Состоявшаяся в пресс-центре информагентства «Росбизнесконсалтинг» встреча руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Сергея Лёвкина с представителями федеральной и московской прессы была посвящена особенностям реализации градостроительного законодательства на новых территориях столицы.
В своих ответах на вопросы журналистов Сергей Лёвкин рассказал о перспективах разработки Генерального плана Большой Москвы, разъяснил согласовательные процедуры строительства новых объектов и т. д. В пресс-конференции также приняла участие Надежда Караванова, заместитель руководителя департамента по правовым вопросам.
На этапе перехода
Осуществленное с 1 июля 2012 года изменение границ создало совершенно новую ситуацию в развитии столичного мегаполиса, поскольку теперь все земельные участки в «новой» Москве, независимо от их предшествующего назначения (сельскохозяйственного, промышленного и др.), перешли в категорию земель населенных пунктов. Изменение статуса бывших подмосковных территорий повлекло за собой применение на них иной региональной законодательной базы. Теперь на присоединенных к столице территориях прекратила действие нормативная база Московской области, и в части вопросов, которые регулируются региональным законодательством, применяется нормативная база города Москвы. Нормы федерального законодательства при этом остались неизменными.
По словам С. Левкина, главная сложность для градостроительной деятельности состоит в том, что теперь единого Генерального плана в городе Москве нет. Поэтому на присоединенной территории продолжают действовать документы территориального планирования (генеральные планы городских округов, генеральные планы поселений), градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировке территории, утвержденные до 1 июля 2012 года.
Для обеспечения преемственности правового регулирования на присоединенной территории, накануне официального изменения границ Москвы и Московской области Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон от 29 июня 2012 года № 96-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с положениями данного закона применительно к градостроительной деятельности для города Москвы продлен установленный российским законодательством пресекательный срок разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генерального плана до 31 декабря 2014 года.
Органами, наделенными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на присоединенной территории, являются уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы, за исключением городских поселений Троицк и Щербинка.
В Троицке и Щербинке полномочиями по утверждению генеральных планов городского округа, местных нормативов градостроительного проектирования, ПЗЗ, документации по планировке территории, выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию наделены органы местного самоуправления этих городских округов.
На остальной присоединенной территории за выдачей разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию необходимо обращаться в Мосгосстройнадзор, для получения генпланов земельных участков (ГПЗУ) – в Москомархитектуру.
Для ИЖС и дачных строений порядок не изменился
В пресс-релизе, розданном участникам пресс-конференции, было отмечено, что сейчас в столичный Комплекс градостроительной политики и строительства поступает много вопросов, касающихся порядка осуществления строительства индивидуальных жилых домов на территории «новой» Москвы.
По словам представителей департамента градостроительной политики г. Москвы, строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) осуществляется в соответствии с федеральным законодательством. А там определено, что для таких объектов не требуется проектная документация. Для получения разрешения на строительство достаточно иметь: правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, договор аренды и др.); градостроительный план земельного участка; схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (разрабатывается самостоятельно или проектной организацией). С этими документами необходимо обратиться в уполномоченные органы Троицка и Щербинки (если строительство планируется на территории этих городских округов) или в Мосгосстройнадзор (для остальной территории «новой» Москвы), где и должны выдать разрешение на строительство.
Регистрация объектов ИЖС по-прежнему осуществляется в упрощенном порядке. Собственникам таких строений достаточно заполнить декларацию и предоставить в Росреестр правоустанавливающий документ на земельный участок и документацию, подтверждающую факт создания недвижимого имущества и его описание (до 1 марта 2015 года – это только кадастровый паспорт БТИ). После 1 марта 2015 года для регистрации объекта ИЖС необходимо будет предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Уже возведенные, но не оформленные строения также регистрируются в упрощенном порядке (аналогично новому строительству).
Таким образом, предусмотренный действующим законодательством упрощенный порядок проектирования и строительства объектов ИЖС будет действовать и впредь. Вместе с тем, в связи с присоединением новых территорий у застройщиков объектов ИЖС все же возникнут некоторые трудности.
В частности, федеральным законодательством, в отличие от законодательства города Москвы, не предусмотрено направление проектов генпланов земельных участков (ГПЗУ) на рассмотрение городской земельной комиссии (ГЗК), а также проведение публичных слушаний по проектам ГПЗУ. В связи с этим в настоящее время правительством Москвы проводится работа, направленная на упрощение порядка проектирования и строительства объектов ИЖС на присоединенных территориях. Уже рассматривается возможность исключения проведения публичных слушаний и выдачи ГПЗУ, разработанных для строительства объектов ИЖС, без рассмотрения на заседаниях ГЗК города Москвы.
