Основные выводы
• К концу 1-го полугодия 2010 года московский рынок элитного жилья стабилизировался. Число сделок в июне не превысило показатели мая (около 45-50 сделок с «элиткой»), что, в свою очередь, почти в 2 раза меньше, чем в наиболее удачных марте и апреле этого года.
• Средние цены во всех сегментах изменились незначительно: наибольший рост наблюдался в сегменте нового строительства, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, и составил +2,4 % к предыдущему месяцу и около +16 % с начала года. В сегменте готового премиального жилья рост цен находился в пределах 1 % в июне и более 8 % за полугодие.
• По рынку в целом, средняя стоимость московского элитного жилья составила 17,9 тыс. долл. за 1 м², средний бюджет – более 3 млн. долларов, а средний рост долларовых цен за первое полугодие – более 12 %.
• Основным фактором, который может нарушить сложившееся равновесие и придать импульс развитию рынка, может стать выход новых проектов. По нашим данным, до конца года рыночное предложение может увеличиться на 100 тыс. м², в том числе в сегменте жилья высокой степени готовности, а также суперпремиальных квартир и апартаментов (бюджетом более 10 млн. долл.).
Последний месяц первого полугодия 2010 года закончился для московского рынка элитной недвижимости на спокойной ноте. Совокупные продажи, которые после бурного всплеска в течение первых четырех месяцев начали замедляться в мае, так и остались на невысоком уровне, чему немало поспособствовал тот факт, что в крупнейшем на текущий день премиальном проекте «Садовые кварталы» процесс продаж был временно приостановлен (после очень удачного периода активных продаж застройщик взял паузу, чтобы адаптировать ценовое предложение к новым условиям).
Мониторинг основных сегментов московской элитной недвижимости (данные на 1июля 2010 года)
Ценовая динамика в июне также была не слишком впечатляющая: по имеющейся выборке объектов роста цен зафиксировано не было, тем не менее средние цены предложения выросли совсем чуть-чуть – сказалось изменение структуры предлагаемых квартир в результате вымывания наиболее ликвидных. Таким образом, московский элитный рынок после долгого периода неопределенности и колебаний пришел в точку равновесия, которое, правда, вряд ли устраивает и покупателей, и застройщиков.
Первые (покупатели) жалуются на то, что рынок совершенно не делает скидку на кризис: готовое элитное жилье стоит столько же, сколько и на пике 2008 года, да и по этой цене нужно очень постараться, чтобы найти квартиру своей мечты, так как предложение в этом сегменте продолжает сужаться. Да, есть крупные проекты нового элитного строительства, занимающие огромную долю рынка, но все они наперечет и к тому же обладают определенной спецификой (сроки строительства, расположение), которая может не подходить значительной части потенциальных клиентов.
Pureprime: ценовая динамика, тыс. долл. за м²
Источник. Расчеты Chesterton
Вторые (девелоперы) находятся на перепутье: да, на элитном рынке наличествует серьезный платежеспособный спрос и ограниченное предложение, не способное этот спрос удовлетворить. Но насколько восприимчив окажется этот спрос к существенному повышению цен в текущих проектах или выходу новых крупных объектов в стадию продаж? Ответы на эти вопросы далеко не так однозначны.
Futureprime: ценовая динамика, тыс. долл. за м²
Источник. Расчеты Chesterton
При сохранении текущего равновесия московский рынок элитной недвижимости легко прогнозируем на ближайшую перспективу. В сегменте готового жилья будет наблюдаться небольшой рост цен при ограниченном количестве сделок. В новом строительстве крупнейшие проекты продолжат распродавать наиболее ликвидные квартиры, но с меньшей скоростью, которая, прежде всего, будет зависеть от аппетитов застройщиков и роста цен по мере продвижения процесса строительства.
Есть, однако, ряд факторов, которые могут сдвинуть сложившуюся ситуацию в ту или иную сторону. Прежде всего, речь идет о выходе на рынок крупных проектов: здесь важнейшим для рынка фактором станет не только количество нового предложения, но и цены, по которым эти квартиры будут продаваться. Ни для кого не секрет, что у девелоперов накоплено много потенциальных площадок элитного строительства, которые могут выйти из спящего состояния уже в течение ближайших 12 месяцев. Ключевым вопросом здесь является привлечение внешнего финансирования, становящегося, по нашим наблюдениям, все более доступным именно для застройщиков, специализирующихся на элитном жилье; текущие ставки по кредитам, предлагаемые крупнейшими банками элитным застройщикам, могут при определенных условиях (собственные ресурсы, проработанная документация, четкая стратегия продаж и маркетинга) составлять 11-14%, что является серьезным улучшением по сравнению с ситуацией годичной давности.
