О. Шмаков, г. Подольск
ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ
Панельные дома являются наименее пригодными для перепланировок. Состояние несущих конструкций часто бывает далеким от идеального. Стыки несущих стен и перекрытий могут быть выполнены недобросовестно. Начиная с 1980-х годов участились случаи использования бракованных панелей с ослабленной несущей способностью. Использовались изделия с трещинами, ржавой арматурой либо со слишком тонким защитным слоем бетона. Последний фактор может проявиться при сверлении стен или перекрытий. Бывали случаи, когда арматура выступала за поверхность плиты. Сталь, незащищенная бетоном, ржавеет, что приводит к медленному разрушению конструкции.
Колоссальный вред панельным зданиям наносят незаконные перепланировки.
Многие дома находятся в полуаварийном состоянии именно благодаря несанкционированному проделыванию проемов, устранению балконного порожка, штроблению в неположенных местах и т. д.
На возможность проведения того или иного мероприятия по переустройству влияют изменения в плане БТИ квартир, располагающихся этажом ниже или выше. Например, проем можно располагать только под проемом, расположенным сверху или снизу, либо на расстоянии более 2 метров от него. Если расположить проемы в шахматном порядке, возникнет крутящий момент, способный привести к деформации перекрытия. Не менее важны вмешательства в несущие конструкции здания, не подлежащие фиксации на плане БТИ. Если на верхнем стыке несущей стены и опирающегося на нее перекрытия проложена штроба, уменьшающая площадь опоры, это отразится на том, сможет ли сосед сверху уложить бетонную стяжку определенной толщины. В то же время, если в верхней квартире уложена тяжелая стяжка, сосед снизу не сможет проделать проем в стене, на которую опирается заметно потяжелевшее перекрытие.
Следует отметить, что панельные здания проектировались с расчетом на короткий срок службы, который у многих из них давно истек. Акцент ставился не столько на достижение высокой прочности конструкций, сколько на экономию стройматериалов. Делать в квартирах перепланировки расчетом не предполагалось.
При принятии решения о возможности переустройства важны этаж, на котором расположена квартира, и этажность панельного здания.
Например, в многоэтажном доме серии КОПЭ устройство проема на 2-5-м этажах считается неосуществимым, поскольку нагрузка на несущие стены от верхних этажей слишком велика. Известен случай, когда в несущей стене панельной многоэтажки на пятом этаже был незаконно проделан проем. В итоге, чтобы компенсировать нагрузки, пришлось устанавливать металлический каркас усиления, опирающийся на фундамент здания и проходящий через все расположенные ниже этажи.
Не следует устраивать проем на расстоянии менее метра от внешней стены, так как на ее стыке с внутренней несущей стеной очень сильны растягивающие напряжения.
Работы по устройству проема лучше производить с помощью алмазной техники, поскольку перфораторы создают сильные вибрации, разрушающие бетон по краям среза.
Жильцам первых этажей при устройстве стандартного проема шириной не больше метра придется установить усиливающую конструкцию, выступающую из стены на 30 см.
Обладателям квартиры в панельном доме, желающим установить у себя гидромассажную ванну, скорее всего, придется отказаться от этой идеи. Подобная сантехника имеет высокое водопотребление, и общедомовая водопроводная система вряд ли будет способна обеспечить необходимое количество воды. Кроме того, вес такого оборудования может оказаться чрезмерным для перекрытия.
Перечень запрещенных мероприятий по переустройству, а также мероприятий, требующих составления эскиза или проекта, содержится в постановлении Правительства Москвы № 73 ПП. Согласно этому документу в жилых домах типовых серий не допускается устройство проемов в стенах-диафрагмах, колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами (несущими стенами, плитами перекрытий, балками, колоннами и т. д.). Стены-диафрагмы широко применяли в каркасно-панельных зданиях, построенных в 80-х годы. Они находятся между колоннами и придают этим элементам большую жесткость, фиксируя их друг относительно друга.
В панельных зданиях запрещается устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями.
Категорически запрещено устраивать штробы в стеновых панелях и плитах перекрытии под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
Кроме того, не допускается переустройство, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан;
- нарушаются прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- предусматривается ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции, сверх допустимых по проекту.
Приведенные выше ограничения касаются подавляющего большинства панельных домов, потому что почти все они построены по типовым проектам.
Узнать, где расположены в доме эти стены, можно, ознакомившись с его проектом. Категорически запрещается устраивать проемы ближе чем на расстоянии 0,5-1 м от наружной стены дома, а также делать новый проем рядом с уже существующими для организации входов в смежные комнаты. Чем больше дистанция между ними, тем лучше, поскольку это позволяет равномерно распределять нагрузку.
