Жилищное строительство в России в 2009 году (предварительные итоги)

Чего мы ждали от 2009 году

В декабре прошлого года, в самый разгар кризиса, казалось очевидным, что российская строительная отрасль не сможет обеспечить прогнозировавшийся ранее на 2009 год объем ввода жилья.

Заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик приводил прогноз, согласно которому в 2009 году ввод жилья в России сократится на 15 % и составит 52 млн м². Президент Российского союза строителей Виктор Забелин ожидал, что будет построено даже меньше 52 млн, скорее около 50 млн. «И это весьма оптимистичное заявление. Мы не видим, за счет каких ресурсов можно столько построить. Боимся, что объем ввода жилья будет гораздо меньше», – говорил он.

Агентство ABARUS Market Research в декабре 2008 года высказало прогноз, которого продолжало придерживаться в течение всего 2009 года, что падение составит 16 %, т. е. будет введено 53-54 млн м² жилья (см. рис. 1), что фактически совпало с мнением как Союза строителей, так и Министерства регионального развития, несмотря на расхождение в цифрах в более высокую сторону. Объяснение кроется в том, что специалисты агентства ABARUS оказались более точными в своих прогнозах относительно результатов 2008 года (они оказались уверенно положительными).

Рис. 1. Прогноз ABARUS Market Research по динамике ввода жилья в РФ от декабря 2008 г. Источник: Данные ФСГС РФ, прогноз ABARUS Market Research.

Что показал 2009 год

Многочисленные предостережительные прогнозы отказались сбываться еще в самом 2008 году. Большинство экспертов сходились во мнении, что по итогам года отрасль едва ли дотянет до 61 млн м². Этот результат, равный итогам 2007 года, казался всем наиболее ожидаемым. Однако оказалось, что в 2008 году было построено на 5 % больше, чем в предыдущем, а именно 64,1 млн кв. м.

Что же касается ожидаемого падения темпов строительства в 2009 году, то поволноваться заставил, пожалуй, только месяц январь. В первый месяц 2009 года было построено 3,1 млн м² жилья, что на 4 % меньше, чем за тот же период 2008 год. Обычно прирост объемов жилищного строительства в январе составляет 6-8 %. Однако уже с февраля темпы строительства выправились, и отрасль стала радовать регулярными положительными приростами (в этот период и до настоящего времени падение зафиксировано только дважды – в июне и сентябре).

Рис. 2. Динамика ввода жилья по месяцам в 2007–2009 гг., млн. м² Источник: Данные ФСГС РФ; желтым цветом выделен прогноз ABARUS Market Research.

Таким образом, никаких оснований для беспокойства официальная статистика не предоставляет, несмотря на большое количество замороженных строек, особенно в столичном регионе.

С одной стороны, можно предположить, что для поддержания отечественной строительной отрасли на плаву огромную роль сыграли меры господдержки. Собственно, правительство обещало это еще в конце 2008 года.

Рис. 3. Сравнительная динамика падения производства в январе–ноябре 2007–2009 гг. по базовым строительным материалам и в жилищном строительстве, в количественном и процентном соотношении Источник: ABARUS Market Research по данным ФСГС РФ.

Однако, с другой стороны, статистика производства базовых строительных материалов свидетельствует об обратном – при таких темпах падения производства цемента и бетона строительство как минимум должно было упасть на 19-20 %, а показатели ввода жилья в течение года снизились всего на 1 % (см. рис. 3). Возникает вопрос – из чего же это жилье строится?

Откуда что берется

Председатель Строительного союза Виктор Забелин отмечал, что «в сложившихся условиях строительный комплекс вынужден работать при жуткой экономии ресурсов и затрат». Однако он вряд ли имел в виду, что отрасль обладает способностью сохранить объем строительства на уровне 2008 года, экономя до 20 % цемента, 25 % бетона, 35 % кирпича и 40 % железобетонных конструкций.

По всей видимости, дело в другом. По данным того же Строительного союза, в конце 2008 года на этапе незавершенного строительства в РФ находились 75–78 млн м²  жилья.

Рис. 4. Ввод жилья по федеральным округам в 2002–2009 гг., тыс. м² Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Очевидно, что в течение года сдача готового жилья происходила именно из этой категории. Фактически 2009 год был годом дефицита нулевых строительных циклов. В результате, если вычесть из «недостроя» 2008 года сданные в 2009 году 59 млн м² (а именно такой объем жилья мы ожидаем), то на 2010 год остается около 20 млн м² от этого количества. Если предположить, что самыми смелыми инвесторами и застройщиками в 2009-м было заложено фундаментов хотя бы 15–20 будущих млн м² , то в любом случае выходит, что в 2010 году строительную отрасль ждет самый интересный период кризиса. Об этом мы скажем в завершении статьи.

ГЕОГРАФИЧЕСКАЯ КАРТИНА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Таблица 1 Количественные показатели ввода жилья по федеральным округам в 2002–2009 гг., тыс. м²

Источник: Данные ФСГС РФ.

