Мы являемся постоянными читателями рубрики «Ремонт квартир» вашего журнала. С нетерпением ждем выхода каждого следующего номера. Сейчас нам очень нужен ваш совет. Мы собираемся переоборудовать лоджию, утеплить ее и провести отопление. Кроме того, в Интернете мы прочли, что с некоторых пор разрешены перепланировки, при которых балкон или лоджия могут быть присоединены к основному помещению. Действительно ли это так? Еще совсем недавно эти мероприятия считались запрещенными. Можно ли расширить площадь лоджии или балкона, и как это сделать? Дом новый монолитный. Хотелось бы также узнать, можно ли увеличивать площадь балконов и лоджий в панельных и кирпичных зданиях?
Е. Бобков, г. Москва
Если здание построено не по типовому проекту, решение о возможности перепланировки и переустройства выносят авторы дома, если по типовому – жилищная инспекция, МНИИТЭП и ряд других государственных организаций.
В типовых и нетиповых зданиях конструкции балкона и лоджии практически одинаковы, поэтому ограничения на переустройство в зданиях, построенных по типовому и индивидуальному проектам, будут мало отличаться.
Действующее постановление открывает широкие возможности при переустройстве балкона или лоджии, однако конструктивные особенности многоэтажных зданий делают многие разрешенные мероприятия недопустимыми. Согласно Постановлению № 73 ПП, допускаются следующие реконструктивные работы:
- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков, изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков – по проекту;
- устройство лоджий, балконов – по проекту;
- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями – по проекту и при наличии разрешения Москомархитектуры. В данном случае проект также должен содержать теплотехнические расчеты, поскольку увеличивается обогреваемый объем помещения. Порядок согласования установлен Москомархитектурой. На практике Москомархитектура не дает разрешения на такое объединение, если не предусмотрена раздвижная перегородка между комнатой и лоджией (балконом);
- остекление лоджий и балконов – по проекту;
- изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий – по проекту.
Несмотря на то, что многие мероприятия по реконструкции лоджии или балкона разрешены действующим постановлением, на практике они остаются запрещенными.
В постановлении № 73 ПП приводится перечень ограничений по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленных в том числе конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам. Согласно этому документу не допускается переустройство помещений, при котором нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение. Не допускаются также мероприятия, при которых «увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир».
Для того чтобы разобраться, возможно ли проведение того или иного мероприятия, необходимо провести техническое обследование, результаты которого входят в состав проектной документации.
В приложении № 1 к распоряжению Москомархитектуры от 17 июля 2008 г. № 133 устанавливаются перечни документов, предоставляемых в эту организацию для согласования проекта или эскиза переустройства. В них обязательно входит заключение 
о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ, выполненное:
- проектной организацией – автором типового, повторно применяемого или индивидуального проекта дома, в котором предполагается осуществить переоборудование и (или) перепланировку (при условии предоставления заявителю необходимых подтвержденных сведений об авторе уполномоченным органом исполнительной власти (эксплуатирующей организацией, БТИ) или наличия этих сведений у самого заявителя);
- институтом МосжилНИИпроект при отсутствии сведений об авторе (проектной организации) или отсутствии автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города;
- иной проектной организацией, имеющей лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности, с записью ответственного за разработку заключения лица об обеспечении проектом конструктивной надежности и безопасности объекта и при условии согласования заключения уполномоченной организацией в соответствии с компетенцией, указанной государственным автономным учреждением «Московская государственная экспертиза».
В этом же документе указывается, что «при устройстве лоджий на первых этажах в проектных решениях (проектах) не допускается устройство фундаментов и помещений (в том числе подземных) под лоджиями (балконами), а также объединение лоджий (балконов) с существующими помещениями дома. Не допускается предусматривать единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у дома лоджиями (балконами) в случае их наличия».
В прошлых выпусках мы не раз публиковали перечень документов, предоставляемых для согласования проекта. Как правило, в приведенных случаях не затрагивался внешний облик фасада.
