Состояние жилищного строительства в России
Строительная отрасль в России играет более значимую роль в создании ВВП, чем в промышленно развитых странах. В Европе доля строительства в общем объеме валовой добавленной стоимости (ВДС) – около 4,5%, тогда как в России этот показатель равен 7,2% с тенденцией увеличения. Объем мирового строительного рынка – около 3,2 трлн. долл., в развитых странах он обеспечивает 5-7% ВВП против 2-3% в развивающихся. При этом строительный рынок России отстает от развитых стран.
В России ежегодный прирост жилищного фонда должен составлять 145 млн. м², в России эти показатели в 2,5 раза ниже. Среднее количество жилплощади на душу россиянина составляет не более 20 м², в то время как по минимальным стандартам должно быть в 1,5 раза больше. По оценкам экспертов, для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения ежегодно в нашей стране должно вводиться в строй не менее 1 м² нового жилья на человека. В 2007-2008 гг. в среднем по России эта цифра составила 0,42-0,43 м², что свидетельствует о том, что темпы жилищного строительства в России отстают от существующего спроса.
Рис. 1. Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000–2008 гг., тыс. м2.
Источник. ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 6,0%, Москве – 5,1%, Санкт-Петербурге – 5,0%, Республике Башкортостан – 3,7%, Республике Татарстан – 3,5%, Тюменской области – 3,4%, Челябинской области – 3,2%, Ростовской области – 3,1%, Свердловской области – 2,7%, Новосибирской области – 2,2%. В этих субъектах Российской Федерации построена половина введенной общей площади жилья в России.
Рис. 2. Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2007-2008 гг. (в %). Источник. МЭРТ
Как видно из рис. 2, список лидеров жилищного строительства практически постоянен. Но в 2008 году некоторые регионы вынуждены были уступить свои позиции другим, более успешным в этом отношении территориям. В частности, Москва опустилась со своего традиционного второго места на третье, пропустив вперед Краснодарский край.
Для решения жилищной проблемы правительством разработана программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», рассчитанная до 2010 года. Приоритетное направление программы – увеличение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В рамках программы упрощен порядок включения в состав населенных пунктов территорий, необходимых для массовой индивидуальной жилой застройки, и определены законодательные условия дальнейшего развития территорий со сложившейся застройкой. Однако эта программа выполняется не так хорошо, как хотелось бы, особенно в условиях кризиса.
Классификация жилья
Из-за официальной статистической классификации существует некоторая путаница относительно понимания таких категорий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств. Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных средств, а сторонней фирмой. По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья.
Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены. Так, на российских просторах часто встречаются дома, рассчитанные на две семьи, у которых два входа с противоположных сторон и одна общая стена, которая делит дом пополам. Со стороны это смотрится как отдельный дом, но бывает и так, что у его половин снаружи разная отделка, так как жильцы не договорились покрасить его в один цвет. Аналогично, таунхаус тоже является коллективным жильем, хотя его «коллективизм» в несколько раз ниже, чем у многоквартирного дома. Индивидуальный дом отличается от коллективного не в разы, а на принципиальном уровне.
Строительство за счет собственных средств
В 2008 г. продолжался рост объемов строительства за счет собственных средств. Населением за счет собственных и заемных средств введено 196,7 тыс. жилых домов общей площадью 27,2 млн. м², что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 42,7%; в республиках Адыгея, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Тыва, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской, Краснодарском крае, Астрахан-ской области – от 72,0% до 88,8%; в Чеченской Республике – 100,0%.
Как видно, доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняется стабильной (около 40% с медленной тенденцией к повышению), поэтому можно сказать, что в предстоящие 2008-2010 гг. коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
Рис. 3. Доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья в 1990–2008 гг., %
Источник. ABARUS Market Research по данным Федеральной службы государственной статистики РФ и Министерства экономического развития РФ
Исходя из вышесказанного, повторим, что следует отделять индивидуальное строительство и строительство индивидуальных домов (на одну семью). На данной диаграмме показано строительство за счет индивидуальных средств, но это могут быть многоквартирные дома. Строительство коттеджей на одну семью составляет наибольшую долю в индивидуальном домостроении. Коммерческое строительство ориентировано на многоэтажные дома.
Современные технологии деревянного домостроения
Из-за перенаселения крупных городов и непомерной стоимости городского жилья в настоящее время идет активное формирование положительного имиджа загородного проживания. Основные надежды возлагаются на развитие сферы коттеджного домостроения и соответствующей инфраструктуры вдали от крупных городов.
