Состоявшаяся недавно в РИА «Новости» пресс-конференция «Новые регламенты строительства на исторических территориях столицы» была отмечена повышенным вниманием столичных средств массовой информации. Ведь она посвящалась одобренным на заседании градостроительно-земельной комиссии при правительстве Москвы режимам использования земель и градостроительных регламентов для 124 городских кварталов в границах Бульварного кольца. Разъяснить журналистам суть и предназначение этих документов в международный мультимедийный пресс-центр пришли: министр правительства Москвы, руководитель Департамента культурного наследия города Александр Кибовский, председатель Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Галина Маланичева, председатель президиума городского Историко-культурного экспертного совета Андрей Баталов.
Вместо противостояния – творческий союз
Как сообщил открывший пресс-конференцию руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Александр Кибовский, новые градостроительные регламенты – это документы, которые определяют предельные параметры развития территорий города Москвы, то есть устанавливают плотность и высотность застройки его кварталов и микрорайонов. На деле это означает, что теперь строительство новых зданий в центре будет максимально ограничиваться, а высота новых построек будет определяться высотностью окружающих их зданий. Что же касается строительства в охранных зонах архитектурных памятников, то его запретят вовсе.
«Градрегламенты – это предельные параметры допустимого развития, выше и больше которых строить нельзя, ниже можно и, может быть, даже нужно», – уточнил глава департамента.
Регламенты были разработаны по заказу Мосгорнаследия за счет средств бюджета города. Это совершенно новый подход к данной проблеме. Ведь градрегламенты необходимы застройщикам для получения ГПЗУ (градостроительных планов земельных участков – основополагающих документов для ведения строительных работ). Поэтому до 2011 года в столице существовала практика проведения работ по их разработке только за счет средств частных инвесторов, которые как заказчики имели возможность заложить в итоговые параметры и правила использования территорий свои коммерческие интересы, не всегда коррелирующиеся с общей градостроительной логикой развития города в целом.
«В соответствии с решением комиссии по административной реформе города Москвы данная порочная практика прекращена, – сообщил А. Кибовский. – Раньше ведь как было? Инвестор шел, разрабатывал регламент за свой счет, тратил серьезные деньги (от 3 до 5 млн. рублей). Естественно, кто платит, тот и заказывает музыку, и, само-собой разумеется, всеми правдами-неправдами «пропихивались» те параметры и режимы, которые были нужны в этой ситуации инвестору. Теперь мы сами можем указывать застройщику, что он будет строить: торговый центр или гостиницу, так как земля в большинстве случаев принадлежит городу, а значит, должна быть использована в интересах горожан».
Более того, в новых градрегламентах четко определено, что параметры и даже внешний вид застройки должны соответствовать характеристикам окружающей исторической среды. В некоторых случаях для некоторых участков даже есть указание на материалы, из которых предполагается строить.
«Чтобы у нас рядом с домом XIX века (есть у нас такой объект в одном переулке) не появился хай-тек», – заострил внимание журналистов на этой подробности А. Кибовский.
Впервые к работе над такими документами были привлечены специалисты в области сохранения культурного наследия, что позволило хоть на время превратить их из традиционных оппонентов городских властей в союзников.
«Это документы, направленные на защиту исторического лица города, – сказал председатель столичного Историко-культурного экспертного совета Андрей Баталов. – Мы принимали участие в их разработке и пересмотрели в лучшую сторону статус многих памятников. Так что теперь, несмотря на давление застройщиков, не брезгующих применять и административный ресурс, мы отвоевали Белый город, то есть территории внутри Бульварного кольца».
«Наличие ограничений градостроительной деятельности, установление высотных и плотностных параметров застройки, требования по регенерации исторической среды будут способствовать открытости и прозрачности реализации проектов в районах исторической застройки», – считает глава Мосгорнаследия.
В ходе пресс-конференции прояснилась судьба знаменитой Хитровской площади. Ведь этот активно защищаемый любителями старой Москвы объект сейчас находится в зоне действия уже готового градостроительного регламента.
«Теперь Хитровку мы даже не рассматриваем как проблемный участок, там будет восстановлена площадь, застраиваться торговыми центрами она не будет, это уже решено», – заверил представителей СМИ А. Кибовский.
Присутствовавшая на данной пресс-конференции председатель Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников (ВООПИиК) Галина Маланичева отметила, что проведенная в столице РФ работа является уникальной, так как в других регионах России не ведется системная и комплексная разработка градостроительных регламентов, которые ограничивали бы строительство в исторических городских районах.