При изменении конструкции балкона или лоджии, как правило, меняется и облик фасада, что значительно усложняет процесс согласования проекта переустройства.
Если при переустройстве лоджии или балкона планируется изменение фасада здания, для получения разрешения на выполнение работ в Москомархитектуру (ГУП «ГлавАПУ») необходимо предоставить следующий перечень документов:
- пояснительная записка;
- исходные материалы БТИ;
- план этажа М 1:100 (М 1:50) (для квартир – на копии плана БТИ) с указанием изменяемых (заделываемых, устраиваемых) на фасадах зданий проемов, входов, входов-тамбуров, витрин, балконов, лоджий, а также крылец, лестниц, пандусов, приямков, 
веранд и т. п.;
- ситуационный план М 1:2000, выданный (оформленный) уполномоченной организацией (при необходимости);
- стройгенплан, выполненный на инженерно-топографическом плане в масштабе 1:500, с заключением ОПС ГУП «Мосгоргеотрест» о наличии инженерных сетей (при устройстве строительной площадки);
- генплан (схема генплана) прилегающего участка территории при планируемом (необходимом) изменении благоустройства или использовании (приспособлении) этого участка, обусловленном изменением внешнего архитектурного облика здания;
- чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация и фотомонтаж существующего положения и проектного решения;
- заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.
При разработке проектного решения для работ, связанных с необходимостью незначительного изменения фасада здания в составе проекта на переустройство и (или) перепланировку, идентичные разделы проектов могут быть объединены.
Для создания (ликвидации) и (или) остекления балконов, лоджий, накрытии (создании) террас разрабатывается самостоятельное проектное решение с обязательным заключением о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.
Ориентировочная стоимость ремонтно-строительных работ разных строительно-ремонтных организаций
| Наименование работ | Ед. изм. | Цена, руб. |
|
Возведение стеновых перегородок из пенобетонных блоков (с привязкой к несущей ж/б-стене)
| кв. м | 550 |
|
Возведение стеновых перегородок из гипсокартона
| кв. м | 430 |
|
Штукатурка стен
| кв. м | 500 |
|
Устройство цементно-песчаной стяжки
| кв. м | 570 |
|
Укладка керамической плитки: с затиркой швов, укладкой бордюров, декоров
| кв. м | 600 |
|
Устройство реечного подвесного потолка
| кв. м | 620 |
|
Установка светильников в подвесном потолке
| кв. м | 400 |
|
Штробление каналов под укладку кабеля: бетон
| п. м | 800 |
|
Штробление каналов под укладку кабеля: кирпич
| п. м | 500 |
|
Прокладка кабеля: в штробе
| п. м | 300 |
|
Прокладка кабеля: открыто
| п. м | 150 |
|
Установка распаечной коробки с соед. проводами
| шт. | 600 |
|
Установка подрозетников, выключателей, розеток
| шт. | 500 |
|
Установка автомат. выкл. АЗС
| шт. | 500 |
|
Установка вентилятора
| шт. | 700 |
|
Бункер под мусор
|
| 5 000 |
|
Алмазная резка при толщине стены 18 (плита ж/б)
| п. м | 15 000 |
|
Алмазная резка при толщине стены 25 (плита ж/б) | п. м | 20 000 |
|
Алмазная резка при толщине стены 30 (плита ж/б) | п. м | 27 000 |
|
Алмазная резка при толщине стены 40 (кирпич) | п. м | 10 000 |
|
Усиление простое, внутреннее (плита ж/б) | шт. | 6 000 |
|
Усиление кирпичных проемов | шт. | 5 000 |
При согласовании переустройства балкона или лоджии придется посетить следующие организации:
- РОГПН (районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Эта организация рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм при производстве строительных работ, использовании в строительстве материалов, учитывающих степень огнестойкости здания, учитывает все вопросы, связанные с безопасностью проживания и возможностью эвакуации проживающих в случае возникновения пожара. Эти факторы во многом определяют возможность переустройства квартиры. Например, не допускается остекление балконов и лоджий, предназначенных для эвакуации при пожаре (они оборудуются люками и лестницами). Балконы, расположенные выше 9-го этажа, остеклять также не следует;
