Новые возможности перепланировки

Купили квартиру в только что построенной «монолитке». Собираемся провести перепланировку. Насколько нам известно, решения действующих постановлений не относятся к новостройкам подобного рода. Хотелось бы узнать, действительно ли возможности перепланировки в новостройках намного шире, чем в обычных зданиях?

Г. Мегренев, Москва

Приложение 2 к постановлению № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы», устанавливающее ограничения на мероприятия по переустройству помещений, не касается зданий, построенных по индивидуальным проектам. Его первый пункт гласит: «Настоящий перечень устанавливает ограничения по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленные, в том числе, конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам». К нетиповым зданиям относятся только возведенные по индивидуальным проектам. Это все «монолитки» каркасного типа со свободной планировкой, а также некоторые сборно-монолитные, монолитно-панельные и монолитно-кирпичные здания.

В настоящее время существуют и серийные «монолитки». В качестве примеров можно привести сборно-монолитный жилой дом серии И-1279, монолитно-панельный дом серии И-155, монолитно-кирпичный жилой дом серии «БАД-1ИР». К нетиповым могут относиться и кирпичные дома, но в настоящее время их почти не строят. И типовые, и нетиповые новостройки отличает то, что они возводились по обновленным техническим стандартам, утверждающим более высокие требования к прочности конструкций, уровню их тепло-, гидро-, и звукоизоляции. Насколько эти требования соблюдаются, можно судить по сводкам новостей, где сообщается о постоянных нарушениях со стороны строителей.

Качество нового жилья не всегда удовлетворяет требованиям технических нормативов, и это нельзя не учитывать при проведении ремонтных работ.

Впрочем, некоторые технические параметры зданий улучшены не только на бумаге. Вентиляционные шахты стали делать гораздо более широкими, чем раньше. Если в старых домах установка вентилятора или кухонной вытяжки не допускалась во избежание перегрузки центрального вентканала, то в новых к нему можно подключать даже мощную систему, выводящую несвежий воздух из каждой комнаты. Подобные мероприятия осуществляются по проекту. В старых панельных и кирпичных домах проект вентиляции можно согласовать только в случае, если отработанный воздух будет отводиться на улицу через специально проделанный в стене канал. Конечно, из всех правил есть исключения, и они очень редки.

В кухнях элитных зданий часто устраивают отдельный канал для вытяжки. В некоторых домах может быть разрешен даже частичный снос вентканала – для старых панельных строений дело просто неслыханное. Что касается водопровода и отопления, то здесь никаких новшеств, расширяющих возможности перепланировки, пока не введено.

В зданиях, построенных по индивидуальным проектам, возможности перепланировки более широкие.

Квартиры в них, как правило, не имеют несущих стен, функцию которых выполняют колонны. Это создает простор для всевозможных дизайнерских решений. Стенами огорожен только санузел и иногда кухня. Отопительные радиаторы и электропроводку в большинстве случаев устанавливают жильцы. Обычно она заканчивается щитками на лестничной клетке. В каждом нетиповом здании ограничения на переустройство могут отличаться, но, как правило, они сводятся к следующим запретам: ни в коем случае нельзя сносить вентиляционные блоки на этажах выше первого; нельзя объединять балконы и лоджии с комнатой путем разборки наружных стен. Существует запрет на перенос и расширение коридоров, кладовок, кухонь и санузлов за счет площади жилых помещений, на снос и уменьшение сечения колонн и конструкций, обеспечивающих жесткость каркаса. Такими конструкциями служат стены-диафрагмы. Их широко применяют в каркасно-панельных зданиях, строительство которых началось еще в 1980-е годы, а также в монолитных домах.

Стены-диафрагмы устанавливаются между колоннами и служат для их фиксации.

Чтобы узнать их расположение, следует ознакомиться с проектом дома.

