Квартирный вопрос советского времени. Часть 1. «Высокая» история: «сталинки»

Предел мечтаний советского человека, целая эпоха в архитектуре и градостроительстве, негасимый интерес современников – все это  «сталинские» дома. Когда говорят «сталинки», то подразумевают  мощный фасад, облицованный гранитом или мрамором, украшенный лепниной, барельефами, колоннами и нишами, а также обширную придомовую территорию. «Визитная карточка» этих домов – квартиры с трехметровыми потолками общей площадью от 70 кв. м. Конечно же, такие дома-мечты строились по большей части в столице. На самом же деле сталинская эпоха включает в себя не только известные московские высотки, но и обычные дома для обычных людей. Но обо всем по порядку…

История началась с генплана. На основе решений Пленума ЦК Партии о развитии городского хозяйства в 1931 году развернулась работа по подготовке комплексного плана реконструкции столицы, который был принят через 4 года. По размаху намеченных работ, подходу к вопросам развития города, глубине их проработки Генеральный план реконструкции Москвы не имел аналогов в мировой градостроительной науке и практике. Именно согласно этому Генплану массивные и выразительные жилые здания стали строиться не отдельно и хаотично, как ранее, а целыми кварталами. На месте ветхих сооружений, вдоль расширенных проспектов и улиц вырастали многоэтажные дома, многие из которых – подлинное украшение столицы.

Строительство жилых многоэтажных домов активно продолжилось и после войны. Дома становились все выше (до 15 этажей), апогеем стало возведение известных московских «высоток»: главного здания МГУ на Воробьевых горах, жилого дома на Котельнической набережной, гостиницы «Украина», МИДа, жилого дома на Кудринской площади, здания с выходом у станции метро «Красные ворота» и гостиницы «Ленинградская».

По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», эти дома  относятся к особой категории «сталинок»: «В советское время «сталинские» высотки имели статус «закрытых» домов – они принадлежали ведомствам – и квартиры здесь не подлежали обмену. Поэтому поселиться там могли только высокопоставленные чиновники и служащие министерств.

В постсоветский период высотки считались самыми престижными и дорогими домами. Квартиры в них продавались крайне редко, а покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в «советских небоскребах». В связи с этим до 1995 года рынок цен на такие квартиры не сформировался.

Сохранялась слава элитных домов за «сталинскими» высотками до середины 1990-х годов, то есть до тех пор, пока в Москве не началось строительство жилья высокого качества. Соответственно, изменился и спрос: покупатели стали предъявлять повышенные требования к качеству квартир. И старые «сталинские» дома стали уступать современным элитным новостройкам. Инфраструктура советских высоток хоть и находится на хорошем советском уровне, но значительно уступает сегодняшним требованиям клиентов к охране и обслуживанию жилья.

Главное среди достоинств «сталинских» высоток – их известность и история. К тому же, все высотки находятся в центре города, в престижных районах. Поэтому востребованность жилья в этих домах небольшая, но остается, а оцениваются «сталинские» высотки гораздо выше, чем любая другая недвижимость советских времен».

Нельзя не упомянуть о качестве этих строений. Оно объясняется тем, что их строили не на продажу, а за украденный в те годы кирпич можно было пойти под расстрел. Поэтому по запасу прочности классические сталинские дома (капитальные многоэтажные с толстыми стенами, высокими потолками и архитектурным орнаментом) не только не уступают строящимся сегодня зданиям, но даже превосходят их. Это связано с тем, что ход строительства курировали правоохранительные органы.  Также высоким было качество строительных материалов.

Естественно, что в 20е-50е гг. прошлого века в Москве строились не только монументальные строения. Внутри самой категории произошло расслоение. Самые лучшие из этих домов – в первую очередь высотки, дом на Серафимовича, самые яркие на проспектах – будут дорожать в силу собственной уникальности. А вот рядовые строения, особенно расположенные в не лучших местах, вряд ли можно считать хорошей инвестицией.

Алексей Шленев делит строения этих лет на два типа. «Малогабаритные «сталинки», так называемый «кирпич с малой кухней». Это 5 этажные, как правило, кирпичные, дома, с малогабаритными квартирами: кухня до 6-6,5 кв. м, построенные в «рабочих», промышленных районах. И сталинские дома с большой кухней от 7,5 кв. м., в некоторых, даже более 10 кв. м. В таких квартирах были  комнаты для прислуги,  «черный вход» и тому подобные изыски.

