К такому выводу пришли участники онлайн круглого стола «Снижение себестоимости строительства. Кейсы застройщиков».
Туманные перспективы
Себестоимость строительства растет день ото дня, причем застройщики, похоже, угнаться за ней не могут. Пока ситуация остается более-менее управляемой по причине того, что фактически у любого девелопера проекты находятся в разной степени готовности. На комплексы, которые уже готовы к сдаче, удорожание практически не влияет, так как поставки на них были законтрактованы загодя. С активным строительством ситуация несколько хуже. В среднем застройщики оценивают рост себестоимости на таких объектах в 10%. И это тоже пока неплохо, так как и рост цены квадратного метра удерживает приблизительно те же позиции.
Однако дальнейшие перспективы выглядят крайне туманно. Часть застройщиков в отношении новых проектов, находящихся на стадии проектирования, пока взяли паузу, чтобы в принципе понять, какие цены заложить в финансовые модели. Те же, кто все-таки начинают новую стройку, закладывают рост себестоимости в 40-50%.
Эта ситуация для девелоперов выглядит опасной. Дело в том, что, по данным агентства недвижимости «Этажи», в апреле спрос на новостройки упал на 40-45% и в мае продолжит снижение. Как заявил генеральный директор агентства Ильдар Хусаинов в ходе онлайн-эфира GMK Talks, на вторичном рынке недвижимости цены начали снижение на 1,5-2% уже в апреле и будут падать еще 15-25 месяцев. За «вторичкой» подтянутся и новостройки, так как люди скорее купят более дешевое и готовое к проживанию жилье, пусть и не новое, чем станут ждать два года и получат в итоге квартиру без отделки по более высоким ценам.
По мнению финансового директора компании «Инград» Марины Заболотневой, из-за того, что себестоимость строительства растет на больший процент, чем стоимость квадратного метра, застройщики вынуждены работать в условиях ценовой вилки, то есть себе в убыток. Большинство из них за предыдущие два года накопили определенную «подушку безопасности», и этих денег хватит на полтора-два года. Если ситуация с ценами не изменится, девелоперы просто начнут разоряться.
Что подталкивает рост?
Основным драйвером роста себестоимости являются меняющиеся цены на все без исключения строительные материалы. В течение года они подорожали в среднем на 30-50%. По словам директора по строительству Метрикс Development (Краснодар) Ильдара Мусина, с начала года при строительстве жилья эконом-класса рост цен на комплектующие электрических сетей составил 23-25%, штукатурку – 12%, стяжку – 5%, монолитные конструкции – 13%, бетон – 16%, арматуру – 4%.
«Львиная доля удорожания приходится на каменную кладку. Очень сильно подорожал кирпич (на 44%) и газоблок (до 80%), - говорит эксперт. - В ЖК бизнес-класса кроме упомянутых позиций на 50% выросли в цене фасадные системы и витражные конструкции».
По его мнению, в данную ситуацию должно вмешаться государство и отрегулировать стоимость на основные материалы – бетон, арматуру, цемент и инертные материалы. Ильдар Мусин уверен, что производители и поставщики этих материалов, пользуясь конъюнктурой, просто играют на рынке.
С ним согласен и заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК Sky Group (Новосибирск) Артем Оводов: «Нам не понятно, что случилось с песком, щебнем и кирпичом. Все эти материалы производятся у нас в стране. Себестоимость кирпича прогнозируема: это глина, энергозатраты и рабочая сила. Экономически обосновать, почему он имеет не адекватное удорожание в 10-15%, а в 50-70%, просто невозможно», - считает он.
Кроме того, эксперты отмечают существенный рост стоимости комплектующих внешних и внутренних инженерных сетей, систем «умного дома», лифтового оборудования, качественной спецтехники. Аналогов данного оборудования в России нет, в результате на себестоимость влияют также изменения в логистических цепочках, увеличение ожидания поставок от двух до пяти месяцев.
