Наша квартира находится в кирпичном сталинском доме. За всё время нашего проживания мы ни разу не проводили капитальный ремонт. Вопрос о капремонте встал, когда мы решили сделать перепланировку - прорезать проем между кухней и комнатой. Кухню и ванную мы собираемся переоборудовать. Собирая информацию о том, как правильно провести предстоящие работы, мы выяснили, что замены потребуют водопроводные трубы и электрокоммуникации, так как срок их службы давно истек. Что же касается проема, его можно прорезать в любом месте без ограничений по размеру. Неужели любой проект переустройства в кирпичном доме будет согласован? Расскажите, отличается ли ремонт в кирпичном доме от ремонта в панельном, и посоветуйте, как правильно провести работы по переустройству?
С уважением, Ф. И. Лимонов, г. Москва.
В кирпичных домах возможности изменения планировки наиболее велики по сравнению с панельными, монолитными и блочными зданиями. Это не значит, что жильцам предоставляется полная свобода при переустройстве своей квартиры.
Существуют нормативные документы, вносящие ограничения как на планировочные, так и на технические решения. Мы не раз их приводили в нашей рубрике. Кроме того, конструкции зданий могут оказаться в состоянии, не позволяющем вести те или иные мероприятия по перепланировке, и дело здесь не только в износе несущих стен старых домов.
Чтобы понять, возможно ли переустройство квартиры, необходимо произвести ее техническое обследование с целью выявления дефектов несущих конструкций.
Результаты обследования представляются в жилищную инспекцию вместе с другими бумагами, необходимыми для согласования проекта или эскиза.
Старые и новые кирпичные здания могут быть построены по типовому и нетиповому проекту. Как правило, несущими в них являются наружные стены либо "средняя" стена, отделяющая квартиры от коридора и друг от друга. Внутренние стены представляют собой перегородки из кирпича, пенобетонных блоков, либо других материалов. Это позволяет производить их полный или частичный демонтаж, не причиняя при этом ущерба несущим конструкциям. Однако из всех правил бывают исключения.
В некоторых типовых и нетиповых кирпичных зданиях внутренние стены могут быть несущими. С таким феноменом также можно столкнуться, если две квартиры на одном этаже были объединены в одну.
Жилые здания, построенные до конца пятидесятых - начала шестидесятых годов, отличают высокие потолки и удивительное разнообразие планировок. Высота потолка в них составляет 3-3,6 м. Преобладает планировка "коридорного" типа, при которой комнаты располагаются сбоку от коридора, объединяющего кухню и прихожую.
Существуют серийные кирпичные пятиэтажки "хрущевского" периода, по планировке не отличающиеся от своих панельных аналогов. Отличие заключается в высоком качестве стен, обладающих большей надежностью и меньшей теплопроводностью. В качестве примера можно привести здания серий I-511 и II-28, строительство которых велось в период с 1958 по 1961 г. Высота потолков в них составляет всего 2,48 м, что ограничивает использование подвесных потолочных систем. Для "хрущевского"периода характерны также серии II-08, П-03 и 11-01 с высотой потолков 3 м, отличающиеся большей комфортабельностью.
В шестидесятые-семидесятые годы началось строительство серийных кирпичных "башен": Тишинской, Смирновской, Москворецкой, башни Вулыха. Они считаются наиболее качественными среди кирпичных зданий этого периода. Стандартная высота потолков - около 2,7 м.
Для квартир кирпичных "башен" характерны большая площадь и улучшенная по сравнению с другими сериями планировка.
Кирпичные дома, построенные по индивидуальному проекту, получили распространение в конце восьмидесятых годов. Некоторые из них имели квартиры со стандартной планировкой, некоторые представляли собой элитное жилье с квартирами повышенной комфортабельности.
Сейчас кирпичные дома не так распространены, так как по скорости возведения и дешевизне они значительно уступают каркасно-монолитным.
Последнее время возводится все больше панельно-кирпичных домов: каркас здания (несущие стены, перекрытия) выполнен из железобетонных панелей, наружные стены - из кирпича. Такое конструктивное решение было воплощено в серии И-1724.
Следует помнить, что строительные нормативы категорически запрещают расширять площадь нежилых помещений - коридора, санузла, кухни, кладовки - за счет жилых комнат. Нельзя располагать над кухней санузел.