Значительная доля домов сталинской постройки сосредоточена в престижных районах столицы, что делает их более привлекательными для покупателей. К положительным качествам таких квартир можно отнести их площадь и высокие потолки.

Предложение в этом сегменте недвижимости превышает спрос. Наиболее востребованы многокомнатные квартиры, так как потенциальных покупателей привлекает в них, в первую очередь, площадь. Квартиры меньшей площади мало востребованы, так как условия проживания в них далеко не в полной мере удовлетворяют современным требованиям. Основным недостатком является отсутствие, в большинстве случаев, современной инфраструктуры – паркингов, охраны и т.д.

Не более 10 лет назад квартиры в сталинских домах считались едва ли не эталоном комфортного жилья. С появлением современных жилых комплексов, со всей инфраструктурой, и с лучшими характеристиками, такими, как площадь помещения и возможность перепланировки, «сталинки» в рейтинге комфортного жилья будут постепенно уступать свои позиции. Современные покупатели предпочитают селиться в новых домах. Для жителей Москвы, избалованных разнообразными предложениями элитного жилья, сталинские дома не представляют особого интереса, поэтому среди покупателей квартир в этих домах достаточно много иностранцев».

Квадратный метр «сталинской квартиры» обойдется в $7 тыс. или около 200 тыс. рублей. Но в смету  следует закладывать ремонт. Самое уязвимое место сталинских домов – коммуникации, которые зачастую полностью изношены. Далеко не во всех элитных «сталинках» проводились восстановительные работы . Ремонт сразу же поднимает цену на историческое жилье на 20-30%. Прочее же сталинское наследие потихоньку разрушается. Трубы и электропроводка зачастую требуют замены не просто в рамках одной квартиры, но в масштабах всего дома. Электрических мощностей, выделенных на квартиру, не хватает для того, чтобы заставить работать всевозможные современные электроприборы. Городской программы по восстановлению высоток не существует, а покупатели способны решить лишь часть проблем.

«Сталинки», представляющие собой дома классической архитектуры, характеризуют собой  эпоху. Эти строения обеспечили Москве славу города, в котором есть на что посмотреть.
 
Но в 1955 году Никита Хрущев подписал постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К их числу были отнесены не только сталинские арки, портики и башни, но также «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Дома с архитектурными «излишествами» требовали дополнительных – и значительных – затрат, а удовлетворить стремительно растущий спрос на жилье не могли, что и обусловило отказ от них и переход в конце 1950-х гг. к массовому строительству дешевых железобетонных панельных домов.

Естественно, дома по старым проектам еще некоторое время достраивались, но постепенно с фасадов стали исчезать колонны, наличники, стены домов  истончались, а потолки понижались. Но это уже совсем другая история…

Для справки:  Источник «Инком-Недвижимость»

В настоящее время большую долю предложения на вторичном рынке жилья составляют панельные дома (54%). Чуть меньший процент приходится на кирпичные дома – порядка 25%.

Распределение объемов предложения на вторичном рынке жилья в Москве:



По данным БТИ Москвы, в столице насчитывается 1544 дома, попадающих в категорию «сталинок». Это один из самых высоких показателей «встречаемости» после хрущевских пятиэтажек.

Комментирует Виктор Свирин, руководитель Бюро «Умная Стройка», независимый эксперт:
  
- Каждому историческому периоду свойственны свои черты. Наиболее ярко особенности эпохи проявляются в строительстве. Развитие науки и расширение производства в начале ХХ века обеспечивали быстрый переход от деревянного домостроения к каменному.  Революция, гражданская война и послевоенная разруха приостановили наметившийся было прорыв в строительной области, однако, к началу тридцатых годов в стране сложились предпосылки для бурного развития народного хозяйства.  

Подход к конструктиву и эстетике в строительстве задает не только мода, но, прежде всего, технические возможности. Достижения в архитектурно-строительной сфере дали возможность разработать новые технические нормы и правила, основанные на внедрении передовых методов организации строительства, применении новых механизмов и оснастки, технологий и материалов, ведении работ ускоренными темпами и с высоким качеством. 

