Практика показывает, что многие собственники предпочитают именно этот вариант, как более простой. Действительно, ведь все заботы ложатся на плечи эксплуатирующей организации, а не жильцов. Однако следует помнить, что и результат ремонта (как и качество дальнейшего обслуживания дома) в этом случае зависит от компетентности и добросовестности УК. Поэтому к ее выбору нужно подойти с особым вниманием, оценивая все критерии ее работы.
Соотношение цены и качества услуг
Этот показатель — один из решающих. Чтобы изучить все имеющиеся на рынке предложения, придется провести небольшое исследование. Информацию об услугах и расценках некоторых УК можно найти на сайте муниципалитета. У остальных нужно запросить прейскурант. Ориентироваться следует на средние цифры.
Завышенный «прайс» вызывает резонный вопрос: чем объясняет это управляющая компания? Высокие цены далеко не всегда означают высокое качество. Слишком низкая стоимость услуг также должна насторожить, ведь и качество их может оказаться невысоким. «Понятно, что можно найти УК, которая будет брать ровно 20 копеек за эксплуатацию 1 кв. метра, но она и работу будет делать ровно на 20 копеек. Например, вы вряд ли увидите уборщицу в подъезде чаще, чем раз в три месяца», – поясняет председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
![]( /Materials/pics/obzor/06/jkh2.jpg )
Собственные средства и материально-техническая база УК
Компания, обслуживающая многоквартирные дома, должна иметь не только офис, телефон и руководство, но также располагать достаточными для бесперебойной работы средствами, собственным (это важно!) штатом квалифицированных специалистов, специализированным оборудованием и ремонтной базой. Обо всем этом нужно навести справки. Также следует выяснить, сколько домов обслуживает УК и как давно — это еще один показатель качества работы. Можно побеседовать с собственниками, проживающими в этих домах: часто ли компания несвоевременно оказывает услуги, ссылаясь на отсутствие необходимого оборудования, кто выполняет работы, случались ли отключения отопления, воды или электричества из-за несвоевременного погашения УК задолженности по ним?
Если управляющая компания погрязла в долгах, не имеет достаточного количества техники и числа специалистов в штате, то от заключения с ней договора следует отказаться.
Опыт работы
Если компания образована относительно недавно и оказывает услуги менее трех лет, нужно поинтересоваться историей ее создания. К сожалению, за последнее десятилетие в российском ЖКХ появилось очень много эксплуатирующих организаций, единственная цель которых — взять на обслуживание как можно больше домов и собрать деньги с жителей. А вот тратить их на расширение материальной базы и штата квалифицированных сотрудников новоиспеченные УК не спешат.
Однако это вовсе не означает, что частные фирмы нужно сбрасывать со счетов. В их числе много таких, которые были образованы с прицелом на длительную стабильную работу, ведь коммунальные услуги — неплохой бизнес для тех, кто хорошо знает свое дело. «Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав определенный
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh3.jpg )
Не лишним будет навести справки и в том случае, если история УК исчисляется десятилетиями. На молодом российском рынке коммунальных услуг фактор времени тоже не является определяющим. Россияне часто отдают свое предпочтение бывшим ДЕЗам и ГРЭПам (Городское ремонтно-эксплуатационное предприятие), т.к. они обладают полной информацией о состоянии жилого фонда, сетей и коммуникаций, а также имеют хорошо налаженные связи с муниципальными структурами. Однако есть здесь и подводные камни. И это станет очевидно, как только начнется капремонт. «Многие бывшие государственные коммунальные предприятия реорганизовались лишь формально. Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих обслуживать современное инженерное оборудование, а потому стараются всячески препятствовать его внедрению», – отмечает Павел Журавлев, заместитель генерального директора компании «Данфосс» (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий) по взаимодействию с органами государственной власти и управления и член экспертного совета при Комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. Это значит, что жильцам могут даже не предложить включить в проект капремонта, например, средства тепловой автоматики (блочный тепловой пункт (БТП), автоматические балансировочные клапаны, радиаторные терморегуляторы и пр.). В результате собственники отремонтированного дома лишатся возможности существенно — иногда до 40% — снизить размер платежей за отопление.
Содержание договора
Наконец, перед тем как заключить с управляющей компаний договор, необходимо тщательно его изучить, и желательно с привлечением юриста. В дальнейшем это поможет избежать ряда проблем, а в случае неисполнения УК взятых на себя обязательств – отстоять свои интересы в суде. «Сейчас в моей общественной приемной находится вопрос от жителей
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh4.jpg )
«Управляющая компания должна гарантировать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ», – добавляет Лев Матеров.
Также обязательно нужно проследить, чтобы документом была определена мера взаимной ответственности сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.
Свободный выбор
В заключение следует заметить, что достаточно часто возникают ситуации, когда та или иная УК (главным образом это бывшие ДЕЗы, обслуживавшие дома ранее) навязывает свои услуги собственникам. Обычно при этом жильцов пугают высокими тарифами на отопление, газ, электричество и воду, которые якобы немедленно установит «коммерческая» компания.
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh5.jpg )
Если же эксплуатирующая организация берет на себя обязательства по обслуживанию инженерного оборудования, то нужно заранее убедиться, что она имеет налаженные связи с производителями и специалистов соответствующей квалификации. «Изначально большинство УК и ДЕЗ ориентированы на услуги более общего характера. Поэтому мы организуем для них бесплатные семинары, в ходе которых обучаем персонал работе с нашим оборудованием», – объясняет Павел Журавлев («Данфосс»).
Наконец, сегодня, к сожалению, нередки ситуации, когда коммунальные структуры пытаются заработать на капремонте. При этом к выполнению работ привлекаются «свои» подрядчики. В результате качество работ оставляет желать лучшего, а, например, обычная замена труб и вентилей может обойтись дороже, чем установка сложного инженерного оборудования. Поэтому нужно помнить, что УК в любом случае – лишь подрядчик. Последнее слово всегда за жильцами.
Чтобы выбрать надежную управляющую компанию, нужно проявить социальную активность, провести исследования рынка и изучить некоторые документы. Только в этом случае обслуживание дома, в том числе и капитальный ремонт в рамках федеральной программы, будут соответствовать ожиданиям собственников.
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh6.jpg )
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh7.jpg )
![](/Materials/pics/obzor/06/jkh8.jpg )