Менять размеры помещений при перепланировке можно только в пределах, установленных городскими строительными нормами.
В них говорится: "Площадь помещений квартир и одноквартирных домов должна быть не менее, кв. м: гостиной (общей комнаты) - для квартир типов 1М и 2М - 15, типов 1 Б, 2Б и с большим числом жилых комнат-17; спальни для двух человек - 12, для одного человека - 9: кухни в 1-комнатных квартирах - 8, в квартирах с числом жилых комнат 2 и более - 9. В квартирах типов 1М и 2М допускается проектировать кухню не менее 7 кв. м.
Допускается проектировать кухню-нишу (или кухню) площадью не менее 5 кв. м: в жилище I категории - во всех типах квартир и в одноквартирных домах; в жилище II категории - в квартирах типов 1М и 2М."
Под квартирами типов 1М и 2М понимаются квартиры площадью 33 кв. м и 44 кв. м, 1Б и 2Б - 38 кв. м и 54 кв. м соответственно. Число перед буквами "М" и "Б" указывает количество комнат.
Согласно техническим нормативам ширина гостиной должна быть не менее 3,3 м, спальни - 2,4 м.
Размеры остальных помещений также жестко регламентированы. Ширина подсобных помещений квартир и одноквартирных домов должна быть не менее, м: кухни - 1,9 при однорядном размещении оборудования; 2,3 - при двухрядном (или угловом); внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, - 1,0, остальных коридоров - 0,85; передней - 1,4; ванной - 1,5; совмещенного санузла -1,7; уборной - 0,8 (глубина при открывании дверей наружу не менее - 1,2, внутрь- 1,5).
При устройстве проема в не несущей стене между кухней и комнатой в случае, если на кухне установлена газовая плита, в проеме придется установить дверь.
В современных зданиях, построенных по индивидуальным проектам, можно согласовать снос части вентканала. Гораздо труднее добиться разрешения на снос мусоропровода в кухне "сталинского" дома. Если не предполагается его перенос на лестничную клетку, то такая перепланировка допустима только при согласии жителей всех квартир, через которые он проходит. Мусоропровод относится к инженерным системам дома, вмешательство в которые возможно только по проекту, согласованному в жилищной инспекции. В таких случаях перенос мусоропровода из квартиры на лестничную клетку выполняется за счет средств городского бюджета.
Согласовать присоединение балкона или лоджии к квартире кирпичного дома типовой серии можно только в случае, если проектом предусматривается значительное усиление балконной плиты.
При этом мощные металлические балки усиления не должны портить фасад здания.
Единственный способ их скрыть - расположить не с наружной, а с внутренней стороны. Уровень пола на балконе в этом случае поднимется на несколько сантиметров.
Кирпичные здания требуют меньшего усиления, чем панельные и каркасно-монолитные, поскольку обладают гораздо более толстыми стенами, обеспечивающими более прочное крепление балконной плиты.
В квартирах старых домов необходима полная замена всех коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации и электропроводки. Если планируется увеличение нагрузки на межэтажное перекрытие, желательно произвести техническое обследование здания. В домах, построенных до сороковых годов, часто используются деревянные перекрытия. Удалять их нельзя, так как это приведет к обрушению всего здания.
Чтобы усилить деревянное перекрытие, параллельно деревянным балкам устанавливаются металлические.
Сверху укладывается железобетонная стяжка по настилу из металлического профилированного листа. Эти работы должны выполняться по проекту ремонтно-строительной организацией, имеющей соответствующую лицензию.
При капитальном ремонте необходимо удалить грунт или строительный мусор, применявшийся ранее в качестве засыпки пустот в перекрытиях. Здесь могут встречаться загрязняющие воздух вещества - к примеру, угольный шлак или ртуть. После удаления засыпки пустоты в перекрытиях заполняются керамзитом или шумоизолирующей минеральной ватой.
