Недавно информагентство Росбизнесконсалтинг организовало встречу журналистов российских СМИ с председателем Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства города Москвы Константина Тимофеева. Большинство вопросов, которые участники пресс-конференции задавали представителю столичного стройкомплекса, касались перспектив развития московской агломерации.
Инвестиционный климат в Москве не ухудшается
«Мы уже неоднократно заявляли, что ухудшения инвестиционного климата нет, – сообщил в своем вступительном слове К. Тимофеев. – Наоборот, наблюдаем рост и притом значительный. Возросло количество обращений к органам власти и за разрешениями на строительство, и за получением градостроительной документации, и обращений самих инвесторов, у которых нет конкретных земельных участков, но они хотят строить – это и иностранные инвесторы, и крупные российские банки, крупные российские девелоперы. После кризиса практически все основные девелоперы сохранили свои мощности, может быть, поменяли хозяев с помощью банков или без их помощи, но активность не уменьшена».
«Мы уже неоднократно заявляли, что ухудшения инвестиционного климата нет, – сообщил в своем вступительном слове К. Тимофеев. – Наоборот, наблюдаем рост и притом значительный. Возросло количество обращений к органам власти и за разрешениями на строительство, и за получением градостроительной документации, и обращений самих инвесторов, у которых нет конкретных земельных участков, но они хотят строить – это и иностранные инвесторы, и крупные российские банки, крупные российские девелоперы. После кризиса практически все основные девелоперы сохранили свои мощности, может быть, поменяли хозяев с помощью банков или без их помощи, но активность не уменьшена».
По словам главы Мосстройинвеста, город сейчас активно рассматривает все инвестиционные вопросы. В прошлом году было рассмотрено более 2 тыс. обращений инвесторов. Действие 70% инвестиционных контрактов городские власти продлили. Чаще всего, это проекты, находящиеся в стадии строительства и по которым уже сделаны большие инвестиционные затраты. Что же касается отмены ранее заключенных инвестиционных контрактов, то расторгаются только соглашения, «по которым не было сделано практически ничего или были значительно превышены технико-экономические показатели».
Поступает очень много обращений от зарубежных инвесторов. Чаще всего приходят с предложениями бизнесмены из Финляндии, Швеции, Китая, Германии, Италии, Сингапура. В первую очередь, такие деловые люди хотят вкладываться в инфраструктурные проекты, рассчитанные на длительный период. Это строительство платных автодорог, трасс для новых видов транспорта (легких трамваев).
«Также есть инвесторы, которые хотят участвовать в строительстве метрополитена, как подрядчики, так и кредиторы, – сказал К. Тимофеев. – Они готовы заходить своими компаниями, поставлять оборудование и строить, понимая, что Москва сейчас заявила амбициозные планы по строительству метрополитена».
Многие из иностранных инвесторов хотели бы строить в российской столице крупные гостиницы. В ближайшее время начнет строиться гостиница «Ханой», получит дальнейшее развитие отель «Пекин». Но для инвесторов в сфере отельного строительства есть одно существенное условие.
«Нельзя допустить ситуацию, чтобы под видом гостиниц инвестор строил жилье, убирал оттуда социальные объекты, уменьшал парковки, – пояснил К. Тимофеев. – Иначе столкнемся опять с коллапсом, когда жилье построено, а социалки – нет, что к сожалению, происходило ранее по разным причинам. Такие проекты мы смотрим очень внимательно. Если это стопроцентная гостиница, конечно, город ее одобряет».
Сейчас в Москве функционируют 193 гостиницы, это 93 тыс. номеров. В этом году намечено ввести 15 гостиниц. До 2016 года планируется ввести еще 50 тыс. номеров.
«К 2025 году согласно недавно принятой программе «Жилище» стоит задача построить 150 тыс. гостиничных номеров», – сообщил глава Мосстройинвеста.
Судьба инвестпроектов в сфере жилищного строительства
Еще в докризисное время в Москве была проведена серьезная работа по подготовке проектов реконструкции ряда городских кварталов. Выполнялась она в основном за счет инвесторов. Речь о «хрущевках несносимых серий». Такие дома город не мог признать аварийными, их только назвали некомфортным жилфондом. Инвесторы собирались отселить жильцов из пятиэтажных домов в новые многоэтажки (17-24 этажа), что потребовало бы отдавать переселенцам в среднем 30% вновь построенной жилплощади. Остальные квартиры застройщик мог продать и получить какую-то прибыль. Экономика складывалась, если у инвесторов были большие объемы на этих территориях.
Но при реализации таких проектов реконструкции в Москве столкнулись с правовым вопросом. Всем известно, что теперь земля под жилищное строительство может быть предоставлена только на условиях аукциона. Если территория застроена, то аукцион в принципе невозможен, так как он должен проводиться только на чистый земельный участок. Поэтому реализация задуманного приостановилась. Сейчас в столице 23 проекта комплексной реконструкции находятся в достаточно сложной стадии и в первую очередь из-за невозможности предоставления земельных участков. Хотя, похоже, что выход из тупиковой ситуации найден.«Есть такая форма, как аукцион на право развития застроенной территории, – сообщил К. Тимофеев. – Несколько таких проектов мы сейчас готовим. Это и известный квартал «Камушки», и еще несколько проектов. Например, по Раменкам, это 5-6 микрорайоны, где были несколько инвесторов – это и Главмосстрой, и стройкомпания «ПИК», и «Нилаймбилдинг», и другие достаточно крупные компании. По причине непредоставления земельных участков и сложностей правового характера реализация данного инвестконтракта практически на 4 года остановливалась. Сейчас мы вышли на градостроительную земельную комиссию (ГЗК), приняли положительное решение, перераспределили часть долей между инвесторами, и данный контракт будет завершаться».