Больших строек в центре Москвы теперь не будет
«Есть четкое понимание, что со стройками в центре Москвы надо заканчивать, – заявил в ходе пресс-конференции А. Кибовский. – Во-первых, новострой нам не очень нужен с точки зрения площадей. Во-вторых, стройка в центре – это всегда сужение проезжей части, которое создает большие проблемы для транспорта. Но главное – нередко сильно изменяется архитектурный облик исторических кварталов. Поэтому у нас есть задача – максимально быстро, в течение 3 лет все стройки здесь завершить и больше на эти территории никогда не заходить с масштабными строительными работами».
Поэтому в ходе разработки градостроительных регламентов пришлось разобраться со всеми стройками, расположенными в исторических кварталах. Начатых объектов оказалось немало – 55. То есть, практически в каждом втором квартале что-то сооружалось.
«В большинстве случаев разрешения на строительство были подтверждены, – сообщил А. Кибовский. – Но с 16 пришлось разбираться отдельно. В восьми случаях застройщики были вынуждены кардинально пересмотреть проекты. Большинство из них согласились изменить проекты, исходя из новых требований, а некоторые даже перепрофилировали назначение возводимых объектов».
Также девелоперам пришлось изрядно поумерить свои градостроительные аппетиты. Объемы строительства в центре удалось уменьшить на 200 тысяч квадратных метров. Как правило, это были здания, которые планировалось построить на месте уже снесенных домов.
«Новые проекты будут обязаны повторять объемы утраченных строений, – пояснил ситуацию глава Мосгорнаследия. – Вести порой очень сложные переговоры нам помогло общественное мнение и поддержка мэра, которую мы чувствовали за своими плечами. Теперь случаи, когда на месте двухэтажного дома строится семиэтажный, невозможны. Для застройщиков это огромная сумма недополученных прибылей, если вы попробуете умножить эту цифру (200 тыс. м2) на среднюю коммерческую стоимость квадратного метра в центре Москвы».
Действительно, много потерял строительный бизнес. Ведь сейчас каждый квадрат недвижимости в центре российской столицы стоит не меньше 10 тысяч американских долларов.
Вместе с тем будущие застройщики центральных районов столицы от принятия новых документов только выигрывают. Ведь теперь ГПЗУ будет выдаваться как бесплатная выписка из градостроительного регламента квартала.
И чтобы ни говорилось, а замораживать развитие исторических кварталов столичные власти не собираются. Реконструкция здесь будет только приветствоваться. Возведение социальных объектов не попадает под запрет. Одобренные регламенты нацелены только на минимизацию нового строительства на исторических территориях города, установление высотных и плотностных параметров застройки. Кроме того, по словам А. Кибовского, по ряду участков закреплены требования по регенерации исторической среды на месте утраченной исторической застройки, а также по благоустройству и озеленению территории. Поэтому напрочь удалить строителей из центральных кварталов никак не получится. В то же время цены на конечный продукт строительного производства наверняка возрастут.
А что теперь?
По словам А. Кибовского, теперь Департамент культурного наследия начинает реализацию второго этапа градостроительной перестройки. Уже идет поквартальная разработка регламентов застройки между Бульварным и Садовым кольцом (281 квартал). В 2013 году собираются разработать регламенты по Басманному и Лефортовскому районам (155 кварталов). В планах на 2014 год – регламентация градостроительной деятельности по Хамовническому, Серпуховскому, Пресненскому и другим районам центра столицы (всего 862 квартала).
Глава Мосгорнаследия сообщил и еще один весьма интересный нюанс: сейчас на рассмотрении правительства Москвы находится подготовленная возглавляемым им департаментом таблица ограничений по высотности зданий. Высотные регламенты разрабатываются с учетом визуального анализа. Говоря проще, специалисты должны дать заключение: не исказит ли тот или иной небоскреб какие-либо знаковые московские панорамы.
Это не менее серьезный документ, чем градрегламенты, поскольку он определит не только параметры, но и масштабы строительства по всей территории столицы. Его давно ждет определенная часть москвичей, считающих, что высотные новостройки портят исторические панорамы старой Москвы.
«Посмотрев на Москву с колокольни Ивана Великого, можно увидеть, какими карликовыми стали старые дома на Кутузовском проспекте в сравнении с монстрами «Москвы-Сити», – сказал в своем выступлении Андрей Баталов. – Такого искажения масштабов больше быть не должно».