Как снизить издержки?
Естественно, застройщики пытаются на эту некомфортную ситуацию так или иначе повлиять. По словам директора управления по ценообразованию в строительстве «РКС Девелопмент» Елены Бакаржеевой, речь сегодня идет «не столько о снижении себестоимости, так как вписаться в прежние цены нереально, сколько о ее контроле и поиске альтернативных решений».
Директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Калинин говорит о том, что на предприятии ищут возможности экономии и снижения издержек, прежде всего за счет сокращения непроизводственных потерь.
«Это касается ускорения темпов строительства: чем быстрее строишь, тем результат выходит дешевле, - рассказал эксперт. - Мы также частично перешли на выполнение работ собственными силами по наиболее критичным видам работ, организовали приобъектный склад, куда заблаговременно закупаем материалы, стараясь поймать оптимальные цены».
Руководитель проектного управления девелопера ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Анна Краснова поделилась опытом оптимизации строительства путем разделения генподрядного договора на отдельные объемы работ. «Мы стартуем, заключив договоры на монолит и земляные работы, и дальше ждём, когда ажиотаж спадет», - говорит она.
Ильдар Мусин называет способами снижения себестоимости - мониторинг стоимости материалов российского и китайского производства, а также оптимизацию общехозяйственных затрат. Он уверен, что сэкономить поможет бережное обращение с оборудованием – инвентарной опалубкой, ограждениями, камерами видеонаблюдения.
«Еще один способ снижения затрат – проведение работ параллельно, - утверждает Ильдар Мусин. - Обычно до завершения монолитных работ нежелательно приступать к фасадным, но мы в рамках проектной документации отрабатываем варианты возможности сокращения сроков строительства. Досконально также проверяется необходимость установки тех или иных коэффициентов запаса при армировании, количество монолитных конструкций».
Подобные действия совершают и в ГК Sky Group. По словам Артема Оводова, строительная дирекция предприятия изучает устаревшие нормы – нагрузки на перекрытия, запас прочности арматуры. Кроме того, в целях экономии рассматривается возможность присоединения технических помещений к продаваемой площади. Также будущие проекты оцениваются с точки зрения капиталоёмкости и локации в конкретном регионе.
«Не очень капиталоёмкие проекты в понятной локации без проблем получают проектное финансирование, - говорит он. - В более дорогих проектах мы будем делать оптимизацию производственной себестоимости. Возможно, переведем такие объекты в более высокий класс жилья, чтобы получить маржинальный эффект».
Директор по экономике и финансам BM Group (Воронеж) Нарина Анфилатова отметила, что ради снижения себестоимости на предприятии актуализировали сметные расчеты, заново выстроили графики закупок материалов и постарались законтрактоваться на более долгий срок. «Активно используем тендерные процедуры. Если раньше мы предусматривали 2-3 альтернативных контрагента, то сейчас рассматриваем более широкой пул», - рассказала она.
Свет в конце туннеля
Понятно, что все эти движения застройщики совершают не от хорошей жизни. Однако все не так мрачно. Даже те девелоперы, кто остановили строительство новых объектов, рассчитывают ближе к осени снова запустить стройку. Да и рост цен на стройматериалы, судя по всему, затормаживается. Заместитель финансового директора ООО «ЮгСтройИмпериал» Максим Инюшев, например, считает, что резкий их рост в начале года не является рыночным явлением, а защитной реакцией производителей.
«Цены на стройматериалы начинают снижаться, - также утверждает директор-собственник «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный. - Понятно, что сильно они не упадут и даже не отскочат к позициям февраля, но повышение, думаю, отыграется вполовину».
Оптимизация строительных процессов, снижение цен на стройматериалы, возможно, позволят застройщикам чувствовать себя на рынке более уверенно уже в обозримой перспективе. Останется только понять, как в этой же перспективе поведет себя спрос и цены на недвижимость.
Евгений Горчаков
