Я живу на последнем этаже. Из окон открывается вид на сталинский дом, где недавно сделали жилую мансарду. Глядела на такую красоту, и мне тоже захотелось присоединить часть чердака к своей квартире. Напишите, пожалуйста, как это можно сделать? Действительно ли для этого придется заключить договор с префектурой о передаче чердака частному владельцу? Можно ли присоединить к своей квартире подвал или другую квартиру, располагающуюся на соседнем этаже? Хотелось бы также узнать, что собой представляет конструкция мансарды и процесс ее возведения.
О. Ганюшина, г. Москва
Времена, когда договоры о передаче общей долевой собственности в частные руки заключались с префектурами округов, уже давно прошли. С 1 марта 2005 г. в силу вступил Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Согласно статье 36 Жилищного кодекса, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы…». Здесь же читаем: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции» (другими словами, за счет надстройки мансардного этажа). «По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».
Таким случаем является наличие коммуникаций на чердаке. Естественно, менять расположение трубопровода или электропроводки ради устройства мансарды не разрешат. Кроме того, маловероятна возможность устройства мансарды вблизи коммуникаций.
Согласно нормативным документам, к коммуникациям необходимо обеспечить доступ, так что располагать перегородки вблизи от трубопровода и электропроводки жилищная инспекция не позволит.
Проводить реконструкцию чердака не разрешат также и в том случае, если дом входит в план капитального ремонта.
Присоединение чердака может быть осуществлено с оформлением в собственность, на праве аренды либо безвозмездного пользования.
Устройство мансарды – не просто реконструкция. Этот процесс рассматривается как инвестиционный и в отличие от обычной реконструкции или перепланировки, как, например, при объединении двух квартир по вертикали, занимает гораздо больше времени. В распоряжении мэрии от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ «Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в городе Москве» говорится, что «приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду)».
Согласование проекта устройства мансарды включает в себя следующие этапы: сначала пишется заявление в управу округа. Если присоединение чердака допустимо, кроме заявления потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, документы БТИ, выписки из домовой книги и копии финансовых лицевых счетов по квартирам последнего этажа, непосредственно примыкающим к чердачному помещению, а также другие документы по списку, определяемому районной управой. Состав списка меняется в зависимости от того, какие изменения будут внесены в строительные конструкции и что будет собой представлять конструкция мансарды.
Если на одну и ту же площадь чердака или подвала имеется два и более претендента, устраивается конкурс проектов.
Победителя определяет не только районная управа и жилищная инспекция. Эскизные проекты, которые подаются на конкурс, рассматривает Москомархитектура, МосжилНИИпроект, жилищная инспекция и другие органы, а также все жильцы квартир, расположенных в зоне примыкания к реконструируемому участку. Эти же инстанции проект проходит при согласовании, если конкуренты отсутствуют. Проект и вся необходимая информация о нем публикуются в средствах массовой информации. С победителем заключается инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства. При этом устанавливается срок для проведения работ, обычно не превышающий 15 месяцев. Статистика показывает, что уложиться в этот срок удается далеко не всегда, поэтому обычно его приходится продлевать. Часть площади, подлежащей реконструкции, выкупается у властей города по цене 5-10 тыс. руб. за кв. м. Следует заметить, что выкуп чердака или его части, а также все работы по реконструкции обойдутся дешевле, чем приобретение квартиры с аналогичной площадью. Дело в том, что в стоимость квартиры входит стоимость земли, на которой стоит дом. При присоединении чердака, который и так является долевой собственностью жильца, платить за землю не придется.
Есть и еще один пикантный момент. Заявитель должен за свой счет заняться благоустройством двора дома, где он проживает, или хотя бы подъезда. Список всех «добрых дел» подается в управу вместе с заявлением и рассматривается на собрании жильцов приватизированных квартир, примыкающих к чердачному пространству в зоне реконструкции. Именно на этом собрании и решается дальнейшая судьба чердака. В случае, если собственники квартир не возражают против устройства мансарды, их согласие оформляется как отдельный документ и удостоверяется нотариусом.
При реконструкции чердачного помещения в обязательном порядке заключается договор страхования гражданской ответственности перед жильцами дома.
Присоединение подвалов происходит аналогичным образом. Однако в отличие от чердаков подвал можно присоединить к квартире только в качестве нежилого помещения.
