Каждому из нас хочется жить в чистом, уютном и теплом доме. Хорошо также, если при этом коммунальные платежи укладываются в разумные пределы и растут не слишком быстро, когда в доме комфортный микроклимат, а отопление включается и отключается по погоде, а не по календарю. Приятно, когда можно выйти во двор и погулять с детьми на благоустроенной и безопасной детской площадке. За решение подобных вопросов отвечает управляющая компания (УК). Возможно, вам повезло, и никаких проблем с ней у вас нет. Но что делать, если это не так?
УК — это организация, которая берет на себя управление многоквартирными домами (МКД), причем каждый из них может обслуживать только одна компания. Взаимоотношения между ней и собственниками жилья регламентируются письменными договорами, в которых закреплен перечень и порядок проведения работ и оказания услуг, предоставляемых управляющей компанией, их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.
Более подробно ознакомиться с вопросом можно, обратившись к 162 статье Жилищного кодекса РФ. В частности, там приведен перечень работ и услуг, относящихся к сфере ответственности УК. В их число входят работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, коммунальные услуги и административно-управленческие функции.
Теперь разберемся, каким образом можно контролировать деятельность управляющей компании. Согласно действующему законодательству, она обязана предоставлять собственникам жилья отчеты о своей деятельности по управлению общим имуществом дома и любую документацию по вопросам, которые затрагивают материальные интересы собственников. Также по запросу УК должна незамедлительно «выдать» координаты любых подрядчиков, которых привлекала для выполнения работ в МКД или оказания коммунальных услуг его обитателям. Если же у последних возникают какие-либо жалобы или претензии, то рассматриваться они должны в установленные законом сроки. Наконец, УК обязана ежегодно проводить собрание с жителями дома и в его ходе отчитываться о своей работе.
Экономия и управляющая компания
При желании практически любая управляющая компания может примерно на треть уменьшить затраты жителей дома на его содержание. Например, жильцам важно, чтобы в их квартирах было тепло и комфортно. Логично, что со своей стороны управляющая компания должна приложить к этому максимум усилий.
Прежде всего, следует утеплить здание (кровлю, фасады, подвал, подъезды), если оно в этом нуждается. При этом, утепление фасада обязательно должно быть финальным этапом, поскольку система теплоизоляции фасадов примыкает к окнам и кровле.
Однако одной теплоизоляцией экономии на платежах за отопление не добиться, поскольку тепло будет подаваться в дом в прежних количествах. Если они окажутся избыточными, то жителям придется открывать форточки, отапливая улицу. Но итоговый расход энергии и суммы платежей за нее останутся такими же.
С другой стороны, в России около 80% жилого фонда приходится на здания старой постройки, инженерные системы которых, включая систему отопления, изношены и часто неспособны функционировать нормально. Да и тепловые сети не всегда могут обеспечить необходимые для отопительных систем температуру и давление. Из-за этого в домах холодно, а деньги за отопление начисляются регулярно — зачастую просто по нормативу.
Наконец, у всех разные температурные предпочтения: кому-то жарко при 21°C в квартире, а кому-то и при 24°C холодно. Однако регулировать свое теплопотребление у людей возможности нет. В результате одним жителям дома приходится включать дополнительные электрообогреватели, а другие, как уже было сказано выше, постоянно держат окна распахнутыми настежь.
Решением проблемы является модернизация отопительной системы дома, с установкой автоматизированного индивидуального теплового пункта и оснащением всех отопительных приборов в квартирах автоматическими радиаторными терморегуляторами. Конечно, мероприятие это затратное, но оно может окупиться всего за пару зим, т.к. дает немалую (в среднем до 35-45%) экономию тепла. Было бы желание у управляющей компании... делать свою работу!
