Покупка дома. «Подводные камни»

Сложилась тенденция: купленные дома непригодны для комфортного проживания и нормальной эксплуатации и требуют реконструкции или ремонта. Возникшие в течение первого же года эксплуатации негативные проявления существенных недостатков заставили покупателей задуматься и крепко пожалеть о затраченных суммах.
Подавляющее большинство купленных объектов было искусственно приукрашено, и на них были необоснованно завышены цены. Люди, купившие дома, начинают ощущать и осознавать это уже через полгода, как правило, со сменой сезона. Ничего не стоит навести предпродажный марафет, подчас такой, что цена только от одного товарного вида возрастает на треть(!) А если «медовые» речи продавца относительно престижности и элитарности месторасположения дома или наличия «звездных» соседей находят благодатную почву в душе желающего «сразу в князи», то и вдвое.
Существующий рынок продажи недвижимости по своей природе — обманный. Издания рекламируют новомодные материалы и конструкции, подогревая интерес покупателей. Архитекторы продвигают перетертые западные идеи, часто нежизнеспособные для России. Строители и производители материалов получают заказы.
За ними, в очередь за деньгами, встали многочисленные агенты, брокеры, девелоперы, дилеры, дистрибьюторы, оценщики, риэлторы и пр. Манипулятивный инструментарий рыночного «турбонадува» (способов завышения цен) многолик. На спрос работает масса «подвижек»: престиж, мода, ажиотаж, эксклюзив, сезонность, элитарность и т.п.
Самое удивительное и одновременно смешное, что в этом ряду стоит, пожалуй, основной параметр выбора — стоимостной. Вернее, не сам параметр, а его производная.
Сегодня даже школьник понимает, что рыночная цена — минимум на треть обусловлена именем, маркой, брендом и прочими «ускорителями» из приведенного выше списка. Но ведь покупается не килограмм яблок, а ДОМ. Как его оценить потребителю?
«Ядро» цены за такой товар, как недвижимость, должна все-таки составлять его реальная (строительная) стоимость.
Стоимость, определяющая уровень его жизненной полезности и потребительской ценности.
Риэлторы, оценщики, ценообразование. Риэлторам, как и всем торговым людям, хочется подороже и побыстрее продать имеющийся товар. Поэтому объект недвижимости, соответственно, «тюнингуется», в том числе, словесным увещеванием. При этом выпячиваются несуществующие достоинства и скрываются имеющиеся недостатки. «Лингвистическая лакировка» объекта — из этого ряда. Порой, в попытке из ничего сделать конфетку, дело доходит до абсурда.
При существующих «независимых» методах оценки недвижимости не улавливается какой-либо методичности в приемах (скорее, «ужимках»). Все слышали об оценке недвижимости по … телефону. Заглянуть в примитивные таблицы, привязывающие перманентно растущую удельную рыночную цену к местности — это все, на что способны иные «оценщики». Существующая манера оценки недвижимости ничего общего не имеет с ценообразованием. О независимости оценки речи не идет вообще. Нередко выставляемая цена меняется в зависимости от транспортного средства следующего потенциального покупателя.
Риэлтор продуманно манипулирует сознанием потребителя. Ситуация схожа со страхованием. Используется (теоретическое) существование всевозможных потенциальных рисков. Но, при наступлении страхового случая, невозможно получить обещанную компенсацию в полном объеме.
С покупателем следует найти общий язык, договориться о понятиях и определениях. Например, стоимость и цена — разные понятия. Продавцы и покупатели разговаривают на разных языках. Их финансовые интересы противоположны. Мало того, что существующие на рынке недвижимости механизмы неполноценны, они еще и недобры по отношению к потребителю. Попробуйте попросить риэлтора уговорить продавца снизить цену…
Результаты мониторингов показывают, что не более четверти возводимых домов полноценны для комфортного проживания и нормальной эксплуатации. Универсальные «среднерыночные» оценочные таблицы применимы лишь для предварительного (примерного) определения уровня выставочной цены (по аналогии стартовой цены лота на аукционе), для проведения «аукциона наоборот».
Так называемые оценщики «оценивают» дом за немыслимые деньги (500–5000 и более долларов, а чаще всего — за проценты), причем, делают это на глазок, исходя из собственных интересов. Риэлторы получают десятки тысяч за оформление сделки.