В порядке регистрации строений, расположенных на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ), также никаких изменений не произошло. Так называемую «дачную амнистию» никто не отменял. Поэтому, если по состоянию на 1 июля 2012 года строение уже существовало на садовом участке, но не было зарегистрировано, все, что нужно сделать для того, чтобы оформить свои права на него, – это заполнить декларацию и представить ее в отделение Росреестра по территориальной принадлежности строения.
Аналогичный порядок действует и в отношении нового строительства и реконструкции домов на садовых участках. Разрешение на такие стройобъекты получать не требуется. Если строение построено в соответствии с параметрами, определенными в проекте организации и застройки территории СНТ, а также в нормативно-технических документах, то достаточно заполнить декларацию, представить ее в соответствующее отделение Росреестра и получить свидетельство о регистрации права собственности.
Однако в пресс-релизе столичного градостроительного департамента был отдельно отмечен следующий нюанс. Весь вышеописанный упрощенный порядок индивидуального и дачного строительства не относится к так называемым «многоквартирным домам», построенным физическими лицами на своих садовых участках. Не секрет, что квартиры в этих строениях, заявленных при строительстве в качестве индивидуальных жилых домов, продавались в качестве доли в праве собственности на земельный участок.
«В отношении уже построенных подобных объектов сейчас проводятся проверки, и в дальнейшем судьба каждого такого строения будет решаться индивидуально», - сообщил С. Левкин.
Ответы на наиболее интересные вопросы
М. Зайцева (РБК-ТВ): Странно как-то получается – с 1 июля границы Москвы уже расширились, новые территории присоединены, а концепции развития московской агломерации нет и Генеральный план будет только в конце 2014 года. Почему нельзя было сделать все наоборот: сначала понять, где и что будет находиться, а потом уже присоединять эти территории?
Ответ С. Левкина: Принципиальные решения были приняты на федеральном уровне. Мы не могли разрабатывать Генеральный план де-юре, пока земля также де-юре не стала Москвой. Поэтому все, что делается с точки зрения законодательства, логично и правильно. Второе – эта территория не была между землей и воздухом, она находилась в градостроительном развитии со стороны Московской области как субъекта Федерации. Те генеральные планы, которые сегодня утверждены, действуют, их никто не отменяет. А там были планы развития на перспективу, включая дороги, инженерную инфраструктуру, жилищное строительство, социальные и прочие объекты. По этим генеральным планам новые столичные округа и будут развиваться в ближайшие годы.
Другое дело, что, рассмотрев концептуально всю эту территорию, мы, может быть, посмотрим иначе на какие-то вещи, связанные с размещением мест приложения труда. Главная проблема, которая есть сегодня в Москве концентрирование в центре города всех рабочих мест, а места проживания находятся на периферии города. Поэтому с точки зрения перемещения и размещения рабочих мест, с точки зрения развития транспортной и инженерной инфраструктуры, развития паркового хозяйства, рекреационных зон и ограничения многоэтажной застройки в серединной части этой территории будут вноситься изменения в новый Генплан.
В. Лященко (газета «Квартирный ряд»): Будут ли на новых землях реализованы некоторые жилищные программы, которые имеются в Москве? В частности, там много ветхого, аварийного жилья. Планируются ли программы по сносу пятиэтажек и прочих строений?
Ответ С. Левкина: Безусловно, эта тема не может остаться без внимания правительства Москвы. Но сейчас мы не можем назвать конкретных адресов объектов и сроков. На сегодняшний день этим занимается Департамент жилищной политики. По оценке фактического состояния должен появиться документ, определяющий необходимость сноса или других мероприятий по реновации.
В. Мохов (газета «Тверская, 13»): Мэр Москвы заявил, что действующие мусоросжигательные заводы на территории старой Москвы будут закрыты. А как будет на присоединенных территориях? И вообще, как-то учитывается создание новой инфраструктуры по утилизации отходов, тем более что на присоединенных территориях тоже есть многочисленные свалки и полигоны?
Ответ С. Левкина: Эта тема не новая, и достаточно тяжелая для Москвы. На сегодняшний день в рамках работы коллегии двух субъектов РФ (Москвы и Московской области), которая была создана еще в 2010 г., этот вопрос рассматривается. Конкретных решений пока нет. Но они будут находиться.
Свалок в Московской области, действительно, очень много. Надо понять: заниматься ли их рекультивацией, развитием и расширением или переводить их в какой-то другой статус. Пока ответа на этот вопрос нет.
Дополнение Н. Каравановой: Места для размещения и захоронения твердых бытовых отходов не могут быть расположены в границах населенных пунктов. Сейчас федеральным законом N96 предусмотрен переходный период для присоединенной территории. По-моему, там принято сохранить до 2020 года те места для захоронения и размещения ТБО, которые уже существуют. А дальше они будут переноситься за границу населенного пункта (имеется в виду новая граница г. Москвы).