Также нелишне вспомнить о том, что в 2012 году изменился порядок расчетов за коммунальные услуги. Теперь жители МКД должны отдельно платить за свое индивидуальное потребление коммунальных ресурсов (электроэнергии, воды, тепла и газа) и отдельно — за общедомовое, то есть в квитанции в конце месяца каждая сумма теперь отображается в виде двух строк. Новая система расчетов также создает предпосылки для экономии, поскольку жители будут точно знать сумму платежей за свое личное потребление и сумму за общедомовое. В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одновременно с разделением платежей должен быть введён поквартирный учет тепла. В результате, собственники смогут платить именно за то тепло, которое они получили. А такие средства индивидуального регулирования, как автоматические радиаторные терморегуляторы, позволят брать его ровно столько, сколько нужно.
Выбор управляющей компании
К сожалению, на практике все обычно получается не так гладко. Более того, нередко собственникам жилья приходится сталкиваться со злоупотреблениями УК, о чем свидетельствуют регулярно появляющиеся упоминания в новостях.
Свердловская область, Талица, 2010 год. Несколько сотен жителей вышли на улицу. Они были недовольны обслуживанием управляющей компании. Полтора месяца люди ежедневно обивали пороги коммунальных ведомств. Обращались в управляющую компанию «Уют», писали заявления в Роспотребнадзор и прокуратуру. Но ничего не менялось. Последней каплей стали двойные квитанции, которые опускали в почтовые ящики жильцов: одна приходит от ЕИРЦ, другая — от уральского центра расчетного обслуживания. Ни в одном из платежных документов нет полного перечня коммунальных услуг. В квитанции от так называемого УЦРО вовсе люди обнаружили грубейшие ошибки. В довершение ко всему в квартирах появились «мертвые души».
Ленинградская область, Шлиссельбург, 2012 год. В городе жителям приходят двойные квитанции: счета от старой управляющей компании и от новой. В зоне конфликта — 30 домов. Были случаи, когда люди платили и туда, и туда (особенно пенсионеры, которые просто запутались). Одну управляющую компанию создали при прежней городской администрации, другую — при новой. Ни о какой честной конкуренции речь не идет. Паспортный стол всего города удерживается в старой компании, в результате люди оказались заложниками положения. Нет технической документации на дома, технических паспортов. Зато на стороне новой власти административный ресурс, ведь по ее инициативе на оппонентов завели уголовные дела за мошенничество. Какая из управляющих компаний в данном случае права, даже суды пока не разобрались, а жители Шлиссельбурга вынуждены страдать.
В случае недовольства услугами, которые предоставляет управляющая компания, необходимо направить в ее адрес письменное обращение с описанием проблемы, которое в спорной ситуации будет являться доказательством обращения в УК. Поэтому есть вероятность, что на такое обращение быстрее отреагируют.
Также жители имеют право сменить управляющую компанию, и теоретически это сделать не сложно. Однако прежде необходимо внимательно изучить договор управления домом, в котором должны быть прописаны состав общего имущества, перечень услуг и работ, порядок определения цены договора (тариф), а также обязательства управляющей компании. Если выяснится, что она не выполняет условий договора, то жильцам нужно написать претензию в саму УК, в которой указать срок ее рассмотрения (например, 10 дней) и срок устранения возникшей проблемы. Если реакции не последовало, то нужно обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию, специалисты которой проверят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств и, если он подтвердится, выпишут управляющей компании штраф. Кроме того, необходимо обратиться в управление Роспотребнадзора и в отдел по защите прав потребителей, поскольку права жильцов охраняются Законом о защите прав потребителей (т.к. УК оказывает им услуги). Если никакие меры не помогли и состояние дел не улучшилось, то собственники могут подать в суд на управляющую компанию (подать заявление в суд может либо один собственник, либо представитель от всех пострадавших собственников). Однако предварительно нужно собрать всю переписку для того, чтобы было видно, что жильцы неоднократно обращались за помощью, но решить их проблему никто не пытался.
Итак, чем следует руководствоваться при выборе, если жители все-таки настроены сменить управляющую компанию? В общем, все довольно просто: необходимо оценить опыт работы приглянувшейся УК (лучше, если он составляет не менее 3 лет). Также рекомендуется съездить на управляемые ею объекты, посмотреть своими глазами, в каком состоянии они находятся, расспросить жителей. Можно также посмотреть отзывы в Интернете, на форумах и в социальных сетях, отследить публикации в местной прессе. Одним словом, в век высоких технологий найти интересующую информацию нетрудно.