Процесс согласования присоединения подвала или устройства мансарды сложен настолько, что разобраться во всех его нюансах иногда не под силу даже сотруднику проектировочной компании. По вопросам, не касающимся непосредственного проведения работ, лучше сразу обращаться к юристу.
Присоединение чердака требует определенных финансовых вложений, но впоследствии все затраты окупятся в двойном размере. Чтобы в этом убедиться, нужно просто открыть журнал по продаже недвижимости и сравнить стоимость двухэтажной квартиры с пентхаусом и без.
Устройство проема в перекрытии между двумя квартирами осуществляется по проекту и согласовывается, как обычная перепланировка. В большинстве случаев состояние плиты перекрытия и ее конструктивные особенности не позволяют создать проем нужной площади. Чтобы узнать, способна ли плита сохранить свою несущую способность после прорезания проема с заданными параметрами, необходимо предоставить в проектировочную организацию план БТИ со всеми предполагаемыми изменениями планировки. Даже если проект объединения двух квартир по вертикали окажется осуществим, всё равно будут значительные ограничения размеров проема и его расположения.
Не менее важны масса и способ крепления лестницы. Желательно, чтобы она крепилась и к перекрытию, в котором устраивается проем, и к полу нижнего этажа квартиры, причем основные нагрузки должны приходиться на пол.
Ориентировочная стоимость элементов деревянных лестниц разных производителей
| Наименование товара | Ед. изм. | Цена, руб. |
|
Ступень стандартная 38х300х900 | шт. | 1 000 |
| Ступень стандартная 38х300х1200 | шт. | 1 500 |
| Ступень стандартная 38х300х1300 . | шт. | 1 700 |
| Ступень (площадка) заказная прямоугольная 38х(<601)х(<1001) | кв. м. | 4 500 |
| Ступень (площадка) заказная прямоугольная 38х(<601)х(<1501) | кв. м. | 5 000 |
| Ступень (площадка) заказная прямоугольная 38х(<601)х(<2501) | кв. м. | 7 000 |
| Ступень заказная забежная (непрямоугольная) 38х(<601)х(<1001) | кв. м. | 5 000 |
| Ступень заказная забежная (непрямоугольная) 38х(<601)х(<1501) | кв. м. | 6 000 |
| Ступень заказная забежная (непрямоугольная) 38х(<601)х(<2501) | кв. м. | 7 000 |
| Поручень радиусный 45х90 < R 600-3000 | пог.м | 3 500 |
| Поручень спиральный 45х90 < R 600-3000 | пог.м | 5 500 |
| Поручень пристенный 40х95х(<3500) | пог.м. | 500 |
| Столб заходной 80х80х1200 (руст) | шт. | 1 000 |
| Балясины 45х45х900 (руст) | шт. | 300 |
Большинство проектировочных организаций располагают оборудованием для диагностики несущей способности строительных конструкций.
Согласование проекта лучше поручить организации, которая его составила. Для этого ей понадобится технический паспорт квартиры, документы, подтверждающие собственность, и доверенность, заверенная у нотариуса.
Работы можно начинать не раньше, чем жилищная инспекция выдаст «решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки». По окончании работ, возможно, придется столкнуться с рядом казусов, связанных с тем, что объединение квартир у нас в стране пока еще только входит в моду, и многие важные стороны этого процесса законом не освещены. Например, на каждую квартиру приходится по определенному количеству киловатт разрешенной мощности. Некоторые чиновники полагают, что при объединении двух квартир в одну на оба «этажа» должно приходиться столько же электричества, сколько на один. Чтобы доказать обратное, возможно, понадобится помощь юриста.
После присоединения соседней квартиры необходимо оформить единый лицевой счет вместо двух. Порядок оформления прав собственности при объединении квартир зависит от состава собственников, а также решения владельцев, в какую собственность они их объединяют – общую или долевую.
При создании проема не следует использовать перфораторы, поскольку их применение способствует появлению трещин в железобетонной плите перекрытия и ухудшению ее несущей способности. С помощью отбойника невозможно получить ровные края, поэтому придется потратить некоторое количество времени и средств на их выравнивание шпаклевкой и штукатуркой. Оптимальный вариант – это алмазная дисковая техника, делающая идеально ровные пропилы строго по заданным размерам. Она не создает вибраций при работе и не вызывает появление дефектов в структуре плиты. Такая техника стоит очень дорого, и приобретать ее в личное пользование не имеет смысла – лучше обратиться в строительную фирму.