Опираясь на данные о введении жилья в январе–ноябре, можно предположить, чем закончится календарный год в плане строительства для каждого из федеральных округов и для страны в целом (см. табл.1 и рис. 4).

По мнению С. Круглика, меньше строить жилье стали там, где жилищный рынок до кризиса был максимально развит. В Москве темпы ввода жилья снизились на 20 с лишним процентов, а в Санкт-Петербурге более чем на 35 %. Между тем, в Поволжье и на Дальнем Востоке сохраняется стабильность, а в Южном федеральном округе, несмотря ни на что, продолжается рост.

Центральный ФО

Центральный федеральный округ насчитывает 18 областей и имеет двух ярко выраженных лидеров в сфере жилищного строительства – Москву и Московскую область. В условиях кризиса эти регионы чувствуют себя по-разному. Наибольшее падение количества вводимого жилья, как и ожидалось, настигло столицу, где, по словам главы РСС Виктора Забелина, работают большие строительные компании, набравшие дешевые кредиты в иностранных банках. В регионах бизнес менее рискованный.

Рис. 5. Динамика ввода жилья ведущих регионов Центрального ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Московская область в условиях кризиса «держит планку», ее объемы сократятся незначительно. В начале тысячелетия Москва была лидером округа, но картина лидерства была изменена еще в 2004 году, когда Московская область по темпам введения новых квадратных метров жилья обошла столицу. Пережив сразу за этим короткий период снижения, область все же сохранила за собой первое место в округе и в дальнейшем разрыв между двумя ведущими российскими субъектами только усиливается.

Помимо Москвы и Московской области, лидирующих в сфере жилищного строительства, в Центральном ФО можно выделить еще четыре региона, которые имеют на своем счету приблизительно одинаковые объемы ввода жилья, это Белгородская, Воронежская, Липецкая и Тамбовская области. Темпы роста в этих областях находились до 2008 года в среднем на уровне 13-14 %.

Рис. 6. Динамика ввода жилья ведущих регионов Северо-Западного ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Можно сказать, что наименьшие потери среди перечисленных регионов будут у Белгородской области – порядка 2 %. Достаточно сильное падение – 17-18 % – у Воронежской и Липецкой.

 

Северо-Западный ФО

Северо-Западный округ включает в себя 11 регионов. Лидер в округе один – Санкт-Петербург, но городу очень непросто пришлось в 2009 году, особенно на фоне высоких показателей, характерных для него в 2002–2008 годы. К примеру, темп прироста ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2008 году составил 22 % относительно уровня 2007 года.

Рис. 7. Динамика ввода жилья ведущих регионов Уральского ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

В последние годы, непосредственно перед кризисом, Северная столица отстраивалась более динамичными темпами по сравнению с Москвой. Правда, в текущем году Санкт-Петербург потеряет гораздо больше – минус 44 % по сравнению с 28 % у Москвы. Ленинградская же область, напротив, в 2009 году обещает показать прирост в 25-30 %. В 2008 году темп прироста по Ленинградской области составлял 8 %.

Ленинградская область на сегодняшний день является одним из самых динамично развивающихся регионов Северо-Запада с возрастающей инвестиционной привлекательностью. В 2007 году объем инвестиций составил более 2 млрд рублей по строительной отрасли, а на 2008 год были запланированы инвестиции более 3 млрд рублей. Развиваются производственные мощности существующих предприятий и строятся новые по выпуску строительных материалов.

Еще в данном федеральном округе следует отметить Калининградскую область, которая в последние два года значительно прибавила в темпах ввода жилья, обогнав всегда стоявшую впереди нее Вологодскую область, несмотря на то, что последняя строится далеко не отстающими темпами – 44 % в 2007 году. Темп прироста ввода жилья в Калининградской области в 2008 года составил 6 %, а в 2009 году ожидается спад в 10–13 %.

 

Уральский ФО

Из шести субъектов Уральского округа наиболее заметными в плане строительства жилья являются Тюменская, Челябинская, Свердловская области. Для всех этих трех субъектов характерны высокие темпы ввода новых зданий, начиная с 2005 года.

Рис. 8. Динамика ввода жилья ведущих регионов Приволжского ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Жилищное строительство Тюменской области в течение 2000–2007 годов переживало как рост, так и снижение объемов строительства. В 2006–2008 гг. Тюменская область показала прирост от 20 % до 5 %. В 2009 году будет спад 10–12 %.

Челябинская и Свердловская области до 2007 года развивались практически по одной траектории, уступая по объемам Тюменской области, но при этом располагая более крутой кривой роста. В 2008 году ситуация изменилась: темп прироста ввода жилья в Челябинской области значительно увеличился (20 % к 2007 году), и по объемам ввода жилья Челябинская область уступала лишь Тюменской в Уральском федеральном округе, однако в 2009-м ее ожидает падение на 30 %. Свердловская область, как и лидер округа, переживет снижение в 10–12 %.

