Среди областей, сильно «пострадавших» от экономического кризиса, - рынок недвижимости. Со сложной ситуацией пытались справляться по-разному: кто-то замораживал проекты, другие снижали цены, третьи искали «новые форматы» поселков. О том, какие изменения произошли за пару лет, какая ситуация складывается на сегодняшний момент и что нам ждать в будущем, рассказывает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей ГУСЕВ.
- Как изменился рынок недвижимости в связи с кризисом? Можно ли отметить рост с осени этого года?
- Спад начался в середине 2008 года, очевидным он стал в сентябре-октябре 2008 года. Кризисные годы выдались достаточно сложными для рынка загородной недвижимости Московского региона. Многие ранее заявленные девелоперские проекты были либо заморожены, либо вообще прекратили свое существование. Падение стоимости на объекты загородной недвижимости составило порядка 50-60 %, что, безусловно, не могло не отразиться и на «самочувствии» многих девелоперских структур. Перед ними в кризис встал выбор: либо переждать вызванные экономическим кризисом проблемы, не совершая каких-то активных действий на рынке, либо пересмотреть стратегию своего развития в сторону новых (ну или хорошо забытых старых) форматов собственных проектов.
Этот год стал своего рода лакмусовой бумажкой для рынка загородной недвижимости. Если проанализировать динамику и основные тенденции развития рынка в предшествовавший кризису период, то можно говорить о том, что текущий год выявил проблемы гигантизма, - строили большие дома на больших участках, которые было дорого купить, дорого обслуживать и, по большому счету, для комфортной жизни подобные размеры оказались не так уж и нужны.
Если говорить о перспективах рынка, то с большой долей уверенности можно утверждать, что в ближайшей перспективе на рынке будут пользоваться спросом новые актуальные проекты коттеджной застройки с какой-либо уникальной составляющей, - архитектурной, ценовой. В качестве примера можно привести наш проект «Западная Долина».
В настоящий момент на рынке загородной недвижимости чувствуется недостаток качественных предложений, расположенных недалеко от города, до 30 км в сегменте эконом и бизнес, с бюджетом менее 250-300 тыс. долл. за объект. Спрос будет смещаться с участков без подряда к готовым таунхаусам и домам небольших размеров,-от 150-300 м².
Начало 2010 года было ознаменовано активным ростом рынка загородной недвижимости Подмосковья. Рост стоимости загородных объектов составил от 10 до 35 % во всех сегментах: «эконом», «бизнес», «элит». Наибольший рост был характерен для объектов недвижимости, предназначенных для постоянного проживания и расположенных в непосредственной близости от Москвы, то есть, в зоне не более 20 км удаленности от МКАД. Дальнее Подмосковье росло значительно медленнее, это было обусловлено очень заметным ростом предложения в сегменте участков без подряда и «дальних дач».
Динамика в первые месяцы осени только подкрепила рыночный тренд по повышению стоимости участков. Однако с ноября месяца темпы продажи объектов стали снижаться и девелоперы поддерживают интерес к загородке скидками. Скидки - под этим слоганом проходят ноябрь и декабрь.
- В связи с кризисом увеличились продажи участков без подряда. Можно ли определить на данный момент соотношение участков с подрядами и без подрядов? Будет ли, в связи с изменением экономической ситуации, наблюдаться снижение продаж участков без подряда?
- Кризис подтолкнул старт новых проектов в формате участков без подряда, т.к. эти проекты требуют минимальных начальных инвестиций, а в период отсутствия кредитных средств на рынке это было основным критерием для девелоперов. Количество участков без подряда и участков с подрядом определить довольно сложно, так как это один и тот же продукт, и сегодня вы практически всегда сможете купить участок без подряда в поселке с подрядом, согласовав проект вашего будущего дома с архитектором. Эта ситуация характерна для проектов, относящихся ко всем сегментам от «эконома» до «премиума».
Безусловным хитом продаж в кризисные годы можно смело назвать участки без подряда в организованных коттеджных поселках с необходимыми центральными коммуникациями. Причин для этого можно выявить достаточно много. Участки без подряда являлись своего рода «антикризисным» решением, так как на тот момент в большей степени соответствовали покупательской способности потенциальных потребителей. На сегодняшний день это самый востребованный продукт. Но рынок насытится этим предложением в ближайшее время, и спрос будет постепенно смещаться в сторону участков с готовыми домами.