Согласно Жилищному кодексу РФ, жители могут выбрать управляющую компанию на общем собрании (если в доме есть муниципальные квартиры, то в принятии решения должны принимать участие представители муниципалитета). По его итогам собственники определяют свои претензии к текущей управляющей компании и принимают решение о расторжении договора с ней и о переходе к другой компании. При этом важно правильно оформить все эти решения документально. Прежней управляющей компании отправляется уведомление, после чего в течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой управляющей организации. Конечно же, с ее руководством предварительно необходимо провести переговоры.
Однако на практике эту простую (на бумаге) процедуру совсем не так легко осуществить. Главное препятствие в этом: инертность самих жителей. Инициативной группе организаторов общего собрания следует запастись большим терпением. Ведь им неоднократно придется предпринимать попытки уговорить своих соседей по дому прийти на собрание. И скорее всего, большинство на него так и не явится по той же причине, по которой они не пойдут и на очередные президентские или парламентские выборы. Поэтому чаще всего лучшим решением будет проведение общего собрания собственников помещений в заочной форме, которая предусмотрена Жилищным кодексом РФ.
Кстати, этот момент давно уяснили некоторые недобропорядочные дельцы из сферы ЖКХ, использующие подобную технологию в своих «схемах» по захвату финансовых потоков. Так, например, управляющая компания «ТС» (г. Нижний Тагил, Свердловская обл.) в 2008 году «провела» в свою пользу заочные голосования по выбору «самих себя» в целом районе города. Стоит ли говорить, что упомянутая УК была не особенно заинтересована в использовании новых коммунальных технологий для оказания услуг «выбравшим» ее жителям Тагилстроевского района?
Таким образом, каждый желающий платить за «коммуналку» завтра меньше, чем сегодня, должен не только ориентироваться в новых технологиях, но и обладать активной жизненной позицией, готовностью «сражаться» не только за свое, но и соседское «коммунальное счастье», причем часто даже вопреки желанию самого соседа.
Материал предоставлен компанией «Данфосс»
УК — это организация, которая берет на себя управление многоквартирными домами (МКД), причем каждый из них может обслуживать только одна компания. Взаимоотношения между ней и собственниками жилья регламентируются письменными договорами, в которых закреплен перечень и порядок проведения работ и оказания услуг, предоставляемых управляющей компанией, их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.
Более подробно ознакомиться с вопросом можно, обратившись к 162 статье Жилищного кодекса РФ. В частности, там приведен перечень работ и услуг, относящихся к сфере ответственности УК. В их число входят работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, коммунальные услуги и административно-управленческие функции.
Теперь разберемся, каким образом можно контролировать деятельность управляющей компании. Согласно действующему законодательству, она обязана предоставлять собственникам жилья отчеты о своей деятельности по управлению общим имуществом дома и любую документацию по вопросам, которые затрагивают материальные интересы собственников. Также по запросу УК должна незамедлительно «выдать» координаты любых подрядчиков, которых привлекала для выполнения работ в МКД или оказания коммунальных услуг его обитателям. Если же у последних возникают какие-либо жалобы или претензии, то рассматриваться они должны в установленные законом сроки. Наконец, УК обязана ежегодно проводить собрание с жителями дома и в его ходе отчитываться о своей работе.
Экономия и управляющая компания
При желании практически любая управляющая компания может примерно на треть уменьшить затраты жителей дома на его содержание. Например, жильцам важно, чтобы в их квартирах было тепло и комфортно. Логично, что со своей стороны управляющая компания должна приложить к этому максимум усилий.
Прежде всего, следует утеплить здание (кровлю, фасады, подвал, подъезды), если оно в этом нуждается. При этом, утепление фасада обязательно должно быть финальным этапом, поскольку система теплоизоляции фасадов примыкает к окнам и кровле.