 

Приволжский ФО

Среди 14 регионов Приволжского округа динамичнее остальных строятся республики Татарстан и Башкортостан. 2007-й оказался наиболее плодотворным для Самарской области – было построено 526 тыс. новых м² (рост 70 %), а 2008 год – для Нижегородской – когда темп прироста относительно 2007 года по вводу жилья составил 26 %.

Рис. 9. Динамика ввода жилья ведущих регионов Сибирского ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Другими достаточно крупными в плане ввода нового жилья в данном округе, кроме упомянутой Нижегородской, являются Саратовская область и Республика Чувашия.

 

Сибирский ФО

У регионов Сибирского ФО динамика развития неоднородна, именно поэтому ярко выраженного лидера нет, однако по итогам 2008 года можно выделить Новосибирскую область, где было введено 116 тыс. м² общей площади. На рис. 9 изображены кривые жилищного строительства 7 из 14 субъектов округа.

В 2008 году лидером округа осталась Новосибирская область, а Красноярский край продолжал делить вторую позицию с Кемеровской областью, в которой за год объем строительства увеличивался на 6 %.

В 2001 году Омская область была последней по объемам строительства жилья в округе из этой «семерки», после чего пять лет уверенно росла. Однако в последние годы Омская область сильно сдает свои позиции.

Алтайский край в 2002 и 2004 годах переживал спад в жилищном строительстве и до 2006 году пополнял свой жилищный фонд очень медленно, зато в 2007 году рост составил 36 %, а в 2008 году – 6 %. Иркутская область показала самый высокий рост среди рассматриваемых регионов в 2007 году – 73 %, а вот 2008 год для области в области строительства выдался не таким удачным: рост остановился, а в 2009 году и вовсе ожидается убыль в районе 17-18 % по отношению к предыдущему году.

Рис. 10. Динамика ввода жилья ведущих регионов Южного ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Самые скромные показатели из перечисленных семи регионов Сибирского ФО в 2007 году были у Томской области, однако в 2008 году прирост ввода жилой площади составил 18 %. Падение в 2009 году будет, но небольшое.

Динамику всех перечисленных регионов см. на рис.9.

 

Южный ФО

В Южном округе выделяются 5 крупных регионов из 13, правда, динамика жилищного строительства в них неодинакова. Округ располагает двумя субъектами, входящими в десятку наиболее активно развивающихся в плане жилищного строительства по стране в целом – это Краснодарский край и Ростовская область.

Краснодарский край строится, пожалуй, активнее всех в РФ и обгоняет своего соседа по объемам ввода жилья уже в 1,9 раза (3 900 тыс. против 2 000 тыс. м² в 2008 году). В 2009 году разрыв будет даже более существенным (почти в 2 раза). Рост инвестиций в жилищное строительство Краснодарского края вызван привлекательностью рекреационных ресурсов региона.

Рис. 11. Динамика ввода жилья ведущих регионов Дальневосточного ФО в 2000–2009 гг. Источник: Данные ФСГС РФ; прогноз ABARUS Market Research.

Жилищное строительство на юге страны ведет за собой и внедрение на данной территории новых производственных мощностей по выпуску базовых видов строительных материалов (древесных плит, ячеистых бетонов, кирпича и т.д.).

Три других субъекта округа – Ставропольский край, а также Волгоградская и Астраханская области, как видно на рис. 10, имеют небольшой прирост в течение почти всего рассматриваемого периода. В 2008 году прирост этих регионов по отношению к 2007-му составил соответственно 10 % и 8%, а убыль в приросте ввода жилья в Астраханской области составила 47 %.

Интересен тот факт, что на фоне почти всеобщего падения практически все регионы округа покажут положительный прирост в 2009 году.

 

Дальневосточный ФО

Наиболее активно развивающимся регионом Дальневосточного округа в последние два года стал Хабаровский край. В 2008 году он обогнал по объемам ввода жилья Республику Якутию, а в 2009 году, скорее всего, обойдет и Приморский край, который придерживается стабильного курса.

Отметим, что Якутия сокращает объемы строительства уже второй год.

Сахалинская область до 2005 года строилась с переменным успехом, но в последние три года темпы роста жилищного строительства на острове были весьма значительными и составляли 40 % в среднем. Удачным будет для этого региона и 2009 год.

 

Что будет в 2010 году

По мнению главы РСС, финансовый кризис должен оказать положительное влияние на строительную отрасль. «Кризис очистит рынок от недобросовестных строителей. Из отрасли уйдут, в первую очередь, слабые компании, а также «жульнические» организации», – говорил он еще в декабре 2008 года. Также в Союзе рассчитывают на повышение ответственности строительных компаний благодаря принятому закону о создании в России саморегулируемых организаций. Мы готовы согласиться с этими высказываниями, однако когда эти положительные последствия кризиса, наконец, проявят себя. Остается только ждать.

По объемам построенного жилья в 2010-м с большой долей вероятности (по указанным причинам) снова следует ждать падения, но, несмотря на это, строительная отрасль в 2010 году по-настоящему «пойдет в рост»: будет увеличиваться количество строек, будет расти производство строительных материалов, и, наконец, снова будут расти цены на квадратные метры.