Иногда в старых домах межкомнатная или межквартирная стена может быть выполнена в виде дощатой перегородки, оштукатуренной по дранке с двух сторон. Такая стена не только ненадежна, но еще и прекрасно пропускает звук. В данном случае лучше установить по стене деревянный или металлический каркас, обшитый гипсокартонными листами. В качестве звукоизоляции целесообразно использовать минеральную вату. Усиление стены можно осуществить кирпичной кладкой. Большей эффективности можно добиться путем монтажа на стенах решетки из металлического прутка диаметром 16 мм с ячейкой 150x150 мм. Прутья решетки заделываются в перекрытия либо в несущие кирпичные стены, в которых для этого устраиваются специальные отверстия. После установки решетки отверстия закрываются бетоном.
Ориентировочная стоимость ремонтных работ
| Наименование | Ед. изм. | Цена, руб. |
|
Оклейка стен сеткой «Строби», «паутинка»
| кв. м | 130 |
|
Шпатлевка гипсокартона
| кв. м | 350 |
|
Шпатлевка стен
| кв. м | 380 |
|
Грунтовка стен (включая каждый этап)
| кв. м | 90 |
|
Оклейка стен обоями (без подбора рисунка
| кв. м | 200 |
|
Оклейка стен обоями (с подбором рисунка)
| кв. м | 250 |
|
Оклейка стен обоями под окраску
| кв. м | 180 |
|
Окраска стен по обоям
| кв. м | 160 |
|
Окраска стен по шпатлевке
| п. м | 210 |
|
Грунтовка откосов
| п. м | 75 |
|
Шпатлевка откосов (шириной до 400 мм)
| п. м | 380 |
|
Окраска откосов
| п. м | 190 |
|
Монтаж малярных уголков
| п. м | 110 |
|
Усиление проемов металлическим профилем
| п. м | 1 850 |
|
Гидроизоляция пола мастиками
| кв. м | 550 |
|
Гидроизоляция пола рулонными материалами (два слоя) на битумной мастике
| кв. м | 700 |
|
Устройство самовыравнивающейся стяжки пола
| кв. м | 350 |
|
Армирование стяжки пола
| кв. м | 185 |
|
Устройство перегородок в 1 /2 кирпича
| кв. м | 580 |
|
Устройство перегородок в 1 кирпич
| кв. м | 720 |
|
Устройство перегородок из шлакоблоков, пазогребневых блоков
| кв. м | 450 |
|
Устройство стен из гипсокартона (1 слой)
| кв. м | 640 |
|
Устройство стен из гипсокартона (2 слоя)
| кв. м | 860 |
|
Устройство тепло-, звукоизоляции стен из ГКЛ
| кв. м | 230 |
|
Армирование стен штукатурной сеткой
| кв. м | 215 |
|
Штукатурка стен
| кв. м | от 385 |
|
Штукатурка потолка
| кв. м | от 490 |
|
Штукатурка стен (под плитку)
| кв. м | от 480 |
|
Штукатурная отделка проемов (откосов)
| п. м | от 385 |
Очищая стены и потолок перед штукатурными работами, можно увидеть деревянную сетку-дранку, которой армировался нижний основной слой штукатурки. Ее можно не удалять. Лучше положить сверху металлическую сетку и покрыть ее слоем штукатурки на основе цемента.
Некоторые специалисты рекомендуют разобрать обветшавшую перегородку, сделанную на основе деревянного каркаса, и заменить ее более тонкой и легкой из алюминиевого профиля, обшитого гипсокартоном. Иногда предпочтение отдается кирпичной перегородке. В этом случае следует действовать осторожно, так как допустимая нагрузка на железобетонные перекрытия в стандартном жилом доме составляет 300 кг/м2.
Чтобы нагрузка на перекрытие не превысила допустимого значения, в качестве материала для перегородки лучше использовать пустотелый кирпич или легкие пористые блоки.
Перегородки можно ставить только на прочном основании, поэтому перекрытие придется обследовать и, возможно, усилить. Без помощи специалистов здесь не обойтись. Кладка ведется на очищенной плите перекрытия, защищенной гидроизоляцией, которая препятствует протеканию раствора вниз. Возведение кирпичной или блочной перегородки на деревянном перекрытии крайне нежелательно. Ее толщина обычно составляет 1 /2 кирпича (12 см), но может быть и больше. Для придания жесткости таким перегородкам через каждые пять-шесть рядов кладки закладывают два прутка арматурной проволоки толщиной 3-4 мм от краев перегородки на расстоянии 20 мм.