- ЦГСЭН (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора округа) – рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм. Эта организация может выставить претензии, если вы превращаете балкон в ванную или кухню. Кроме того, остекление не должно препятствовать поступлению в квартиру естественного света, а потому затененные и зеркальные стекла устанавливать не рекомендуется;
- ГРЭП (государственное ремонтно-эксплуатационное предприятие), для более простого понимания – бывший ЖЭК или РЭУ, является подразделением ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика территориального управления). Решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания, отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением (только в тех случаях, когда нет необходимости увеличения электрической мощности или переноса приборов газоснабжения, о которых будет сказано отдельно). ГРЭП может воспротивиться перенесению на остекленный балкон инженерных коммуникаций, а также самому остеклению, если сочтет, что оно мешает текущей эксплуатации;
- АПО (Архитектурно-планировочный отдел территориального управления или Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания (соблюдение цвета и конфигураций оконных переплетов, остекление балконов и лоджий, изменения рисунка балконных ограждений). Организация проверяет соответствие проекта Строительным нормам и правилам (СНиП), рекомендует те или иные дополнения и изменения. АПО особенно не любит выносы ограждающей конструкции. Многие фирмы несмотря на существующие запреты предлагают увеличить внутренний объем балкона. Это обычно производится так: на парапет балкона (лоджии) укрепляются металлические кронштейны, на кронштейны фиксируется подоконная доска, на которой устанавливаются рамы остекления. Обычно балконную конструкцию на уровне подоконника «выдвигают» на улицу на 10-50 см. Такое наращивание площади визуально увеличивает балкон, сам же он становится выпуклым и нависает над фасадом. Это меняет архитектурный облик здания, и власти могут заставить вернуть всё в первоначальный вид;
- ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика территориального управления) выдает рекомендации по выполнению дополнительных видов работ. После получения разрешения МВК ДЕЗ обязана осуществлять технический контроль за процессом строительства, контролировать выполнение так называемых скрытых видов работ и составлять соответствующие акты;
- жилищная инспекция округа рассматривает все предыдущие согласования, техническое заключение и проект перепланировки. В случае если проект выполнен негосударственной организацией (ТОО, ООО, ЗАО, например), то требуется рецензия государственного института на соответствие проекта нормам СНиП и жилищным нормам. Проверив всё представленное, инспекция выдает свое согласование для МВК либо возвращает все документы для уточнения. Иногда же рекомендует получить согласие владельцев всех прилегающих квартир;
- МВК (Межведомственная комиссия территориального управления районной Управы, или Префектуры округа) является последней инстанцией по получению разрешения. Именно это решение и является результатом прохождения всех вышеперечисленных инстанций. На руки владельцу выдается выписка из протокола МВК и копия постановления Управы района или Префектуры округа.
При переустройстве балкона или лоджии не удастся согласовать объединение балкона или лоджии с комнатой путем разборки наружных стен.
Запрещено выводить отопление за пределы внешних стен. Нагрузка на балкон не должна превышать 100 кг на кв. м площади, иначе начнется его разрушение.
Нельзя убирать пожарную лестницу. Зазоры между ограждением и балконной плитой способствуют образованию сквозняков, поэтому лучше опускать ограждение ниже плиты или устраивать сплошное ограждение, конструктивно связанное с плитой.
Теперь речь пойдет о конструктивных особенностях лоджий и балконов многоэтажных зданий и о том, каковы возможности их переустройства.
Сначала разберемся с основными терминами. Балкон и лоджия имеют существенные отличия друг от друга.
Балкон представляет собой открытую площадку, примыкающую с одной стороны к наружной стене, а по остальным замкнутую ограждением.
