В первой половине 2025 года новостройки обогнали готовое жилье по ценам в большинстве крупных городов России. Разрыв значительный — в Челябинске он превышает 57%. Единственным исключением из тренда стала Москва, но и здесь разрыв в пользу «вторички» чуть больше нуля, следует из данных классифайда «Витрина недвижимости Restate».
Рынок недвижимости России, обычно отличающийся разнонаправленными трендами, в 2025 году демонстрирует удивительное единство: новостройки в большинстве крупных городов дорожают быстрее, а разрыв в цене между первичкой и вторичным фондом увеличивается. Единственным городом-миллионником, где готовое жилье дороже новостроек, стала Москва.
Аналитики классифайда «Витрина недвижимости Restate» проанализировали данные по динамике цен 16 городов, чтобы определить, как росли цены на новостройки и вторичную недвижимость, где разрыв между двумя рынками оказался максимальным, и где цены идут вровень.
Новостройки vs «вторичка»: разрыв цен растет
Самая большая разница в цене новостроек и «вторички» — в Челябинске, где «первичка» дороже на 57% (162 844 руб./м² и 103 569 руб./м² соответственно). Значительный отрыв отмечается также в Перми и Омске — здесь он превышает 35%. Это связано с устареванием старого фонда, а также с тем, что на рынок выходят новые ЖК с изначально более высоким уровнем цен.
Разрыв больше 20% в пользу новостроек отмечается в Нижнем Новгороде, Волгограде, Новосибирске и Краснодаре, что показывает, что тенденция к быстрому росту цен на строящееся жилье охватывает все регионы России.
Минимальная разница между сегментами зафиксирована в Ростове-на-Дону (+1,7% при цене «квадрата» в новостройках 127 390 руб./м², на «вторичке» — 125 316 руб./м² ) и Красноярске (+4,9%, при ценах 135 245 руб./м² и 128 921 руб./м² соответственно ).
Уникальная ситуация сложилась в Москве, где вторичная недвижимость оказалась дороже новостроек — это единственный случай из всех мегаполисов. Правда, и в этом случае разница оказалась маржинальной: всего 0,3% в пользу «вторички». Цены здесь предсказуемо самые высокие в стране, и вероятно, именно ценами и объясняется дрифт в сторону «вторички»: в столице всегда был избыток дорого предложения именно в старом фонде.
Что до Санкт-Петербурга, то он занял устойчивое место среди мегаполисов с незначительным, но явным отрывом цен: новостройки тут обгоняют «вторичку» на 12,7%. В июне 2025 года цены на новое жилье в северной столице достигли отметки 282 938 руб./м², немного не дотянув до 300 тысяч рублей. А вот вторичная недвижимость в начале лета стоит 251 134 руб./м².
Темпы роста цен на жильё: новостройки дорожают быстрее вторичного рынка, но есть исключения
Если направленность роста цен показывает схожую динамику во всех мегаполисах — новостройки лидируют повсеместно — то с темпами роста цен ситуация не так однозначна.
В первой половине 2025 г. в городах-миллионниках наблюдалась следующая динамика:
Лидеры роста
Наибольший прирост стоимости квадратного метра в новостройках зафиксирован в Казани — за период средняя цена выросла на 12,9% и составила 211,6 тыс. руб./м². В Ростове-на-Дону прирост составил 11,5% (127,4 тыс. руб./м²), в Воронеже — 9,1% (132,5 тыс. руб./м²).
В Москве новостройки прибавили 7,9%, стоимость квадратного метра достигла 441,3 тыс. руб. Однако вторичное жильё в столице практически не изменилось в цене — рост составил всего 1%. В результате квадратный метр на вторичном рынке оказался даже дороже новостроек — 442,5 тыс. руб.
Города со снижением цен
Снижение средней стоимости новостроек зафиксировано в Новосибирске (-2,7%), Перми (-3,3%), Уфе (-2,5%) и Челябинске (-0,5%). Причём в некоторых из этих городов на фоне падения цен на новостройки вторичный рынок продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, в Новосибирске стоимость вторички увеличилась на 4,5%, в Челябинске — на 1,2%.
В Перми фиксируется падение как на первичном (-3,3%), так и на вторичном (-1,4%) рынке жилья, что может указывать на локальное снижение спроса.
Вторичный рынок остаётся стабильным
В целом вторичный рынок показывает более умеренную динамику. Существенный рост отмечен только в Новосибирске (+4,5%) и Санкт-Петербурге (+5,4%), причем в северной столице «вторичка» и новостройки оказались в паритете: и там, и там рост в среднем оказался в пределах 5%. В остальных городах темпы роста варьируются от 0,3% до 2,4%. Исключение составляет Уфа, где вторичное жильё подешевело сразу на 7,1%.
Бум на «первичке»: последствия доступной ипотеки?
Данные Restate фактически подтверждают: эпоха доступной льготной ипотеки действительно до предела «разогрела» рынок первичной недвижимости. Вопреки обычному рыночному тренду, цены на новостройки превысили цены на вторичную недвижимость почти по всей России — по крайней мере, в крупных городах, где есть значительная рыночная динамика, высокий уровень занятости, а зарплаты позволяли жителям покупать новое жилье в кредит.
Однако отмена основной программы льготного ипотечного кредитования не изменила рыночную динамику: новостройки по-прежнему дорожают, и не только в Москве и Санкт-Петербурге, городах. известных своим инвестиционным потенциалом. Более того, обе столицы — официальная и северная - даже не вошли в топ-3 по росту цен на новостройки, уступив Казани, Воронежу и Ростову-на-Дону. В то же время, рост цен на «вторичку» остается минимальным во всех регионах, не превысив отметку в 6,8% (Ростов-на-Дону).
Среди факторов, которые поддерживают рост цен на первичное жилье в крупных городах, можно отметить не только доступ к льготным ипотечным программам (семейная и IT-ипотека),но и наличие на рынке более качественного (по сравнению с устаревшим жилым фондом) предложения новостроек.
Источник : Витрина недвижимости Restate
