Характеристика жилищного строительства в стране

2007 год стал беспрецедентным для РФ в плане активности темпов возведения нового жилья.
Прогнозы итоговых результатов строительства в текущем году, представленные в данной статье, строятся на данных государственной статистики о вводе жилья в трех кварталах 2007 года с учетом среднегодовой тенденции для каждого региона.
В январе-сентябре 2007 г. введено в эксплуатацию 375,9 тыс.квартир общей площадью 34,0 млн.кв.метров, что составило 131,3% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в январе-сентябре 2006 г. темп роста жилищного строительства к январю-сентябрю 2005 г. составлял 111,6%.
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Московской области, где введено 10,8% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Москве – 10,3%, Краснодарском крае – 7,5%, Республике Татарстан – 4,1%, Санкт-Петербурге – 4,0%, Республике Башкортостан – 3,8%, Ростовской области – по 3,4%, Тюменской области – 2,9%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 46,8%.

Рисунок 1. Ведущие регионы страны по вводу жилья в 2007 г. 


Источник: Данные ФСГС РФ.

В январе-сентябре 2007г. продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 119,9 тыс. жилых домов общей площадью 16,8 млн.кв.метров, что составило 138,8% к январю-сентябрю 2006 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в России – 49,5%; в республиках Бурятия, Дагестан, Калмыкия, Марий Эл, Тыва, Хакасия, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской и Чувашской республиках, Краснодарском крае, Астраханской, Белгородской, Костромской, Ленинградской, Оренбургской, Пензенской, Тамбовской областях – от 71,8% до 97,6%; в Республике Ингушетия, Чеченской Республике, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 100%.

Рисунок 2. Удельный вес индивидуальных домов в общем вводе жилья в 1990-2006 гг., %. 


Источник: ABARUS Market Research по данным Федеральной Службы Государственной Статистики РФ и Министерства Экономического Развития РФ.

Как видно, доля индивидуального домостроения в последние семь лет сохраняется стабильной с тенденцией к увеличению в 2007 г., поэтому можно сказать, что в предстоящие 2008-2010 гг. коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
Характеристика жилищного строительства по округам Равномерно с общероссийскими темпами происходит ввод жилья в Уральском округе – на 31%. Два округа – Центральный и Дальневосточный – продемонстрировали отставание (рост на 15,7% и 29,7% соответственн

о). При этом Центральный округ выступает лидером по вводу жилья в стране, а Дальневосточный – аутсайдером. В остальных федеральных округах темпы роста опережали средние по стране, а самый высокий показатель зафиксирован в Северо-Западном ФО – рост  47,4% по сравнению с  аналогичным периодом 2006 года.

Таблица 1. Ввод нового жилья в январе-сентябре 2007 г. в цело по РФ и по федеральным округам.

	Введено, тыс.м2 общей площади	В % к январю-сентябрю 2006г.
Российская Федерация	33980,1	131,3
Центральный ФО	10926,6	115,7
Северо-Западный ФО	3031,3	147,4
Южный ФО	6028,3	142,1
Приволжский ФО	6941,8	141,6
Уральский ФО	2596,2	131
Сибирский ФО	3857,8	137,8
Дальневосточный ФО	578	129,7

Источник: Данные ФСГС РФ.

Как уже было сказано, Центральный округ традиционно выступает лидером по объемам ввода жилья как самый плотно населенный (всего 3,8% от общей территории страны). В 2000-2006 гг. он опережал все федеральные округа по темпам строительства жилой недвижимости (в среднем 13% ежегодно), замедленный темп был зафиксирован только в 2005 г., когда округ показал отрицательный результат – минус 0,4%. В 2006 и 2007 гг. рост ускорился  –  на 13,8% и 15,7% соответственно. При этом ожидаемый результат 2007 года будет самым высоким для Центрального округа за указанный период, однако темпы жилищного строительства в регионах в уходящем году настолько высоки, что ЦФО, несмотря на свой «личный рекорд», оказался в списке на последнем месте.

Таблица 2. Количественные показатели ввода жилья по федеральным округам в 2002-2007 гг., тыс. кв.м.