Лоджия с трех сторон окружена стенами и только с одной стороны – ограждением. Существуют также лоджии-балконы, часть которых встроена в здание подобно лоджии, а часть выступает из плоскости стены фасада в виде огражденной площадки подобно балкону. Встречаются и другие конструктивные решения, например, балконы с боковыми ветрозащитными стенками, встроенные и выносные лоджии-балконы.
Глубина лоджий и балконов достигает 1,4 м, протяженность и формы могут варьироваться. Стандартные балконные плиты имеют ширину 3275 мм и глубину 800 мм. Для формирования лоджии обычно используют пустотные плиты перекрытия с габаритными размерами 1200х5800 мм. Плита лоджии обычно делится пополам, так что лоджия одной квартиры получается длиной не более 2900 мм.
В угловых квартирах лоджия может выходить на две плоскости фасада.
В многоэтажных домах используются несколько способов опирания балконных плит – консольное, балочное опирание или угловое защемление.
Для крупнопанельных зданий характерны разнообразные конструктивные схемы установки балконов:
- защемление в конструкции наружной стены;
- устройство консольной плиты перекрытия;
- опирание на приставные железобетонные стойки или Г-образные поперечные конструкции;
- опирание на наружную стену и подвеска к внутренним поперечным несущим стенам, покрытию или перекрытиям;
- опирание на консоли внутренних стен или колонн в каркасных зданиях.
Наиболее широкие возможности изменения контура балкона открывается в случае, если он является продолжением плиты перекрытия или имеет приставные железобетонные стойки либо другую опору.
При такой конструкции возможно объединение балкона и жилой комнаты без значительного снижения его надежности. Во всяком случае, конструкция усиления при частичном сносе внешней стены будет не так громоздка.
Если балкон крепится только к внешней стене, его несущая способность невелика, поэтому в данном случае лучше воздержаться от каких-либо конструктивных изменений. Даже устройство цементной стяжки может перегрузить плиту.
В кирпичных домах балконные плиты закрепляются в кладке стены и привариваются стальными анкерами к закладным деталям железобетонных перемычек и настилов перекрытий. При демонтаже внешней стены и порожка балконной двери несущая способность балконной плиты будет значительно снижена. Возможно даже ее обрушение, поэтому такое переустройство, скорее всего, не разрешат.
Лоджии по конструктивным особенностям можно подразделить на встроенные и выносные.
Встроенные состоят из наружных стен и плиты перекрытия с гидроизоляцией, полом и ограждением. Стены лоджий могут иметь различные конструктивные решения. В домах с продольными стенами лоджию образуют несущие наружные стены, на которые опирают ее перекрытие; в домах с поперечными несущими внутренними и несущими наружными стенами плиты перекрытия опирают на внутренние стены, что требует в полносборных домах применения дополнительных утепляющих конструкций для примыкающих к лоджии внутренних стен. Утепляющие конструкции выполняют в виде отдельных панелей или объемных элементов открытого сечения (Г-, П- или Z-образной формы в плане). В блочных зданиях встроенные лоджии образует консольный участок плиты пола объемного блока.
Выносные лоджии в качестве основных конструктивных элементов имеют стенки, перпендикулярные внешней стене здания, – так называемые «щеки» лоджий.
Как правило, это не отдельные плиты, а продолжение плиты перекрытия. Вместо «щек» в качестве опор перекрытий иногда применяются консоли фасадных колонн или консольные балки, защемленные в поперечных внутренних стенах. Их оснащают ветрозащитными экранами. Поскольку вертикальные деформации выносных лоджий и здания различны, во избежание появления трещин на фасаде лоджии крепят на внутренние поперечные стены, перекрытия или каркас здания с поэтажными разрывами для компенсации температурных деформаций.
При ремонте лоджий нельзя затрагивать места их крепления к несущим конструкциям здания.
В зданиях малой и средней этажности стенки лоджий могут выполнять несущие функции. В некоторых домах, построенных по индивидуальному проекту, стены лоджий укладывают на участки фундаментов поперечных внутренних стен, вынесенные за плоскость фасада. И в том, и в другом случае объединение лоджии и внутреннего помещения квартиры вполне возможно. Исключение составляют случаи, когда нагрузка от балконной плиты ложится в основном на внешнюю стену.
