Строительный рынок России в первой половине 2008 года

Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,85 млрд м², в том числе 62,1 % – это жилье, сооруженное более 35 лет назад, а 3,1 % (или 88,7 млн м²) относится к ветхому и аварийному жилищному фонду. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира. Если в среднем на одного человека в России приходится 20,7 м² жилой площади (в Москве около 25 м² на человека), то, для сравнения, в США эта цифра равна 70 м², в Великобритании – 62 м², в Германии – 50 м², в Китае – 27 м² (в Шанхае 34 м² на человека). В 2007 году в России было построено 60,4 млн кв. м жилья, т. е. дополнительно 0,42 кв. м на человека. Для сравнения, в Китае сегодня строится 1 кв. м жилья в год на человека, а в Европе этот показатель в 1,5-2 раза выше.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2007 году составил 3 293,3 млрд руб. или 118,2 % к уровню 2006 года. В I полугодии 2008 года объем работ составил 1 788,7 млрд руб., рост составил 22,4 % по сравнению с I полугодием 2007 года. Основной объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», приходится на Москву и Санкт-Петербург, республики Башкортостан, Татарстан, Московскую, Нижегородскую, Свердловскую, Сахалинскую, Тюменскую (включая автономные округа) области, Краснодарский край.


Строительные организации России
 
В настоящее время, по данным Ассоциации строителей России (АСР), в РФ действуют около 270 000 строительных компаний (всех видов строительной деятельности). Официальная статистика дает следующие цифры. Число строительных организаций на конец 2004 года составляло 114 464, в 2005 году – 112 640, в 2006 году – 122 441 организаций при том, что в 1990 году их было 70 900.

По мнению руководства Ассоциации, для эффективного развития отрасли в ней должны остаться 50-60 тыс. строительных компаний, поскольку сегодняшний строительный рынок нуждается в очень серьезной ревизии. На нем должны остаться только компании, которые своими оборотными средствами смогут гарантировать все виды ответственности, включая имущественную. 

150 лидеров строительного комплекса России представлены на сайте Ассоциации строителей России. Ниже приведен список первых 15 из них.


Производство строительных материалов

В 2007 году наблюдался рост производства цемента на 9,3 %, строительного стекла на 25,6 %, конструкций и изделий сборных железобетонных на 16,7 %, плитки керамической облицовочной на 6,7 %, асбоцементных труб на 17,1 %, строительного кирпича на 12,3 %. Основной причиной роста продукции строительных материалов послужило увеличение объемов работ в строительстве в 2007 году на 18,2 % по сравнению с 2006 годом.

В 2008 году рост производства строительных материалов в основной массе продолжился, но для некоторых категорий темпы роста снизились, а в отдельных случаях наблюдались и отрицательные показатели прироста.

Таблица 1
Компании-лидеры строительного комплекса России

	Организация
1.	ОАО Корпорация «Трансстрой», г. Москва
2.	ЗАО «Корпорация АРКТУР», г. Москва
3.	ЗАО «Трест Коксохиммонтаж», г. Москва
4.	ОАО «Мостостроительный отряд № 19», г. Санкт-Петербург
5.	ЗАО «Международная строительно-промышленная ассоциация «МОССИБ», г. Москва
6.	000 «Балтийская Строительная Компания (Главное управление)», г. Москва
7.	ОАО «Орелстрой», г. Орел
8.	ОАО «Южтрубопроводстрой»
9.	ОАО «Прокатмонтаж», г. Магнитогорск, Челябинская область
10.	ОАО «Крупнопанельное домостроение», г. Уфа, Республика Башкортостан
11.	ОАО «Магнитострой», г. Магнитогорск, Челябинская область
12.	ЗАО «Фирма «Петротрест», г. Санкт-Петербург
13.	ЗАО «Мособлремстрой», г. Москва
14.	000 «Вектор-2000», г. Ростов-на-Дону
15.	ОАО «Дальстроймеханизация», г. Хабаровск

Противоречивы показатели прироста среди базовых строительных материалов. Впервые за несколько лет (c 1998 года) в I полугодии 2008 года было зафиксировано снижение выпуска основного строительного материала – цемента – почти на 3 %. Безусловно, одной из основных причин снижения спроса на цемент является замедление темпов роста жилищного строительства в I полугодии 2008 года, а не наличием дефицита. Доказательством отсутствия ажиотажа на рынке цемента может служить стандартное повышение цен – во II квартале 2008 года отпускные цены производителей увеличились на 14,6 %, что вполне вписывается в сезонные повышения: в том же периоде 2007 года повышение составило 16,6 %, в 2006 году – 6,8 %, в 2005 году – 15,1 %.
 