Современный рынок недвижимости условно подразделяет деревянные дома
на 3 типа:
– дома, изготовленные полностью из массива древесины (клееного бруса, оцилиндрованного бревна и т.д.);
– каркасные (панельно-каркасные, щитовые) дома;
– и пока мало распространенные объемно-модульные дома.
Строительство из массива древесины на данный момент более востребовано, однако в последние годы каркасное домостроение быстро наращивает свои объемы, создавая конкуренцию другим видам строительства. В Московской области доля возводимых каркасных домов составляет около 15% от объемов деревянного домостроения, и эта доля растет. В ближайшие годы наибольший скачок спроса на каркасное домостроение ожидается в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и в близлежащих к ним малых городах. Простота технологии возведения каркасных домов без участия специальной подъемной техники, а также невысокая стоимость заводского комплекта для сборки дома делают этот вид строительства доступным для индивидуальных застройщиков даже с невысоким уровнем доходов. Стоимость коробки деревянного дома зависит от ряда параметров, наиболее существенными из которых являются технология производства домокомплекта и качество используемой древесины.
Затраты на каркасное строительство распределяются следующим образом (см. рис. 4).
Рис. 4. Затраты на каркасное строительство, %
Источник. ABARUS Market Research по данным компании «ЦНА-1»
Нужно учитывать, что помимо приобретения самого дома потребуются средства на покупку земли, прокладку инженерных коммуникаций, рытье котлована и закладку фундамента, внутреннюю и внешнюю отделку. Если застройщик хочет реализовать собственный проект дома, отличный от типового, определенная сумма затрат потребуется и на проектные работы.
Ожидается, что даже на фоне удорожания каркасных домов объемы каркасного домостроения в стране не снизятся существенно. Немалую роль в этом играет важное преимущество каркасных технологий – высокая скорость строительства.
Для этой строительной технологии характерны стенообразующие элементы в виде несущих рам с жесткими наружными обвязками. Для изготовления несущих рам применяются конструкционные пиломатериалы. Облицовка стен производится древесными плитами или материалами на основе гипса. Несмотря на то, что конструкция выглядит изящно и имеет небольшой вес, она хорошо выдерживает высокие несущие нагрузки. Стены каркасного дома довольно тонкие, но они прекрасно удерживают тепло за счет различных утеплителей внутри каркаса. За счет уменьшения толщины стен общая площадь строения увеличивается на 10% по сравнению с другими деревянными домами на аналогичной площади фундамента. Деревянные стеновые элементы каркасных домов могут изготавливаться на заводе, и монтаж каркаса в таком случае производится всего за несколько дней. Это действительно перспективная и экономичная строительная система.
Объемно-модульное домостроение
Существует еще одна современная технология малоэтажного строительства, которая в России еще не развита – объемно-модульное домостроение. Многие эксперты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья. Дома от одного до трех этажей изготавливаются на заводе поточным методом, причем с завода дом уходит не только полностью собранным, но и оборудованным ваннами, туалетами, встроенными кухнями. Такие дома перевозятся специальным автотранспортом и устанавливаются на заранее подготовленном фундаменте.
Суть объемно-модульной технологии заключается в изготовлении отдельных частей (модулей) здания в заводских условиях, их последующей транспортировке на строительную площадку и установке на фундамент. Со склада завода отгружается комплект модулей с наружной и внутренней отделкой, со всеми внутренними инженерными коммуникациями, полностью готовый к монтажу и последующей эксплуатации. Завод может оказать заказчикам дополнительные услуги по доставке модулей и шефмонтажу. Основные преимущества технологии заключаются в чрезвычайно коротких сроках строительства, обеспечении высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях. Все здания производятся из экологически чистых материалов по технологии, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Стоимость строительства с использованием объемно-модульной технологии, по сравнению со строительством аналогичных каркасных зданий традиционным способом ниже за счет снижения издержек, обусловленных сокращением времени возведения здания. Если оценивать такое производство домов по трем основным критериям – качество, цена и скорость строительства, то это наиболее эффективная технология.
Действующие производители объемно-модульных домов в России
Так как объемно-модульное жилищное строительство только начинает развиваться в стране, оно представлено совсем небольшим числом заводов.