Конструкция лоджии и балкона обеспечивает отвод воды от наружных стен. Их полы обычно располагаются ниже пола примыкающих помещений на 50-70 мм. Поверхность перекрытия должна быть покрыта оклеечной гидроизоляцией, поверх которой по стяжке из цементного раствора устраивают под небольшим уклоном (как правило, 2-3% плоскости фасада).
Лоджии и балкон должны быть оснащены металлическим сливом и слезником. Стык балкона или лоджии с внешней стеной должен быть закрыт от протеканий гидроизоляционным ковром с перекрытием его двумя дополнительными слоями гидроизоляции шириной 400 мм и защищен фартуком из оцинкованной стали.
Сопряжение балконной плиты с фасадом должно удовлетворять и требованиям теплоизоляции, поэтому в конструкции стыка предусмотрена прокладка утепляющих вкладышей.
Класс бетона плиты по прочности на сжатие принимают не менее В10, а по морозостойкости – не менее F75. Сечение плиты, как правило, сплошное, толщина не менее 100 мм. Эти условия необходимо соблюдать и при выборе материалов при ремонте балкона.
Арматура балконных плит укладывается сверху, поскольку плита изгибается под собственной массой. При этом ее верхняя часть растягивается, а нижняя сжимается. Металл хорошо работает на растяжение и на изгиб, бетон – на сжатие. Арматура, укладываемая внизу, испытывает меньшие нагрузки и необходима в основном для предотвращения осыпания нижних слоев.
Балконы и лоджии в старых зданиях часто нуждаются в капитальном ремонте, который можно провести своими силами.
Бетон подвержен коррозии, становящейся следствием разрушения. Разрушительное воздействие оказывают сезонные замерзания и оттаивания воды в порах материала, мох, плесень, проросшие семена растений и т. д.
В итоге бетон разрушается настолько, что обнажается арматура. Перед началом работ бетон, подвергшийся воздействию коррозии, должен быть удален, ржавчина зачищена, а металлическая поверхность обработана защитным составом, например EMACO NanoCrete AP. Он представляет собой готовый к применению материал в виде сухой бетонной смеси на основе портландцемента, мелких кварцевых песков и специальных добавок.
Хорошего эффекта позволяют добиться активные ингибиторы коррозии и составы, повышающие адгезию с арматурой и бетоном. Раствор наносится кистью на очищенную арматуру или с помощью щетки в качестве адгезионного слоя на подготовленное и слегка влажное основание.
Причиной коррозии бетона является вода. Даже если в воде не содержатся активные химические элементы, она оказывает разрушающее воздействие на материал, вступая с ним в химическую реакцию.
Если балкон или лоджия не застеклены, вода будет попадать в пустоты и, расширяясь при замерзании, разрушать бетон.
Чтобы избежать таких неблагоприятных контактов с водой, можно использовать гидрофобные добавки, например Идросилекс. Он выпускается в сухом или жидком виде, не содержит вредных примесей. Его расход составляет: жидкость - 3-5 кг на 100 кг цемента, порошок - 2-4 кг на 100 кг цемента.
Небольшие трещины можно закрыть цементной стяжкой из раствора в соотношении 1:3 (песок : цемент). Выравнивать его следует под углом 2-3°. Балкон может иметь обратный уклон. Такие дефекты не редкость в современных монолитных зданиях. Их наличие влечет за собой накопление на балконе снега и дождевой влаги. В этом случае также уместно устройство выравнивающей стяжки. В отличие от балконов в старых панельных домах современные конструкции в состоянии выдержать такую нагрузку.
Перед началом работ плиту очищают и смачивают. Для улучшения адгезии на плите делают насечки. Раствор укладывают по маякам, выравнивают по уровню до получения необходимого уклона и железнят – посыпают тонким слоем сухого цемента и заглаживают кельмой, смоченной в воде.
Если балконная плита частично потеряла свою несущую способность, стяжку следует усилить арматурой.
