Меры стимулирования и поддержки жилищного строительства обсуждались на состоявшемся в начале апреля в центральном выставочном комплексе «Экспоцентр» IV всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России».
В дискуссионных сессиях форума приняли участие более 250 участников из 53 субъектов Российской Федерации, представлявших федеральные и региональные органы законодательной и исполнительной власти, предприятия строительной отрасли, финансовые и инвестиционные компании, экспертные и научные организации, профессиональные и общественные союзы. За последние полтора года этот форум стал уже четвертым по счету мероприятием, основной целью которого является обсуждение одной из самых актуальных для российского общества проблем – строительство доступного жилья.
Малоэтажные перспективы
Сегодня строительство жилых домов – одна из самых острых социально-экономических проблем. Ведь в улучшении жилищных условий нуждаются до двух третей российских семей. Однако всего лишь около восьми процентов жителей РФ имеют возможность купить квартиру или воспользоваться ипотекой. Но даже этот невысокий спрос на жилье в большинстве российских территорий существенно превышает предложение. По информации Федеральной службы государственной статистики, в 2009 году в России было построено 59,8 млн м² жилья, что на 6,7 процента ниже уровня 2008 года. В Республиках Коми и Ингушетия, Омской области, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах объемы строительства упали на 30 и более процентов.
Особенно заметно снизились объемы строительства многоэтажных жилых зданий. И прогноз на 2010 год неутешительный: число выданных разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось на 25 %.
Вместе с тем, в 2009 году выросла доля индивидуального строительства – 28,5 млн м², или 47,8 процента от общего объема введенного жилья. Почти половина сданных в прошлом году в эксплуатацию жилых помещений – малоэтажные индивидуальные дома, построенные населением за счет собственных сбережений или ипотеки. Так что теперь вся надежда нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян на малоэтажное домостроение. Таким был основной лейтмотив дискуссионной сессии № 1 «Развитие жилищной сферы Российской Федерации на среднесрочную перспективу».
«Я не вижу препятствий для перехода на малоэтажное строительство. По данным Росстата, основная масса россиян проживает на 1 % территории страны. В Европе плотность застройки уже давно превысила 15 % территории государств», – заявил в своем выступлении директор департамента Фонда развития жилищного строительства Андрей Старовойтов.
«Можно признать, что малоэтажное строительство является наиболее приемлемым инструментом решения жилищной проблемы граждан», – таково мнение советника генерального директора Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Сергея Мирошникова.
По мнению Мирошникова, переселение из ветхих домов в малоэтажные дома позволит построить в два раза больше жилья и, соответственно, расселить в два раза больше нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому необходимо поддержать развитие строительства «малоэтажек» как наиболее выгодное и эффективное направление жилищного строительства. Это и планирует сделать Фонд ЖКХ, который в текущем году выделяет на переселение граждан из ветхого жилья 40 млрд рублей.
«В 67 регионах РФ действует около 400 предприятий по производству материалов для малоэтажного строительства, и во многих регионах стоимость этого строительства не превышает 20 тысяч рублей за 1 кв. м», – сообщил Мирошников. Уже в ближайшее время Фонд ЖКХ подготовит поправки к федеральным законам, что позволит заменить выкуп жилья высокой степени готовности строительством малоэтажного жилья для переселения граждан, заявил представитель Фонда.
В числе других проблем российского жилстроя, которые необходимо решать незамедлительно, участниками дискуссии назывались следующие: упрощение процедуры по предоставлению земельных участков, регламентирование выдачи градостроительной документации.
Проблемы саморегулирования деятельности строительной отрасли
Обсуждению текущей ситуации и перспектив саморегулирования в строительстве была посвящена дискуссионная сессия № 2 форума. На данный момент на российском строительном рынке функционирует более 400 саморегулируемых организаций, от лица которых допуски на выполнение работ получили почти 70 000 строительных, проектных и изыскательских компаний. Членами Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) на сегодняшний день являются около 75 % зарегистрированных СРО.