Как происходит покупка дома? Правила игры искажены. Покупатель играет в открытую: он одинок, деньги — налицо. Продавец — взакрытую: в команде, товар — не «лицом». При всей серьезности покупки выбор дома из нескольких вариантов происходит на редкость легкомысленно. Официально существующий институт оценки, необходимая государству формальная функция, на деле — не более, чем фикция (статус официального документа — в правоотношениях).
Как правило, осмотр проводится в быстром темпе, часто при отсутствии хозяев, но зато в сопровождении агентов, заинтересованных быстрее и дороже продать. Если консультанты по недвижимости незаменимы в офисе, рассказывая о регламенте проведения сделки и юридических нюансах ее обеспечения, то при осмотре объекта их присутствие лишь дезориентирует покупателя. Возникает законный вопрос: а какова реальная польза для покупателя от подобного экспресс-осмотра и присутствия заинтересованного «экскурсовода»? Ведь речь идет об одной из самых дорогих покупок в жизни.
Гораздо разумнее этот процесс протекает в более размеренном темпе, в сопровождении холодного критика — независимого специалиста, могущего проанализировать и оценить дом, как строительный объект, исходя не только из его достоинств. Причем, изложить свою позицию обстоятельно: письменно, доказательно, с расчетами и обоснованием.
Совершенно очевидно, что в этой роли более эффективен специально подготовленный ИНЖЕНЕР-СТРОИТЕЛЬ. При осуществлении ответственной покупки (предметов антиквариата или произведений искусства) разумный человек обращается к соответствующему эксперту за подтверждением соответствия художественной или утилитарной ценности (ликвидности) предмета его выставленной цене.
Однако для отечественных реалий — это редкое исключение. В подавляющем большинстве случаев покупатель не только недобирает в качестве, но еще и проигрывает в цене. Ведь под видом дома можно приобрести не полноценный строительный продукт, а некий примитивный конструктив, слепленный из убогого набора работ и материалов. И дело тут не только в явных дефектах.
Например, два расположенных рядом дома (абсолютно одинаковых и безупречных по внешнему виду) могут иметь совершенно разное конструктивное и технологическое «наполнение» и, соответственно, стоимость, утилитарную ценность и ликвидность. Инженеры-строители еще могут знать (пусть и теоретически), что набор работ (перечень услуг по строительству дома), даже самый подробный, всегда отличается от полноценного комплекса.
Пример из жизни. Десять одинаковых (с виду) домов, выставленных на продажу за одну цену в 300 тыс., имеют совершенно разное конструктивно-технологическое наполнение. А если «присмотреться» и хорошенько обосновать, то покупать некоторые из них можно за 240- 250 тыс., не более того. Иначе сильно проиграешь. Под словом «присмотреться» подразумевается ряд инжиниринговых мер. Каждый из покупателей этих «одинаковых» домов приобретает собственный набор проблем (букет из недостатков, недоделок, скрытых дефектов и потенциальных негативных проявлений).

Исходя только из стоимостного фактора, строить дом лучше оптом, в комплексе, а покупать лучше всего — полуфабрикат («коробка» и ее производные имеют наименьшую товарную ценность). Правда, в этом случае возрастает риск обнаружения скрытых недостатков, поэтому особое внимание надо обратить на техническое состояние каждой составляющей конструкции (грамотность «узлов-пирогов»): фундамента, стен, перекрытий, стропильной системы, кровли. Как это определить на практике (в условиях цейтнота, рискуя собственными средствами) покупателю, если он не инженер-строитель, а, например, банкир, учитель или врач? Ответ один: приходится существенно ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ. И не только единовременно, но еще и перманентно тратить немалые средства при повторном ремонте и в процессе эксплуатации.
Потребители, наконец, поняли, что покупка дома имеет две стороны: вспомогательную — правовую (оформление сделки) и главную — техническую (определение истинного состояния дома и, исходя из этого, его реальной стоимости), а специалисты рынка недвижимости — риэлторы, сопровождающие сделки, — не в состоянии оказывать инженерно-техническую поддержку для ОБОСНОВАННОГО выбора дома за АДЕКВАТНУЮ цену.