Холдинг «Бетатрон»
Холдинг «Бетатрон» – группа компаний, действующих на территории России, СНГ и ряда стран Центральной Европы. История создания холдинга «Бетатрон» началась с основания в канадском Торонто компании Betatron Inc., работающей на профессиональном рынке системы безопасности зданий. В российских регионах открываются новые структурные подразделения холдинга, в том числе завод по производству объемно-модульных зданий. Стратегическое направление развития холдинга – выход на российский рынок по производству малобюджетного жилья. Производство находится в Москве.
Объемно-модульные дома компании «Бетатрон» имеют следующие характеристики:
• Стоимость: дом с наружной и внутренней отделкой, включая все внутренние коммуникации (электрика, сантехника, газ, вода, канализация, телевизионная и телефонная разводка) не дороже 500 долл. за м².
• Теплоэффективность: стена деревянного дома с эффективным утеплителем, при средней толщине в 300 мм, полностью удовлетворяет новым строительным нормам по теплоснабжению.
• Экологичность: в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство.
• Значительное сокращение сроков возведения домов (цикл производства составляет 6 дней).
• Возможность параллельного ведения монтажных и отделочных работ, производимых в других случаях поочередно.
• Контроль каждой операции при сборке дома обеспечивает максимально высокое качество.
• Отсутствие отрицательного влияния внешних факторов при производстве объемно-модульных зданий (осадка, температура, вибрация и т.д.).
• Нет существенных ограничений в планировке.
Заводом выпускаются следующие типы зданий:
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома, часть которых обеспечивает заказчикам дополнительную возможность последующего устройства мансардного этажа.
• Двухэтажные индивидуальные жилые дома. На базе некоторых из них разработаны двухквартирные жилые дома или блок-секции, которые могут объединяться в количестве двух или более (образовывать таунхаусы).
• Двухэтажные многоквартирные жилые дома и гостиницы.
ООО «Завод объемно-модульных зданий»
Предприятие расположено в г. Переславле-Залесском Ярославской области. Завод производит индивидуальные и многоквартирные дома и гостиницы. Проектная мощность завода 40 тыс. м² общей площади в год. Здания предназначены для постоянного проживания. Применение современных энергосберегающих материалов обеспечивает комфортные условия проживания в различных климатических зонах.
Промышленное конвейерное производство объемных модулей для малоэтажного строительства организовано на основе каркасного строительства: изготовление ограждающих конструкций в виде несущих деревянных рам с жесткими наружными обвязками, заполненных утеплителем. Большая часть сборочных операций перенесена со строительной площадки в производственный цех и выстроена в единый непрерывный технологический процесс. На этапе производства в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации – электропроводка, отопление, вентиляция, водопровод, канализация. На строительной площадке производятся только монтаж доставленных модулей на подготовленном фундаменте, их объединение и подключение к внешним коммуникациям. Завод производит модули для следующих зданий:
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома.
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома с мансардой.
• Двухэтажные индивидуальные жилые дома.
• Двухэтажные двухквартирные (блокированные) жилые дома.
• Двухэтажные многоквартирные жилые дома.
• Гостиницы.
Основанием модуля является рама из клееного бруса с заполнением из раскосных деревянных ферм с параллельными поясами, обшитая фанерой. Наружные стены собраны на каркасе из деревянных стоек и обвязочного бруса. Каркас заполнен минеральными теплоизолирующими плитами необходимой плотности. Фасады обшиты плитой OSB, виниловой вагонкой или декоративной фасадной штукатуркой. Межмодульные стены и межкомнатные перегородки собраны на каркасе из деревянных стоек и обвязочного бруса, обшитого гипсокартонными или гипсоволокнистыми листами. В межмодульных стенах и перегородках проектом предусматривается устройство звукоизоляции из минеральной ваты. Системы отопления индивидуальных и двухквартирных жилых домов оборудуются автономным (электрическим или газовым) отопителем. Системы отопления многоквартирных жилых домов, общежитий и гостиниц предусматривают подключение к магистральным сетям. Система горячего водоснабжения одно- и двухквартирных жилых домов оборудована автономным (электрическим или газовым) водонагревателем. Система горячего водоснабжения многоквартирных жилых домов, общежитий и гостиниц предусматривает подключение к центральным сетям.