Постоянный мониторинг саморегулируемых организаций строительной отрасли должен позволить выявить и удалить с рынка нелегальные СРО, а главное, усилить доверие к самой системе саморегулирования. Ведь они за небольшие деньги предлагают строителям в сжатые сроки выдать допуск на все виды работ, и, тем самым, представляют для отрасли немалую угрозу. Специалисты отрасли убеждены, что такие компании дискредитируют само понятие СРО.
Об этом в своем выступлении сообщил руководитель аппарата Национального объединения саморегулируемых организаций в строительстве Михаил Викторов. Он отметил, что на сегодняшний день ведется постоянный мониторинг саморегулируемых организаций. «Я думаю, что уже в ближайшие месяцы результаты мониторинга будут переданы в Ростехнадзор и прокуратуру», – заключил руководитель аппарата НОСТРОЙ.
По словам Викторова, сегодня у саморегулируемых организаций в строительстве две главные проблемы: перечень работ и взносы в компенсационный фонд.
30 декабря Минрегион России в Приказе № 624 утвердил в новой редакции Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В данном документе их количество существенно сокращено: с 779 до 353. Некоторые виды работ просто вычеркнуты, другие объединены. Это произошло по требованию Федеральной антимонопольной службы РФ. В ФАС уверены, что Минрегион безосновательно включил в перечень большое количество работ, которые не оказывают существенного влияния на безопасность строительства, а значит, не являются в этом списке необходимыми. Но теперь этот приказ отказывается зарегистрировать Минюст РФ, считающий его противоречащим действующему законодательству. Поэтому стройотрасль продолжает работать по Приказу № 274 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», который был издан 9 декабря 2008 года.
Однако такая неразбериха существенно влияет на работу строительных организаций. Федеральным ведомствам надо не спорить, а искать оптимальные решения.
Что касается взноса для вступления в СРО, то сегодня он равен 1 млн рублей. Но если стройфирма страхует свою деятельность, то в этом случае вступительный взнос равняется 300 тыс. руб. Однако споры о размерах взноса при вступлении в СРО никак не утихают. Действительно, для крупной и малой компании они не должны быть одинаковыми. Такое положение вещей считается препятствием для вступления в СРО.
Хотя на самом деле никакого увеличения платежей не произошло. Для сравнения: получаемая раньше лицензия обходилась строительному предприятию примерно в 300 тыс. рублей. Это была минимальная стоимость всех необходимых затрат. Так что никакого увеличения расходов фактически не произошло. А вот другая проблема налицо: практически все организации обошли пункт по взносу в компенсационный фонд, застраховав свою ответственность. В подавляющем большинстве случаев страхование прошло формально: судя по оформленным свидетельствам, страховые случаи по ним никогда не наступают. Скорее всего, необходимо в ближайшее время поправить законодательство, чтобы страхование было реальным, а не номинальным.
Вопросы ипотечного кредитования
Темой дискуссионной сессии № 3 форума стало ипотечное кредитование. Точнее, проблемы посткризисного оживления ипотечного рынка.
Это уже неоспоримый факт: кризис обрушил ипотеку. Следует отдать должное государству, которое пыталось помочь ипотечному сектору как путем поддержки банковской системы, так и способами прямой поддержки граждан (субсидирование процентной ставки, увеличение сроков рассмотрения в судах взысканий по ипотечному кредиту). Однако все эти меры не решали и не могут решить ключевые проблемы отрасли. Сейчас вроде бы наблюдается оживление экономики, но доходы населения не растут, а, следовательно, не увеличивается и объем ипотечного кредитования. В результате, изначально рассчитанную только на 2009 год государственную программу по реструктуризации ипотеки пришлось продлить и на 2010 год.
Тем не менее, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является единственным владельцем АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов), считают, что в ближайшее время ипотека вновь будет быстро развиваться. Поэтому основной целью запущенных на ипотечном рынке антикризисных программ сначала является завершение строительства тех объектов, возведение которых притормозилось, а затем – необходимо всячески стимулировать новое строительство.
