Цель предлагаемой статьи – определить перспективы нового гостиничного строительства в России на основе таких параметров, как заполняемость существующих отелей и возведение новых объектов. Структура рынка позволит оценить, какие сферы стоит развивать в ближайшее время. Поскольку собственное исследование компанией ABARUS Market Research в текущем году не производилось, выводы будут основаны на данных открытых источников.
Последствиями экономической нестабильности на внешнем и внутреннем рынке для гостиничного рынка стали снижение загруженности в связи с сокращением туристических потоков в Россию и приостановка строительных и реконструкционных работ. По данным Всемирной туристской организации (ЮНВТО), лишь в I квартале текущего года поток туристов в мире сократился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В результате, как это следует из данных AZIMUT Hotels Company, в январе и феврале загрузка отелей в России снизилась на 15-20%. Загрузка европейских отелей сократилась за эти месяцы еще сильнее – на 25-30%. В азиатских странах, напротив, спад составил лишь 10-15%. Тем не менее, ко II кварталу этого года ситуация несколько улучшилась: снижение загрузки сократилось в некоторых отелях России до 5-7%.
Москва Строительство
По данным компании Panorama Estate, загруженность московских отелей на конец 2008 г. составляла менее 50%. Во II квартале 2009 г. данный показатель снизился еще сильнее: загруженность московских отелей сократилась в 2 раза по сравнению со II кварталом 2008 г., о чем говорится в исследовании компании Blackwood. Гостиницы экономкласса были заполнены во II квартале на 40% (на 35% ниже прошлогоднего уровня), среднего класса – 45% (на 29% ниже). Доход на номер снизился в отелях экономкласса на 35%, среднего класса – на 49%.
Оценка загруженности московских гостиниц компании DTZ не столь критична. По данным компании, в I полугодии текущего года загруженность столичных гостиниц снизилась в среднем на 10% по сравнению с тем же периодом 2008 г. Заполняемость отелей верхнего ценового сегмента упала с 61,5% до 51,3%. В высшем ценовом сегменте загруженность уменьшилась с 71,4% до 63,5%, в низком ценовом сегменте – с 67% до 58–63%. Наиболее сильное падение доходности номера с точки зрения исследователей DTZ было характерно для гостиниц верхнего ценового сегмента: RevPAR для этой категории сократился на 33% в I полугодии текущего года.
Как сообщается в исследованиях Becar Realty Group, на конец 2007 года в Москве насчитывалось порядка 218 гостиниц совокупным номерным фондом более 35 тыс. номеров, при этом более 24 тыс. номеров приходится на гостиницы категории 3, 4 и 5 звезд. Большая часть отелей располагается в центральной части столицы и на северо-востоке.
Из отелей, открывшихся в 2007 г., наиболее значительны: пятизвездочный «Ritz Carlton Moscow» (334 номера), четырехзвездочный комплекс «Бородино» (250 номеров) и «Милан» (300 номеров), четырехзвездочная гостиница «Международная» или Crowne Plaza Moscow (575 номеров).
Рис. 1. Сегментация рынка гостиничных услуг в 2007-2008 гг.
Источник: ABARUS Market Research по данным Becar Reality Group.
На конец 2008 г. в столице существовала уже 231 гостиница. Сегментация рынка осталась практически без изменений за исключением 1%-ного увеличения бизнес-класса за счет отелей экономкласса. Специалисты консалтинговой компании Colliers International полагают, что московский рынок четырех- и пятизвездочных отелей был близок к насыщению в 2008 г., о чем свидетельствовала стабильная загрузка отелей на уровне 70% в предкризисный период и снижение темпов роста средней цены номера.
Из крупных гостиниц в 2008 г. были открыты четырехзвездочные отели Hilton Moscow Leningradskaya на Каланчевской (273 номера), «Аэростар» на Ленинградском проспекте (271 номер), Park Inn Sadu Moscow на Большой Полянке (118 номеров). Всего в 2008 г. было запланировано открытие 14 отелей номерным фондом в 2 тысячи единиц.
Инвестиционная деятельность также была достаточно активна. Так, «Интурист» заявил о своем намерении развивать сеть гостиниц на территории России совместно с International Hotel Investments, а финская компания Sokotel приняла решение об инвестировании 700 млн. евро в гостиничный сектор РФ.