При переустройстве часто изменяется площадь помещений. Существуют технические нормативы, регламентирующие их размер. Площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не меньше 14 м2, в квартирах с числом комнат от двух и более - 16 м2, спальни - 10 м2. Минимальная площадь кухни - 8 м2, кухонной зоны в кухне-столовой - 6 м2.
В однокомнатных квартирах панельных домов разрешается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 кв. м.
Высота от пола до потолка в жилых комнатах и кухне должна быть не менее 2,7 м, высота коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) - не менее 2,1 м.
Согласно действующим техническим нормативам комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах следует проектировать непроходными. Стоит заметить, что некоторые старые пятиэтажные панельные здания имеют проходные комнаты.
Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухни следует принимать не более 1:5,5 и не менее 1:8; для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10 с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями.
Естественное освещение не нормируется для помещений, расположенных под антресолью в двухсветных помещениях; постирочных, кладовых, гардеробных, помещений ванных комнат, уборных, совмещенных санитарных узлов; передних и внутриквартирных коридоров и холлов; приквартирных тамбуров, поэтажных внеквартирных коридоров, вестибюлей и холлов.
Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Удаление воздуха следует предусматривать из кухонь, уборных, ванных комнат при необходимости из других помещений квартир, при этом следует предусматривать установку на вытяжных каналах и воздуховодах регулируемых вентиляционных решеток и клапанов.
Технические нормативы допускают устройство в квартирах панельных домов прачечной, гардеробной, сауны и других помещений специального назначения.
Санитарные нормы запрещают самовольно расширять площадь нежилых помещений за счет жилых.
В законе № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» приводится перечень ограничений по производству ремонтно-строительных работ. В Московской области действуют аналогичные законы, по содержанию практически не отличающиеся от нижеприведенного. Суть его такова:
В жилых домах запрещается производство работ:
- в воскресные и общегосударственные праздничные дни;
- с началом ранее 8.00 и окончанием позднее 20.00 часов;
- с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций;
- без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;
- с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования;
- с использованием пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и отходов.
Общая продолжительность работ по переустройству помещений в жилых домах не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено в разрешительных документах. При необходимости вопрос продления срока производства работ решается органом власти, выдавшим разрешение.
Приступая к переустройству помещений, владельцы квартир обязаны информировать управляющих жилыми домами и зарегистрировать у них в специальных журналах даты начала и окончания работ (последняя определяется исходя из установленной разрешением продолжительности работ).
Начало работ по переустройству регистрируется сотрудником управляющей организации в журнале, который выдается Жилищной инспекцией.
При этом устанавливается дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. Сотрудник управляющей организации обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить жильцов соседних квартир с намечаемыми мероприятиями и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
Работы по переустройству выполняются подрядным способом. Осуществлять реализацию согласованного проекта можно и самостоятельно. Согласно приложению к постановлению № 73 ПП в договорах должны предусматриваться обязательства исполнителя ремонтно-строительных работ по соблюдению требований данного постановления. Подрядчик обязан предъявить в Жилищную инспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал. По результатам проверки инспекцией устанавливаются:
- перечень обязательных контрольных мероприятий;
- состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах.
Исполнитель ремонтно-строительных работ обязан отражать в журнале их ход.
Ориентировочная стоимость демонтажных работ
| Наименование | Ед. изм. | Цена работ |
|
Демонтаж гипсолитной сантехкабины
| шт. | 5 460 |
|
Демонтаж шиферной сантехкабины
| шт. | 4 550 |
|
Демонтаж легких бетонных перегородок
| кв. м | 910 |
|
Демонтаж кирпичных перегородок (1/2 кирпича)
| кв. м | 680 |
|
Демонтаж перегородок (гипсокартонные, деревянные и т. д.)