На обсуждение участников форума была предложена программа «Доступное и комфортное жилье». Ее презентовал генеральный директор ООО «ПКФ «Термодом» Рафик Ибрагимов. Согласно программе, локомотивом российской экономики должно стать строительство. Тогда ипотека еще и станет средством борьбы с пороками общества, а также «мобилизует на трудовые подвиги всю семью».
Программа рассчитана на 10 лет и ориентирована не только на увеличение масштабов и темпов жилищного строительства, но и на рост численности населения и решение прочих социальных проблем. За данный временной отрезок должно быть построено 30 млн квартир, дополнительный прирост населения может составить 10 млн человек. Но найдется ли в стране 30 млн инвесторов, чтобы они вложили в экономику страны около 40 трлн рублей? Для достижения столь внушительных результатов государство должно вложить около 7 трлн. руб. в субсидирование снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Кстати, такое вложение будет прибыльным: только в виде налогов государство впоследствии вернет себе около 8 трлн руб.
В 2010 году руководители государства постоянно советуют банкам снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 12 %. В представленной на обсуждение участников дискуссии программе «Доступное и комфортное жилье» государству предлагается субсидировать 9 % из 12 % ипотечного кредита, рассчитанного на 20 лет. При этом повышение цен на товары и услуги должно оказаться под мораторием, а первоначальный взнос по ипотеке следует вообще отменить – пусть деньги останутся «у заемщика как его резервный фонд на случай возникновения в семье материальных затруднений по погашению кредита».
Были и другие мнения относительно первоначального взноса. Для повышения доступности ипотечных займов некоторые из участников дискуссии предлагали на первом этапе вносить только 10 % стоимости жилого помещения вместо нынешних 30 %.
По мнению ряда выступающих, одной из перспективных мер развития отечественной жилищной сферы может стать возрождение жилищных некоммерческих объединений и создание строительных сберегательных касс. Данным финансовым инструментом смогут воспользоваться те семьи, которые не имеют возможности выплачивать ипотечный кредит по существующим процентным ставкам. Такая форма распространена в Германии, Франции, где земельные участки застройщикам передаются по минимальным ценам, а порой и совсем бесплатно.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
В дискуссионных сессиях форума приняли участие более 250 участников из 53 субъектов Российской Федерации, представлявших федеральные и региональные органы законодательной и исполнительной власти, предприятия строительной отрасли, финансовые и инвестиционные компании, экспертные и научные организации, профессиональные и общественные союзы. За последние полтора года этот форум стал уже четвертым по счету мероприятием, основной целью которого является обсуждение одной из самых актуальных для российского общества проблем – строительство доступного жилья.
Малоэтажные перспективы
Сегодня строительство жилых домов – одна из самых острых социально-экономических проблем. Ведь в улучшении жилищных условий нуждаются до двух третей российских семей. Однако всего лишь около восьми процентов жителей РФ имеют возможность купить квартиру или воспользоваться ипотекой. Но даже этот невысокий спрос на жилье в большинстве российских территорий существенно превышает предложение. По информации Федеральной службы государственной статистики, в 2009 году в России было построено 59,8 млн м² жилья, что на 6,7 процента ниже уровня 2008 года. В Республиках Коми и Ингушетия, Омской области, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах объемы строительства упали на 30 и более процентов.
Особенно заметно снизились объемы строительства многоэтажных жилых зданий. И прогноз на 2010 год неутешительный: число выданных разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось на 25 %.
Вместе с тем, в 2009 году выросла доля индивидуального строительства – 28,5 млн м², или 47,8 процента от общего объема введенного жилья. Почти половина сданных в прошлом году в эксплуатацию жилых помещений – малоэтажные индивидуальные дома, построенные населением за счет собственных сбережений или ипотеки. Так что теперь вся надежда нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян на малоэтажное домостроение. Таким был основной лейтмотив дискуссионной сессии № 1 «Развитие жилищной сферы Российской Федерации на среднесрочную перспективу».