Для придания перегородке устойчивости ее вертикальные края необходимо уложить в штробы, устраиваемые в стенах на глубину до 5 см. Штробы устраиваются из такого расчета, чтобы через каждые 5-6 рядов два-три ряда кладки могли бы заклиниваться в них. Кладку перегородок ведут в пустшовку, с последующим оштукатуриванием известковым или известково-гипсовым раствором. Верх перегородки часто не доходит до потолка на несколько сантиметров. Уложить целый кирпич в полученное пространство практически невозможно, поэтому его приходится перекалывать. Удобнее заполнить оставшийся проем раствором с кирпичной крошкой либо паклей, смоченной в гипсовом растворе. Гипс, схватываясь, расширяется и плотно примыкает к перегородке и потолку.
УСТРОЙСТВО ПРОЁМА В КИРПИЧНОЙ СТЕНЕ
Напомним, что устройство проема в не несущей перегородке и ее демонтаж производятся по эскизу, устройство проема в несущей стене - по проекту.
Часто для этих целей используются перфораторы и кувалды. В панельных, блочных и монолитных домах применение этих инструментов нежелательно, так как они при работе создают сильные вибрации, вызывающие появление трещин в массиве стены.
В кирпичных зданиях проем можно пробить с помощью перфораторов и кувалд, не повредив при этом стену, так как кирпич гасит ударные вибрации.
Данное обстоятельство дает возможность жильцам произвести работы по проделыванию проема самостоятельно.
Ориентировочная стоимость работ по устройству проема в кирпичной стене
| Наименование | Ед. изм. | Цена, руб. |
|
Алмазная резка стенорезной машиной. Толщина стены, до 10 см
| п. м | 410 |
|
Алмазная резка стенорезной машиной. Толщина стены, 13 - 15 см
| п. м | 510 |
|
Алмазная резка стенорезной машиной. Толщина стены, 19 - 20 см
| п. м | 620 |
|
Алмазная резка стенорезной машиной. Толщина стены, 23 - 24 см
| п. м | 770 |
|
Алмазная резка стенорезной машиной. Толщина стены, 29 - 35 см
| п. м | 1 000 |
| Усиление проемов металлоконструкциями: | ||
|
Однорядное. Стандартное для проемов в бетонной стене:
| | |
|
до 15 см. 14 - 16 швеллер
| п. м | от 950 |
|
до 22 см. 22 - 24
| п. м | 1 200 |
|
Уголковое. Окантовка любых проемов:
| | |
|
63 уголок
| п. м | 1 300 |
|
100 уголок
| п. м | 1 900 |
|
140 уголок
| п. м | 2 900 |
| Коробковое. Предварительные усиления, сложные усиления проемов и перекрытий: | ||
|
12 швеллер
| п. м | 1 500 |
|
16 швеллер
| п. м | 2 200 |
|
20 швеллер
| п. м | 3 000 |
|
24 швеллер
| п. м | 3 600 |
Если необходимо получить идеально ровные стороны проема, лучше использовать алмазную технику. Для толстых кирпичных стен вместо алмазного диска применяют алмазный канат либо цепную алмазную пилу.
Чтобы составить проект, придется обратиться в проектную организацию. Специалисты должны провести обследование несущих конструкций и составить техническое заключение об их состоянии. Этот документ необходим для получения разрешения на переустройство. Данные, содержащиеся в нем, являются одной из основных причин отказа или согласия жилищной инспекции в утверждении проекта перепланировки. Техническое заключение необходимо, так как старые кирпичные дома не были рассчитаны на устройство дополнительных проемов, к тому же их конструкции со временем частично утратили свою несущую способность. Есть и другие факторы, делающие поведение демонтажных работ в той или иной части стены не возможным без обследования здания.
Проемы в несущих стенах значительно ослабляют несущие конструкции здания, поэтому получать разрешение на поведение каждой очередной перепланировки будет всё сложнее.
Важно расположение проемов в соседних квартирах, располагающихся сверху и снизу. Не следует резать проемы поэтажно в шахматном порядке - безопаснее расположить их один под другим. В БТИ должны быть все сведения обо всех существующих в доме проемах, которые должны быть нанесены на план. Разумеется, речь идет только о законных перепланировках, поэтому будет не лишним осмотреть квартиры соседей с проектировщиком.