| кв. м | 270 |
|
Демонтаж оконных и дверных блоков
| шт. | 450 |
|
Демонтаж металлических дверей
| шт. | 2 600 |
|
Демонтаж подоконников
| п. м | 48 |
|
Демонтаж отливов
| п. м | 32 |
|
Демонтаж пластиковых откосов
| п. м | 25 |
|
Демонтаж встроенных шкафов и антресолей
| шт. | 390 |
|
Демонтаж шкафа в санузле
| шт. | 420 |
|
Демонтаж подвесных потолков из гипсокартона (ГК, ГВЛ)
| кв. м | 168 |
|
Демонтаж подвесных потолков типа «Армстронг»
| кв. м | 136 |
|
Демонтаж подвесных реечных потолков
| кв. м | 136 |
|
Демонтаж потолков из вагонки
| кв. м | 110 |
|
Демонтаж потолков из пластиковых панелей
| кв. м | 106 |
|
Демонтаж натяжных потолков
| кв. м | 94 |
|
Смывка водоэмульсионного покрытия
| кв. м | 60 |
|
Снятие потолочных обоев
| кв. м | 82 |
|
Снятие потолочной плитки
| кв. м | 45 |
|
Снятие масляной краски с потолка
| кв. м | 92 |
|
Снятие акриловой краски с потолка
| кв. м | 70 |
|
Снятие известковой штукатурки и шпатлевки с потолка (слой до 1 см)
| кв. м | 90 |
|
Расшивка межплиточных бетонных стыков (швов)
| п. м | 65 |
|
Расшивка потолочных трещин
| п. м | 80 |
|
Снятие старых обоев со стен, откосов
| кв. м | 60 |
|
Снятие самоклеящейся пленки со стен, откосов
| кв. м | 65 |
|
Снятие керамической плитки со стен, откосов
| кв. м | 126 |
|
Снятие гранитного камня со стен
| кв. м | 154 |
|
Снятие пластиковых панелей, вагонки со стен, откосов
| кв. м | 92 |
|
Демонтаж облицовки стен из гипсокартона (ГВЛ, ДСП)
| кв. м | 140 |
|
Снятие минеральной (гранитной) крошки со стен, откосов
| кв. м | 84 |
|
Снятие масляной краски со стен, откосов
| кв. м | 60 |
|
Снятие акриловой краски со стен, откосов
| кв. м | 46 |
|
Снятие штукатурки со стен, откосов (слой до 1 см)
| кв. м | 80 |
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах осуществляется Жилищной инспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок от даты поступления обращения.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
В ходе приемки завершенного переустройства квартиры исполнитель работ предъявляет приемочной комиссии исполнительную техническую документацию в соответствии с действующим законодательством.
Хотелось бы напомнить, что владелец квартиры с незаконной перепланировкой несет ответственность перед государством и обязан привести ее в прежнее состояние. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если квартира не будет приведена в прежнее состояние в указанный срок, суд может принять решение о ее продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. В отношении нанимателя по договору социального найма может быть принято решение о расторжении данного договора с возложением обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
КАК УЛУЧШИТЬ ТЕПЛО-, ЗВУКО- И ГИДРОИЗОЛЯЦИЮ
Как уже говорилось, стены панельных домов не отличаются хорошим качеством. По своим тепло- и звукоизоляционным качествам они не уступают только некоторым монолиткам, построенным с серьезными нарушениями технических нормативов. Панельные дома стали строиться в конце 50-х годов прошлого века, при этом нормативные документы по защите от шума появились только в 1977 году, и касались в основном шумов, производимых инженерными коммуникациями здания - вентиляционными шахтами, водопроводом и системой отопления. СНиП, устанавливающий стандарты звукоизоляции стен и перекрытий, был выпущен в 2004 году, когда панельное строительство практически прекратилось.
Звуко- и теплоизоляционные материалы имеют определенную толщину и занимают дополнительное пространство в и без того тесных квартирах, поэтому среди жильцов всегда были нарушители, которые снимали слой бетона и удаляли изолятор. Такие «операции» приводили не только к тому, что соседи слышали каждый шаг владельцев незаконно переустроенного жилья. При вмешательстве в конструкцию плиты ее несущая способность значительно ослабевала, а в процессе работ появлялись трещины. Ситуацию не спасала даже хорошая стяжка.
Панельные здания имеют ряд конструктивных особенностей, ставших причиной на удивление хорошей звукопроницаемости несущих стен.
Каналом, по которому проникает звук, может стать сквозное отверстие под розетку в стене либо отверстие в перекрытии для отопительной трубы.
Одним из важнейших параметров является гидроизоляция перекрытий, особенно в санузле. В панельных домах ее отсутствие часто становилось причиной затопления соседей. Гидро- и теплоизоляции требуют также перекрытия квартир, расположенных над не отапливающимся подвалом. Поднимаясь вверх, влага может стать причиной ухудшения микроклимата помещения.
Из этого видно, что панельные стены, как правило, требуют серьезного ремонта, без которого комфортное проживание будет невозможно. Многие материалы используются как тепло- и звукоизоляция. В качестве примера можно привести изделия из минеральной ваты или пенопласта. Тепло-, звуко- и гидроизоляция могут требовать выполнения разных мероприятий. Начнем со звукоизоляции.
Шум бывает воздушный, ударный и структурный. Первый распространяется по воздуху, ударный воспринимается конструктивными элементами и передается внутрь помещения, структурный возникает при вибрации коммуникаций здания.
Воздушный шум является следствием проникновения звуковых волн через панели и пустоты в них или между ними. Отверстие под розетку можно заполнить поролоном или минеральной ватой. Утрамбовывать изолятор не сл
