История «хрущёвок» началась 31 июля 1957 года, когда ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». Тогда по всей стране начали расти кварталы однотипных кирпичных, блочных и панельных 2-6-этажных домов. Благодаря использованию новаторских для того времени унифицированных сборных железобетонных конструкций достигалась невиданная прежде скорость строительства. Новый дом мог быть возведён всего за несколько недель!
Население воспринимало это как один из признаков наступившей хорошей жизни. Впервые за долгие годы для горожан появилась возможность вырваться из перенаселённых бараков и коммуналок, где, как пел Владимир Высоцкий, «на тридцать восемь комнаток всего одна уборная». По сравнению с этим бытовым адом возможность жить хотя и в тесноватой, но всё же отдельной квартире со всеми удобствами выглядела как предвестник скорого наступления коммунистического рая на земле.
Реальность оказалась не столь радужной. Коммунизм не наступил, а современная Россия унаследовала огромный фонд жилых зданий, расчётный срок эксплуатации которых (не более 30-50 лет) подходит к концу. До сих пор не менее 15 млн. россиян проживают в ветшающих «хрущёвках». Что же специалисты предлагают делать с тяжёлым наследием советской эпохи и какие из их идей сейчас воплощаются в жизнь?
По современным стандартам «хрущёвки» никак не соответствуют критериям комфортного жилья: низкие потолки (2,48 -2,59 м), крохотные кухни (от 5-6 м2), проходные комнатки, совмещённые санузлы и т.п. Кроме того, постоянный рост коммунальных тарифов сделал отопление и содержание слабо утеплённых домов крайне невыгодным и разорительным как для самих жильцов, так и для муниципальных бюджетов.
Самым радикальным вариантом было бы снести все ветхие строения. Однако согласно действующим нормативам многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу, если фактический износ превышает 70%, а проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно.
Как выяснилось при ближайшем рассмотрении, по-настоящему ветхих и аварийных среди «хрущёвок» оказалось не столь уж много. Таковыми были признаны самые неудачные первые серии (такие как К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др.), которые возводились в самом начале эпохи советского панельного домостроения, то есть в 1959-1962 гг. Они имеют тонкие наружные стены из керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Для большинства серий 4-5-этажных «хрущёвок» физический износ, по экспертным оценкам, не превышает 20%, а срок службы несущих конструкций может быть продлён до 150 лет.
Кроме того, массовый снос «хрущёвок» с последующей застройкой освобождённой территории современными жилыми домами признан экономически оправданным лишь в Москве и отчасти в Санкт-Петербурге, где высокий уровень цен на недвижимость делал привлекательным инвестиции в такие проекты для застройщиков. Во всех прочих регионах перевешивают доводы в пользу реконструкции таких зданий.
Так как же дать вторую жизнь этим домам? Уже при разработке первых проектов реконструкции стало понятно, что их капитальный ремонт должен подразумевать комплексное решение, включающее утепление ограждающих конструкций, замену протекающих и «холодных» плоских крыш скатными кровельными конструкциями, установку энергосберегающих окон, а также приведение коммуникаций в соответствие с современными требованиями. До тех пор, пока через стены, кровлю и окна беспрепятственно уходит тепло, жильцы будут мёрзнуть и при этом платить за коммунальные услуги гораздо больше соседей из новых многоэтажек.
«Одним из самых действенных способов снижения теплопотерь через наружные стены реконструируемых панельных домов считается монтаж композиционных штукатурных систем, – рассказывает Ольга Логинова, директор по маркетингу компании CAPAROL, эксперта в области защиты и теплоизоляции фасадов зданий. – Они не только повышают теплозащиту фасада, но и выносят точку выпадения конденсата (точку росы) в утеплитель, за пределы несущей стены. Таким образом ограждающие конструкции защищаются от увлажнения и отрицательных температур, чем продлевается срок их службы».
Штукатурная фасадная система представляет собой многослойную «шубу», которая надевается поверх совершенно не держащих тепло железобетонных панелей с некачественным осыпавшимся утеплителем. Слой теплоизоляции (плита из минеральной ваты или пенополистирола) крепится непосредственно на железобетонную внешнюю стену с помощью клеевого состава и тарельчатых дюбелей. Толщина утеплителя рассчитывается в зависимости от местных климатических условий – обычно 100-200 мм. Далее утеплитель грунтуется, усиливается армирующим слоем (прочной полимерной сеткой и армирующим составом) и, наконец, покрывается декоративно-защитным слоем. Благодаря широкому выбору фасадных красок обновлённые «хрущёвки» могут стать яркими пятнами в серых однотипных городских кварталах.