	2002	2003	2004	2005	2006	2007 оценка	Площадь территории округа, тыс кв. км и % от территории страны
Северо-Западный	2610,4	3254,8	3695,5	3980,5	4664,7	6857	1676   (9,8%)
Южный	5282,8	5279	5823,7	6210,2	7587,5	10774	589,2   (3,5%)
Приволжский	7473,2	7603,9	8264,7	9154,5	10016,8	14224	1038,0   (6,1%)
Сибирский	2838,9	3272,9	3894,5	4407,7	5436,3	7502	5 114,8   (30%)
Уральский	2850,6	2810,8	3170,2	3556	4378,7	5736	1788,9   (10,5%)
Дальневосточный	763,4	814,4	826,2	933,2	1091	1418	6216   (36,3%)
Центральный	11929,5	13318,9	15315,2	15257,3	17367	20146	650,7   (3,8%)

Источник: Данные ФСГС РФ.

Ведущим округом в 2007 г. по всей вероятности, станет Северо-Западный, увеличив свой прошлогодний объем ввода жилья не менее чем на 47%. Однако в общем списке округов Северо-Западный ФО занимает только пятую строчку. В предыдущие годы темпы ввода жилья на этой территории были менее выдающимися.
Хорошие результаты показывает в последние годы Южный ФО (в 2006 г. рост составил 22%, а в 2007 г. ожидается 40-42%). В предыдущие годы в этом регионе наблюдались как умеренные темпы (5-6%), так и отрицательные (в 2003 г.).
Наиболее стабильно растущим округом выглядит Приволжский, который в 2007 г. занимает второе место по объемам строительства и между вторым и третьим (наряду с Южным) – по темпам роста.

Рисунок 3. Объемы жилищного строительства в РФ по федеральным округам в 2006-2007 гг., тыс кв. м и прирост, %. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

В 2000-2003 гг. Сибирский, Северо-Западный и Уральский округа возводили примерно одинаковые объемы жилья, несмотря на то, что Сибирский округ по территории практически втрое больше каждого их них. После 2003 года разница стала более заметной и роли в этой группе распределились в пользу Сибирского округа, а отстающим стал Уральский ФО, оставив позади себя только обширный и малозастроенный Дальневосточный округ (см. Рисунок 4).

Рисунок 4. Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000-2007 гг., тыс. кв.м. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Динамика ввода жилья внутри федеральных округов (по субъектам) имеет собственную территориальную специфику и не лишена некоторых интересных тенденций. Обзоры по округам представлены ниже.
Центральный ФО Центральный федеральный округ насчитывает 18 областей и имеет двух ярко выраженных лидеров в сфере жилищного строительства – Москву и Московскую область. При этом картина лидерства была изменена еще в 2004 году, когда Московская область по темпам введения новых квадратных метров жилья обошла столицу (см. Рисунок 5). Пережив сразу за этим годом короткий период снижения, область все же сохранила за собой первое место в округе и в дальнейшем разрыв между двумя ведущими российскими субъектами только усилился.
Строительство жилья в самой Москве прирастает очень сдержанными темпами в последние пять лет. Преодолев планку в 4 млн. кв.м еще в 2002 г., город плавно идет к отметке в 5 млн, но вряд ли сумеет достичь ее по итогам 2007 г. Создается впечатление, что территориальный потенциал столицы по возведению новостроек уже исчерпан. В то время как строительство в Московской области демонстрирует небывалый рост, результаты которого можно охарактеризовать как бум. Немаловажный вклад в этот рост вносит строительство загородной недвижимости в Подмосковье в последние два года. Этот же фактор сказывается и на развитии Северо-Западного и Южного округов, речь о которых пойдет ниже.

Рисунок 5. Динамика ввода жилья ведущих регионов Центрального ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Помимо Москвы и области в Центральном ФО можно выделить еще четыре региона, которые имеют на своем счету приблизительно одинаковые объемы ввода жилья, это Белгородская, Воронежская, Липецкая и Тамбовская области. Однако темпы роста в этих областях практически незаметны.
Северо-Западный ФО Северо-Западный округ включает в себя 11 регионов. Лидер в округе один – Санкт-Петербург. Нужно отметить, что северная столица в 2007 г. предприняла особо стремительный рывок в жилищном строительстве. Да и в целом по рассматриваемому периоду можно сказать, что она отстраивается более динамичными темпами по сравнению с Москвой. Правда, в текущем году Санкт-Петербург только-только достигнет того объема, с которым Москва справилась еще в 2000 году – 3400 тыс. кв.м нового жилья.
Ленинградская область в 2007 г. также располагает заметным приростом. В количественном выражении рост не такой внушительный, как у Петербурга (приблизительно на 500 тыс. кв.м), зато в процентном – практически  на 70%.
Высокие показатели жилищного строительства в Санкт-Петербурге, помимо высокого спроса на квартиры и наличия свободных участков для застройки, могут объясняться еще и тем, что некоторые объекты загородной недвижимости попадают в черту города, в то время как строительство подмосковных коттеджей – это уже  не город, а Московская область.