Важны этаж, на котором расположена квартира, и этажность дома. Так, в многоэтажном доме устройство проема на нижних этажах считается нежелательным. Немного проще жильцам первых этажей, но усиливающая конструкция в их квартирах будет очень громоздка. Вряд ли кому-то захочется иметь узкий проем с системой усиления, выступающей из стены на несколько сантиметров. К тому же подобные экстремальные проекты стоят очень дорого.
Во всех жилых зданиях существуют конструктивные элементы, где ни в коем случае нельзя делать проем.
Согласно действующему постановлению в жилых домах типовых серий не допускается устройство проемов в стенах-диафрагмах, колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (несущими стенами, плитами перекрытий, балками, колоннами и т. д.). Стены-диафрагмы встречаются в современных кирпично-монолитных домах. Они находятся между колоннами и придают этим элементам большую жесткость, фиксируя их друг относительно друга. Узнать, где расположены в доме эти стены, можно, ознакомившись с его проектом.
Запрещается устраивать проемы ближе, чем на расстоянии 0,5-1 м от наружной стены дома, так как в месте стыка наружной и внутренней стен напряжения очень велики. Не следует делать новый проем рядом с уже существующими. Чем больше дистанция между ними, тем лучше, поскольку это позволяет равномерно распределять нагрузку.
Дверной проем должен быть шире дверной коробки, так как часть его пространства будет занята металлическим каркасом усиления.
Стандартные двери имеют следующие размеры: высота 2000 мм, ширина 600, 700, 800 мм. Толщина коробок варьируется от 15 мм до 40 мм.
Для расчета дверного проема следует знать:
1. ширину и высоту дверного полотна;
2. толщину коробок;
3. ширину коробок;
4. ширину наличников;
5. наличие деревянного порога;
6. толщину каркаса усиления.
В качестве примера рассмотрим расчет проема, рассчитанный для дверного полотна 2000x800 мм с толщиной коробки 25 мм. Для расчета проема необходимо к ширине дверного полотна прибавить толщину металлического каркаса, определяемую по расчету. В каждом конкретном случае она может отличаться. Ее средняя величина может составлять по 100 мм с каждой стороны проема. К полученной толщине прибавляется толщина дверных коробок, при этом учитывается монтажный зазор между полотном и коробкой, дверным блоком и стеной (от 15 до 30 мм с каждой стороны). Формула выглядит так: 800+100+100+25+25+15+15= 1080 мм - это идеальная ширина, которая подойдет к 90% дверей различных производителей. Высота рассчитывается по аналогии с учетом порога, равного толщине коробки или зазора между полом и дверью. Усиление при необходимости может быть устроено не только сверху, но и снизу. В итоге высота проема составит: 2000+100+25+10+15=2150 для дверей без порога и 2000+100+25+25+15+15=2180 мм для дверей с порогом.
Для проема в кирпичной стене потребуются дверные коробки нестандартной глубины.
Дверную коробку можно либо заказать у фирмы-производителя либо установить расширители (добор, откос).
Опишем процесс создания дверного проема. Прежде чем начать работы, необходимо удалить с места проведения работ находящуюся на стене электрическую проводку и розетки с выключателями. Штукатурку и побелку на углах будущего проема также следует удалить. После этого производится нанесение контура новой двери с помощью строительного метра, уровня и отвеса. Контур наносится с двух сторон стены.
Демонтируемый участок стены имеет достаточно большой вес, поэтому с обеих сторон его подпирают брусками, предварительно установив опоры под их концы для жесткой фиксации. Опорами могут служить металлические уголки или небольшие бруски, которые надежно прикрепляют к стене и полу.
Если будущий проем имеет значительную ширину, его верхний край укрепляется домкратом. Для этого в стене сверлятся отверстия, куда вставляются держатели домкрата. Укрепить разбираемую кладку можно с помощью деревянных шпилек из брусьев размером 7,5 на 10 см. Они должны быть достаточно длинными, чтобы ими можно было перекрыть каждую сторону стены на 60 см. Шпильки вставляются в предварительно проделанные для них сквозные отверстия и подпираются регулируемыми опорами с двух сторон. Высота опор регулируется таким образом, чтобы шпильки были плотно прижаты к своду отверстий. Затем вся опорная конструкция фиксируется гвоздями, которые вбиваются в опорные доски и шпильки.
