходов, формирование на местах условий для индивидуального малобюджетного домостроения, более полное использование имеющегося научно-технического, технологического и инновационного потенциала регионов в области строительства, приоритетное развитие малоэтажного домостроения на селе и оптимизацию территориального планирования.
Мировой финансовый кризис потребовал от всех государств изменения стратегий и выбора новых приоритетов. Акценты развития экономики смещаются в Азиатско-Тихоокеанский регион. Развитие Сибирского федерального округа сегодня приобретает новое геополитическое значение. В связи с этим представляется целесообразным внести дополнение в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части разработки документов территориального планирования федеральных округов.
Исходя из вышеизложенного, участники окружного совещания решили:
1. Принять к сведению выступления Главного федерального инспектора аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе М. Г. Хандаева, президента Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета А. П. Яненко, главного архитектора Новосибирской области Е. И. Загороднова, президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Е. Л. Николаевой, адвоката Новосибирской областной коллегии адвокатов «ЮВЭД» М. В. Антоновой, директора ГУП НСО «Управление капитального строительства» П. Н. Нефедова, члена совета директоров «ЛанселотСтрой» И. Б. Свечниковой, директора регионального образовательного Центра малоэтажного домостроения Новосибирского монтажного техникума М. А. Швыдкова, главы Мошковского района Новосибирской области С. А. Лысенко.
2. Одобрить реализацию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с участием органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, кредитных, строительных организаций, региональных операторов Программы по стимулированию кредитования застройщиков и физических лиц – приобретателей жилья экономического класса на территории субъектов Российской Федерации Сибирского федерального округа.
3. Аппарату полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе совместно с органами исполнительной власти субъектов Федерации округа:
– сформировать Рабочую группу по реализации пилотных проектов в рамках Программы по стимулированию кредитования застройщиков и физических лиц, включив в ее состав представителей всех субъектов Российской Федерации Сибирского федерального округа, СО РАН и СО РАСХН;
– выработать предложения по решению жилищных проблем сотрудников СО РАН и направить их Председателю Правительства Российской Федерации В. В. Путину;
– рассмотреть целесообразность разработки комплексных программ развития смежных территорий Сибирского федерального округа, в частности, разработку единых планов развития соседствующих субъектов, предусматривающих их единое коммуникационное и инфраструктурное обеспечение.
4. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов федерации округа:
– рассмотреть возможность заключения с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» соответствующих соглашений по реализации Программы по стимулированию кредитования застройщиков и физических лиц;
– предусмотреть в бюджетах субъектов Федерации округа расходы для предоставления гарантий региональным операторам для завершения объектов жилищного строительства, увеличения объемов выдачи ипотечных кредитов (займов) физическим лицам;
– провести подбор строительных площадок c целью строительства объектов жилой недвижимости, отвечающей критериям доступности для социальной категории граждан Российской Федерации;
– совместно с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», региональными операторами, кредитными и строительными организациями организовать проведение в средствах массовой информации разъяснительной работы среди населения о возможностях приобретения жилья экономического класса в рамках реализации данной программы;
– совместно с крупными предприятиями, действующими на территории субъекта Российской Федерации, разработать меры по оказанию содействия в трудоустройстве заемщикам ипотечных кредитов (займов), потерявшим работу;
– принять меры по формированию на территории субъекта Российской Федерации маневренного фонда, в том числе, для использования его при утрате гражданами права собственности на жилые помещения в рамках процедуры обращения взыскания на заложенное имущество;
– разработать региональные программы развития на территории субъектов федерации округа ипотечного кредитования для отдельных категорий населения (военнослужащие, получатели материнского (семейного) капитала, молодые семьи и т.п.);
– разработать меры по развитию жилищной и жилищно-строительной кооперации;
– ускорить решение вопросов территориального планирования и градостроительного зонирования субъектов и муниципальных образований Сибирского федерального округа, в том числе:
а) приступить к формированию «Стратегий пространственной организации территорий Сибири»;
б) рассмотреть вопрос о софинансировании субъектами федерации округа расходов муниципальных образований, направляемых на разработку документов территориального планирования;
в) провести анализ потребностей в индивидуальном жилье и потенциала малоэтажного строительства в каждом муниципальном образовании;
г) разработать дополнительные меры по обеспечению комплексного развития транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур территорий, предназначенных для малоэтажной жилой застройки;
д) создать условия для стимулирования развития новых высокоэффективных и энергосберегающих методов, технологий и материалов домостроения, позволяющих возводить качественные и комфортные современные дома по социально приемлемым ценам;
е) предусмотреть механизм закрепления студентов архитектурно-строительных факультетов образовательных учреждений г. Новосибирска и г. Томска за перспективными территориями малоэтажной застройки;
ж) проводить конкурсы на лучшие проекты малоэтажной застройки территорий.
5. Рекомендовать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
– разработать и внедрить специальные стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов для приобретения вновь построенного жилья экономического класса;
– разработать и внедрить специальные условия предоставления целевых займов банкам и региональным операторам под залог прав требования по кредитам, предоставленным участникам долевого строительства;
– осуществлять заключение договоров с кредитными организациями и региональными операторами с целью рефинансирования ипотечных кредитов (займов) в рамках реализации вышеуказанной программы на срок, необходимый для завершения строительства по каждому объекту.
6. Рекомендовать профильным комитетам органов законодательной (представительной) власти субъектов федерации округа подготовить предложения по:
– внесению изменений в существующую законодательную базу, регламентирующую индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство в части установления требований к параметрам объектов малоэтажного жилищного строительства;
– упрощению процедуры выделения земельных участков под индивидуальную малоэтажную застройку;
– однократному бесплатному предоставлению земельных участков некоторым льготным категориям граждан (многодетным семьям, молодым семьям, а также гражданам, имеющим звание ветеранов боевых действий);
– обеспечению условий для участия частных девелоперских компаний в государственных проектах и развитию государственно-частного партнерства.