По всем вопросам, касающимся перепланировки, можно проконсультироваться у авторов дома или в МосжилНИИпроекте. Если заказать в этой организации проект переустройства, он должен будет пройти экспертизу у автора проекта дома. Процесс его согласования в нетиповых зданиях регулируется Жилищным кодексом, а также организацией, управляющей домом.

«Свободная планировка» – выражение не вполне корректное. Оно не предполагает полной свободы действий в возведении перегородок. Покупателю дается на выбор в лучшем случае несколько планировочных решений, в худшем случае – одно. Если выбор его не устроит, придется согласовывать проект перепланировки. Положение усугубляется еще и тем, что квартиры сдаются с трассировкой, то есть контурами предполагаемых перегородок, выложенных по полу кирпичом.

Некоторые застройщики предлагают своим клиентам следующую услугу: еще на стадии проекта дома, когда вырыт только котлован, покупатель может под себя заказать планировку. Это позволяет сэкономить время и средства на согласовании новой планировки. Схема согласования проекта перепланировки в квартирах со свободной планировкой ничем не отличается от обычной.

Для типовых зданий законодательством предусмотрен перечень запрещенных мероприятий по перепланировке.

Согласно постановлению № 73-ПП, «в жилых домах типовых серий не допускается:
– Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
– Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
– Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы».

Даже если перекрытия являются частью монолитной конструкции, всё равно не следует прокладывать штробы в местах соединения со стеной. Во-первых, нагрузки в этих местах наиболее высоки, во-вторых, при работах можно обнажить или даже повредить арматуру, что нежелательно.

Свободную планировку могут иметь и типовые здания на основе монолитного каркаса.

В данном случае этому понятию придается совсем другой смысл. В квартирах вместо колонн установлены несущие стены и перегородки, но помещения в них настолько велики, что их можно разделить на две и даже три комнаты. В качестве примера можно привести дома серии С-222. Их особенностью является жесткая многоячеистая структура с несущими поперечными и продольными внутренними стенами, гарантирующая устойчивость от обрушения даже при аварийных ситуациях. Это позволяет устраивать проемы в несущих стенах там, где обычно это не допускается, прокладывать глубокие штробы. Срок эксплуатации здания достигает 150 лет. Данная серия нашла свое применение даже в сейсмически опасных районах и способна выдерживать землетрясения до 8 баллов. Шаг поперечных несущих стен составляет 3 и 4,5 м, что дает возможность строить квартиры с квадратными комнатами площадью до 36 кв. м.

Меньшими показателями по прочности отличается монолитно-панельная серия И-155. Она имеет два варианта исполнения: башня и многосекционный дом. В башнях нижние этажи (до восьмого) – монолитные. Несущие внешние панели имеют длину 7,2 м.

Если в квартире больше двух комнат, в них устраивают два санузла. В строительстве применяют высококачественный бетон марки 500 – так называемый европейский стандарт. Высота потолков – 2,8 м.

По этому параметру лидирующие позиции занимает серия «Юбилейная» с высотой потолков 3,1 м. Здесь появляется простор для создания подиумов, разноуровневых потолков, оригинальных двухъярусных конструкций, когда, к примеру, спальное место располагается над рабочим столом. Подобные решения не только очень удобны, но и прекрасно украшают интерьер. Еще один плюс – утепленные лоджии-веранды, на которых можно устраивать зимние сады. Помещения также поражают своим размахом. Площадь «двушки» – 100 кв. м. Для сравнения: в серии П-44 площадь аналогичных квартир не превышает 50 кв. м.

Выпускаются и обычные «монолитки», мало отличающиеся от тех, которые строились в девяностые годы, а также от современных панельных зданий. При проделывании проема монолитные стены терпят меньше ущерба, чем панельные, так что шансы согласовать проект такой перепланировки увеличиваются в несколько раз.

Напоследок хотелось бы напомнить, что для составления проекта перепланировки потребуется помощь профессиональных проектировщиков и техническое обследование квартиры.

Ориентировочная стоимость кладочных растворов на примере продукции разных производителей

Подготовил А. Филимонов