«Я не вижу препятствий для перехода на малоэтажное строительство. По данным Росстата, основная масса россиян проживает на 1 % территории страны. В Европе плотность застройки уже давно превысила 15 % территории государств», – заявил в своем выступлении директор департамента Фонда развития жилищного строительства Андрей Старовойтов.
«Можно признать, что малоэтажное строительство является наиболее приемлемым инструментом решения жилищной проблемы граждан», – таково мнение советника генерального директора Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Сергея Мирошникова.
По мнению Мирошникова, переселение из ветхих домов в малоэтажные дома позволит построить в два раза больше жилья и, соответственно, расселить в два раза больше нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому необходимо поддержать развитие строительства «малоэтажек» как наиболее выгодное и эффективное направление жилищного строительства. Это и планирует сделать Фонд ЖКХ, который в текущем году выделяет на переселение граждан из ветхого жилья 40 млрд рублей.
«В 67 регионах РФ действует около 400 предприятий по производству материалов для малоэтажного строительства, и во многих регионах стоимость этого строительства не превышает 20 тысяч рублей за 1 кв. м», – сообщил Мирошников. Уже в ближайшее время Фонд ЖКХ подготовит поправки к федеральным законам, что позволит заменить выкуп жилья высокой степени готовности строительством малоэтажного жилья для переселения граждан, заявил представитель Фонда.
В числе других проблем российского жилстроя, которые необходимо решать незамедлительно, участниками дискуссии назывались следующие: упрощение процедуры по предоставлению земельных участков, регламентирование выдачи градостроительной документации.
Проблемы саморегулирования деятельности строительной отрасли
Обсуждению текущей ситуации и перспектив саморегулирования в строительстве была посвящена дискуссионная сессия № 2 форума. На данный момент на российском строительном рынке функционирует более 400 саморегулируемых организаций, от лица которых допуски на выполнение работ получили почти 70 000 строительных, проектных и изыскательских компаний. Членами Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) на сегодняшний день являются около 75 % зарегистрированных СРО.
Постоянный мониторинг саморегулируемых организаций строительной отрасли должен позволить выявить и удалить с рынка нелегальные СРО, а главное, усилить доверие к самой системе саморегулирования. Ведь они за небольшие деньги предлагают строителям в сжатые сроки выдать допуск на все виды работ, и, тем самым, представляют для отрасли немалую угрозу. Специалисты отрасли убеждены, что такие компании дискредитируют само понятие СРО.
Об этом в своем выступлении сообщил руководитель аппарата Национального объединения саморегулируемых организаций в строительстве Михаил Викторов. Он отметил, что на сегодняшний день ведется постоянный мониторинг саморегулируемых организаций. «Я думаю, что уже в ближайшие месяцы результаты мониторинга будут переданы в Ростехнадзор и прокуратуру», – заключил руководитель аппарата НОСТРОЙ.
По словам Викторова, сегодня у саморегулируемых организаций в строительстве две главные проблемы: перечень работ и взносы в компенсационный фонд.
30 декабря Минрегион России в Приказе № 624 утвердил в новой редакции Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В данном документе их количество существенно сокращено: с 779 до 353. Некоторые виды работ просто вычеркнуты, другие объединены. Это произошло по требованию Федеральной антимонопольной службы РФ. В ФАС уверены, что Минрегион безосновательно включил в перечень большое количество работ, которые не оказывают существенного влияния на безопасность строительства, а значит, не являются в этом списке необходимыми. Но теперь этот приказ отказывается зарегистрировать Минюст РФ, считающий его противоречащим действующему законодательству. Поэтому стройотрасль продолжает работать по Приказу № 274 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», который был издан 9 декабря 2008 года.
Однако такая неразбериха существенно влияет на работу строительных организаций. Федеральным ведомствам надо не спорить, а искать оптимальные решения.
Что касается взноса для вступления в СРО, то сегодня он равен 1 млн рублей. Но если стройфирма страхует свою деятельность, то в этом случае вступительный взнос равняется 300 тыс. руб. Однако споры о размерах взноса при вступлении в СРО никак не утихают. Действительно, для крупной и малой компании они не должны быть одинаковыми. Такое положение вещей считается препятствием для вступления в СРО.