«Одна из проблем модернизации зданий постройки 1960-70 гг. состоит в том, что приходится менять не только все внутридомовые коммуникации, но и оборудование ЦТП, а также и квартальные тепловые и водопроводные сети, – говорит Роман Марихбейн, руководитель сегмента насосного оборудования для инженерных систем зданий компании GRUNDFOS, мирового лидера по производству насосного оборудования. – Например, старая насосная техника потребляет вполовину больше электричества, чем современные аналоги. Вот почему затраты на замену оборачиваются огромной экономией энергоресурсов. Так, в якутском городе Нерюнгри после реконструкции инженерных сетей и модернизации тепловых пунктов в кварталах массовой пятиэтажной застройки среднесуточный расход горячей воды снизился в среднем на 50%, а суммарное потребление тепла – более чем на 20%».
Первые шаги
Первые эксперименты по глубокой реконструкции «хрущёвок» проводились ещё в конце 1990-х гг. Это были попытки перенести успешный опыт санации панельных домов, которая в массовом порядке проводилась в Восточной Германии (ранее ГДР). Отличительной особенностью таких проектов, помимо глубокой модернизации инженерных систем и фасада здания, стало сооружение дополнительных мансардных этажей, причём без отселения жильцов. Ресурс такого модернизированного здания, включая надстройку, определялся проектировщиками, по меньшей мере, в 50-60 лет.
В частности, самый первый подобный проект с надстройкой мансардного этажа на четырёхэтажную «хрущёвку» постройки 1957 года был реализован в 1997-98 гг. в городе Лыткарино Московской области. Затем последовал второй опыт – в 2000 году в Санкт-Петербурге по адресу ул. Торжковская, 16, в ходе которого была проведена реконструкция пятиэтажного панельного жилого дома постройки 1962 года – опять же с надстройкой мансарды. Впоследствии аналогичные пилотные проекты были реализованы в Казани (два дома на улице Короленко и проспекте Ибрагимова), в Екатеринбурге, Ставрополе и Новокуйбышевске Самарской области.
Присматривались к такому решению и многие другие российские города – от Пскова до Владивостока.
Подразумевалось, что доходы от продажи квартир в надстроенных мансардных этажах будут компенсировать затраты на санацию здания. В условиях хронической нехватки средств на капремонты в местных бюджетах эта интересная инициатива могла стать решением проблемы финансирования реконструкции «хрущёвок». Однако на практике инвесторы и управляющие компании очень часто начали сталкиваться с противодействием жильцов. Например, на то, чтобы получить «добро» от всех жителей дома на Торжковской улице в Санкт-Петербурге, ушло три года!
По счастью, столь перспективная концепция продолжает пробивать себе дорогу. Так, в 2011 году в Новосибирске на улице Столетова, 19 панельная шестиэтажка в процессе реконструкции получила дополнительный мансардный этаж с двадцатью новыми квартирами.
«Чтобы не повышать нагрузки на фундамент и стены дома, старая крыша с железобетонными перекрытиями была демонтирована, а вместо неё установлена облегчённая металлоконструкция», – рассказывает Вадим Касеко, специалист по техническому надзору строительной компании ЗАО «Инвест ТЭК», которая производила работы по реконструкции.
Выгодный капремонт
Буксовавшая санация «хрущёвок» буквально обрела новое дыхание с принятием в 2007 году Федерального закона № 185 и началом работы Федеральной программы софинансирования капитальных ремонтов. Возможность получить средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ для многих регионов стала тем необходимым толчком, чтобы наконец взяться за пятиэтажный жилой фонд. Выяснилось, что вложения в модернизацию проблемных домов оборачиваются солидной экономией – разумеется, если капремонт произведён не «для галочки», а по всем правилам и с применением современных энергосберегающих решений и материалов.
Одним из регионов, где уже накоплен солидный опыт эксплуатации модернизированных «хрущёвок», является Ростовская область. Первые успешные эксперименты, проведённые 2-3 года назад, побудили местные власти и управляющие компании активнее участвовать в Федеральной программе.
Артур Гукасян, директор компании-подрядчика ООО «Артокс», рассказывает о санации шестиподъездного пятиэтажного дома в г. Ростов-на-Дону по адресу пр. Беломорский, 20: «Работы проводились в 2010 году. Общая стоимость капитального ремонта составила 16 млн. руб., из них 5,5 млн. руб. потрачено на утепление фасада дома с применением штукатурной фасадной системы, поставляемей компанией CAPAROL».