Заводом предлагаются здания в двух вариантах: без внутренней отделки и с внутренней отделкой. Вариант без отделки предлагается для жилых домов, общежитий и гостиниц, заказчикам (застройщикам) которых предоставляется возможность выполнить отделку самостоятельно. Ориентировочная цена здания без внутренней отделки, приведенная на 1 м² общей площади, составляет 13 500 руб./м². Вариант с отделкой обеспечивает скорейшую сдачу готового объекта «под ключ», но стоимость квадратного метра будет больше.
ООО «Флагман-Юг»
Компания находится в г. Челябинске. Основными потребителями выпускаемой продукции являются строительные компании Уральского региона. Компания имеет собственные производственные мощности в составе двух производственных корпусов. Основные виды продукции:
• мобильные здания контейнерного типа (бытовки);
• мобильные здания контейнерного типа на шасси;
• объемно-модульные жилые дома;
• объемно-модульные домики для баз отдыха и дома для садовых участков.
Компания представляет серию одно- и двухэтажных объемно-модульных домов, монтируемых в кратчайшие сроки на строительной площадке. Силовой каркас дома – это оптимизированная металлодеревянная конструкция, имеющая многослойную защиту от атмосферного воздействия. Стены утеплены минераловатным утеплителем. Внутренняя отделка стен и потолка из ГВЛ или ГКЛ. Наружная отделка – фасадная система на основе плит из природных минералов. Система электроснабжения может включать в себя электрическую систему отопления. Стоимость одноэтажного дома – 1,6 млн. руб., включая доставку и монтаж. Стоимость двухэтажного дома – 2,5 млн. руб., включая доставку и монтаж. Срок монтажа – 2 дня. При изготовлении дома учитываются пожелания заказчика: планировка, используемые материалы, система отопления, высота потолков в помещениях, расположение розеток, выключателей и светильников, размеры и конфигурации окон и т.д.
Vesco Group
В целях продвижения технологии объемно-модульного домостроения было подписано соглашение между Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства и Национальным советом модульного домостроения США. Компания Vesco в рамках этого соглашения разработала индустриальную программу строительства 10 заводов, прежде всего, в Центральном федеральном округе, на Урале и в Сибири. В октябре 2008 г. начато строительство первого в России завода объемно-модульного домостроения Группы компаний Vesco по традиционной северо-американской технологии. Завод станет частью промышленного округа «Волоколамский» в Волоколамском муниципальном районе Московской области. Завод выпустит первую очередь готовых домов весной 2009 г. На предприятии будут изготавливаться все основные конструкции и детали дома, вплоть до установки сантехники, вентиляционных систем, электропроводки, светильников. Дома на 95% изготавливаются в заводских условиях, что повышает качество готового жилья, возведение дома на стройплощадке занимает 1-2 дня. Площадь домов составляет 100-200 м². Себестоимость модульного дома составит 17 000 руб. за 1 м². Мощность предприятия – около 40 000 м² малоэтажного жилья в год.
Американский опыт
Обеспечение жильем россиян до сих пор остается болезненным вопросом, особенно в условиях мирового кризиса. В 1960-е годы в России происходило массовое переселение людей из деревни в город. Сегодня наблюдается обратное явление. Теперь многие люди отдают предпочтение тихим окраинам с малоэтажной и коттеджной застройкой или недалеким пригородам, где можно построить дом по своему вкусу. В этом желании россияне ничем не отличаются от европейцев, канадцев и американцев, которые предпочитают жить в индивидуальных домах. Идея строительства деревянных домов очень популярна в Канаде и США. Здесь сохранилось много старых, стандартных деревянных домов и в то же время активно развиваются новые универсальные технологии строительства малоэтажных индивидуальных домов. В США наиболее распространено каркасное и объемно-модульное домостроение.
В мире уже есть опыт, когда развитие производства объемно-модульных строительных конструкций помогло решить серьезные экономические проблемы. В 1950-е годы экономика США смогла выйти из кризиса во многом благодаря массовому строительству коттеджей, рассчитанных только на одну семью. Для этого земля давалась почти бесплатно, и коммуникации подводились за счет правительства, а частный сектор застраивал участки доступными индивидуальными домами. Для этого были разработаны проекты экономичных и в то же время хороших домов, которые производились подобно конвейеру на автомобильном заводе. Объемно-модульное домостроение является вершиной американских технологий строительства доступного малоэтажного жилья. На заводе в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации, а на стройплощадке модули монтируются и подключаются к внешним коммуникациям.