Хотя на самом деле никакого увеличения платежей не произошло. Для сравнения: получаемая раньше лицензия обходилась строительному предприятию примерно в 300 тыс. рублей. Это была минимальная стоимость всех необходимых затрат. Так что никакого увеличения расходов фактически не произошло. А вот другая проблема налицо: практически все организации обошли пункт по взносу в компенсационный фонд, застраховав свою ответственность. В подавляющем большинстве случаев страхование прошло формально: судя по оформленным свидетельствам, страховые случаи по ним никогда не наступают. Скорее всего, необходимо в ближайшее время поправить законодательство, чтобы страхование было реальным, а не номинальным.
Вопросы ипотечного кредитования
Темой дискуссионной сессии № 3 форума стало ипотечное кредитование. Точнее, проблемы посткризисного оживления ипотечного рынка.
Это уже неоспоримый факт: кризис обрушил ипотеку. Следует отдать должное государству, которое пыталось помочь ипотечному сектору как путем поддержки банковской системы, так и способами прямой поддержки граждан (субсидирование процентной ставки, увеличение сроков рассмотрения в судах взысканий по ипотечному кредиту). Однако все эти меры не решали и не могут решить ключевые проблемы отрасли. Сейчас вроде бы наблюдается оживление экономики, но доходы населения не растут, а, следовательно, не увеличивается и объем ипотечного кредитования. В результате, изначально рассчитанную только на 2009 год государственную программу по реструктуризации ипотеки пришлось продлить и на 2010 год.
Тем не менее, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является единственным владельцем АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов), считают, что в ближайшее время ипотека вновь будет быстро развиваться. Поэтому основной целью запущенных на ипотечном рынке антикризисных программ сначала является завершение строительства тех объектов, возведение которых притормозилось, а затем – необходимо всячески стимулировать новое строительство.
На обсуждение участников форума была предложена программа «Доступное и комфортное жилье». Ее презентовал генеральный директор ООО «ПКФ «Термодом» Рафик Ибрагимов. Согласно программе, локомотивом российской экономики должно стать строительство. Тогда ипотека еще и станет средством борьбы с пороками общества, а также «мобилизует на трудовые подвиги всю семью».
Программа рассчитана на 10 лет и ориентирована не только на увеличение масштабов и темпов жилищного строительства, но и на рост численности населения и решение прочих социальных проблем. За данный временной отрезок должно быть построено 30 млн квартир, дополнительный прирост населения может составить 10 млн человек. Но найдется ли в стране 30 млн инвесторов, чтобы они вложили в экономику страны около 40 трлн рублей? Для достижения столь внушительных результатов государство должно вложить около 7 трлн. руб. в субсидирование снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Кстати, такое вложение будет прибыльным: только в виде налогов государство впоследствии вернет себе около 8 трлн руб.
В 2010 году руководители государства постоянно советуют банкам снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 12 %. В представленной на обсуждение участников дискуссии программе «Доступное и комфортное жилье» государству предлагается субсидировать 9 % из 12 % ипотечного кредита, рассчитанного на 20 лет. При этом повышение цен на товары и услуги должно оказаться под мораторием, а первоначальный взнос по ипотеке следует вообще отменить – пусть деньги останутся «у заемщика как его резервный фонд на случай возникновения в семье материальных затруднений по погашению кредита».
Были и другие мнения относительно первоначального взноса. Для повышения доступности ипотечных займов некоторые из участников дискуссии предлагали на первом этапе вносить только 10 % стоимости жилого помещения вместо нынешних 30 %.
По мнению ряда выступающих, одной из перспективных мер развития отечественной жилищной сферы может стать возрождение жилищных некоммерческих объединений и создание строительных сберегательных касс. Данным финансовым инструментом смогут воспользоваться те семьи, которые не имеют возможности выплачивать ипотечный кредит по существующим процентным ставкам. Такая форма распространена в Германии, Франции, где земельные участки застройщикам передаются по минимальным ценам, а порой и совсем бесплатно.
Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
