2009 год ознаменовался падением цен, объемов продаж, а также изменением структуры предложения и спроса по всем сегментам и форматам загородной недвижимости.
Объем продаж
Объемы продаж домов и таунхаусов на первичном рынке сократились примерно на 45 % по сравнению с докризисным периодом. Падению объемов продаж способствовало то, что существенная часть проектов стала испытывать проблемы и девелоперы сократили темпы строительства, а покупатели перестали верить в то, что поселки будут своевременно завершены, и в них можно будет жить в обозримом будущем.
Поэтому спрос в целом сместился на вторичный рынок недвижимости, где продаются в основном готовые дома, пригодные для проживания уже в момент покупки.
Объемы сделок на вторичном рынке сократились примерно на 30 % по сравнению с докризисным периодом.
Предложение
С наступлением 2009 года на рынке один за другим стали появляться поселки с дешевыми участками без подряда. Первой ласточкой стал поселок «Клубничные поля» компании RDI. Вслед за ним абсолютно все крупные землевладельцы вывели на рынок свои проекты-аналоги.
|
|
|
|
|
Объемы продаж коттеджей и таунхаусов на первичном рынке (ед.) |
Появление такого предложения было связано с прекращением потока денег от продажи крупных землеотводов. Землю под новые проекты покупать перестали. Тогда был найден новый источник денег – розничная торговля землей. В течение 2009 года на рынке появилось примерно 65 новых проектов розничной продажи земли.
Эти проекты были рассчитаны на клиентов, которые прежде не могли позволить себе покупку участка в ближайшем Подмосковье. В результате, в 2009 году был достигнут рекордный объем продаж земельных участков без подряда – с 714 в 2008 году до 3 960 в 2009 году. Объемы предложения всех земельных участков возросли в течение 2009 года с 2 894 до примерно 12 000.
Объем предложения остальной недвижимости сократился. Часть предложений участков с подрядом переместилась в категорию предложений участков без подряда, поскольку застройщики отказались от планов строительства коттеджей согласно ранее задуманным концепциям.
| Диаграмма 2 |
 |
| Объемы продаж земельных участков на первичном рынке (ед.) |
Цены
В 2009 году падение цен наблюдалось во всех сегментах. На первичном рынке коттеджей и таунхаусов средняя цена квадратного метра снизилась примерно на 25 %. На земельные участки средняя цена скорректировалась в наибольшей степени: средняя цена за сотку упала на 45 %. Средняя цена за участок снизилась на 53 %.
(Значения в таблицах не учитывают различных скидок при покупке недвижимости. Фактически, цены к концу года стали еще ниже).
Тенденции
Несмотря на последствия кризиса, 2009 год принес некоторые положительные моменты на рынок загородной недвижимости. Потребности покупателей побудили девелоперов к созданию жилья с высокой степенью готовности. В 2009 году застройщики активно искали новые прогрессивные технологии и пути снижения себестоимости. Эта тенденция сохранится и в 2010 году.
|
Таблица 1
|
|
|
С рынка стали уходить те, кто пришел на волне роста цен с расчетом быстро и много заработать. Проекты, в которых девелоперы планировали вложиться только в землю, а потом вести строительство на деньги покупателей, не имеют больше перспективы. Сегодня рынком востребованы только профессиональные девелоперы, способные организовать проект на высоком уровне и предложить покупателю качественный продукт.
Перспективы
Пока рано говорить о скором восстановлении рынка загородной недвижимости. Преждевременно ожидать и роста цен. В 2010 году мы рассчитываем на очень небольшой прирост объемов продаж коттеджей и таунхаусов. Этот прирост должен быть поддержан санацией существующих и выводом на рынок новых поселков.
|
Таблица 2
|
|
|
Хорошие предложения недвижимости постепенно уходят с рынка, качественные поселки раскупаются, на смену им не строится ничего. Уже сейчас, в конце 2009 года рынок испытывает некоторый дефицит предложений, которые мы, как риэлтеры, могли бы с удовольствием предлагать своим клиентам.
| Диаграмма 3 |
 |
|
Динамика предложения различной недвижимости на первичном рынке (ед.) |
Что касается наиболее популярного сегмента на рынке в 2009 году – участков без подряда, то мы полагаем, что в течение 2010 года произойдет насыщение покупательского спроса. Потенциальные покупатели постепенно осознают, что на приобретаемой ими земле жить они смогут еще очень нескоро, и обратят свои взгляды на недорогую, но более организованную застройку. Эту тенденцию должны поддержать совместными усилиями банки и девелоперы, предоставляя покупателям различного рода программы ипотечного кредитования и рассрочек.
В целом, мы оптимистично смотрим в будущее. 2010 год должен стать годом активных действий, годом повышения качества нашей работы, годом формирования новых интересных оригинальных проектов недвижимости.
Несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости в целом, можно говорить о появившихся возможностях для крупных и стабильных компаний занять значительно большую долю рынка. Последующие 2-3 года смогут показать, насколько эффективно каждая из них воспользовалась данным преимуществом.
«Сложившаяся ситуация на рынке дала возможность нашей компании показать наши сильные стороны – активность и даже агрессивность в интересах клиента, способность быстро менять методики работы, внедрять новые, а зачастую и старые, но бывшие эффективными в прошлом», – отметил генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