Строительная отрасль в России играет более значимую роль в создании ВВП, чем в промышленно развитых странах. В Европе доля строительства в общем объеме валовой добавленной стоимости (ВДС) – около 4,5%, тогда как в России этот показатель равен 7,2% с тенденцией увеличения. Объем мирового строительного рынка – около 3,2 трлн. долл., в развитых странах он обеспечивает 5-7% ВВП против 2-3% в развивающихся. При этом строительный рынок России отстает от развитых стран.
В России ежегодный прирост жилищного фонда должен составлять 145 млн. м², в России эти показатели в 2,5 раза ниже. Среднее количество жилплощади на душу россиянина составляет не более 20 м², в то время как по минимальным стандартам должно быть в 1,5 раза больше. По оценкам экспертов, для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения ежегодно в нашей стране должно вводиться в строй не менее 1 м² нового жилья на человека. В 2007-2008 гг. в среднем по России эта цифра составила 0,42-0,43 м², что свидетельствует о том, что темпы жилищного строительства в России отстают от существующего спроса.
Рис. 1. Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000–2008 гг., тыс. м2.
Источник. ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 6,0%, Москве – 5,1%, Санкт-Петербурге – 5,0%, Республике Башкортостан – 3,7%, Республике Татарстан – 3,5%, Тюменской области – 3,4%, Челябинской области – 3,2%, Ростовской области – 3,1%, Свердловской области – 2,7%, Новосибирской области – 2,2%. В этих субъектах Российской Федерации построена половина введенной общей площади жилья в России.
Рис. 2. Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2007-2008 гг. (в %). Источник. МЭРТ
Как видно из рис. 2, список лидеров жилищного строительства практически постоянен. Но в 2008 году некоторые регионы вынуждены были уступить свои позиции другим, более успешным в этом отношении территориям. В частности, Москва опустилась со своего традиционного второго места на третье, пропустив вперед Краснодарский край.
Для решения жилищной проблемы правительством разработана программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», рассчитанная до 2010 года. Приоритетное направление программы – увеличение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В рамках программы упрощен порядок включения в состав населенных пунктов территорий, необходимых для массовой индивидуальной жилой застройки, и определены законодательные условия дальнейшего развития территорий со сложившейся застройкой. Однако эта программа выполняется не так хорошо, как хотелось бы, особенно в условиях кризиса.
Классификация жилья
Из-за официальной статистической классификации существует некоторая путаница относительно понимания таких категорий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств. Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных средств, а сторонней фирмой. По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья.
Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены. Так, на российских просторах часто встречаются дома, рассчитанные на две семьи, у которых два входа с противоположных сторон и одна общая стена, которая делит дом пополам. Со стороны это смотрится как отдельный дом, но бывает и так, что у его половин снаружи разная отделка, так как жильцы не договорились покрасить его в один цвет. Аналогично, таунхаус тоже является коллективным жильем, хотя его «коллективизм» в несколько раз ниже, чем у многоквартирного дома. Индивидуальный дом отличается от коллективного не в разы, а на принципиальном уровне.
Строительство за счет собственных средств
В 2008 г. продолжался рост объемов строительства за счет собственных средств. Населением за счет собственных и заемных средств введено 196,7 тыс. жилых домов общей площадью 27,2 млн. м², что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 42,7%; в республиках Адыгея, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Тыва, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской, Краснодарском крае, Астрахан-ской области – от 72,0% до 88,8%; в Чеченской Республике – 100,0%.
Как видно, доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняется стабильной (около 40% с медленной тенденцией к повышению), поэтому можно сказать, что в предстоящие 2008-2010 гг. коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
Рис. 3. Доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья в 1990–2008 гг., %
Источник. ABARUS Market Research по данным Федеральной службы государственной статистики РФ и Министерства экономического развития РФ
Исходя из вышесказанного, повторим, что следует отделять индивидуальное строительство и строительство индивидуальных домов (на одну семью). На данной диаграмме показано строительство за счет индивидуальных средств, но это могут быть многоквартирные дома. Строительство коттеджей на одну семью составляет наибольшую долю в индивидуальном домостроении. Коммерческое строительство ориентировано на многоэтажные дома.
Современные технологии деревянного домостроения
Из-за перенаселения крупных городов и непомерной стоимости городского жилья в настоящее время идет активное формирование положительного имиджа загородного проживания. Основные надежды возлагаются на развитие сферы коттеджного домостроения и соответствующей инфраструктуры вдали от крупных городов.