Что же касается коттеджных поселков с подрядом, то наибольшей популярностью пользовались таун-хаусы и небольшие коттеджи в среднем до 250 м² в максимально готовом виде. Стоимость в наиболее популярных предложениях в среднем составляла 45 000 руб. за м².
Снижение спроса на участки без подряда безусловно есть. Но это, в первую очередь, сезонный спад, прогнозируемый ежегодно. Для стимулирования спроса в поселках с участками без подряда девелоперы организуют различные новогодние акции, предлагая приобрести подобный участок с дисконтом в 10-20%.
- В кризисные времена стали популярными поселки на удаленных территориях(в соседних с Московской областях, в отдаленных районах Московской области). Каковы перспективы таких проектов?
- В последние два года появилось огромное количество проектов в «дальнем Подмосковье», но, как правило, они не отличаются высокой динамикой стройки и продажи участков, но есть и обратные примеры, такие как поселок «Боровики» на Киевском шоссе.
- Некоторые поселки позиционируются как место постоянного проживания, другие предполагают «наезды» по выходным и праздникам, тем не менее ситуация с пробками не всегда учитывается. Где проходит граница между «первым домом» и «дачей на выходные?»
- По нашим оценкам, зона постоянного проживания ограничивается 15-20-километровой зоной, но по некоторым шоссе, таким как, например, Киевское, Боровское и Новорижское, трасса Дон, Симферопольское она увеличивается до 30 км от МКАД.
- Какие шоссе самые проблемные и самые свободные?
- Свободных шоссе сейчас нет. Но Осташковское, Киевское, Боровское, Новая Рига, трасса Дон, Симферопольское отличаются в лучшую сторону. Самые проблемные -это Рязанское, Ленинградское, Егорьевское, Варшавское, Минское, Дмитровское, Пятницкое-эти трассы можно отнести к средненагружен-ным. Наилучшими перспективами обладают Киевское, Новорижское и Каширское. Но если первых два направления давно осваиваются девелоперами и набирают все большую популярность среди покупателей, то Каширское только в последние пару лет стало пользоваться спросом у покупателей.
Строительство современных коттеджных поселков, предлагающих развитую инфраструктуру, будет способствовать смещению в ближайшем будущем потребительского и инвестиционного спроса в сторону покупки земли и загородного жилья на Каширском направлении. Вкупе с отличными природно-видовыми и ландшафтными характеристиками, а также благодаря хорошо развитой современной транспортной системе объекты загородной недвижимости на данном направлении выглядят привлекательными для потребителей.
- Из чего сейчас больше строят: из кирпича, дерева, других материалов? Есть ли данные в процентном соотношении?
- В наших проектах «Южные Горки» и «Черничные Поля» соотношение выглядит следующим образом: 5% дерево, 5% несъемная опалубка, 5% сэндвич-панели, 40% кирпич и 45% пеноблок. Безусловно, по стоимости самыми дорогими являются дома из кирпича. Самыми доступными - сэндвич.
- Дома каких размеров пользуются повышенным спросом в поселках разных категорий.
- Эконом: 100-200 м², Бизнес: 200-450 м², Бизнес плюс: 450-650 м², Преми-ум: 500-1500 м².
- Сколько свободной земли нужно для жизни? Каковы оптимальные размеры участка для поселков разных классов?
- Как ни странно, но для постоянного проживания места нужно зачастую меньше, чем для дачи. В «эконом» классе популярны участки 7-12 соток, «бизнесе» 10-20, «пре-миуме» 15-30.
- Чем больше «удовольствий», тем дороже жизнь. За какую инфраструктуру потенциальные покупатели готовы
платить? Какова средняя стоимость жизни в поселках различных категорий?
- Эконом: 4-8 т.р. в месяц - готовы платить за магазин, гостевую парковку, детскую и спортивную площадку, аптеку, детский сад. Бизнес: 10-20 т.р. в месяц - готовы платить за магазин, гостевую парковку, фитнес-клуб, школу, детский сад, салон красоты, ресторан и т.д. Премиум: 20-50 т.р. в месяц, тоже, что и бизнес.
- Как влияет на стоимость «соседство» «достопримечательных мест», например, большой воды?
- Хорошее соседство - это большая вода, лес, горнолыжные трассы, спортивные объекты и т.д. За это покупатель готов доплачивать в среднем от 30% до 100% стоимости участка.
Подготовила О. ИСАЕВА
Фотографии предоставлены компанией «Загородный Проект»