Обычно проем вырезается в углу комнаты или возле стены. Ни в коем случае нельзя удалять край панели перекрытия в месте его сопряжения с несущей стеной – это приведет дом в аварийное состояние.
Лестницы устанавливаются до начала отделочных работ. Выбор материала и конструкции лестницы зависит не только от удобства и эстетической привлекательности проекта.
Если планируется присоединение чердака или квартиры, придется сразу отказаться от лестниц из искусственного и природного камня, так как они слишком тяжелые.
Лучше отдать предпочтение деревянным, металлическим или стеклянным. Их можно купить в готовом виде или сделать на заказ. В случае присоединения подвала наиболее всего подойдут камень и железобетон, впрочем, при хорошей гидроизоляции допустимо использование любых материалов. Желательно, чтобы дерево и металл были обработаны составами, предотвращающими воздействие влаги.
Существует несколько лестничных конструкций. Наиболее распространены маршевые, состоящие из несущих балок – тетив или косоуров – и ряда ступеней. При высоких потолках иногда используются двухмаршевые с поворотом на 90° или 180°. Ступени с одной стороны могут монтироваться непосредственно в стену. Этот прием позволит немного «разгрузить» перекрытия, но при этом появится вероятность того, что со временем лестницу немного перекосит. Дело в том, что разным материалам свойственно претерпевать разные температурные и влажностные деформации. Например, если ступени с одной стороны поддерживает стена, а с другой – несущая балка, сделанная из дерева, вероятнее всего появление перекосов.
Винтовые лестницы менее удобны в пользовании, чем маршевые, однако такая конструкция позволяет сэкономить больше места.
Лестницы собираются в квартире и затем крепятся анкерами к плитам перекрытия, очищенным от отделочных материалов.
Масса мансардной конструкции не должна превышать расчетную нагрузку на перекрытие, поэтому в качестве материалов следует использовать более легкие – древесину и тонкостенный холодногнутый металлический профиль. Существуют готовые мансардные конструкции, которые можно приобрести на отечественном рынке. Прекрасным примером тому служит фирма Rannila, производящая сборные одно- и двухэтажные мансарды. Основу конструкции составляет рама из оцинкованных стальных профилей, располагаемых с шагом 2,6-3,2 м. Стойки рам опираются на железобетонный пояс по контуру стен. Жесткость и устойчивость каркаса в поперечном направлении обеспечивается рамами, а в продольном – вертикальными связями по среднему ряду колонн и горизонтальными связями и прогонами по наружному контуру рам. Балки прикрепляются болтами к залитому в опору блоку анкерных болтов либо при помощи чековых болтов, для которых в опоре просверливаются специальные отверстия. Профили скрепляются между собой на болтах. Такой способ крепления гораздо проще сварки и позволяет сэкономить время на установку.
По периметру мансарды кладут термопрофиль из швеллерного сечения с перфорированной стенкой. При ослаблении жесткости на 10% перфорация уменьшает теплопроводность на 90%. Термопрофиль кладется с шагом 600 мм. На каркас монтируется вентилируемая обрешетка, состоящая из Z-образных термопрофилей и горизонтальных профилей, на которые крепятся кровельные материалы.
Конструктивные элементы имеют небольшую массу, и их можно поднимать на подъемниках.
Реконструированная часть кровли должна соответствовать архитектурному стилю здания, поэтому обычно мансарда обшивается снаружи материалом, которым отделана вся кровля.
Конечно же, из всех правил есть исключения. Были случаи, когда архитекторам удавалось удачно совмещать кровельные материалы, разные по фактуре и цвету. Со старыми «сталинскими» зданиями этот номер, как правило, не проходит, другое дело – новые «монолитки», хотя и здесь на стадии проекта часто появляются разногласия с архитектором дома.
Мансарда нуждается в качественной эффективной теплоизоляции. Потери тепла через кровлю в холодное время очень велики, летом же, наоборот, раскаленное кровельное покрытие передает температуру внутрь помещения.
В качестве утеплителя обычно используют минераловатные плиты или маты, которые могут укладываться в один или несколько слоев, причем общая толщина слоя утеплителя определяется по расчету, производимому специалистами.
С внутренней стороны утеплителя предусматривается слой пароизоляции, а с внешней – гидроизоляции. Между верхней стороной утепляющего слоя и нижней стороной кровельного покрытия следует предусмотреть воздушную прослойку для удаления влажного воздуха, проникающего в теплоизоляционный слой и повышающего его теплопроводность. Такой вентиляцией могут служить отверстия размером 80х25 см в коньковой части кровли.