Современный рынок недвижимости условно подразделяет деревянные дома
на 3 типа:
– дома, изготовленные полностью из массива древесины (клееного бруса, оцилиндрованного бревна и т.д.);
– каркасные (панельно-каркасные, щитовые) дома;
– и пока мало распространенные объемно-модульные дома.
Строительство из массива древесины на данный момент более востребовано, однако в последние годы каркасное домостроение быстро наращивает свои объемы, создавая конкуренцию другим видам строительства. В Московской области доля возводимых каркасных домов составляет около 15% от объемов деревянного домостроения, и эта доля растет. В ближайшие годы наибольший скачок спроса на каркасное домостроение ожидается в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и в близлежащих к ним малых городах. Простота технологии возведения каркасных домов без участия специальной подъемной техники, а также невысокая стоимость заводского комплекта для сборки дома делают этот вид строительства доступным для индивидуальных застройщиков даже с невысоким уровнем доходов. Стоимость коробки деревянного дома зависит от ряда параметров, наиболее существенными из которых являются технология производства домокомплекта и качество используемой древесины.
Затраты на каркасное строительство распределяются следующим образом (см. рис. 4).
Рис. 4. Затраты на каркасное строительство, %
Источник. ABARUS Market Research по данным компании «ЦНА-1»
Нужно учитывать, что помимо приобретения самого дома потребуются средства на покупку земли, прокладку инженерных коммуникаций, рытье котлована и закладку фундамента, внутреннюю и внешнюю отделку. Если застройщик хочет реализовать собственный проект дома, отличный от типового, определенная сумма затрат потребуется и на проектные работы.
Ожидается, что даже на фоне удорожания каркасных домов объемы каркасного домостроения в стране не снизятся существенно. Немалую роль в этом играет важное преимущество каркасных технологий – высокая скорость строительства.
Для этой строительной технологии характерны стенообразующие элементы в виде несущих рам с жесткими наружными обвязками. Для изготовления несущих рам применяются конструкционные пиломатериалы. Облицовка стен производится древесными плитами или материалами на основе гипса. Несмотря на то, что конструкция выглядит изящно и имеет небольшой вес, она хорошо выдерживает высокие несущие нагрузки. Стены каркасного дома довольно тонкие, но они прекрасно удерживают тепло за счет различных утеплителей внутри каркаса. За счет уменьшения толщины стен общая площадь строения увеличивается на 10% по сравнению с другими деревянными домами на аналогичной площади фундамента. Деревянные стеновые элементы каркасных домов могут изготавливаться на заводе, и монтаж каркаса в таком случае производится всего за несколько дней. Это действительно перспективная и экономичная строительная система.
Объемно-модульное домостроение
Существует еще одна современная технология малоэтажного строительства, которая в России еще не развита – объемно-модульное домостроение. Многие эксперты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья. Дома от одного до трех этажей изготавливаются на заводе поточным методом, причем с завода дом уходит не только полностью собранным, но и оборудованным ваннами, туалетами, встроенными кухнями. Такие дома перевозятся специальным автотранспортом и устанавливаются на заранее подготовленном фундаменте.
Суть объемно-модульной технологии заключается в изготовлении отдельных частей (модулей) здания в заводских условиях, их последующей транспортировке на строительную площадку и установке на фундамент. Со склада завода отгружается комплект модулей с наружной и внутренней отделкой, со всеми внутренними инженерными коммуникациями, полностью готовый к монтажу и последующей эксплуатации. Завод может оказать заказчикам дополнительные услуги по доставке модулей и шефмонтажу. Основные преимущества технологии заключаются в чрезвычайно коротких сроках строительства, обеспечении высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях. Все здания производятся из экологически чистых материалов по технологии, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Стоимость строительства с использованием объемно-модульной технологии, по сравнению со строительством аналогичных каркасных зданий традиционным способом ниже за счет снижения издержек, обусловленных сокращением времени возведения здания. Если оценивать такое производство домов по трем основным критериям – качество, цена и скорость строительства, то это наиболее эффективная технология.
Действующие производители объемно-модульных домов в России
Так как объемно-модульное жилищное строительство только начинает развиваться в стране, оно представлено совсем небольшим числом заводов.