Зодчество становится мощным идеологическим средством. Партия и правительство стремились доказать всему миру неотвратимую победу социализма. Строительный бум в тридцатые годы был продиктован политической волей и  обусловлен небывалым трудовым энтузиазмом советских людей. Развитие инженерного потенциала, подъем производства строительных материалов и привлечение к строительству армии работников позволили начать реализовывать план реконструкции Москвы с высокой степенью организации работ.

Небывалыми доселе темпами в Москве строились огромные красивые дома, поражавшие воображение современников своей грандиозностью. «Вождь народов» лично курировал процесс возведения знаковых московских объектов, отдавая строительству главную роль в идеологическом противостоянии с «загнивающим Западом».

Характерную черту «сталинского ампира» – гигантоманию – олицетворяют главные символы социалистической эпохи в строительстве – семь великолепных московских высоток. Монументальные порталы, высокие стилобаты и арки прекрасно сочетаются с великолепно украшенными фасадами и дополняются декоративными архитектурными деталями – колоннами и балконами с балясинами, башнями, шпилями.

В послевоенные годы строительство «сталинок» возобновилось в еще большем масштабе. Царившая на стройках самодисциплина, наряду с моральным подъемом и высокой сознательностью, замешанной на патриотизме и гордости от осознания недавней Великой Победы, придавали нелегкому труду сотен тысяч людей некий радостный смысл сопричастности к великому делу строительства коммунизма.

Профессия «строитель» являлась предметом гордости и уважения. Ее лучшие представители «ходили» в народных героях. Многие объекты в Москве строились с привлечением военнопленных немцев. До сих пор эти дома выделяются своим замечательным качеством. Позволю себе опровергнуть миф о том, что это связано с кураторством строек правоохранительными органами.  Сейчас эти органы тоже много чего «курируют», однако…

Ваш покорный слуга, начиная с рождения, в течение почти четверти века проживал в так называемом «сталинском» доме. Он и сейчас красуется рядом с Домом Правительства.  Некоторые мои приятели-одноклассники по сей день живут в нем, а также в «высотке на площади Восстания» (так раньше называлась Кудринская пл.). Поэтому о великолепных потребительских и эксплуатационных качествах этих замечательных зданий я знаю не понаслышке.  

Конечно, от уровня современных требований заметно отстает инженерная начинка и прилегающая инфраструктура этих домов. Но их крепкий конструктив, просторные холлы и лестничные площадки, удобная планировка квартир с большими помещениями, высокими потолками, звуконепроницаемыми стенами, дубовыми паркетными полами с вентиляционным подпольем и прочими элементами, выполненные выше всяких похвал, по самым взыскательным меркам строительного искусства, до сих пор соответствуют условиям высокого комфорта.

Понятно, что при всей индивидуальности постройки «сталинских» домов, они негласно делились на категории – «для номенклатуры» и «для остальных». Первые занимали отдельные квартиры, ну а вторые селились в коммунальных. Достаточное распространение получили и «серийные сталинки» – растиражированные кирпичные пятиэтажки, квартиры в которых получали рядовые граждане. 

Конечно, все это может не производить особого впечатления на  современника, но в то время государственная политика ударного возведения домов в рамках плана реконструкции Москвы была настоящим прорывом в решении множества проблем, связанных с социальной сферой. Сотни тысяч людей получали не только рабочие места, но и жилье высокого качества с невиданным ранее комфортом.

Что касается позиции «сталинок» на современном рынке вторичного жилья, то, в общем случае, спрос и предложение пропорциональны имеющейся наличности той или иной категории домов. «Сталинских» домов совсем немного, выезжают из них крайне неохотно, как правило, лишь при чрезвычайных семейных обстоятельствах. Поэтому сделки по купле-продаже квартир в этих домах носят точечный характер, не позволяющий подвести под них усредненные стоимостные параметры.

Судя по обращениям в Бюро, сегодня «сталинские» дома привлекают, в основном, разбогатевших провинциалов. Коренные же москвичи, вытесняемые загазованностью атмосферы и возросшей агрессивностью социальной среды, в большинстве своем, стремятся из родного города в ближайшее Подмосковье. Веяние времени…

Оксана ВОЙТОВИЧ


Обсуждение статьи на форуме