Что тут можно сказать? Любому обывателю понятно, что панорамы исторической части города серьезно меняются с появлением почти любого высотного здания. Поэтому результатом подобной регламентации будет фактический запрет на новое строительство высоток в большинстве районов старой Москвы.
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
Вместо противостояния – творческий союз
Как сообщил открывший пресс-конференцию руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Александр Кибовский, новые градостроительные регламенты – это документы, которые определяют предельные параметры развития территорий города Москвы, то есть устанавливают плотность и высотность застройки его кварталов и микрорайонов. На деле это означает, что теперь строительство новых зданий в центре будет максимально ограничиваться, а высота новых построек будет определяться высотностью окружающих их зданий. Что же касается строительства в охранных зонах архитектурных памятников, то его запретят вовсе.
«Градрегламенты – это предельные параметры допустимого развития, выше и больше которых строить нельзя, ниже можно и, может быть, даже нужно», – уточнил глава департамента.
Регламенты были разработаны по заказу Мосгорнаследия за счет средств бюджета города. Это совершенно новый подход к данной проблеме. Ведь градрегламенты необходимы застройщикам для получения ГПЗУ (градостроительных планов земельных участков – основополагающих документов для ведения строительных работ). Поэтому до 2011 года в столице существовала практика проведения работ по их разработке только за счет средств частных инвесторов, которые как заказчики имели возможность заложить в итоговые параметры и правила использования территорий свои коммерческие интересы, не всегда коррелирующиеся с общей градостроительной логикой развития города в целом.
«В соответствии с решением комиссии по административной реформе города Москвы данная порочная практика прекращена, – сообщил А. Кибовский. – Раньше ведь как было? Инвестор шел, разрабатывал регламент за свой счет, тратил серьезные деньги (от 3 до 5 млн. рублей). Естественно, кто платит, тот и заказывает музыку, и, само-собой разумеется, всеми правдами-неправдами «пропихивались» те параметры и режимы, которые были нужны в этой ситуации инвестору. Теперь мы сами можем указывать застройщику, что он будет строить: торговый центр или гостиницу, так как земля в большинстве случаев принадлежит городу, а значит, должна быть использована в интересах горожан».
Более того, в новых градрегламентах четко определено, что параметры и даже внешний вид застройки должны соответствовать характеристикам окружающей исторической среды. В некоторых случаях для некоторых участков даже есть указание на материалы, из которых предполагается строить.
«Чтобы у нас рядом с домом XIX века (есть у нас такой объект в одном переулке) не появился хай-тек», – заострил внимание журналистов на этой подробности А. Кибовский.
Впервые к работе над такими документами были привлечены специалисты в области сохранения культурного наследия, что позволило хоть на время превратить их из традиционных оппонентов городских властей в союзников.
«Это документы, направленные на защиту исторического лица города, – сказал председатель столичного Историко-культурного экспертного совета Андрей Баталов. – Мы принимали участие в их разработке и пересмотрели в лучшую сторону статус многих памятников. Так что теперь, несмотря на давление застройщиков, не брезгующих применять и административный ресурс, мы отвоевали Белый город, то есть территории внутри Бульварного кольца».
«Наличие ограничений градостроительной деятельности, установление высотных и плотностных параметров застройки, требования по регенерации исторической среды будут способствовать открытости и прозрачности реализации проектов в районах исторической застройки», – считает глава Мосгорнаследия.
В ходе пресс-конференции прояснилась судьба знаменитой Хитровской площади. Ведь этот активно защищаемый любителями старой Москвы объект сейчас находится в зоне действия уже готового градостроительного регламента.
«Теперь Хитровку мы даже не рассматриваем как проблемный участок, там будет восстановлена площадь, застраиваться торговыми центрами она не будет, это уже решено», – заверил представителей СМИ А. Кибовский.
Присутствовавшая на данной пресс-конференции председатель Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников (ВООПИиК) Галина Маланичева отметила, что проведенная в столице РФ работа является уникальной, так как в других регионах России не ведется системная и комплексная разработка градостроительных регламентов, которые ограничивали бы строительство в исторических городских районах.
