Квартирный вопрос настоящего времени. Жизнь на высоте: пентхаус

Роскошь – первое, что приходит в голову, когда слышишь слово «пентхаус». Это не случайно: то, что мы знаем об этом виде жилья, пришло из книг и фильмов. «Фабрика грез» создала пентхаусу такую репутацию, с которой мало что может сравниться. Хотя дом под небесами – это не сон и не легенда, а вполне себе реальность. Правда, очень дорогая.

За долгую историю вопроса что только не называли пентхаусом. Согласно одной из версий, слово «пентхаус» возникло еще в XVI веке. В английском языке этого периода «рentis» обозначало «пристройку к дому с наклонной крышей». Впрочем, более убедительной кажется другая версия, согласно которой слово было придумано в 20-х годах прошлого века, когда в Нью-Йорке появились первые «дома на полях шляпы» (именно так сторонники второй точки зрения переводят на русский язык слово «пентхаус»). Однако, это касается слова, а что касается архитектуры –  с ней в истории с пентхаусами путаницы намного больше.

Каждый может сказать, как выглядит мансарда, но что такое пентхаус и чем он отличается от благоустроенного чердака, знают далеко не все. Между тем, в архитектуре пентхаусов есть своя почти столетняя традиция.

В Америке пентхаусы появились вместе с чикагскими и нью-йоркскими небоскребами. Большие дома большого города, чудо новых строительных технологий на первых порах сохраняли консервативную планировку. Квартиры располагались на одном этаже и мало чем отличались по размерам (от 300 до 800 кв. м.) и по расположению комнат от традиционного плантаторского особняка. Однако для плантаторов, привыкших к жизни за городом, этого явно было мало. В доме нет сада, бассейна, террасы… Таким образом, американский пентхаус соединил прелести виллы и городской жизни.

В Европе крыши использовали иначе: на них не строили отдельного домика, но обживали все поле целиком. Примерно в то же время, когда их заокеанские коллеги изобретали небоскребы, известнейшие европейские архитекторы изобрели плоские кровли, которые использовались как солярии, места отдыха и смотровые площадки. Идея жить наверху оказалась настолько привлекательной, что привела к появлению европейского пентхауса: гибрида мансарды и коттеджа на крыше дома. От мансарды пентхаус получил свое расположение, от коттеджа – форму.

В СССР в конце двадцатых годов прошлого века Моисеем Гинзбургом был построен первый и последний советский пентхаус – на крыше знаменитого дома Наркомфина. Первоначально кровля предназначалась для физкультурных упражнений жителей-коммунаров, позже она отошла в пользование наркома финансов Милютина, чей особняк располагался здесь же, на крыше. В дальнейшем в пентхаусе организовали общежитие. Вот на этом-то и остановилось советское  освоение чердаков и мансард.

В конце прошлого века на российском рынке появились пентхаусы как новая форма эксклюзивной недвижимости в элитных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и архитектурными изысками. Так стали называть двухуровневые квартиры.

И все же сегодня сложно однозначно описать понятие «пентхаус». Это не просто квартира. Пентхаус, скорее, относится к предметам роскоши, который по-настоящему и не нужен, но все хотят им обладать. Это показатель стиля жизни и отражение внутреннего состояния.

Если на Западе богатые и успешные люди уже давно оценили преимущества проживания в пентхаусах, то для России этот вид элитной недвижимости пока еще является достаточно новым. Жизнь в пентхаусе представляет собой нечто среднее между жизнью в особняке и элитной квартире. Сегодня многие обеспеченные люди готовы заплатить за пентхаусы практически любые деньги, ведь это не только символ престижа и особого статуса, это еще и жизнь на высоте птичьего полета, воплощение мечты.

Настоящие пентхаусы отличаются рядом особенностей. Этим определением можно назвать только отдельный особняк на крыше многоэтажного дома, с обязательным выходом на террасу, где в зависимости от пожеланий владельца могут быть устроены смотровая площадка, бассейн, теннисный корт или сад. Если выхода на террасу нет, то речь идет уже не о пентхаусе, а о мансарде, пусть даже самой что ни на есть шикарной. Мансарды, как правило, имеют ломаные стены, повторяющие изгибы крыши, в то время как все внешние стены пентхаусов представляют собой ровную вертикальную поверхность.

Во-вторых, в идеальном пентхаусе должно быть панорамное остекление, лучше всего, от пола до потолка, чтобы создать «эффект воздушности».

В-третьих, из лучших пентхаусов открывается вид на все четыре стороны света. В крайнем случае – на три. При этом привлекательный пейзаж вокруг – это тоже немаловажное условие.

Еще одно достоинство пентхауса – экологичность. Безусловно, лесопарковые полосы поблизости – большой плюс для экологии района, где находится дом. Но город есть город: шум магистралей, смог – все это дает о себе знать любому жителю столицы за исключением, пожалуй, только хозяев пентхаусов. В случае, если поднебесный дом расположен на крыше 25-30этажного здания, за свое здоровье можно уже не опасаться.

Если пентхаус отвечает всем описанным требованиям, то его можно смело отнести к разряду эксклюзивных.