Первая же зима показала, что средства были затрачены не зря. Как сообщил Кеворк Багян, генеральный директор управляющей компании ОАО «Коммунальщик Дона», обслуживающей в основном Первомайский район Ростова-на-Дону, если за отопительный сезон 2009-2010 гг. домом было потрачено 458,27 Гкал тепла, то за тот же период 2010-2011 гг. – 342,9 Гкал. То есть благодаря проведённой модернизации и утеплению экономия превысила 25%!
Ещё больший эффект получен по результатам модернизации «хрущёвки» в г. Азов по адресу ул. Зои Космодемьянской, 99. В данном случае выигрыш составил 37%! Владимир Арцыбашев, директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ», считает, что столь существенная экономия достигнута во многом благодаря применению современной штукатурной системы CAPAROL Capatect Classic. Опыт был признан настолько успешным, что в 2011 году с использованием тех же методов были отремонтированы ещё 12 домов в Азове и 5 в Ростове-на-Дону.
«И заказчики санации, и жильцы ремонтируемых домов заинтересованы не только в сиюминутных выгодах от применения современных систем утепления внешних стен, но и в их безупречной работе в течение многих десятков лет, – говорит Сергей Василенко, директор филиала ООО «Капарол» в Ростове-на-Дону. – Чтобы обеспечить максимальное теплосбережение и долговечность штукатурных фасадов, на всех стадиях работ – от проектирования до монтажа систем – необходимо соблюдение чётких регламентов и правил. Наши специалисты оказывали техническую поддержку подрядчикам, чтобы помочь им выполнить задачу наилучшим образом».
Что любопытно, в регионах с гораздо более суровым климатом (например, в Сибири) экономия энергоресурсов получается ещё более впечатляющая. Так, недавно в Томске завершилась реконструкция здания на Комсомольском проспекте, 71. В стандартной «хрущёвке» были заменены все инженерные коммуникации, окна, дверные проёмы, отремонтированы подъезды, надстроена мансарда. После реновации экономия энергоресурсов в доме составила 40%!
Пусть Федеральная программа софинансирования капитальных ремонтов завершается в 2015 году, и к тому времени удастся отремонтировать лишь небольшую долю всех российских «хрущёвок», но главное уже сделано. Местные власти, управляющие компании и население получили убедительные доказательства того, что средства, потраченные на модернизацию, вовсе не выбрасываются на ветер. При использовании современных энергосберегающих технологий и материалов все траты начинают окупаться за счёт экономии энергоресурсов, а жизнь в отремонтированных домах становится гораздо комфортнее. Так что остаётся надеяться, что финансирование на подобные проекты будет выделяться гораздо активнее.
Население воспринимало это как один из признаков наступившей хорошей жизни. Впервые за долгие годы для горожан появилась возможность вырваться из перенаселённых бараков и коммуналок, где, как пел Владимир Высоцкий, «на тридцать восемь комнаток всего одна уборная». По сравнению с этим бытовым адом возможность жить хотя и в тесноватой, но всё же отдельной квартире со всеми удобствами выглядела как предвестник скорого наступления коммунистического рая на земле.
Реальность оказалась не столь радужной. Коммунизм не наступил, а современная Россия унаследовала огромный фонд жилых зданий, расчётный срок эксплуатации которых (не более 30-50 лет) подходит к концу. До сих пор не менее 15 млн. россиян проживают в ветшающих «хрущёвках». Что же специалисты предлагают делать с тяжёлым наследием советской эпохи и какие из их идей сейчас воплощаются в жизнь?
По современным стандартам «хрущёвки» никак не соответствуют критериям комфортного жилья: низкие потолки (2,48 -2,59 м), крохотные кухни (от 5-6 м2), проходные комнатки, совмещённые санузлы и т.п. Кроме того, постоянный рост коммунальных тарифов сделал отопление и содержание слабо утеплённых домов крайне невыгодным и разорительным как для самих жильцов, так и для муниципальных бюджетов.
Самым радикальным вариантом было бы снести все ветхие строения. Однако согласно действующим нормативам многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу, если фактический износ превышает 70%, а проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно.
Как выяснилось при ближайшем рассмотрении, по-настоящему ветхих и аварийных среди «хрущёвок» оказалось не столь уж много. Таковыми были признаны самые неудачные первые серии (такие как К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др.), которые возводились в самом начале эпохи советского панельного домостроения, то есть в 1959-1962 гг. Они имеют тонкие наружные стены из керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Для большинства серий 4-5-этажных «хрущёвок» физический износ, по экспертным оценкам, не превышает 20%, а срок службы несущих конструкций может быть продлён до 150 лет.