На начало 2009 г. в столице был сформирован десятитысячный номерной фонд отелей в 4 и 5 звезды. По данным Becar Reality Group во II квартале текущего года в Москве было введено в эксплуатацию две гостиницы – трехзвездочный Holiday Inn на Симоновском валу, рассчитанный на 217 номеров; и пятизвездочный Grand Hyatt Moscow Residences and Spa в ММДЦ «Москва-Сити» (18 номеров). В I квартале был введен трехзвездочный Конгресс-парк на Староволынской улице (23 номера) и трехзвездочный «Аквариум Отель» в «Крокус Экспо» (225 номеров). Данные показатели в 1,3 раза меньше, чем в предыдущем году.
В 2009 г. планировалось ввести 17 отелей, рассчитанных на 3,8 тысяч номеров. Среди наиболее крупных объектов, готовившихся к открытию, – гостиница «Украина» (930 номеров), гостиница «Москва» под новым брендом Four Seasons Moscow (500 номеров), гостиничный комплекс в аэропорту «Внуково» (443 номера), Renaissance Moscow Monarch Center (366 номеров), Grand Hyatt Residence & Spa (350 номеров) и гостиница в составе гостинично-офисного комплекса в «Москва-Сити» (292 номера). Перечисленные объекты относятся к классу «люкс» и бизнес-классу. Тем не менее, всего за год будет открыто не более 10 отелей, ориентированных на дополнительные 1000 номеров. Такая ситуация сложилась на рынке в связи с тем, что собственные средства, используемые при строительстве гостиниц, редко превышают 50%. Остальные деньги предоставляются инвесторами в лице торговых компаний.
Рис. 2. Доходность отелей различных уровней в 2007-2008 гг.
Источник: ABARUS Market Research по данным Jones Lang LaSalle Hotels.
Стоит отметить, что иностранные операторы довольно неплохо себя чувствуют в настоящее время на российском рынке и продолжают строить планы относительно дальнейшего строительства и реконструкции. По данным издания «Коммерсант», к этой категории относятся Marriott, Hilton, Starwood, Intercontinental. Также Rezidor планирует построить в РФ не менее 20 отелей под брендом Park Inn. Французский оператор Accor рассчитывает запустить 2 проекта – «Mercure» и «Suite Hotel». Также к концу года ожидается открытие «Ibis Moscow Paveletskaya». Тем не менее, кризис все же сказался на деятельности компании AFI Development, которой пришлось отказаться от участия в проекте «Moscow City Hotel». Кроме того, были приостановлены некоторые строительные и реконструкционные работы. В частности, заморожены проекты таких гостиниц, как Four Seasons Moscow («Москва»), «Россия», «Минск», «Энигма», «Лотте», «Novotel Гостиный Двор», Grand Hyatt Moscow.
По итогам 2007 г. гостиницы Москвы стали наиболее дорогими в мире. По данным Hogg Robinson Group, за 3 года стоимость номера в отеле в 4-5 звезд увеличилась на 93% и составила 483 доллара США. Лишь за 2007 г. цены на гостиничные услуги возросли на 7-14%. На втором месте по стоимости номеров гостиниц «люкс» – Нью-Йорк (372,4 доллара США). Далее следуют Париж и Дубай (333,8 и 320,8 долларов США соответственно).
Доходность
Рис. 3. Ранжирование столичных гостиниц по уровню цены (сегментация по наиболее типичным представителям в каждой ценовой категории)
Источник: ABARUS Market Research по данным открытых источников.
Разброс цен на столичные гостиницы в 2007 г. был достаточно велик: самая низкая стоимость номера составила 800 рублей в сутки, самая высокая – 125 000 руб.
В 2008 г. цены на услуги столичных отелей снизились в связи с кризисной ситуацией, что связано с сокращением числа бизнес-туристов, которые составляют более 40% от общего потока. Тем не менее, как это следует из данных Jones Lang LaSalle Hotels, наиболее воздействию кризиса были подвержены доходы гостиниц среднего сегмента. Так, доходность отелей старого фонда сократилась в ноябре 2008 г. на 11-12%, а в январе 2009 г. – на 75%. Гостиницы экономкласса в ноябре испытывали прирост в 10%, а в январе – спад более чем в 55%. Доходность дорогих отелей сокращалась более равномерно: в ноябре спад составил почти 30%, в январе – более 50%. Наиболее устойчивы по отношению к кризисным явлениям оказались доходы новых гостиниц среднего ценового сегмента.