На очищенную плиту укладывают стальную арматурную сетку из проволоки диаметром не менее 5 мм. Ячейки сетки должны быть выполнены таким образом, чтобы на каждый погонный метр плиты приходилось не менее трех продольных и трех поперечных стержней. В местах пересечения стержни связывают мягкой вязальной проволокой или сваривают электродуговой сваркой. Между плитой и арматурной сеткой должен оставаться небольшой зазор, чтобы жидкая составляющая бетона могла проникнуть под ее стержни. После этого поверхность балкона покрывают слоем бетона, толщина которого должна превышать толщину арматурной сетки не менее, чем в два раза. Бетонируемую поверхность тщательно выравнивают и железнят.
Если производится переустройство балкона с увеличением его массы или ослаблением связи с внешней стеной, потребуется значительное усиление его несущих конструкций.
Для этого с обеих сторон балкона можно подвести стальные прокатные балки (швеллер или двутавр), крепящиеся к фасаду. Во внешней стене пробивают отверстия на глубину не менее двух третей ее толщины. Балки предварительно очищают от ржавчины и окрашивают масляными красками, временно крепят к балкону и бетонируют в стене. После этого к балкам приваривают арматурную сетку и бетонируют.
Ориентировочная стоимость ремонтных работ
| Наименование
| Ед. изм. | Цена, руб. |
|
Кирпичная кладка на балконе | кв. м | 40 |
|
Штукатурка кирпичной кладки на балконе | кв. м | 300 |
|
Обшивка железом наружной стороны балкона | кв. м | 450 |
|
Установка деревянных подоконников | п. м | 800 |
|
Установка пластиковых подоконников | п. м | 800 |
|
Установка сливов (низ, верх) | п. м | 450 |
|
Утепление балкона без радиатора отопления | кв. м | 100 |
|
Утепление балкона с радиатором отопления | кв. м | 250 |
|
Обшивка вагонкой стен | кв. м | 400 |
|
Обшивка вагонкой потолка | кв. м | 450 |
|
Обшивка стеновыми панелями | кв. м | 400 |
|
Настил пола доской евростандарт | кв. м | 350 |
|
Настил пола обычной половой доской | кв. м | 350 |
|
Настил черного пола с дальнейшим настилом паркета | кв. м | 200 |
|
Установка галтелей, плинтусов, уголков | п. м | 100 |
|
Лакировка вагонки | кв. м | 100 |
|
Изготовление встроенных шкафов | кв. м | 500 |
|
Установка сушилок для белья | шт. | 200 |
Этот метод подходит для увеличения площади балкона. В этом случае выступающие за ширину балкона передние концы консольных балок должны быть обязательно скреплены между собой стальным уголком. Арматурная сетка должна перекрывать всю площадь балкона, включая наращиваемые участки. Для проведения работ подойдет сетка с ячейкой не более 15x15 см. Концы балок, выходящие за периметр балкона, необходимо обязательно скрепить между собой металлическим уголком.
Под наращиваемой частью балкона или лоджии необходимо установить опалубку.
После полного схватывания бетонной стяжки по периметру устанавливаются ограждения.
Консольная часть балкона, расширенная больше чем на 30-40 см, имеет большой опрокидывающий момент и требует дополнительного квалифицированного расчета и усиления. Такую работу можно выполнять только силами специализированных организаций.
Балконную плиту можно усилить при помощи профилей усиления жесткости (подкосов). В таких профилях имеются отверстия для крепежных болтов. Сами болты крепятся в стену.
Усиление лоджии производится по той же схеме, что и усиление балкона. В данном случае часть нагрузки от плиты ложится на боковые стенки. Это позволяет сделать конструкцию усиления менее громоздкой, распределив часть нагрузки по боковым стенкам.
Все расчеты усиления и работы по установке усиливающих конструкций должны выполнять проектировочные и ремонтные организации, имеющие соответствующие лицензии.
Если балконная плита не нуждается в ремонте, а остекление не планируется, пол можно отделать п