Право потребителя должно быть обеспечено ответственностью продавца. Сомнения скептиков относительно того, что продавцы остаются «внакладе», беспочвенны. Интересы добросовестных продавцов, ни в коем случае не ущемляются. В соответствии со статьей 474 ГК РФ продавец обязан предоставлять покупателю доказательства осуществления проверки качества товара.
Любая сделка купли-продажи недвижимости начинается с обсуждения выставленной цены (цифры) и с трех основных вопросов продавцу. Затем происходит осмотр объекта, проходят согласовательные переговоры и пр. Первый вопрос к продавцу: «Из чего складывается выставленная цена за объект недвижимости?» (Дом, участок, постройки, лес, река, пруд, престижное место, инфраструктура, «дельта»-погрешность…) Таким образом, выделяется цена дома.
Цена — стоимостное выражение суммы достоинств и недостатков. Чаще всего, достоинства гипертрофированны, а большая часть недостатков не учтена. Кроме того, применяется принцип декомпозиции и дифференцированной оценки.
Второй вопрос: какова причина продажи? — во многом раскрывает историю («болезни») дома. Третий вопрос: учтены ли при ценообразовании имеющиеся недостатки? Каждого продавца надо заставить «раскрыться». Следует вытащить на поверхность и обнажить не только факторы, формирующие избыточную часть стоимости, но и собственно ценообразующие (как достоинства со знаком "+", так и недостатки со знаком "-").
Право. Ст. 475 п.1 ГК РФ: «Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, получивший товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать: уменьшения покупной цены; устранения недостатков; возмещения своих расходов по устранению». Если недостатки неустранимы, вступает в силу положение ст. 475 п.2: «Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата денежной суммы», а также компенсации за моральный и пр. ущерб.
Ст. 480 регламентирует последствия передачи некомплектного товара (нередко продавцы спекулируют обстоятельством близкого расположения наружных инженерных сетей и существенно завышают цены на дома-полуфабрикаты). Ст. 1095: «Основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги: вследствие недостоверности или недостаточности информации причиненный вред подлежит возмещению».

Продавцы, прикидывая ориентировочную стоимость домов по «рыночным» таблицам, не учитывают (по разным причинам) большинства «строительных» недостатков (слабых решений, выхолощенных технологий, недоделок, скрытых дефектов и пр.). Их финансовый интерес мотивирует сосредоточение лишь на достоинствах, увеличивающих цену. Однако, нередко, помыкавшись с выгодной (для себя) ценой с пятью потенциальными покупателями, продавец существенно сбрасывает (с убытком для себя) цену для продажи дома — шестому.
Когда дом превращается в товар, следует грамотно сформировать его цену. В том виде, как это происходит у риэлторов, в цене за дом слишком много «накипи». К строительной составляющей прибавляется целый набор, воздействующий на психику покупателей: престижность, элитность, рыночно-спекулятивный турбонадув и пр.
Если одной из задач разумного покупателя является приобретение товара за цену, соответствующую его качеству, то продавцу, помимо калькуляции и обоснования этой цены, важно избежать продажи товара с существенными недостатками, которые не были учтены при формировании цены и могут проявиться позже, приведя к аннулированию сделки и финансово-временным потерям.
Существует и другой аспект — моральный, переходящий в правовую плоскость, в случаях обнаружения существенных недостатков или несоответствия заявляемым параметрам. Речь, конечно, идет не о злом умысле или недобросовестности, а лишь о неведении. Люди, купившие за неадекватную цену не вполне кондиционные загородные дома, столкнулись с серьезными проблемами (и не только финансовыми). Это стало следствием низкого уровня правовой культуры и просвещенности потребителей, поддавшихся рекламному манипулированию и впечатлению, произведенному «фасадным лоском».
Чаще всего, продавец (в том числе, физическое лицо — хозяин дома) не имеет представления о существовании недостатков, дефектов и возможности их последствий. Обосновать выставленную цену большинство продавцов не в состоянии. Сделать это грамотно способны лишь единицы. В среднем, за дом переплачивают четверть цены.
Лучшим помощником при принятии правильных решений может быть только профессиональный инженер-строитель, выполняющий роль «независимого эксперта».