Что касается производства товарного бетона и щебня, то рост производства этих строительных материалов хоть и не столь высок, как в I полугодии 2007 года, но все же достаточно заметен – по 18 % у каждого товара. В районе 10 % наблюдается рост производства строительных материалов для возведения стен – кирпича, железобетонных конструкций, крупных стеновых блоков. Особняком в этой группе держатся мелкие стеновые блоки из ячеистых бетонов (газобетон) – более 33 % по сравнению с I полугодием 2007 года.
 
Рост производства продуктов деревообработки колеблется от 3,5 до 13 %. Дверные блоки в первой половине 2008 года производились беспрецедентно высокими темпами – почти 24 %, в то время как выпуск деревянных оконных блоков упал на 6,4 %. Внутренние отделочные материалы (линолеум, керамическая плитка, обои) показывают разнородные темпы прироста в зависимости от индивидуальной рыночной ситуации в каждом из сегментов, а среди материалов внешнего устройства зданий наиболее высокий темп продемонстрировали мягкие рулонные кровельные покрытия.

Таким образом, можно сказать, что замедление роста жилищного строительства было несколько компенсировано возведением промышленных объектов (мягкие кровельные материалы применяются в основном на плоских кровлях, в том числе и промышленных зданий). В сегменте жилищного строительства по-прежнему наиболее активным является сегмент индивидуального возведения жилья, включая коттеджное строительство, где активно используются ячеистые бетоны. Весь остальной рынок жилищного строительства замер в ожидании дальнейших тенденций.

По всей видимости, текущий год будет более спокойным в отношении цен, в отличие от предыдущего года. За период с января по декабрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 28,1 %. Рост себестоимости строительства составил 30,41 %.


Общие тенденции ввода жилья в РФ

Жилищное строительство до 2008 года росло высокими темпами. В последние три года средний темп прироста строительства составлял 13-14 %. В 2004 году было введено 41 млн м² жилья (прирост 12,6 %), в 2005 году – 43,6 млн м² (прирост 6,3 %), в 2006 году введено 50,6 млн м² (прирост 15,2 %). В 2007 году организациями всех форм собственности построено 714,1 тыс. новых квартир, или введено в действие 60,4 млн м² жилья (прирост 19,4 %). За I полугодие 2008 года было введено 21,7 млн м² общей площади жилых домов, что только на 2,9 % больше, чем за I полугодие 2007 года, а в июне 2008 года введено на 5 % меньше жилья, чем в июне 2007 года.
 
Таким образом, значительное увеличение объема работ по виду деятельности «Строительство», о котором шла речь выше, было, по всей видимости, во многом обусловлено вводом нежилых зданий и различных сооружений.

Строительство жилья является сезонным, и во второй половине года строится 65 % от всего жилья. Поэтому, с большой долей вероятности, общий прирост построенного жилья в РФ в 2008 году не превысит 4 % (на диаграмме этот прогноз представлен как умеренный – 62,8 млн м² – и наиболее вероятный). В дальнейшем темпы прироста будут более скромными, наибольший – около 10 % – ожидается в 2010 году, когда страна полностью оправится от последствий мирового кризиса, после чего будут находиться в районе 7-8 % в год. При этом абсолютные приросты объемов будут составлять 6-7 млн м² в год, что является более высоким показателем приростов 2003-2005 годы.

Таблица 2
Динамика производства основанных строительных материалов с 2002 года по 1-е полугодие 2008 года

