Изменения на рынке офисной недвижимости в Москве отражают новые тенденции в подходах к владению коммерческими объектами. Об этом сообщил директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.
По словам Мастиева, доля инвестиционных сделок с офисной недвижимостью составляет 60–70%. Остальная часть сделок связана с покупкой помещений для собственных нужд — как небольшими, так и крупными компаниями из Москвы и регионов, которые ранее предпочитали аренду. «В последнее время мы замечаем, что компании, которые раньше ориентировались исключительно на аренду, начали приобретать офисные помещения для собственного использования», — отметил эксперт.
Изменился и состав инвесторов на рынке. Если раньше в основном инвестировали профессиональные игроки, вкладывающие в крупные объемы офисной недвижимости, то сейчас продажи офисов активно привлекают и розничных инвесторов. «Есть примеры, когда клиенты, накопив определенную сумму, постепенно покупают по 100–300 кв. м, расширяя свой портфель до 5–7 офисных блоков», — уточнил Кермен Мастиев.
Он также добавил, что как крупные, так и небольшие инвесторы, в том числе индивидуальные предприниматели, часто приобретают офисы на этапе строительства. После завершения строительства они могут либо продать объект по максимально возможной цене, либо сдавать его в аренду на 3–5 лет, прежде чем выйти из проекта. Для крупных инвесторов, вкладывающих от 500 млн до 1,5 млрд рублей и покупающих целые этажи, стратегия может быть иной: часть помещений используется под собственные нужды, а остальная площадь сдается в аренду или перепродается. «Для крупных инвесторов выгодным решением является покупка офисных помещений на стадии строительства с рассрочкой платежей. Это позволяет сократить начальные затраты, а по завершению инвестиционного цикла — через 5–7 лет — либо продать объект, либо сдавать его в аренду», — отметил эксперт.
Для крупных покупателей, планирующих приобрести офисные помещения площадью 30–100 тыс. кв. м, существует два основных подхода. Первый заключается в покупке на ранних стадиях строительства, когда востребованные этажные блоки ещё не проданы в меньших объемах. Второй подход — это реализация проектов с привлечением профессиональных застройщиков в качестве фи-девелоперов. Кермен Мастиев привел в качестве успешного примера проект с компанией «Яндекс», которая приобрела участок и привлекла MR Group для строительства своей штаб-квартиры.
Коммерческая недвижимость продолжает оставаться эффективной стратегией диверсификации инвестиционного портфеля. Эксперты MR Group ожидают продолжение роста офисного рынка, что, в свою очередь, приведет к органическому увеличению стоимости офисных объектов. Это подтверждается опытом реализации восьми полностью проданных офисных комплексов, включая деловые небоскрёбы бизнес-центра iCITY, который уже на 80% распродан и готовится к вводу в эксплуатацию в первом квартале 2025 года. «Многие наши клиенты, инвестировавшие в предыдущие проекты, возвращаются для повторных покупок. Приобретение офисной недвижимости помогает диверсифицировать инвестиционный портфель и сбалансировать риски, вкладывая средства в различные объекты по Москве», — отметил Кермен Мастиев.
Эксперт добавил, что доходность на уровне 8% годовых является хорошим результатом для инвесторов, а 10–11% можно достичь при удачной капитализации здания и покупке на ранней стадии строительства. В то же время, Мастиев подчеркнул, что для небольших инвесторов важным фактором остаются затраты на ремонт офисных помещений, которые значительно увеличились за последний год.
В прогнозах по снижению уровня вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Мастиев предполагает, что в следующем году этот показатель может снизиться с 4,8% до так называемой технической вакансии в 2–3%. Будущие изменения будут зависеть от объема новых вводов в эксплуатацию и решения компаний перейти от аренды к покупке. Высокий спрос и ограниченное предложение на стадии высокой готовности объектов существенно повлияют на цены. Ожидаемый рост арендных ставок приведет к увеличению стоимости квадратного метра офисной недвижимости. Ключевая ставка будет оказывать лишь косвенное влияние на активность инвесторов и покупателей, поскольку почти все сделки заключаются за счет собственных средств покупателей, без привлечения банковского финансирования.
Источник : Пресс-служба MR Group