По ценам московские гостиницы ранжируются следующим образом (см. рис.3)
Заполняемость
Санкт-Петербург
Загруженность гостиниц Санкт-Петербурга сократилась за I полугодие 2009 г. относительно того же периода прошлого года на 20%. Об том свидетельствуют данные Северо-Западной консалтинговой компании. Кризис наиболее глубоко отразился на положении гостиниц верхнего ценового сегмента, падение некоторых из них составило 30%. Эксперты DTZ оценивают снижение в данном сегменте еще значительнее – до 36,5%; падение в бизнес-сегменте – до 28,8%, в среднем сегменте – до 29,4%. По данным Colliers International, заполняемость в отелях в 4 и 5 звезд составила 10-11% в первые
2 месяца 2009 г.
Подобная картина сложилась в связи с сокращением туристического потока из США и Европы. Основную массу зарубежных посетителей составляют в настоящее время жители Прибалтики и стран СНГ.
Строительство
В 2007 г. номерной фонд Санкт-Петербурга увеличился в 3,24 раза и составил 524 номера, о чем свидетельствуют данные РБК. Всего за год было введено 9 отелей.
Как сообщается в исследовании Becar Reality Group, в 2008 г. номерной фонд Северной столицы пополнился на 800 отелей. При этом, если в 2007 г. в эксплуатацию были введены в основном мини-отели, то в 2008 г. открылось несколько высококачественных гостиниц. Так, в течение года было введено в эксплуатацию несколько отелей финской Sokos: в январе – пятизвездочный Holiday Club St. Petersburg, рассчитанный на 278 номеров, в июне – четырехзвездочный Sokos Hotel Olympic Garden (348 номеров), в декабре – четырехзвездочный Sokos Hotel Vasiljevsky (255 номеров). К этому стоит добавить гостиницу французской группы Ассог «Ибис Санкт-Петербург», четырехзвездочный отель «Самсон» и трехзвездочный «Потемкин».
Несмотря на значительное пополнение номерного фонда и спад туристической активности к концу года, эксперты все же отмечают резкую нехватку отелей среднего уровня, который по-прежнему сохраняют свою популярность за счет более выгодного расположения и более низких цен. Отельеры в данном случае возлагают надежды на закон о малых отелях, который планируется принять в ближайший год. Несморя на то, что за последние 10 лет, как это следует из сообщений Делового Петербурга, было введено около 700 отелей небольшой величины, основные проблемы, связанные с малым бизнесом в гостиничной сфере, остались. Это, прежде всего, отсутствие пожарных и санитарных норм, отсутствие счетчиков водоснабжения и отдельного входа, необходимость перепланировок.
По данным ProHotel, в 2009 г. в Петербурге появилось 9 новых отелей. В I квартале текущего года были введены «Holiday Inn Московские ворота» (557 номеров) и «Москва-2» (90 номеров), четырехзвездочный «Терийоки» (48 номеров). До конца года планируется введение в эксплуатацию еще 8 отелей. По оценке экспертов, в 2009-2010 гг. будет введено в эксплуатацию около 1,5 тысяч номеров за счет завершающегося строительства. Поскольку новые стройки не были начаты в текущем году, до 2012 г. стоит ожидать незначительный ввод новых номеров.
Всего по данным «Лента.Ру-Недвижимость», из-за кризисных явлений в Петербурге было приостановлено в текущем году строительство 11 отелей, суммарный номерной фонд которых – около 2,5 тыс. В число «замороженных» проектов входит Domina Prestige, Starwood, «Адамант Парк», отель корпорации Hilton на Невском проспекте, отели компании Trigranit на Васильевском острове и Витебском вокзале.
В то же время гостиничная сеть Hilton выразила согласие в I полугодии 2009 г. на открытие отеля в 4 звезды на Английской набережной. Новый объект будет располагаться на территории комплекса исторических зданий XVIII века, принадлежащих компании «Братина». Помимо этого, в I полугодии 2009 г. стало известно о других проектах: финская сеть Sokos Hotel заявила о намерении открыть помимо трех существующих отелей еще 5; отель на ул. Ефимова планирует возвести до 2015 г. УК «Питер»; до 2012 г. на Английской наб. – «Балтийский монолит». Также «Отель-Инвест» выразила намерение возвести отель на ул. Маяковского (управление французской сетью Accor); отель в районе Парка 300-летия планирует построить и компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», компания «Причал» рассчитывает построить на Васильевском острове гостиницу в 3 звезды.