Однако одной теплоизоляцией экономии на платежах за отопление не добиться, поскольку тепло будет подаваться в дом в прежних количествах. Если они окажутся избыточными, то жителям придется открывать форточки, отапливая улицу. Но итоговый расход энергии и суммы платежей за нее останутся такими же.
С другой стороны, в России около 80% жилого фонда приходится на здания старой постройки, инженерные системы которых, включая систему отопления, изношены и часто неспособны функционировать нормально. Да и тепловые сети не всегда могут обеспечить необходимые для отопительных систем температуру и давление. Из-за этого в домах холодно, а деньги за отопление начисляются регулярно — зачастую просто по нормативу.
Наконец, у всех разные температурные предпочтения: кому-то жарко при 21°C в квартире, а кому-то и при 24°C холодно. Однако регулировать свое теплопотребление у людей возможности нет. В результате одним жителям дома приходится включать дополнительные электрообогреватели, а другие, как уже было сказано выше, постоянно держат окна распахнутыми настежь.
Решением проблемы является модернизация отопительной системы дома, с установкой автоматизированного индивидуального теплового пункта и оснащением всех отопительных приборов в квартирах автоматическими радиаторными терморегуляторами. Конечно, мероприятие это затратное, но оно может окупиться всего за пару зим, т.к. дает немалую (в среднем до 35-45%) экономию тепла. Было бы желание у управляющей компании... делать свою работу!
Также нелишне вспомнить о том, что в 2012 году изменился порядок расчетов за коммунальные услуги. Теперь жители МКД должны отдельно платить за свое индивидуальное потребление коммунальных ресурсов (электроэнергии, воды, тепла и газа) и отдельно — за общедомовое, то есть в квитанции в конце месяца каждая сумма теперь отображается в виде двух строк. Новая система расчетов также создает предпосылки для экономии, поскольку жители будут точно знать сумму платежей за свое личное потребление и сумму за общедомовое. В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одновременно с разделением платежей должен быть введён поквартирный учет тепла. В результате, собственники смогут платить именно за то тепло, которое они получили. А такие средства индивидуального регулирования, как автоматические радиаторные терморегуляторы, позволят брать его ровно столько, сколько нужно.
Выбор управляющей компании
К сожалению, на практике все обычно получается не так гладко. Более того, нередко собственникам жилья приходится сталкиваться со злоупотреблениями УК, о чем свидетельствуют регулярно появляющиеся упоминания в новостях.
Свердловская область, Талица, 2010 год. Несколько сотен жителей вышли на улицу. Они были недовольны обслуживанием управляющей компании. Полтора месяца люди ежедневно обивали пороги коммунальных ведомств. Обращались в управляющую компанию «Уют», писали заявления в Роспотребнадзор и прокуратуру. Но ничего не менялось. Последней каплей стали двойные квитанции, которые опускали в почтовые ящики жильцов: одна приходит от ЕИРЦ, другая — от уральского центра расчетного обслуживания. Ни в одном из платежных документов нет полного перечня коммунальных услуг. В квитанции от так называемого УЦРО вовсе люди обнаружили грубейшие ошибки. В довершение ко всему в квартирах появились «мертвые души».
Ленинградская область, Шлиссельбург, 2012 год. В городе жителям приходят двойные квитанции: счета от старой управляющей компании и от новой. В зоне конфликта — 30 домов. Были случаи, когда люди платили и туда, и туда (особенно пенсионеры, которые просто запутались). Одну управляющую компанию создали при прежней городской администрации, другую — при новой. Ни о какой честной конкуренции речь не идет. Паспортный стол всего города удерживается в старой компании, в результате люди оказались заложниками положения. Нет технической документации на дома, технических паспортов. Зато на стороне новой власти административный ресурс, ведь по ее инициативе на оппонентов завели уголовные дела за мошенничество. Какая из управляющих компаний в данном случае права, даже суды пока не разобрались, а жители Шлиссельбурга вынуждены страдать.