Строительные материалы	2002	2003	2004	2005	2006	2007	1 п/г 2008	Прирост к 1 п/г 2007
Древесно-стружечные плиты, тыс. усл. м3	2744	3176	3603	4046	4698	5262	2804	+12,9 %
Древесно-волокнистые плиты, тыс. усл.м2	310	325	347	389	399	402	208	+5,9 %
Фанера клееная, тыс. м3	1821	1978	2246	2556	2598	2762	1413	+3,5 %
Оконные блоки из дерева, тыс.м2	3372	3226	3116	2816	2638	2691	1172	-6,4 %
Дверные блоки из дерева, тыс.м2	4423	4590	4992	5388	6507	9306	5390	+23,7 %
Линолеум поливинилхлоридный на тканевой подоснове (включая вспененный), млн. м2	26,0	33,4	44,9	50,1	70,6	93,8	43,6	+3,7 %
Цемент, млн.т	37,7	41,0	45,6	48,5	54,7	59,8	27,0	-2,8 %
Бетон товарный, тыс. м3	3864	5123	5717	14018	17634	25818	11873	+18,5 %
Щебень и гравий, млн. м3	88,5	91,5	93,2	131,4	149,4	183,2	96,4	+18,3 %
Конструкции и изделия сборные железобетонные, млн.м3	20,1	21,1	22,6	23,2	24,5	28,6	14,7	+10,4 %
Стеновые материалы, млрд. усл. кирпичей	13,9	14,1	14,8	15,2	15,9	18,5	9,7	+14,9 %
Кирпич строительный, млрд. усл. кирпичей	11,0	11,0	11,4	11,3	11,4	12,8	6,6	+10 %
Блоки крупные стеновые, млн. усл. кирпичей	1178	1147	1145	1072	1137	1220	602	+7,4 %
Мелкие стеновые блоки из ячеистого бетона, млн. усл. кирпичей	1239	1369	1659	2186	2850	3686	2228	+33,7 %
Материалы мягкие кровельные и изоляционные, млн. м2	423	422	459	494	539	618	309	+38,3 %
Листы асбоцементные (шифер), млн. усл. плиток	1895	1932	1969	1938	1977	1866	797	-18,4 %
Трубы и муфты асбоцементные, км усл. труб.	11181	12135	13378	10933	10477	12305	5207	-8,2 %
Плитки керамические глазурованные для внутренней отделки стен, млн.м2	39,5	48,1	51,6	58,8	64,6	68,9	36,5	+9,3 %
Плитки керамические для полов, млн. м2	19,5	27,4	35,6	41,3	57,3	69,4	35,8	+6,3 %
Плитки керамические фасадные, млн. м2	2,5	0,7	0,7	0,7	0,5	0,5	0,27	+22,5 %
Изделия санитарные керамические, тыс. шт.	6398	6954	7628	7742	8983	10156	5246	+5,2 %
Стекло строительное (оконное), в натуральном исчислении, млн. м2	35,5	32,0	30,5	47,6	56,7	71,2	30,3	+3,6 %
Обои, млн. усл. кусков	130,3	111,1	87,6	99,0	103,7	91,9	38,7	-11,7 %

Существует и оптимистичный прогноз, который опирается на заверения московских и региональных строителей о том, что объемы ввода новых квадратных метров наверстают свое именно во II полугодии 2008 года. Пессимистичный прогноз сводится к тому, что если наметившееся замедление темпов строительства продолжится до конца года, то за 2008 год будет построено всего 59 млн м², то есть меньше, чем в 2007 году. Этот взгляд также имеет право на жизнь в условиях роста строительства в последние годы, завышенных цен и мирового кризиса. Все три прогноза представлены на рис. 1.

В 2008 году наиболее высокими темпами ведется жилищное строительство в регионах Южного, Приволжского и Сибирского федеральных округов. Падение объемов возможно для Центрального, Уральского и Дальневосточного ФО.

В Санкт-Петербурге наблюдается снижение на 8,5 % числа сданных жилых квадратных метров, а в Москве – на 50,3 %. Резкое сокращение ввода жилья – почти в четыре раза – при небольших абсолютных объемах (2,9 тыс. м²) зафиксировано в Мурманской области. Наибольший рост отмечен в тех регионах, где в недавнем прошлом строительство было сведено к минимуму. Так, в Магаданской области объемы 2007 года превышены в 5,6 раза, однако абсолютные цифры невелики – всего 6,7 тыс. м² за полгода. На Камчатке ввод жилья увеличился в 3,7 раза (14,5 тыс. кв. м), а, например, в Ивановской области рост составил 78,9 % (67,9 тыс. кв. м).

Стабильно высокими показателями при больших объемах строительства (491,5 тыс. м²) отличается ввод жилой недвижимости в Ленобласти – здесь рост достиг 51,5 % к уровню тех же месяцев 2007 года.

 

Рис. 1. Динамика ввода жилья в РФ в 2000-2008 годы до 2012 года (млн м²)

Среди субъектов Российской Федерации до сих пор наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где в 2007 году введено 12,6 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Москве – 8 %, Краснодарском крае – 6,2 %, Санкт-Петербурге – 4,4 %, Республике Татарстан – 3,4 %, Ростовской области – 2,8 %, Тюменской области – 3,2 %, Республике Башкортостан – 3,1 %, Челябинской области – 2,8 %. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 46,5 %. Процентный вклад этих регионов в I полугодии 2008 года см. на рис. 3.

 

Рис 2. Строительство жилых домов в федеральных округах в 2006-2007 годы и 1-м полугодии 2008 года
 
Достижения ведущих регионов в текущем году ожидаются неоднозначными. При умеренном прогнозе в 2008 году ожидается падение объемов строительства жилья в Москве (примерно на 30 %) и Московской области (на 18-20 %), так как объемы строительства в Центральном федеральном округе могут снизиться на 12-15 %.

 

Рис 3. Доля субьектов Российской Федерации в обьема общей площади жилишних домов в 1-м полугодии 2008 года, %
 
Падение объемов жилищного строительства в Санкт-Петербурге может составить 9-11 %. В Ленинградской области ожидается прирост около 5 %. По данным Союза петербургских строительных компаний «Союзпетрострой», за восемь месяцев 2008 года в Петербурге было введено в эксплуатацию на 20 % меньше жилья, чем за аналогичный период 2007 года.