Большая часть гостиниц Санкт-Петербурга располагается в Центральном районе (до 47%). Как полагают специалисты Becar Reality Group, отели категории «мини» составляют более 40% от этого числа. Около 9% приходится на Адмиралтейский район. Далее по убыванию следуют Петроградский район, Василеостровский, Курортный, Московский, Пушкинский. Доли других районов составляют менее 3%.
Что касается сегментации рынка гостиничных услуг, наблюдаемая в Питере картина несколько отличается от московской: отелей класса «люкс» в Питере немного больше (10%), а гостиниц бизнес-класса, напротив, меньше (14%). Большую часть совокупного объема составляют отели среднего ценового сегмента (45%) и экономкласса (31%).
Структура рынка в Петербурге в 2008 г. значительно изменилась по сравнению с 2007 г. Так, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга, в 2007 г. к категории пятизвездочных отелей относилось 11% от общего числа, четырехзвездочных – 21%, трехзвездочных – 50%.
Рис. 4. Сегментация рынка гостиничных услуг в Москве и Санкт-Петербурге в 2008 г.
Источник: ABARUS Market Research по данным Becar Reality Group.
Что касается номерного фонда, принадлежащего международным операторам, по сведениям ПроОтель, он составляет 5 000 единиц. При этом наибольшая доля в 2008 г. была у Rezidor SAS (47%). Также значительно участие в гостиничной сфере Петербурга таких операторов, как Sokotel (13%), Accor (10%), Rocco Forte (9%). Далее в порядке убывания следуют Orient Express, Corinthia, Kempinski, Best Western, Marriott, InterContinental Hotels Group. Другие иностранные операторы также планируют выйти на гостиничный рынок Санкт-Петербурга – Starwood Hotels&Resorts, Domina Hotels&Resorts, Four Seasons Hotels&Resorts, Hilton Hotels Corporation. Всего в Петербурге действует 16 гостиниц, управляемых международными операторами.
Доходность
По разным оценкам, стоимость номера в питерских гостиницах снизилась в текущем году на 20-40%. Максимальный уровень снижения составил в 2009 г. 40% от прошлогоднего уровня.
Большинство экспертов отмечают, что цены на услуги отельеров снизились в Петербурге не столь сильно, как в Москве: 20% против 40%. По данным Knight Frank в I квартале текущего года цены на соответствующие услуги снизились в Париже на 13%, в Праге – на 20%.
Рис. 5. Сегментация рынка гостиничных услуг в Сочи в 2009 г.
Источник: ABARUS Market Research по данным RATANews.
Такая ситуация обусловлена прежде всего нежеланием питерских отельеров идти на сокращение своих доходов. Кроме того, спрос на услуги московских гостиниц сократился в конце 2008 г. более значительно, чем в Петербурге. Местные отельеры решили пойти на другие меры – более щедрые бонусные программы.
Сочи
Строительство
Точно определить номерной фонд Сочи очень сложно, что обусловлено большим количеством несертифицированных средств размещения, по которым не проводится учет в налоговых органах. Так, по данным РИА «Новости», в 2007 г. налоговой инспекцией было обнаружено около 3 тысяч незаконно работающих гостиниц, что составляет около 40% малых средств размещения города.
В 2008 г. в Сочи насчитывалось 579 средств размещения туристов, рассчитанных на прием 70 000 человек.
По данным инвентаризации номерного фонда средств размещения и частных домов в Сочи в 2009 г., в текущем году в городе находится свыше 800 средств размещения и частных домов. Категорию из этого числа имеют лишь 126 гостиниц. Такая ситуация сложилась из-за высокой стоимости получения класса средства размещения. В ближайшие годы классификацию планируется сделать бесплатной.
Как сообщается в газете «Ведомости», всего в Сочи предлагается для размещения 25 000 номеров. К Олимпиаде предполагается удвоить это количество.
