Основные выводы
• Первое полугодие 2010 года: восстановление, рост спроса и объемов сделок на московском загородном рынке. Рост средней цены в сегменте таунхаусов (+10% с начала года) и в сегменте коттеджей бизнес-класса (+6%) в результате вымывания самых ликвидных предложений и урезания застройщиками скидок и спецпредложений.
• Одним из факторов роста стало снижение потребительского интереса к земельным участкам с подрядом и без. Покупатели осознали, что данный вариант инвестирования в загородную недвижимость может быть чересчур хлопотным и затратным, в то время как ликвидность подобных вложений довольно низка. Как следствие, растет спрос не только в сегменте таунхаусов (бюджет – 400-600 тыс. долл.), но и в сегменте коттеджей с бюджетом от 800 тыс. долл. и выше. За последние 2 месяца мы наблюдали рост спроса на данный вид загородных объектов более чем на 30% (в клиентских звонках и запросах).
• Необходимо отметить, что, несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок недостаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет продаваться более 3 лет.
• Основное предложение загородных объектов среднеценового сегмента сосредоточено на Новорижском и Киевском направлениях, где наблюдается перепроизводство. Недооцененным загородным регионом является Можайское шоссе, которое менее освоено по сравнению с другими западными направлениями, но обладает сопоставимой транспортной доступностью и при этом близостью к инфраструктуре Рублевки.
• Несмотря на непререкаемое лидерство Рублевки в премиальном сегменте, мы наблюдаем сдвиг интересов супербогатых россиян в сторону других направлений, обладающих другими преимуществами, прежде всего, возможностью для занятия спортом и активного отдыха (яхты и гольф). Завидово и Пирогово (несмотря на разницу в географии) являются наиболее показательными примерами развития такого рода проекта для состоятельных клиентов.
Рынок загородной недвижимости Московского региона чрезвычайно активно развивался до кризиса: застройщики активно инвестировали в скупку земель и новые проекты строительства коттеджных поселков, прежде всего, на престижных западных направлениях, где особенно выделялось Новорижское шоссе. Основную ставку инвесторы делали на развитие московского среднего класса, который быстро прогрессировал и увеличивался в объеме: именно он должен был стать покупателем новых коттеджей и таунхаусов, сформировать особую модель урбанистического поведения, в котором важную роль занимает владение личным транспортом и загородной резиденцией, используемой для семейного отдыха и проживания.
Кризис ударил в самое сердце инвестиционной модели загородных застройщиков: именно средний класс, включая его верхние сегменты, больше всего пострадал от финансовых потрясений. Сказались и проблемы на рынке ипотеки: в течение второй половины 2008 и всего 2009 года кредиты на покупку загородной недвижимости стали чем-то экзотическим, а ставки по ним запретительно дорогими; в настоящий момент ситуация улучшается и банки вновь активизируют программы за МКАДом, но говорить о хотя бы частичном восстановлении объемов кредитования пока не приходится.
Как следствие, загородный рынок почти на полтора года стал зоной если не бедствия, то по крайней мере серьезных проблем для застройщиков; спад в объеме сделок и ценах был значительным: в отличие от основных сегментов московского городского рынка соотношение спроса и предложения новых объектов в загородке менее сбалансировано, при этом покупка загородного дома чаще всего является не столь приоритетным вложением по сравнению с московской квартирой.
Тем не менее, вместе с восстановлением всей экономики, начиная со второй половины 2009 года наблюдается и подъем на рынке загородной недвижимости Московского региона: сначала он затронул самые нижние сегменты, включая продажу земельных участков с подрядом и без (так некоторые инвесторы пытались окупить свои вложения в подмосковную землю). Далее всплеск продаж был отмечен в сегменте таунхаусов и наиболее ликвидных коттеджей, а уже в последние несколько месяцев мы наблюдаем рост потребительского интереса к более дорогим предложениям – новым домам бюджетом от 800 тысяч до 1,3 млн. и выше, а также в суперпремиальном сегменте (дома от 5 млн. долл.).
Нужно отметить, что, несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок недостаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет распродаваться в течение минимум трех лет (и это при отсутствии новых потрясений на финансовых рынках).
