Инициатива «Мой частный дом» была создана по решению Правительства Российской Федерации и направлена на развитие индивидуального жилищного строительства в России, что способствует достижению целей национального проекта «Жилье и городская среда» по улучшению жилищных условий граждан и создания комфортной и безопасной среды для жизни.
«В рамках реализации инициативы «Мой частный дом» происходит комплексное развитие индивидуального жилищного строительства за счет объединения соответствующих мер поддержки. По итогам 2023 года мы уже видим результат — из 110,4 млн кв. метров введенного жилья, что является абсолютным рекордом, более 58,68 млн кв. метров пришлось на частные дома. Мы переходим к цивилизованному методу строительства индивидуальных домов и дальше планируем развивать индустриальное домостроение в сфере ИЖС. Оно уже развивается достаточно активно, есть колоссальный отложенный спрос. Помимо использования эскроу-счетов мы этот спрос максимально «обелим» за счет использования типовых проектов и домокомплектов. Таким образом, индивидуальное строительство станет более понятным и для людей, и для крупных системных застройщиков, и для банков», — отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
По программе нацпроекта «Жилье и городская среда», который реализуется по решению Президента России, льготные кредиты с 2022 года распространяются также на строительство и приобретение ИЖС по ставке 8% годовых с первоначальным взносом от 30%. Максимальная сумма ипотеки на ИЖС — до 6 млн рублей. Оформить ее может любой совершеннолетний гражданин РФ независимо от семейного положения и наличия детей.
Согласно данным ДОМ.РФ, с июня 2022 года по январь 2024 года на строительство индивидуального жилья было выдано 630,5 тыс. кредитов, из которых на приобретение готовых типовых домов предоставлено 460,5 тыс. льготных займов. По итогам 2023 года наблюдается существенный прирост выданных ипотечных кредитов на ИЖС. За прошлый год банками было предоставлено льготных кредитов на сумму 1 246,4 млрд рублей, что в 2,3 раза превышает сумму выданных льготных кредитов на ИЖС в 2022 году.
Помимо льготной ипотеки, Минстроем России по поручению Президента России был разработан законопроект, направленный на применение механизмов эскроу-счетов на строительство комплексных малоэтажных проектов ИЖС, в том числе созданных с использованием продукции лесного комплекса по договорам строительного подряда. Законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении.
Механизм эскроу-счетов позволит сделать рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и привлекательным для девелоперов. Благодаря этой инициативе привлекать средства граждан застройщики индивидуальных жилых домов смогут по тем же правилам, что и при долевом строительстве новостроек. Все расчеты в связи с привлечением средств девелоперы и покупатели домов обязаны проводить через уполномоченные банки с использованием эскроу-счетов. На эскроу-счетах деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности. Таким образом, застройщик получает деньги покупателя только после передачи объекта, а строительство он ведет на собственные или заемные средства. Благодаря этому механизму дольщики частных домов получили такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках.
Интерес россиян к частным домам сохраняется на высоком уровне. Согласно данным опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ в августе 2023 года, 61,8 млн российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья. При этом индивидуальный дом выбирают предпочтительно семьи с детьми и большие семьи от четырех и более человек. Приоритетным россияне назвали одно- или двухэтажный дом из кирпича или пено/газобетона средней площадью 111 кв. м. Большинство опрашиваемых готовы привлекать к строительству частного дома профессиональных застройщиков, а 20% семей готовы воспользоваться типовым проектом. При этом, в случае создания каталога типовых проектов, прошедших все экспертизы, им будут готовы воспользоваться в четыре раза больше семей.
Долгое время одним из ключевых вопросов при строительстве частного дома был поиск типового проекта, подходящего под требования банка, и добросовестного подрядчика. Для решения этой задачи Минстрой России совместно с фондом ДОМ.РФ по поручению Минпромторга России в июне 2023 года провел Всероссийский открытый конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов и социально-культурных объектов. По итогам конкурса из 122 присланных заявок экспертное жюри отобрало 40 проектов-победителей, авторы которых за счет средств организаторов разработали проектно-сметную документацию. Проекты-победители конкурса после проверки госэкспертизы будут доступны на сайте.