К сожалению, выбор пентхаусов в московском регионе крайне ограничен, а, по мнению специалистов, многие предлагаемые многоуровневые квартиры не соответствуют даже уровню жилья бизнес-класса. Кроме того, окна высоток не всегда выходят на лесопарковую зону, а иногда даже на круглосуточно загруженные магистрали, шум которых отнюдь не добавляет уюта, а скорей, наоборот.

И все-таки пентхаусы составляют около 10% предложения от всего элитного рынка Москвы. По словам специалистов, пентхаусы предусмотрены на последних этажах в каждом доме де-люкс, построенном в последние 10 лет. 

Не более 1% от всех подобных предложений – объекты с панорамными окнами, надстроенные на дореволюционных домах после реконструкции. Традиционно, пентхаусы  планируются в элитных домах в престижных районах центра столицы (Остоженка, Патриаршие Пруды, Якиманка, Арбат), а также в домах бизнес-класса на Западе Москвы.

Обычно общая площадь столичных пентхаусов составляет от 200 до 400 квадратных метров. Стоимость подобных шикарных апартаментов варьируется от 1 до 15 млн. долларов США. Встречаются и более дорогие экземпляры.

Комментирует Елена Лашко, руководитель Департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

«Фешенебельное жилье подобного класса – товар единичный, поэтому стоимость апартаментов отражает их эксклюзивность, и продаются пентхаусы, в основном, через агентства недвижимости, специализирующиеся исключительно на элитном жилье.

Основные  отличительные  черты этого вида городской недвижимости –  верхние этажи, большая площадь остекления, панорамные окна, выход на террасу или эксплуатируемую кровлю и живописный вид на Москву. Наиболее востребованы варианты пентхаусов площадью 300 кв. м.  Крайне редко такой формат жилья встречается меньшей площади. Например, пентхаус с террасой и метражом  100-150 кв.м. найти чрезвычайно сложно.

Порядка 70% от всего предложения – двухуровневые или трехуровневые пентхаусы, хотя 50% запросов приходится  на объекты  одного уровня.

Около 60% от всего предложения представлено на регулярном рынке, 40%  – пентхаусы  в новых  домах. Со спросом ситуация противоположная –  60% покупателей пентхаусов желают приобрести жилье на первичном рынке и 40% – рассматривают регулярные объекты. Покупатели интересуются пентхаусами на первичном рынке  без отделки, чтобы в дальнейшем обустроить жилье в соответствии с собственными предпочтениями и вкусами. Например, наше агентство выставило на продажу пентхаус площадью 430 кв.м., рассчитанный на одного человека. На первом этаже располагается большая гостиная-студия, на втором уровне – просторная спальня в 200 кв.м. Для собственников таких объектов главное условие – живописный вид. Если пентхаус расположен в центре  Москвы, как правило, покупатели хотят, чтоб из окон были  видны Кремль, Храм Христа Спасителя и Москва-река. Если  пентхаус  находится  в доме  в западных округах – там важна общая панорама Москвы, вид на Московский государственный  университет и Поклонную гору. Как правило, приобретают такие варианты пары,  где возраст супругов не превышает 45 лет, с детьми или без.

К пентхаусам  с отделкой  покупатели подходят более прагматично, в основном,   запрашивая квартиру с большим количеством спален, поскольку пять-шесть полноценных больших спален, как правило,  может разместиться только в многоуровневом пентхаусе.

Эти дома очень востребованы. Если клиенту позволяет бюджет, и у него есть выбор – обычная  квартира  или  пентхаус, он всегда выберет последний, даже, несмотря на то, что по цене он может  в разы превышать стоимость объектов в этом же доме, но на нижних этажах.  Например, в доме  в 3 Кадашевском  переулке квартира на втором этаже продается по 8,5 тыс. долл. за  метр, а пентхаус в этом же доме предлагается по  20 тыс. за квадратный метр. Покупатели элитной недвижимости готовы доплачивать за уникальность приобретаемых апартаментов и живописные  виды из окон». 

Комментирует генеральный директор компании «WELHOME» Анастасия Могилатова:

«В мировой практике пентхаус – это особняк на крыше дома. В США и Европе пентхаус занимает один или два последних этажа, имеет собственный лифт и выход на крышу, не имеет соседей. В Москве подобных классических предложений крайне мало, в основном, к пентхаусам относят почти все квартиры большой площади, находящиеся на верхнем этаже здания, подобные объекты стоят дороже остальных квартир дома. Стоимость пентхауса зависит от целого ряда условий. В первую очередь, сам дом должен быть достоин пентхауса. Зачастую пентхаус с отличными видовыми характеристиками и грамотной планировкой находится в доме бизнес-класса. В этом случае цена такого объекта не может быть слишком высокой, покупатели просто не готовы платить за жилье, пусть даже очень высокого уровня, но в доме в неудачном районе. На стоимость пентхауса также влияют виды, открывающиеся из его окон, наличие панорамного остекления, террасы или смотровой площадки. В случае, если пентхаус расположен в элитном доме в центре и соответствует всем вышеперечисленным характеристикам, его стоимость может доходить до 30 млн. долларов и выше. Например, в новом доме класса de luxe по адресу ул. Остоженка, 11, блок из двух пентхаусов на 6 этаже общей площадью 1 350 кв. м.  стоит почти 29 млн. долларов».


Оксана ВОЙТОВИЧ


Обсуждение статьи на форуме