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
В своих ответах на вопросы журналистов Сергей Лёвкин рассказал о перспективах разработки Генерального плана Большой Москвы, разъяснил согласовательные процедуры строительства новых объектов и т. д. В пресс-конференции также приняла участие Надежда Караванова, заместитель руководителя департамента по правовым вопросам.
На этапе перехода
Осуществленное с 1 июля 2012 года изменение границ создало совершенно новую ситуацию в развитии столичного мегаполиса, поскольку теперь все земельные участки в «новой» Москве, независимо от их предшествующего назначения (сельскохозяйственного, промышленного и др.), перешли в категорию земель населенных пунктов. Изменение статуса бывших подмосковных территорий повлекло за собой применение на них иной региональной законодательной базы. Теперь на присоединенных к столице территориях прекратила действие нормативная база Московской области, и в части вопросов, которые регулируются региональным законодательством, применяется нормативная база города Москвы. Нормы федерального законодательства при этом остались неизменными.
По словам С. Левкина, главная сложность для градостроительной деятельности состоит в том, что теперь единого Генерального плана в городе Москве нет. Поэтому на присоединенной территории продолжают действовать документы территориального планирования (генеральные планы городских округов, генеральные планы поселений), градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировке территории, утвержденные до 1 июля 2012 года.
Для обеспечения преемственности правового регулирования на присоединенной территории, накануне официального изменения границ Москвы и Московской области Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон от 29 июня 2012 года № 96-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с положениями данного закона применительно к градостроительной деятельности для города Москвы продлен установленный российским законодательством пресекательный срок разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генерального плана до 31 декабря 2014 года.
Органами, наделенными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на присоединенной территории, являются уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы, за исключением городских поселений Троицк и Щербинка.
В Троицке и Щербинке полномочиями по утверждению генеральных планов городского округа, местных нормативов градостроительного проектирования, ПЗЗ, документации по планировке территории, выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию наделены органы местного самоуправления этих городских округов.
На остальной присоединенной территории за выдачей разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию необходимо обращаться в Мосгосстройнадзор, для получения генпланов земельных участков (ГПЗУ) – в Москомархитектуру.
Для ИЖС и дачных строений порядок не изменился
В пресс-релизе, розданном участникам пресс-конференции, было отмечено, что сейчас в столичный Комплекс градостроительной политики и строительства поступает много вопросов, касающихся порядка осуществления строительства индивидуальных жилых домов на территории «новой» Москвы.
По словам представителей департамента градостроительной политики г. Москвы, строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) осуществляется в соответствии с федеральным законодательством. А там определено, что для таких объектов не требуется проектная документация. Для получения разрешения на строительство достаточно иметь: правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, договор аренды и др.); градостроительный план земельного участка; схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (разрабатывается самостоятельно или проектной организацией). С этими документами необходимо обратиться в уполномоченные органы Троицка и Щербинки (если строительство планируется на территории этих городских округов) или в Мосгосстройнадзор (для остальной территории «новой» Москвы), где и должны выдать разрешение на строительство.
Регистрация объектов ИЖС по-прежнему осуществляется в упрощенном порядке. Собственникам таких строений достаточно заполнить декларацию и предоставить в Росреестр правоустанавливающий документ на земельный участок и документацию, подтверждающую факт создания недвижимого имущества и его описание (до 1 марта 2015 года – это только кадастровый паспорт БТИ). После 1 марта 2015 года для регистрации объекта ИЖС необходимо будет предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Уже возведенные, но не оформленные строения также регистрируются в упрощенном порядке (аналогично новому строительству).
Таким образом, предусмотренный действующим законодательством упрощенный порядок проектирования и строительства объектов ИЖС будет действовать и впредь. Вместе с тем, в связи с присоединением новых территорий у застройщиков объектов ИЖС все же возникнут некоторые трудности.
В частности, федеральным законодательством, в отличие от законодательства города Москвы, не предусмотрено направление проектов генпланов земельных участков (ГПЗУ) на рассмотрение городской земельной комиссии (ГЗК), а также проведение публичных слушаний по проектам ГПЗУ. В связи с этим в настоящее время правительством Москвы проводится работа, направленная на упрощение порядка проектирования и строительства объектов ИЖС на присоединенных территориях. Уже рассматривается возможность исключения проведения публичных слушаний и выдачи ГПЗУ, разработанных для строительства объектов ИЖС, без рассмотрения на заседаниях ГЗК города Москвы.