По мнению специалистов этой организации, спад связан с вытеснением с рынка крупными строительными корпорациями малых и средних компаний. В 2008 году на долю средних и малых компаний приходится только 17 % построенного жилья, в то время как несколько лет назад на небольших застройщиков приходилось до 65 % жилищного строительства. В Ленинградской области уже  два года не проводятся аукционы по продаже земли средним компаниям. Землю под строительство продают сразу крупными кусками – сотнями и тысячами гектаров. Крупные компании реагируют существенным снижением строительства на снижение спроса, вызванного начавшимся ипотечным кризисом. Эта же ситуация характерна и для Московского региона.

 

Рис 4. Динамика ввода нового жилья в Москве и Московской области по сравнению с остальными регионами ЦФО, 2002-2008 годы
 
По-прежнему высокими темпами (на уровне 21-22 %) развивается Южный федеральный округ. Главный вклад, как всегда, вносят два региона – Краснодарский край (ожидаемый прирост 25 %) и Ростовская область (ожидаемый прирост в 2008 году – почти 40 %).

 

Рис 5. Динамика ввода нового жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по сравнению с остальными регионами СЗФО, 2002-2008 годы

Специфическим фактором для традиционно активного строительного комплекса Южного федерального округа сейчас и в ближайшем будущем станут произошедшие военные события в Абхазии и Южной Осетии, которые граничат с ЮФО. В зависимости от дальнейшего развития политической ситуации, данный фактор может сыграть как отрицательную роль (отток инвестиций из региона из-за экономической нестабильности), так и положительную (увеличение беженцев из нестабильных республик на российскую территорию и необходимость строительства дополнительного жилья).


Индивидуальное домостроение

В I полугодии 2008 года продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 82 тыс. жилых домов общей площадью 11,3 млн м², что составило 109,3 % к I полугодию 2007 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 52,3 %; в республиках Адыгея, Алтай, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Саха (Якутия), Кабардино-Балкарской, Удмуртской, Чувашской республиках, Краснодарском крае, Костромской, Пензенской, Тамбовской, Тверской, Тульской областях – от 76 % до 90,6 %; в республиках Тыва, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках – 100 %.

 

Рис 6. Динамика ввода нового жилья в Ростовской области и Краснодарском крае по сравнению с остальными регионами ЮФО, 2002-2008 годы
 
Доля индивидуального домостроения в последние семь лет сохраняется стабильной (около 40 %), а в I полугодии 2008 года эта доля выросла до 52,3 % за счет того, что темп роста индивидуального строительства опередил темп роста остальных видов строительства жилья. Поэтому можно сказать, что в предстоящие 2009-2010 годы коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.


Тенденции и прогнозы

В целом специалисты ABARUS Market Research прогнозируют замедление темпов роста жилищного строительства в 2008 году в связи с тем, что сократился платёжеспособный спрос из-за не доступных для основной массы населения цен и скупки жилья с целью вложения капитала. Конкурентного строительного рынка практически нет, вхождению на рынок новых компаний мешают административные барьеры и высокие расходы на подведение коммуникаций.

В жилищном строительстве падение темпов роста будет сдерживаться усилиями правительства по регулированию ситуации со строительством жилья и финансирования программы «Доступное жилье до 2010 года».

 

Рис 7. Для индивидуального домостроение в общей площади заверщенного строителством жилья с 1990-го по 1-е полугодие 2008 года, %
 
Положительные тенденции будут выражены в следующем:
- Обещает хорошие темпы роста строительство коммерческой недвижимости. Это связано с увеличением экономической активности российских участников рынка и повышенным спросом на офисные, торговые и складские помещения, предложение которых в крупных городах РФ не покрывает требования рынка.
- Ожидается также рост показателей строительных и ремонтных работ в дорожном хозяйстве, особенно автомобильных дорог и транспортных развязок, спрос на улучшение качества которых предъявляет растущий парк автомобильного транспорта.
- Немаловажным для строительной отрасли фактором в период 2007-2014 годов является проведение зимних Олимпийских игр 2014 года в российском городе Сочи. Это крупное международное событие потребует от российской экономики значительных вливаний как в строительство спортивных и культурных сооружений, гостиничных комплексов, так и в улучшение транспортной инфраструктуры. В первую очередь это коснется Краснодарского края, что, впрочем, не замедлит отразиться на активности российских строителей в целом по стране (в первую очередь в соседних регионах, а также крупных городах).


В. НИКОЛЬСКАЯ, директор по исследованиям ABARUS Market Research