В случае недовольства услугами, которые предоставляет управляющая компания, необходимо направить в ее адрес письменное обращение с описанием проблемы, которое в спорной ситуации будет являться доказательством обращения в УК. Поэтому есть вероятность, что на такое обращение быстрее отреагируют.
Также жители имеют право сменить управляющую компанию, и теоретически это сделать не сложно. Однако прежде необходимо внимательно изучить договор управления домом, в котором должны быть прописаны состав общего имущества, перечень услуг и работ, порядок определения цены договора (тариф), а также обязательства управляющей компании. Если выяснится, что она не выполняет условий договора, то жильцам нужно написать претензию в саму УК, в которой указать срок ее рассмотрения (например, 10 дней) и срок устранения возникшей проблемы. Если реакции не последовало, то нужно обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию, специалисты которой проверят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств и, если он подтвердится, выпишут управляющей компании штраф. Кроме того, необходимо обратиться в управление Роспотребнадзора и в отдел по защите прав потребителей, поскольку права жильцов охраняются Законом о защите прав потребителей (т.к. УК оказывает им услуги). Если никакие меры не помогли и состояние дел не улучшилось, то собственники могут подать в суд на управляющую компанию (подать заявление в суд может либо один собственник, либо представитель от всех пострадавших собственников). Однако предварительно нужно собрать всю переписку для того, чтобы было видно, что жильцы неоднократно обращались за помощью, но решить их проблему никто не пытался.
Итак, чем следует руководствоваться при выборе, если жители все-таки настроены сменить управляющую компанию? В общем, все довольно просто: необходимо оценить опыт работы приглянувшейся УК (лучше, если он составляет не менее 3 лет). Также рекомендуется съездить на управляемые ею объекты, посмотреть своими глазами, в каком состоянии они находятся, расспросить жителей. Можно также посмотреть отзывы в Интернете, на форумах и в социальных сетях, отследить публикации в местной прессе. Одним словом, в век высоких технологий найти интересующую информацию нетрудно.
Согласно Жилищному кодексу РФ, жители могут выбрать управляющую компанию на общем собрании (если в доме есть муниципальные квартиры, то в принятии решения должны принимать участие представители муниципалитета). По его итогам собственники определяют свои претензии к текущей управляющей компании и принимают решение о расторжении договора с ней и о переходе к другой компании. При этом важно правильно оформить все эти решения документально. Прежней управляющей компании отправляется уведомление, после чего в течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой управляющей организации. Конечно же, с ее руководством предварительно необходимо провести переговоры.
Однако на практике эту простую (на бумаге) процедуру совсем не так легко осуществить. Главное препятствие в этом: инертность самих жителей. Инициативной группе организаторов общего собрания следует запастись большим терпением. Ведь им неоднократно придется предпринимать попытки уговорить своих соседей по дому прийти на собрание. И скорее всего, большинство на него так и не явится по той же причине, по которой они не пойдут и на очередные президентские или парламентские выборы. Поэтому чаще всего лучшим решением будет проведение общего собрания собственников помещений в заочной форме, которая предусмотрена Жилищным кодексом РФ.
Кстати, этот момент давно уяснили некоторые недобропорядочные дельцы из сферы ЖКХ, использующие подобную технологию в своих «схемах» по захвату финансовых потоков. Так, например, управляющая компания «ТС» (г. Нижний Тагил, Свердловская обл.) в 2008 году «провела» в свою пользу заочные голосования по выбору «самих себя» в целом районе города. Стоит ли говорить, что упомянутая УК была не особенно заинтересована в использовании новых коммунальных технологий для оказания услуг «выбравшим» ее жителям Тагилстроевского района?
Таким образом, каждый желающий платить за «коммуналку» завтра меньше, чем сегодня, должен не только ориентироваться в новых технологиях, но и обладать активной жизненной позицией, готовностью «сражаться» не только за свое, но и соседское «коммунальное счастье», причем часто даже вопреки желанию самого соседа.
Материал предоставлен компанией «Данфосс»