В порядке регистрации строений, расположенных на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ), также никаких изменений не произошло. Так называемую «дачную амнистию» никто не отменял. Поэтому, если по состоянию на 1 июля 2012 года строение уже существовало на садовом участке, но не было зарегистрировано, все, что нужно сделать для того, чтобы оформить свои права на него, – это заполнить декларацию и представить ее в отделение Росреестра по территориальной принадлежности строения.
Аналогичный порядок действует и в отношении нового строительства и реконструкции домов на садовых участках. Разрешение на такие стройобъекты получать не требуется. Если строение построено в соответствии с параметрами, определенными в проекте организации и застройки территории СНТ, а также в нормативно-технических документах, то достаточно заполнить декларацию, представить ее в соответствующее отделение Росреестра и получить свидетельство о регистрации права собственности.
Однако в пресс-релизе столичного градостроительного департамента был отдельно отмечен следующий нюанс. Весь вышеописанный упрощенный порядок индивидуального и дачного строительства не относится к так называемым «многоквартирным домам», построенным физическими лицами на своих садовых участках. Не секрет, что квартиры в этих строениях, заявленных при строительстве в качестве индивидуальных жилых домов, продавались в качестве доли в праве собственности на земельный участок.
«В отношении уже построенных подобных объектов сейчас проводятся проверки, и в дальнейшем судьба каждого такого строения будет решаться индивидуально», - сообщил С. Левкин.
Ответы на наиболее интересные вопросы
М. Зайцева (РБК-ТВ): Странно как-то получается – с 1 июля границы Москвы уже расширились, новые территории присоединены, а концепции развития московской агломерации нет и Генеральный план будет только в конце 2014 года. Почему нельзя было сделать все наоборот: сначала понять, где и что будет находиться, а потом уже присоединять эти территории?
Ответ С. Левкина: Принципиальные решения были приняты на федеральном уровне. Мы не могли разрабатывать Генеральный план де-юре, пока земля также де-юре не стала Москвой. Поэтому все, что делается с точки зрения законодательства, логично и правильно. Второе – эта территория не была между землей и воздухом, она находилась в градостроительном развитии со стороны Московской области как субъекта Федерации. Те генеральные планы, которые сегодня утверждены, действуют, их никто не отменяет. А там были планы развития на перспективу, включая дороги, инженерную инфраструктуру, жилищное строительство, социальные и прочие объекты. По этим генеральным планам новые столичные округа и будут развиваться в ближайшие годы.
Другое дело, что, рассмотрев концептуально всю эту территорию, мы, может быть, посмотрим иначе на какие-то вещи, связанные с размещением мест приложения труда. Главная проблема, которая есть сегодня в Москве концентрирование в центре города всех рабочих мест, а места проживания находятся на периферии города. Поэтому с точки зрения перемещения и размещения рабочих мест, с точки зрения развития транспортной и инженерной инфраструктуры, развития паркового хозяйства, рекреационных зон и ограничения многоэтажной застройки в серединной части этой территории будут вноситься изменения в новый Генплан.
В. Лященко (газета «Квартирный ряд»): Будут ли на новых землях реализованы некоторые жилищные программы, которые имеются в Москве? В частности, там много ветхого, аварийного жилья. Планируются ли программы по сносу пятиэтажек и прочих строений?
Ответ С. Левкина: Безусловно, эта тема не может остаться без внимания правительства Москвы. Но сейчас мы не можем назвать конкретных адресов объектов и сроков. На сегодняшний день этим занимается Департамент жилищной политики. По оценке фактического состояния должен появиться документ, определяющий необходимость сноса или других мероприятий по реновации.
В. Мохов (газета «Тверская, 13»): Мэр Москвы заявил, что действующие мусоросжигательные заводы на территории старой Москвы будут закрыты. А как будет на присоединенных территориях? И вообще, как-то учитывается создание новой инфраструктуры по утилизации отходов, тем более что на присоединенных территориях тоже есть многочисленные свалки и полигоны?
Ответ С. Левкина: Эта тема не новая, и достаточно тяжелая для Москвы. На сегодняшний день в рамках работы коллегии двух субъектов РФ (Москвы и Московской области), которая была создана еще в 2010 г., этот вопрос рассматривается. Конкретных решений пока нет. Но они будут находиться.
Свалок в Московской области, действительно, очень много. Надо понять: заниматься ли их рекультивацией, развитием и расширением или переводить их в какой-то другой статус. Пока ответа на этот вопрос нет.
Дополнение Н. Каравановой: Места для размещения и захоронения твердых бытовых отходов не могут быть расположены в границах населенных пунктов. Сейчас федеральным законом N96 предусмотрен переходный период для присоединенной территории. По-моему, там принято сохранить до 2020 года те места для захоронения и размещения ТБО, которые уже существуют. А дальше они будут переноситься за границу населенного пункта (имеется в виду новая граница г. Москвы).
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