Кроме того, массовый снос «хрущёвок» с последующей застройкой освобождённой территории современными жилыми домами признан экономически оправданным лишь в Москве и отчасти в Санкт-Петербурге, где высокий уровень цен на недвижимость делал привлекательным инвестиции в такие проекты для застройщиков. Во всех прочих регионах перевешивают доводы в пользу реконструкции таких зданий.
Так как же дать вторую жизнь этим домам? Уже при разработке первых проектов реконструкции стало понятно, что их капитальный ремонт должен подразумевать комплексное решение, включающее утепление ограждающих конструкций, замену протекающих и «холодных» плоских крыш скатными кровельными конструкциями, установку энергосберегающих окон, а также приведение коммуникаций в соответствие с современными требованиями. До тех пор, пока через стены, кровлю и окна беспрепятственно уходит тепло, жильцы будут мёрзнуть и при этом платить за коммунальные услуги гораздо больше соседей из новых многоэтажек.
«Одним из самых действенных способов снижения теплопотерь через наружные стены реконструируемых панельных домов считается монтаж композиционных штукатурных систем, – рассказывает Ольга Логинова, директор по маркетингу компании CAPAROL, эксперта в области защиты и теплоизоляции фасадов зданий. – Они не только повышают теплозащиту фасада, но и выносят точку выпадения конденсата (точку росы) в утеплитель, за пределы несущей стены. Таким образом ограждающие конструкции защищаются от увлажнения и отрицательных температур, чем продлевается срок их службы».
Штукатурная фасадная система представляет собой многослойную «шубу», которая надевается поверх совершенно не держащих тепло железобетонных панелей с некачественным осыпавшимся утеплителем. Слой теплоизоляции (плита из минеральной ваты или пенополистирола) крепится непосредственно на железобетонную внешнюю стену с помощью клеевого состава и тарельчатых дюбелей. Толщина утеплителя рассчитывается в зависимости от местных климатических условий – обычно 100-200 мм. Далее утеплитель грунтуется, усиливается армирующим слоем (прочной полимерной сеткой и армирующим составом) и, наконец, покрывается декоративно-защитным слоем. Благодаря широкому выбору фасадных красок обновлённые «хрущёвки» могут стать яркими пятнами в серых однотипных городских кварталах.
«Одна из проблем модернизации зданий постройки 1960-70 гг. состоит в том, что приходится менять не только все внутридомовые коммуникации, но и оборудование ЦТП, а также и квартальные тепловые и водопроводные сети, – говорит Роман Марихбейн, руководитель сегмента насосного оборудования для инженерных систем зданий компании GRUNDFOS, мирового лидера по производству насосного оборудования. – Например, старая насосная техника потребляет вполовину больше электричества, чем современные аналоги. Вот почему затраты на замену оборачиваются огромной экономией энергоресурсов. Так, в якутском городе Нерюнгри после реконструкции инженерных сетей и модернизации тепловых пунктов в кварталах массовой пятиэтажной застройки среднесуточный расход горячей воды снизился в среднем на 50%, а суммарное потребление тепла – более чем на 20%».
Первые шаги
Первые эксперименты по глубокой реконструкции «хрущёвок» проводились ещё в конце 1990-х гг. Это были попытки перенести успешный опыт санации панельных домов, которая в массовом порядке проводилась в Восточной Германии (ранее ГДР). Отличительной особенностью таких проектов, помимо глубокой модернизации инженерных систем и фасада здания, стало сооружение дополнительных мансардных этажей, причём без отселения жильцов. Ресурс такого модернизированного здания, включая надстройку, определялся проектировщиками, по меньшей мере, в 50-60 лет.
В частности, самый первый подобный проект с надстройкой мансардного этажа на четырёхэтажную «хрущёвку» постройки 1957 года был реализован в 1997-98 гг. в городе Лыткарино Московской области. Затем последовал второй опыт – в 2000 году в Санкт-Петербурге по адресу ул. Торжковская, 16, в ходе которого была проведена реконструкция пятиэтажного панельного жилого дома постройки 1962 года – опять же с надстройкой мансарды. Впоследствии аналогичные пилотные проекты были реализованы в Казани (два дома на улице Короленко и проспекте Ибрагимова), в Екатеринбурге, Ставрополе и Новокуйбышевске Самарской области.
Присматривались к такому решению и многие другие российские города – от Пскова до Владивостока.
Подразумевалось, что доходы от продажи квартир в надстроенных мансардных этажах будут компенсировать затраты на санацию здания. В условиях хронической нехватки средств на капремонты в местных бюджетах эта интересная инициатива могла стать решением проблемы финансирования реконструкции «хрущёвок». Однако на практике инвесторы и управляющие компании очень часто начали сталкиваться с противодействием жильцов. Например, на то, чтобы получить «добро» от всех жителей дома на Торжковской улице в Санкт-Петербурге, ушло три года!