Больших строек в центре Москвы теперь не будет
«Есть четкое понимание, что со стройками в центре Москвы надо заканчивать, – заявил в ходе пресс-конференции А. Кибовский. – Во-первых, новострой нам не очень нужен с точки зрения площадей. Во-вторых, стройка в центре – это всегда сужение проезжей части, которое создает большие проблемы для транспорта. Но главное – нередко сильно изменяется архитектурный облик исторических кварталов. Поэтому у нас есть задача – максимально быстро, в течение 3 лет все стройки здесь завершить и больше на эти территории никогда не заходить с масштабными строительными работами».
Поэтому в ходе разработки градостроительных регламентов пришлось разобраться со всеми стройками, расположенными в исторических кварталах. Начатых объектов оказалось немало – 55. То есть, практически в каждом втором квартале что-то сооружалось.
«В большинстве случаев разрешения на строительство были подтверждены, – сообщил А. Кибовский. – Но с 16 пришлось разбираться отдельно. В восьми случаях застройщики были вынуждены кардинально пересмотреть проекты. Большинство из них согласились изменить проекты, исходя из новых требований, а некоторые даже перепрофилировали назначение возводимых объектов».
Также девелоперам пришлось изрядно поумерить свои градостроительные аппетиты. Объемы строительства в центре удалось уменьшить на 200 тысяч квадратных метров. Как правило, это были здания, которые планировалось построить на месте уже снесенных домов.
«Новые проекты будут обязаны повторять объемы утраченных строений, – пояснил ситуацию глава Мосгорнаследия. – Вести порой очень сложные переговоры нам помогло общественное мнение и поддержка мэра, которую мы чувствовали за своими плечами. Теперь случаи, когда на месте двухэтажного дома строится семиэтажный, невозможны. Для застройщиков это огромная сумма недополученных прибылей, если вы попробуете умножить эту цифру (200 тыс. м2) на среднюю коммерческую стоимость квадратного метра в центре Москвы».
Действительно, много потерял строительный бизнес. Ведь сейчас каждый квадрат недвижимости в центре российской столицы стоит не меньше 10 тысяч американских долларов.
Вместе с тем будущие застройщики центральных районов столицы от принятия новых документов только выигрывают. Ведь теперь ГПЗУ будет выдаваться как бесплатная выписка из градостроительного регламента квартала.
И чтобы ни говорилось, а замораживать развитие исторических кварталов столичные власти не собираются. Реконструкция здесь будет только приветствоваться. Возведение социальных объектов не попадает под запрет. Одобренные регламенты нацелены только на минимизацию нового строительства на исторических территориях города, установление высотных и плотностных параметров застройки. Кроме того, по словам А. Кибовского, по ряду участков закреплены требования по регенерации исторической среды на месте утраченной исторической застройки, а также по благоустройству и озеленению территории. Поэтому напрочь удалить строителей из центральных кварталов никак не получится. В то же время цены на конечный продукт строительного производства наверняка возрастут.
А что теперь?
По словам А. Кибовского, теперь Департамент культурного наследия начинает реализацию второго этапа градостроительной перестройки. Уже идет поквартальная разработка регламентов застройки между Бульварным и Садовым кольцом (281 квартал). В 2013 году собираются разработать регламенты по Басманному и Лефортовскому районам (155 кварталов). В планах на 2014 год – регламентация градостроительной деятельности по Хамовническому, Серпуховскому, Пресненскому и другим районам центра столицы (всего 862 квартала).
Глава Мосгорнаследия сообщил и еще один весьма интересный нюанс: сейчас на рассмотрении правительства Москвы находится подготовленная возглавляемым им департаментом таблица ограничений по высотности зданий. Высотные регламенты разрабатываются с учетом визуального анализа. Говоря проще, специалисты должны дать заключение: не исказит ли тот или иной небоскреб какие-либо знаковые московские панорамы.
Это не менее серьезный документ, чем градрегламенты, поскольку он определит не только параметры, но и масштабы строительства по всей территории столицы. Его давно ждет определенная часть москвичей, считающих, что высотные новостройки портят исторические панорамы старой Москвы.
«Посмотрев на Москву с колокольни Ивана Великого, можно увидеть, какими карликовыми стали старые дома на Кутузовском проспекте в сравнении с монстрами «Москвы-Сити», – сказал в своем выступлении Андрей Баталов. – Такого искажения масштабов больше быть не должно».
Что тут можно сказать? Любому обывателю понятно, что панорамы исторической части города серьезно меняются с появлением почти любого высотного здания. Поэтому результатом подобной регламентации будет фактический запрет на новое строительство высоток в большинстве районов старой Москвы.
Подготовил Л. РУДНИЦКИЙ
Фото С. МИХЕЕВА