Холдинг «Бетатрон»
Холдинг «Бетатрон» – группа компаний, действующих на территории России, СНГ и ряда стран Центральной Европы. История создания холдинга «Бетатрон» началась с основания в канадском Торонто компании Betatron Inc., работающей на профессиональном рынке системы безопасности зданий. В российских регионах открываются новые структурные подразделения холдинга, в том числе завод по производству объемно-модульных зданий. Стратегическое направление развития холдинга – выход на российский рынок по производству малобюджетного жилья. Производство находится в Москве.
Объемно-модульные дома компании «Бетатрон» имеют следующие характеристики:
• Стоимость: дом с наружной и внутренней отделкой, включая все внутренние коммуникации (электрика, сантехника, газ, вода, канализация, телевизионная и телефонная разводка) не дороже 500 долл. за м².
• Теплоэффективность: стена деревянного дома с эффективным утеплителем, при средней толщине в 300 мм, полностью удовлетворяет новым строительным нормам по теплоснабжению.
• Экологичность: в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство.
• Значительное сокращение сроков возведения домов (цикл производства составляет 6 дней).
• Возможность параллельного ведения монтажных и отделочных работ, производимых в других случаях поочередно.
• Контроль каждой операции при сборке дома обеспечивает максимально высокое качество.
• Отсутствие отрицательного влияния внешних факторов при производстве объемно-модульных зданий (осадка, температура, вибрация и т.д.).
• Нет существенных ограничений в планировке.
Заводом выпускаются следующие типы зданий:
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома, часть которых обеспечивает заказчикам дополнительную возможность последующего устройства мансардного этажа.
• Двухэтажные индивидуальные жилые дома. На базе некоторых из них разработаны двухквартирные жилые дома или блок-секции, которые могут объединяться в количестве двух или более (образовывать таунхаусы).
• Двухэтажные многоквартирные жилые дома и гостиницы.
ООО «Завод объемно-модульных зданий»
Предприятие расположено в г. Переславле-Залесском Ярославской области. Завод производит индивидуальные и многоквартирные дома и гостиницы. Проектная мощность завода 40 тыс. м² общей площади в год. Здания предназначены для постоянного проживания. Применение современных энергосберегающих материалов обеспечивает комфортные условия проживания в различных климатических зонах.
Промышленное конвейерное производство объемных модулей для малоэтажного строительства организовано на основе каркасного строительства: изготовление ограждающих конструкций в виде несущих деревянных рам с жесткими наружными обвязками, заполненных утеплителем. Большая часть сборочных операций перенесена со строительной площадки в производственный цех и выстроена в единый непрерывный технологический процесс. На этапе производства в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации – электропроводка, отопление, вентиляция, водопровод, канализация. На строительной площадке производятся только монтаж доставленных модулей на подготовленном фундаменте, их объединение и подключение к внешним коммуникациям. Завод производит модули для следующих зданий:
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома.
• Одноэтажные индивидуальные жилые дома с мансардой.
• Двухэтажные индивидуальные жилые дома.
• Двухэтажные двухквартирные (блокированные) жилые дома.
• Двухэтажные многоквартирные жилые дома.
• Гостиницы.
Основанием модуля является рама из клееного бруса с заполнением из раскосных деревянных ферм с параллельными поясами, обшитая фанерой. Наружные стены собраны на каркасе из деревянных стоек и обвязочного бруса. Каркас заполнен минеральными теплоизолирующими плитами необходимой плотности. Фасады обшиты плитой OSB, виниловой вагонкой или декоративной фасадной штукатуркой. Межмодульные стены и межкомнатные перегородки собраны на каркасе из деревянных стоек и обвязочного бруса, обшитого гипсокартонными или гипсоволокнистыми листами. В межмодульных стенах и перегородках проектом предусматривается устройство звукоизоляции из минеральной ваты. Системы отопления индивидуальных и двухквартирных жилых домов оборудуются автономным (электрическим или газовым) отопителем. Системы отопления многоквартирных жилых домов, общежитий и гостиниц предусматривают подключение к магистральным сетям. Система горячего водоснабжения одно- и двухквартирных жилых домов оборудована автономным (электрическим или газовым) водонагревателем. Система горячего водоснабжения многоквартирных жилых домов, общежитий и гостиниц предусматривает подключение к центральным сетям.