По нашим оценкам, до конца года на рынок может выйти 2-3 крупных элитных проекта с общим объемом новой жилплощади до 100 тыс. м². Крупнейшим выходом на рынок, который существенно изменит структуру предложения в сегменте готовой премиальной и суперпремиальной жилой недвижимости, может стать многофункциональный комплекс, расположенный в районе Кремля.
Приведенные графики иллюстрируют ценовую динамику московского рынка элитного жилья в двух его основных сегментах в течение первого полугодия 2010 года и в сравнении с докризисным уровнем (первое полугодие 2008 года):
• Сегмент Pure Prime (готовое или близкое к сдаче первичное и вторичное жилье) в результате кризиса пострадал менее всего: максимальное падение составляло не более 25 % (в долларах). К концу первого полугодия этого года рынок практически отыграл кризисное снижение: цены на готовую элитку превысили 26 тыс. долл. за м².
• В сегменте Future Prime (крупнейшие проекты нового строительства) кризисное падение было более чем радикальным – более 45 % в экстремуме. Кризис ударил в самое сердце всей модели нового строительства московского жилого рынка, особенно в сфере кредитования девелоперов. В результате наиболее решительные застройщики, которые не заморозили стройку, вынуждены были продавать по бросовым ценам при том, что напуганный покупатель с большим недоверием относился к такого рода проектам. Однако со временем усилия и смелость застройщиков были вознаграждены: по мере восстановления экономических показателей и покупательской способности и уверенности росли и цены на строящееся жилье, включая проекты со значительными сроками строительства. На сегодня средняя цена в этом сегменте составляет около 11 тыс. долл. за м² и имеет дальнейший потенциал к росту.
Информация предоставлена компанией Chesterton
• К концу 1-го полугодия 2010 года московский рынок элитного жилья стабилизировался. Число сделок в июне не превысило показатели мая (около 45-50 сделок с «элиткой»), что, в свою очередь, почти в 2 раза меньше, чем в наиболее удачных марте и апреле этого года.
• Средние цены во всех сегментах изменились незначительно: наибольший рост наблюдался в сегменте нового строительства, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, и составил +2,4 % к предыдущему месяцу и около +16 % с начала года. В сегменте готового премиального жилья рост цен находился в пределах 1 % в июне и более 8 % за полугодие.
• По рынку в целом, средняя стоимость московского элитного жилья составила 17,9 тыс. долл. за 1 м², средний бюджет – более 3 млн. долларов, а средний рост долларовых цен за первое полугодие – более 12 %.
• Основным фактором, который может нарушить сложившееся равновесие и придать импульс развитию рынка, может стать выход новых проектов. По нашим данным, до конца года рыночное предложение может увеличиться на 100 тыс. м², в том числе в сегменте жилья высокой степени готовности, а также суперпремиальных квартир и апартаментов (бюджетом более 10 млн. долл.).
Последний месяц первого полугодия 2010 года закончился для московского рынка элитной недвижимости на спокойной ноте. Совокупные продажи, которые после бурного всплеска в течение первых четырех месяцев начали замедляться в мае, так и остались на невысоком уровне, чему немало поспособствовал тот факт, что в крупнейшем на текущий день премиальном проекте «Садовые кварталы» процесс продаж был временно приостановлен (после очень удачного периода активных продаж застройщик взял паузу, чтобы адаптировать ценовое предложение к новым условиям).
Мониторинг основных сегментов московской элитной недвижимости (данные на 1июля 2010 года)
Ценовая динамика в июне также была не слишком впечатляющая: по имеющейся выборке объектов роста цен зафиксировано не было, тем не менее средние цены предложения выросли совсем чуть-чуть – сказалось изменение структуры предлагаемых квартир в результате вымывания наиболее ликвидных. Таким образом, московский элитный рынок после долгого периода неопределенности и колебаний пришел в точку равновесия, которое, правда, вряд ли устраивает и покупателей, и застройщиков.