Рисунок 6. Динамика ввода жилья ведущих регионов Северо-Западного ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Еще в данном федеральном округе следует отметить Калининградскую область, которая в последние два года значительно прибавила в темпах ввода жилья, обогнав всегда стоявшую впереди нее Вологодскую область.
Уральский ФО Из 6 субъектов Уральского округа наиболее заметными в плане строительства жилья являются Тюменская, Челябинская, Свердловская области и Ханты-Мансийский автономный округ. Для всех этих четырех субъектов характерны высокие темпы ввода новых зданий, начиная с 2005 года.

Рисунок 7. Динамика ввода жилья ведущих регионов Уральского ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Динамика жилищного строительства Ханты-Мансийского АО в точности повторяет динамику Тюменской области, следуя за ней. Оба региона в течение 2000-2007 гг. переживали как рост, так и снижение объемов строительства. Челябинская и Свердловская области также развиваются по одной траектории, уступая по объемам Тюменской области , но при этом располагая более стабильной кривой роста.
Приволжский ФО Среди 14 регионов Приволжского округа динамичнее остальных строятся республики  Татарстан и Башкортостан. Уходящий 2007 г. для Татарстана будет наиболее плодотворным – ожидается рост до 3 млн. новых кв.м  (65%).

Рисунок 8. Динамика ввода жилья ведущих регионов Приволжского ФО в 2000-2007 гг.. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Другими достаточно крупными в плане ввода нового жилья в данном округе являются области Самарская, Нижегородская, Саратовская и республика Чувашия.
Сибирский ФО У регионов Сибирского ФО динамика развития неоднородна, именно поэтому ярко выраженного лидера нет. На Рисунке 9 изображены кривые жилищного строительства 7 из 14 субъектов округа.
В 2007 г. с большой долей вероятности всех опередит Красноярский край. В прошлом году лидером была Новосибирская область, а Красноярский край делил вторую позицию с Омской областью, которая в 2001 году была последней по объемам строительства жилья в округе из этой «семерки», но вот уже пять лет как уверенно растет, вытеснив с третьего места Кемеровскую область. Алтайский край в 2002 и 2004 годах переживал спад в жилищном строительстве, и до 2006 г. пополнял свой жилищный фонд очень медленно, зато в 2007 г. ожидается рост  в 70-75% . Саамы скромные показатели из перечисленных семи регионов Сибирского ФО – у Томской области. Похоже, что жилищный бум уходящего года ее не коснулся.

Рисунок 9. Динамика ввода жилья ведущих регионов Сибирского ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Южный ФО В Южном округе выделяются пять крупных регионов из тринадцати, правда, динамика жилищного строительства в них неодинакова. Округ располагает двумя субъектами, входящими в десятку наиболее активно развивающихся в плане жилищного строительства по стране в целом – это Краснодарский край и Ростовская область.
Краснодарский край строится, пожалуй, активнее всех в РФ и обгоняет своего соседа по объемам ввода жилья уже в 2,5 раза (4700 тыс против 1700 тыс. кв.м в 2007 г.). В прошлом и позапрошлом годах разрыв был менее существенным. Рост инвестиций в жилищное строительство Краснодарского края вызван привлекательностью рекреационных ресурсов региона.

Рисунок 10. Динамика ввода жилья ведущих регионов Южного ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Жилищное строительство на юге страны ведет за собой и внедрение на данной территории новых производственных мощностей по выпуску базовых видов строительных материалов (древесных плит, ячеистых бетонов, кирпича и т.д.).
Три других субъекта округа – Ставропольский край, а также Волгоградская и Астраханская области, как видно на Рисунке 10, имеют минимальный прирост в течение всего рассматриваемого периода.
Дальневосточный ФО Наиболее активно развивающимся регионом Дальневосточного округа в последние два года стал Приморский край. В 2006 году он обогнал по объемам ввода жилья республику Якутию, и в 2007 г. уверенно закрепил успех, оторвавшись от бывшего лидера на 175 тыс. кв. м нового жилья. В настоящее время Якутию догоняет и Хабаровский край, построив в 2007 г. на 90 тыс. кв.м больше, чем в прошлом году.

Рисунок 11. Динамика ввода жилья ведущих регионов Дальневосточного ФО в 2000-2007 гг. 


Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.

Сахалинская область строится с переменным успехом, в последние два года темпы роста жилищного строительства на острове были положительными и составляли 40% и 25%. Остальные пять регионов Дальневосточного округа располагают менее значительными показателями ввода жилья.