С другой стороны, текущая ситуация рождает и позитивные эффекты: в условиях перепроизводства застройщики вынуждены конкурировать активной рекламой и маркетингом, специальными ценовыми предложениями, развивать инфраструктуру поселков и дополнительные услуги для клиентов, а также принимать участие в ипотечных программах ведущих банков. Все это будет позитивно сказываться на потребительском спросе и в итоге – на продажах загородных объектов. Мы прогнозируем существенное увеличение рыночных объемов во втором полугодии 2010 года (до +50% к среднемесячному количеству сделок в первом полугодии) как за счет сезонных факторов, так и увеличения платежеспособного спроса и интереса со стороны покупателей.
Основным предметом нашего мониторинга по загородному рынку являются объекты в новых девелопментах на западных направлениях Московского региона. По нашим оценкам, общий объем предложения в этом сегменте составляет более 4500 домов и таунхаусов в 120 организованных поселках.
Мониторинг основных сегментов загородной недвижимости Московского региона (данные на 1 июля 2010 года)
Категории загородной недвижимости, по которым мы ведем мониторинг, включают:
• Таунхаусы (более половины совокупного предложения) – наиболее ликвидный тип загородного объекта. Стоимость таунхаусов на западных направлениях колеблется от 350 до 500 тыс. долл. За последние полгода застройщики продали большое количество таунхаусов по довольно низким ценам, и к текущему моменту часть из них отказалась от спецпредложений или уменьшила предлагаемые скидки; таким образом, можно говорить о росте средней цены предложения в этой категории (более 10% с начала года) за счет изменения его структуры.
• Коттеджи бизнес-класса (до 40% от совокупного предложения). В данном сегменте спрос начал восстанавливаться только в последние месяцы (апрель-июнь 2010 года). Бюджеты варьируются от 700 тыс. до 1,3 млн. долл.; здесь также отмечается рост средней цены предложения в связи с вымыванием самых ликвидных объектов.
Основное предложение загородных объектов в бизнес-классе сосредоточено на Новорижском и Киевском направлениях. Причем на первом из них мы наблюдаем явное перепроизводство новых поселков при отсутствии необходимой инфраструктуры. На наш взгляд, недооцененным перспективным загородным регионом является Можайское шоссе, которое менее освоено по сравнению с другими западными шоссе, но обладает сопоставимой транспортной доступностью с Новорижским и Киевским шоссе (в частности, несколькими маршрутами подъезда) и при этом близостью к инфраструктурным, розничным и развлекательным объектам Рублевки.
• Загородные дома и поместья класса премиум и суперпремиум (менее 10% от общего стока) большей частью сконцентрированы в разных уголках поблизости к Рублево-Успенскому шоссе: только Рублевка дает самым состоятельным дачникам уникальный набор инфраструктуры. Хотя есть и ряд предложений на других направлениях (к примеру, Новорижское). Минимальный бюджет для данного сегмента составляет 2 млн. долл., средний – порядка 4-5 млн., максимальный – может доходить до нескольких десятков миллионов долларов. Даже в кризисный период продажи в данном сегменте не прекращались, в том числе из-за больших скидок. На сегодня действительно бросовых предложений на рынке не осталось, к тому же отмечается рост интереса к суперпремиальным объектам (5 млн. долл. и выше).
Несмотря на непререкаемое лидерство Рублевки, ее существенным недостатком является тот факт, что здесь слабо развиты объекты спортивного досуга, такие как гольф и яхты, в последнее время играющие все большую роль в жизни российских миллионеров и милиардеров. В связи с этим мы наблюдаем следующую тенденцию: супербогатые россияне помимо большой квартиры в центре Москвы и загородного дома на Рублевке активно интересуются и инвестируют в загородные поместья, которые могут быть расположены далеко за МКАД, но дают своим обладателям дополнительные преимущества: доступ к «большей воде» или развитым гольф-курортам. В качестве примеров такого проекта можно назвать Большое Завидово (120 км от МКАД, Тверская область), где получили развитие яхты и водные виды спорта. Другим интересным направлением, к тому же гораздо более близким к столице, выступает Пироговское водохранилище и ряд элитных проектов рядом с ним.
Материал предоставлен компанией Chesterton