Любой желающий, будь то застройщик или покупатель, сможет бесплатно скачать на сайте проект готового решения индивидуального жилищного дома со всей необходимой проектно-сметной документацией. Часть проектов-победителей, прошедших экспертизу, уже доступна на сайте.
Чтобы процесс производства готовых стандартизированных домокомплектов был максимально прозрачным, а банки четко понимали, что станет предметом залога при выдаче кредита на ИЖС, была создана «библиотека типовых проектов» с понятной экономикой. Таким образом, все участники понимают, сколько будет стоить реализация проекта и какова его рыночная стоимость. Это выгодно как банкам, которые понимают, из чего сделан дом и сколько он стоит, так и застройщикам, которые получают понятную документацию. При этом выигрывает и потребитель — он может выбрать планировку будущего дома исходя из своих финансовых возможностей и потребностей.
Как отметил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, развитие индивидуального строительства в РФ — одно из наиболее перспективных направлений согласно федеральной стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года. «Кредитование ИЖС способствует развитию цивилизованного рынка индивидуального строительства домов. Для этого во время пандемии в рамках программы «Льготной ипотеки» мы запустили пилотный проект, который дает возможность получить заем на возведение индивидуального жилого дома собственными силами (хозспособом), без участия девелоперов. С 2022 года по январь 2024 на указанные цели было выдано 61,8 тыс. кредитов, из них в 2023 году — 48,6 тыс. Кроме того, для удобства как будущих собственников домов, так и для тех, кто уже приобрел свой дом, был создал портал для индивидуального строительства жилья — строим.дом.рф, где упорядочены данные о домокомплектах, отобраны проекты строительства и вовлечены в работу банки и застройщики. В перспективе мы планируем внедрить в этот проект данные от поставщиков коммунальных услуг, чтобы упростить подключение к ним частного жилья», — подчеркнул он.
Сегодня на строим.дом.рф уже зарегистрированы 1000 проверенных строительных организаций, внесены 1200 типовых проектов домов, размещены более 13 000 сформированных персональных рекомендаций, участниками платформы являются 12 банков-партнеров. Представленные проекты имеют разные технологии строительства, что позволяет пользователям подобрать оптимальный вариант с точки зрения планировки, используемых материалов и стоимости в зависимости от географических и климатических условий проживания.
Все проекты аккредитованы банками и могут быть приобретены в ипотеку, в том числе с помощью льготных ипотечных программ. Также сервис позволяет получить персональную рекомендацию для строительства индивидуального жилого дома собственными силами.
Готовые типовые решения помогут увеличить объемы ввода жилья, повысить уровень жизни граждан и развить рынок частного домостроения. Кроме того, это очередной шаг к улучшению качества жизни населения страны через развитие доступного для граждан и перспективного для бизнеса направления частного домостроения.
Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов своими силами, а также создание цивилизованного загородного рынка недвижимости и развитие ипотеки в этом сегменте. Механизм эскроу-счетов отлично себя зарекомендовал. С одной стороны, он дает финансовые гарантии гражданину – участнику строительства, с другой — открывает возможности проектного финансирования застройщику. В настоящее время ведется строительство шести малоэтажных жилых комплексов с применением такого механизма: в Воронежской, Ульяновской, Липецкой областях, в Пермском крае и два проекта в Московской области. Планируется, что до конца 2024 года будет построено 693 дома общей площадью около 92,4 тыс. кв. м.
Индивидуальное жилищное строительство в России имеет огромный потенциал. В его реализации сегодня заинтересованы как жители страны, так и финансовые институты, застройщики, и, конечно же, государство. Если раньше развитие сегмента частного домовладения во многом тормозилось из-за отсутствия доступных ипотечных программ и сложностей в стандартизации качества строительства, то сейчас ИЖС выходит на новый, цивилизованный уровень. К застройке применяются программы господдержки, появляются требования к комплексным постройкам — единый стиль, наличие социальной и инженерной инфраструктуры. С таким подходом жизнь в частном доме не будет проходить в отрыве от привычного горожанину уровня комфорта. Частный дом перестает восприниматься как дача или сезонное жилье. Благодаря стратегической инициативе «Мой частный дом» индивидуальное жилье становится комфортным местом для постоянного проживания.