Заводом предлагаются здания в двух вариантах: без внутренней отделки и с внутренней отделкой. Вариант без отделки предлагается для жилых домов, общежитий и гостиниц, заказчикам (застройщикам) которых предоставляется возможность выполнить отделку самостоятельно. Ориентировочная цена здания без внутренней отделки, приведенная на 1 м² общей площади, составляет 13 500 руб./м². Вариант с отделкой обеспечивает скорейшую сдачу готового объекта «под ключ», но стоимость квадратного метра будет больше.
ООО «Флагман-Юг»
Компания находится в г. Челябинске. Основными потребителями выпускаемой продукции являются строительные компании Уральского региона. Компания имеет собственные производственные мощности в составе двух производственных корпусов. Основные виды продукции:
• мобильные здания контейнерного типа (бытовки);
• мобильные здания контейнерного типа на шасси;
• объемно-модульные жилые дома;
• объемно-модульные домики для баз отдыха и дома для садовых участков.
Компания представляет серию одно- и двухэтажных объемно-модульных домов, монтируемых в кратчайшие сроки на строительной площадке. Силовой каркас дома – это оптимизированная металлодеревянная конструкция, имеющая многослойную защиту от атмосферного воздействия. Стены утеплены минераловатным утеплителем. Внутренняя отделка стен и потолка из ГВЛ или ГКЛ. Наружная отделка – фасадная система на основе плит из природных минералов. Система электроснабжения может включать в себя электрическую систему отопления. Стоимость одноэтажного дома – 1,6 млн. руб., включая доставку и монтаж. Стоимость двухэтажного дома – 2,5 млн. руб., включая доставку и монтаж. Срок монтажа – 2 дня. При изготовлении дома учитываются пожелания заказчика: планировка, используемые материалы, система отопления, высота потолков в помещениях, расположение розеток, выключателей и светильников, размеры и конфигурации окон и т.д.
Vesco Group
В целях продвижения технологии объемно-модульного домостроения было подписано соглашение между Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства и Национальным советом модульного домостроения США. Компания Vesco в рамках этого соглашения разработала индустриальную программу строительства 10 заводов, прежде всего, в Центральном федеральном округе, на Урале и в Сибири. В октябре 2008 г. начато строительство первого в России завода объемно-модульного домостроения Группы компаний Vesco по традиционной северо-американской технологии. Завод станет частью промышленного округа «Волоколамский» в Волоколамском муниципальном районе Московской области. Завод выпустит первую очередь готовых домов весной 2009 г. На предприятии будут изготавливаться все основные конструкции и детали дома, вплоть до установки сантехники, вентиляционных систем, электропроводки, светильников. Дома на 95% изготавливаются в заводских условиях, что повышает качество готового жилья, возведение дома на стройплощадке занимает 1-2 дня. Площадь домов составляет 100-200 м². Себестоимость модульного дома составит 17 000 руб. за 1 м². Мощность предприятия – около 40 000 м² малоэтажного жилья в год.
Американский опыт
Обеспечение жильем россиян до сих пор остается болезненным вопросом, особенно в условиях мирового кризиса. В 1960-е годы в России происходило массовое переселение людей из деревни в город. Сегодня наблюдается обратное явление. Теперь многие люди отдают предпочтение тихим окраинам с малоэтажной и коттеджной застройкой или недалеким пригородам, где можно построить дом по своему вкусу. В этом желании россияне ничем не отличаются от европейцев, канадцев и американцев, которые предпочитают жить в индивидуальных домах. Идея строительства деревянных домов очень популярна в Канаде и США. Здесь сохранилось много старых, стандартных деревянных домов и в то же время активно развиваются новые универсальные технологии строительства малоэтажных индивидуальных домов. В США наиболее распространено каркасное и объемно-модульное домостроение.
В мире уже есть опыт, когда развитие производства объемно-модульных строительных конструкций помогло решить серьезные экономические проблемы. В 1950-е годы экономика США смогла выйти из кризиса во многом благодаря массовому строительству коттеджей, рассчитанных только на одну семью. Для этого земля давалась почти бесплатно, и коммуникации подводились за счет правительства, а частный сектор застраивал участки доступными индивидуальными домами. Для этого были разработаны проекты экономичных и в то же время хороших домов, которые производились подобно конвейеру на автомобильном заводе. Объемно-модульное домостроение является вершиной американских технологий строительства доступного малоэтажного жилья. На заводе в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации, а на стройплощадке модули монтируются и подключаются к внешним коммуникациям.