Новые решения проблемы паркингов и гаражей
Сейчас в Москве более 4 млн. автомобилей, уличная дорожная сеть значительно перегружена. Многие автовладельцы паркуются в неположенных местах, отсюда и пробки, сложная дорожная ситуация во всем мегаполисе.
«В прошлом году было создано 600 тыс. новых машино-мест, – сообщил глава Мосстройинвеста. – Но в центральных районах Москвы все машины обеспечены парковкой никогда не будут, невозможно сделать большое количество машино-мест на маленькой площадке. Это надо принять как данность. С одной стороны, мы будем строить высокотехнологичные парковки, с другой – ограничивать паркование на уличной дорожной сети и будем ограничивать экономическими методами вообще въезд в центральную часть города. Для этого будем также создавать и инфраструктуру – это и перехватывающие парковки на МКАДе, перед Третьим кольцом, на вокзалах. Уже имеются такие проекты. Если говорить о перехватывающих парковках, то мы это будем делать совместно с инвесторами, чтобы были такие уютные объекты недвижимости, где гражданин мог оставить машину, что-то купить (там будут и объекты торговли) и пересесть с одного вида транспорта на другой».
К. Тимофеев рассказал присутствующим журналистам о перспективных решениях по проблеме паркингов и гаражей в столице, в частности, о подготовленной отраслевой схеме парковочного пространства, где определены и капитальные, и некапитальные объекты.
«Эта схема конкретная – есть границы земельного участка, есть количество автомобилей, есть тип парковки, – сказал представитель Мосстройкомплекса. – Это большое подспорье инвесторам, которые видят, что мы уже готовы данные участки прорабатывать и предоставлять инвесторам на аукционах».
Объяснил К.Тимофеев и ситуацию с программой «Народный гараж». По его мнению, реализация данной здравой идеи затормозилась потому, что «слишком большими темпами стали программу реализовывать, зашли практически на все объекты сразу».
«Мы зашли на все объекты и денег не хватило, - поведал столичный чиновник. - Программа была на полтора года остановлена. Но в прошлом году правительство приняло решение о выделении двух субсидий Дирекции гаражного строительства на завершение данных объемов – на 3 млрд. и на 8 млрд. руб. Данные субсидии были получены, все объекты сейчас находятся в строительстве. Капитальные объекты, где есть продажи, которые были начаты, обязательно будут достроены. Граждане, кто заключал договоры долевого участия, получат свои машино-места».
По словам К. Тимофеева, теперь программа «Народный гараж» будет серьезно видоизменена. Участки под строительство будут подбираться в шаговой доступности или в недалекой автобусной, троллейбусной доступности – несколько остановок, в том числе и велосипедной доступности – сел, доехал, удобно. Город также ждет предложений от инвесторов. Наверняка теперь им будет более интересен сегмент гаражного строительства, потому что к этим объекты разрешат добавлять торговые точки.«Порядка 15-30% – это будет торговля, автосервис, мойки, мастерские, продажа товаров народного потребления – так называемые объекты шаговой доступности, – разъяснил новацию председатель Мосстройинвеста. – Наше предложение – не строить все капитальные объекты силами города и дирекции, наша задача – равномерно распределять земельные участки между дирекцией и инвесторами. Также готовы рассматривать предложения ГСК – кооперативов, в которые граждане могут объединиться, обратиться с предложением и строить гаражи. Здесь важен вопрос контроля, чтобы они грамотно сорганизовались и построили данный объект, чтобы мы не получили незавершенного строительства».
Псевдоинвесторов разоблачат
Но не каждого инвестора ждут в Москве с распростертыми объятиями. По словам К.Тимофеева, есть среди них такие, которые и не думают о строительстве.
«Они подготавливают документацию, получают все разрешения и дальше выходят на рынок и начинают проект просто продавать, – рассказал глава Мосстройинвеста. – Нам бы не хотелось с такими инвесторами сталкиваться. Хотелось бы работать с первоисточником: если у инвесторов есть площадка, пусть даже она проблемная, мы готовы им помогать, но пусть только он строит и вводит его в эксплуатацию».
Бывает, что утверждаются проекты, инициаторы которых даже не выходят на рынок и не ищут там нового инвестора. Разрешенный объект годами совсем не строится, через некоторое время приходится принимать решение о продлении контракта. Такие примеры есть даже среди тех инвесторов, что получили продление контракта в начале прошлого года.
«Уже прошло 1,5 года, исходя из первых решений ГЗК, и многие решения придется пересматривать, потому что инвесторы не выполнили свои обязательства, – заявил К. Тимофеев. – Мы бы не хотели двойную работу делать за инвестора, поэтому к таким инвесторам сейчас уже более внимательный подход. Если у инвестора есть капитал, если он готов, мы готовы идти ему навстречу и строить, даже если некоторые объекты тяжелы для города. Чтобы только появлялась новая налоговая база, новые рабочие места, объекты торговли, гостиниц, жилья».
А от пседоинвесторов город будет избавляться.
Фото пресс-службы Московского стройкомплекса