Как и в столицах РФ, кризисная волна привела в Сочи к приостановке многих строек, а также реконструкционных работ. Это особенно стало заметно на фоне активной деятельности в предкризисный период. Наиболее приоритетным на сегодняшний день проектом для девелоперов является строительство жилья класса «люкс». Возобновление замороженных проектов возможно не ранее, чем через 2-3 года, считают эксперты. В настоящее время известно о приостановке строительства и реконструкции таких гостиниц, как «Сочи-Плаза» («Москва»), «Сочи», «Камелия», «Приморская», «Дагомыс», «Русь».
Из наиболее значительных событий для рынка гостиничных услуг г. Сочи стало подписание об управлении отелем «Солнечный луч» корпорацией Hilton. Пансионат будет относиться к четырехзвездочному отелю и откроется в 2011 г. под брендом Doubletree by Hilton Sochi Adler
Специфика гостиничного рынка Краснодара состоит в его ярко выраженной сезонности и ориентированном на отдых потоке туристов. Бизнес-туристов в Краснодарском крае немного. Большая часть их обусловлена предстоящей Олимпиадой. Стоит отметить, что цены на отели высшего класса значительно завышены, а качество обслуживания в бюджетной сфере крайне низкое.
Общая оценка рынка и тенденции
В 2008 г. рынок гостиничных услуг в России развивался как никогда. Вследствие сбалансированной и стабильной ситуации в России, страна стала особенно привлекательной для иностранных операторов. По сведениям Арендатор.Ру, были подписаны контракты на управление таких значимых операторов, как Rezidor (отелями Radisson в Москве, Тюмени, Ростове-на-Дону; Park Inn – в Санкт-Петербурге, Ижевске, Волгограде, Туле), Hilton (Hilton Double Tree в Новосибирске, Hilton Garden Inn – в Перми), Wyndham (Ramada в Екатеринбурге), Accor (Novotel в Москве и Екатеринбурге, Ibis – в Санкт-Петербурге и Омске). Холдинг «Интурист» совместно с Internetional Holding Investment планировал основать гостиничную сеть в Москве, Петербурге, Сочи, Нижнем Новгороде. Тем не менее, в связи с изменением макроэкономической ситуации, от многих проектов пришлось отказаться. Так, «Интурист» принял решение воздержаться в ближайшее время от реконструкции 60 гостиниц.
Приостановка строительства и реконструкции отразится на рынке гостиничных услуг не ранее, чем через 2-3 года, когда будут введены в эксплуатацию проекты, находящиеся на стадии завершения. Наиболее вероятным сценарием предстоящих событий будет стандартное увеличение цен. Более низкий уровень конкуренции позволит отельерам в некоторой степени вернуть доходы, недополученные в период кризиса. Для туристов такая ситуация может быть чревата не только повышением стоимости гостиничных номеров, но и снижением качества обслуживания в отелях, находящихся под управлением российских операторов. В качестве ответной реакции стоит ожидать более активное появление мини-отелей и отелей экономкласса, а также установку более высоких стандартов иностранными операторами.
Стоит, тем не менее, отметить, что основной проблемой, связанной со строительством гостиниц экономкласса, по-прежнему остается стоимость земли. В России стоимость земли под отель порою составляет около трети стоимости контракта, в то время как на Западе – не более шестой доли. Это значительно увеличивает срок окупаемости возводимого объекта, который и до кризиса превышал срок окупаемости жилья на 6-7 лет, а в период кризиса увеличился еще сильнее за счет более высоких ставок процента на заемные средства. Логичнее было бы перенять европейскую практику и устанавливать цену на гектар земли независимо от будущей доходности строящегося здания.
Для увеличения привлекательности строительства отелей среднего класса правительству стоило бы предпринять более интенсивные попытки по усовершенствованию законодательной базы, о чем упоминалось в разделе, посвященном гостиничному рынку Санкт-Петербурга. А также косвенно повлиять на спрос на услуги российских отелей, повышая популярность исторических объектов России. Как известно, большая их часть пребывает в настоящее время в состоянии упадка.
Тем не менее, невзирая на кризис и несовершенную законодательную базу РФ, гостиничный рынок до сих пор сохраняет свою привлекательность в России и остается высокоперспективной сферой бизнеса. Причем, с учетом более высокого уровня конкуренции в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, становится все более благоразумным продвижение в регионы – Нижний Новгород, Екатеринбург, Казань.