Со стороны воздушной прослойки теплоизоляционный материал необходимо защитить специальной ветрозащитной паропроницаемой мембраной. В качестве такой мембраны прекрасно себя зарекомендовали материалы «Тайвек HD», «Монарфлекс ВМ 310» и другие.
Изнутри мансарда облицовывается фанерой, вагонкой или гипсокартоном, крепящимися к металлическим профилям или деревянным брускам.
Обычные окна в мансардном этаже могут использоваться только при вертикальной установке, иначе они придут в негодность при сильных дождях или граде. Если планируется установка окон в кровлю или под углом, необходимо приобрести специальные мансардные окна. Они теплее, легче и прочнее обычных, а фурнитура позволяет легко закрываться и открываться при расположении под любым углом. Стеклопакеты в основном однокамерные. При изготовлении стеклопакета возможна установка противоударного и рефлекторного стекла. Можно также установить на окна маркизы или жалюзи с термоотражающим покрытием, способным сохранить тепло зимой и избавить от жары летом.
Модели мансардных окон рассчитаны на определенный диапазон угла наклона кровли.
Ориентировочная стоимость мансардных окон на примере продукции компании Velux
|
Характеристика окна |
Ед. изм. |
Цена, руб. |
|
Размер 55 Х 78 см, открывание по центру |
шт. |
5 500 |
|
Размер 66 Х 118 см, открывание по центру |
шт. |
6 500 |
|
Размер 78 Х 98 см, открывание по центру |
шт. |
6 500 |
|
Размер 78 Х 118 см, открывание по центру |
шт. |
7 000 |
|
Размер 78 Х 140 см, открывание по центру |
шт. |
7 500 |
|
Размер 78 Х 160 см, открывание по центру |
шт. |
8 500 |
|
Размер 94 Х 140 см, открывание по центру |
шт. |
9 200 |
|
Размер 114 Х 118 см, открывание по центру |
шт. |
9 100 |
|
Размер 114 Х 140 см, открывание по центру |
шт. |
9 500 |
|
Размер 78 Х 118 см, двойное открывание |
шт. |
14 600 |
|
Размер 78 Х 140 см, двойное открывание |
шт. |
15 800 |
|
Размер 78 Х 160 см, двойное открывание |
шт. |
18 300 |
|
Размер 94 Х 140 см, двойное открывание |
шт. |
19 400 |
|
Размер 114 Х 118 см, двойное открывание |
шт. |
19 200 |
|
Размер 114 Х 140 см, двойное открывание |
шт. |
19 700 |
Кроме обычных окон для освещения применяют зенитные фонари и световоды – фонари со специальным рукавом, внутренняя зеркальная поверхность которых предназначена для передачи солнечного света путем отражения и преломления. Такие технические решения уже несколько десятков лет назад нашли повсеместное применение на Западе, однако в России они только начинают входить в моду.
В сочетании с традиционными окнами световоды и зенитные фонари обеспечивают более ровное освещение помещения, а также быструю и эффективную вентиляцию.
По прочности они не уступают кровельному покрытию.
Отопление мансарды ничем не отличается от отопления квартиры и производится с помощью обычных радиаторов, подключенных к теплосети. Ограничения накладываются на подведение газа и устройство санузла. Как правило, соответствующие органы не позволяют подвести газ на бывший чердак. С санузлом немного проще – его устройство допустимо только над санузлом нижних этажей. Следует принять во внимание и то, что строительными нормами запрещена прокладка канализационных труб над жилыми помещениями. Как правило, для решения проблемы требуется лишь нарастить канализационный стояк, располагающийся на площади санузла, и подвести водопроводные трубы.
Чердачное пространство дает дизайнерам практически полную свободу действий, по сути, представляя собой помещение со свободной планировкой. Вся масса потолка приходится на стропильные конструкции, опирающиеся на колонны, а не на стены, как в обычной квартире. Второй этаж можно разбить перегородками либо оформить как студию – возможности зонирования безграничны. Помещение может использоваться как спальня, гостиная, детская, даже как спортплощадка.
Обладание мансардой дает массу преимуществ, но главное, счастливый обладатель оказывает неоценимую услугу своему городу, преображая его облик, делая его красивее и современнее.
Подготовил А. Филимонов