Первые (покупатели) жалуются на то, что рынок совершенно не делает скидку на кризис: готовое элитное жилье стоит столько же, сколько и на пике 2008 года, да и по этой цене нужно очень постараться, чтобы найти квартиру своей мечты, так как предложение в этом сегменте продолжает сужаться. Да, есть крупные проекты нового элитного строительства, занимающие огромную долю рынка, но все они наперечет и к тому же обладают определенной спецификой (сроки строительства, расположение), которая может не подходить значительной части потенциальных клиентов.
Pureprime: ценовая динамика, тыс. долл. за м²
Источник. Расчеты Chesterton
Вторые (девелоперы) находятся на перепутье: да, на элитном рынке наличествует серьезный платежеспособный спрос и ограниченное предложение, не способное этот спрос удовлетворить. Но насколько восприимчив окажется этот спрос к существенному повышению цен в текущих проектах или выходу новых крупных объектов в стадию продаж? Ответы на эти вопросы далеко не так однозначны.
Futureprime: ценовая динамика, тыс. долл. за м²
Источник. Расчеты Chesterton
При сохранении текущего равновесия московский рынок элитной недвижимости легко прогнозируем на ближайшую перспективу. В сегменте готового жилья будет наблюдаться небольшой рост цен при ограниченном количестве сделок. В новом строительстве крупнейшие проекты продолжат распродавать наиболее ликвидные квартиры, но с меньшей скоростью, которая, прежде всего, будет зависеть от аппетитов застройщиков и роста цен по мере продвижения процесса строительства.
Есть, однако, ряд факторов, которые могут сдвинуть сложившуюся ситуацию в ту или иную сторону. Прежде всего, речь идет о выходе на рынок крупных проектов: здесь важнейшим для рынка фактором станет не только количество нового предложения, но и цены, по которым эти квартиры будут продаваться. Ни для кого не секрет, что у девелоперов накоплено много потенциальных площадок элитного строительства, которые могут выйти из спящего состояния уже в течение ближайших 12 месяцев. Ключевым вопросом здесь является привлечение внешнего финансирования, становящегося, по нашим наблюдениям, все более доступным именно для застройщиков, специализирующихся на элитном жилье; текущие ставки по кредитам, предлагаемые крупнейшими банками элитным застройщикам, могут при определенных условиях (собственные ресурсы, проработанная документация, четкая стратегия продаж и маркетинга) составлять 11-14%, что является серьезным улучшением по сравнению с ситуацией годичной давности.
По нашим оценкам, до конца года на рынок может выйти 2-3 крупных элитных проекта с общим объемом новой жилплощади до 100 тыс. м². Крупнейшим выходом на рынок, который существенно изменит структуру предложения в сегменте готовой премиальной и суперпремиальной жилой недвижимости, может стать многофункциональный комплекс, расположенный в районе Кремля.
Приведенные графики иллюстрируют ценовую динамику московского рынка элитного жилья в двух его основных сегментах в течение первого полугодия 2010 года и в сравнении с докризисным уровнем (первое полугодие 2008 года):
• Сегмент Pure Prime (готовое или близкое к сдаче первичное и вторичное жилье) в результате кризиса пострадал менее всего: максимальное падение составляло не более 25 % (в долларах). К концу первого полугодия этого года рынок практически отыграл кризисное снижение: цены на готовую элитку превысили 26 тыс. долл. за м².
• В сегменте Future Prime (крупнейшие проекты нового строительства) кризисное падение было более чем радикальным – более 45 % в экстремуме. Кризис ударил в самое сердце всей модели нового строительства московского жилого рынка, особенно в сфере кредитования девелоперов. В результате наиболее решительные застройщики, которые не заморозили стройку, вынуждены были продавать по бросовым ценам при том, что напуганный покупатель с большим недоверием относился к такого рода проектам. Однако со временем усилия и смелость застройщиков были вознаграждены: по мере восстановления экономических показателей и покупательской способности и уверенности росли и цены на строящееся жилье, включая проекты со значительными сроками строительства. На сегодня средняя цена в этом сегменте составляет около 11 тыс. долл. за м² и имеет дальнейший потенциал к росту.
Информация предоставлена компанией Chesterton