Чаще всего для укрепления проделываемого проема используется деревянная или металлическая перемычка. Она может представлять собой доску или деревянный брус толщиной не менее 5 см, стальные уголки. Можно приобрести готовую железобетонную перемычку-"карандаш".
Чтобы установить перемычку, нужно обозначить углы будущего проема. Для этого с двух сторон стены пробиваются сквозные отверстия и снимается слой кирпичной кладки. Работы лучше проводить с двух сторон. Перемычка должна полностью закрывать проем и заходить внутрь стены не менее чем на 7-10 см. Желательно, чтобы она имела ту же ширину, что и кирпич. Чтобы освободить для нее место придется снять несколько рядов кладки.
Разбирая кладку, не следует вытаскивать кирпичи, часть которых располагается за границей проема, - лучше их аккуратно отколоть.
Полость под перемычку должна иметь ровную поверхность, поэтому ее нужно очистить от цемента снизу и сверху. По краям полость должна иметь толщину, соответствующую толщине перемычки.
Получить ровные углы можно, используя дрель. В верхних углах дверного проема высверливаются сквозные отверстия, затем при помощи молотка и зубила выбиваются площадки нужного размера, необходимые для установки перемычки. Она монтируется на цементный раствор или монтажную пену. Горизонталь перемычки проверяют строительным уровнем непосредственно во время монтажа.
Если проем имеет нестандартную конфигурацию, перемычка изготавливается из стальных уголков соответствующей формы с небольшими "ушками", заходящими внутрь стены.
Проемы бывают и в виде арки с круглым сводом. В квартирах с высокими потолками будут хорошо смотреться стрельчатые арки.
Кирпич из разобранной кладки может применяться вторично. Это очень удобно, если есть необходимость заделать старый дверной проем. Материал необходимо предварительно очистить от раствора кельмой и молотком. Следует иметь в виду, что после чистки бывшего в употреблении кирпича отбраковывается примерно 10%.
Кладочный раствор можно получить путем смешивания 4 частей песка и 1 части сухого цемента с добавлением воды и с последующим перемешиванием до получения однородной массы.
Для проведения работ потребуются следующие инструменты: кельма-мастерок, молоток, капроновый шнур (на 20 см длиннее заделываемого проема), строительный уровень и несколько гвоздей.
Основание зачищается до перекрытия. По обеим сторонам заделываемого дверного проема на высоту одного кирпича с учетом толщины растворного шва вбиваются гвозди, на которых петлями закрепляется капроновый шнур. По этой разметке производится кладка.
После того, как первый ряд кладки пройден, гвозди вбиваются на ряд выше, и вся работа проделывается снова.
Если первый ряд кирпичной кладки начинается с целого кирпича, то следующий - с половинки кирпича.
Таким образом осуществляется "перевязка" кирпича, которая придает стене необходимую крепость. Вертикальность заделываемого участка стены проверяется с помощью капронового шнура.
Кладка должна сохнуть в течение срока, который определяется используемым для покрытия этого участка стены отделочным материалом. Если предполагается оштукатуривание заделанного участка, тогда 12 часов будет вполне достаточно. А если будет применен гипсокартон, то высыхание этого участка стены может достигать 2-3 недель в зависимости от влажности помещения, где производились данные работы.
УСТАНОВКА ВХОДНЫХ И МЕЖКОМНАТНЫХ ДВЕРЕЙНачнем со входных.
Если проем имеет нестандартные размеры и форму, его подгоняют под стандарт либо устанавливают дверные блоки соответствующих габаритов, выполненные на заказ.
Минимальные размеры проема устанавливаются строительными нормативами. Согласно СНиП 21 -01 -97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» ширина эвакуационного выхода из квартиры должна быть не менее 0,8 м. Дверная коробка отнимает приблизительно по 5 см от ширины проема с каждой ширины. Следовательно, проем должен быть в ширину не менее 0,9 м.
Если проем необходимо увеличить, удаляется часть стены с одной или двух сторон. С точки зрения экономии средств и времени наиболее приемлем первый вариант, однако расположение выхода не всегда позволяет к нему прибегнуть. Если про