По счастью, столь перспективная концепция продолжает пробивать себе дорогу. Так, в 2011 году в Новосибирске на улице Столетова, 19 панельная шестиэтажка в процессе реконструкции получила дополнительный мансардный этаж с двадцатью новыми квартирами.
«Чтобы не повышать нагрузки на фундамент и стены дома, старая крыша с железобетонными перекрытиями была демонтирована, а вместо неё установлена облегчённая металлоконструкция», – рассказывает Вадим Касеко, специалист по техническому надзору строительной компании ЗАО «Инвест ТЭК», которая производила работы по реконструкции.
Выгодный капремонт
Буксовавшая санация «хрущёвок» буквально обрела новое дыхание с принятием в 2007 году Федерального закона № 185 и началом работы Федеральной программы софинансирования капитальных ремонтов. Возможность получить средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ для многих регионов стала тем необходимым толчком, чтобы наконец взяться за пятиэтажный жилой фонд. Выяснилось, что вложения в модернизацию проблемных домов оборачиваются солидной экономией – разумеется, если капремонт произведён не «для галочки», а по всем правилам и с применением современных энергосберегающих решений и материалов.
Одним из регионов, где уже накоплен солидный опыт эксплуатации модернизированных «хрущёвок», является Ростовская область. Первые успешные эксперименты, проведённые 2-3 года назад, побудили местные власти и управляющие компании активнее участвовать в Федеральной программе.
Артур Гукасян, директор компании-подрядчика ООО «Артокс», рассказывает о санации шестиподъездного пятиэтажного дома в г. Ростов-на-Дону по адресу пр. Беломорский, 20: «Работы проводились в 2010 году. Общая стоимость капитального ремонта составила 16 млн. руб., из них 5,5 млн. руб. потрачено на утепление фасада дома с применением штукатурной фасадной системы, поставляемей компанией CAPAROL».
Первая же зима показала, что средства были затрачены не зря. Как сообщил Кеворк Багян, генеральный директор управляющей компании ОАО «Коммунальщик Дона», обслуживающей в основном Первомайский район Ростова-на-Дону, если за отопительный сезон 2009-2010 гг. домом было потрачено 458,27 Гкал тепла, то за тот же период 2010-2011 гг. – 342,9 Гкал. То есть благодаря проведённой модернизации и утеплению экономия превысила 25%!
Ещё больший эффект получен по результатам модернизации «хрущёвки» в г. Азов по адресу ул. Зои Космодемьянской, 99. В данном случае выигрыш составил 37%! Владимир Арцыбашев, директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ», считает, что столь существенная экономия достигнута во многом благодаря применению современной штукатурной системы CAPAROL Capatect Classic. Опыт был признан настолько успешным, что в 2011 году с использованием тех же методов были отремонтированы ещё 12 домов в Азове и 5 в Ростове-на-Дону.
«И заказчики санации, и жильцы ремонтируемых домов заинтересованы не только в сиюминутных выгодах от применения современных систем утепления внешних стен, но и в их безупречной работе в течение многих десятков лет, – говорит Сергей Василенко, директор филиала ООО «Капарол» в Ростове-на-Дону. – Чтобы обеспечить максимальное теплосбережение и долговечность штукатурных фасадов, на всех стадиях работ – от проектирования до монтажа систем – необходимо соблюдение чётких регламентов и правил. Наши специалисты оказывали техническую поддержку подрядчикам, чтобы помочь им выполнить задачу наилучшим образом».
Что любопытно, в регионах с гораздо более суровым климатом (например, в Сибири) экономия энергоресурсов получается ещё более впечатляющая. Так, недавно в Томске завершилась реконструкция здания на Комсомольском проспекте, 71. В стандартной «хрущёвке» были заменены все инженерные коммуникации, окна, дверные проёмы, отремонтированы подъезды, надстроена мансарда. После реновации экономия энергоресурсов в доме составила 40%!
Пусть Федеральная программа софинансирования капитальных ремонтов завершается в 2015 году, и к тому времени удастся отремонтировать лишь небольшую долю всех российских «хрущёвок», но главное уже сделано. Местные власти, управляющие компании и население получили убедительные доказательства того, что средства, потраченные на модернизацию, вовсе не выбрасываются на ветер. При использовании современных энергосберегающих технологий и материалов все траты начинают окупаться за счёт экономии энергоресурсов, а жизнь в отремонтированных домах становится гораздо комфортнее. Так что остаётся надеяться, что финансирование на подобные проекты будет выделяться гораздо активнее.
Пресс-служба CAPAROL
