Еще 10 лет назад малоэтажное строительство (строительство коттеджей и пентхаусов) занимало всего 6% от общего ввода жилья в России. Но в последние годы ситуация резко изменилась: объемы строительства малоэтажек перешли 56% рубеж, загородное жилье перестало быть доступным только состоятельным гражданам, а само малоэтажное строительство явилось значимой антикризисной мерой, главным двигателем строительной индустрии.
Сегодня к реализации готовится более 100 проектов малоэтажных коттеджных поселков в различных субъектах Российской Федерации. В этой программе активно задействовано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС) и крупные российские девелоперы, переориентировавшиеся с многоэтажного строительства на малоэтажное. На подходе – строительство малоэтажного города- спутника Петербурга «Южный» (девелопер «Старт девелопмент»), возведение микрорайона «Аркажская слобода» в Великом Новгороде (девелопер «РРТ»), серийный ввод жилья эконом-класса компании «МИЭЛЬ» и т.д. Причину тому озвучил Глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин: «Мы понимаем, что малоэтажное строительство – это быстровозводимое жилье, имеющее принципиально новые проектные решения, жилье, приближенное к нашей сырьевой базе и мощный двигатель российской экономики».
В целом схема малоэтажного массового строительства была апробирована в Америке, где в конце второй мировой войны проблема с расквартированием миллионов солдат была решена массовой застройкой картофельных полей. В связи с простотой планировки строители сдавали «под ключ» 36 домов в день. Они были доступны для представителей среднего класса: первая выплата при покупке составляла $100, далее $60 в месяц выплачивалось по ипотеке. Помогло и развитие транспортной сети. В результате к 1990г. 45% населения страны проживало в пригородах крупных городов.
Российские власти также делают ставку на доступную цену: так премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что не менее 40 % россиян в скором времени должны получить возможность купить качественное жилье эконом-класса стоимостью 30 тысяч рублей за квадратный метр (при том, в эту сумму входят перегородки и инженерные коммуникации). Корпорация «Инком» считает цену в 30 тысяч рублей за 1 кв. м довольно привлекательной, при этом строить можно из кирпича. В этом случае рентабельность проекта составляет около 15%. Если сократить услуги по подведению коммунальных сетей, стоимость проживания в поселке эконом-класса можно снизить до 3 тысяч рублей в месяц. При этом специалисты, принявшие участие в круглом столе, инициированном проектом «Кризисная лаборатория MOZAIK» отмечают, что средняя стоимость месячной эксплуатации коттеджа в 2008 г. составила более 50 руб. за 1 кв. м Таким образом, эксплуатация дома площадью 150 кв. м обойдется хозяину более чем в 7,5 тыс. рублей в месяц, и это не считая коммунальных платежей.
Снизить себестоимость загородного жилья и упростить процедуру согласований поможет использование типовых проектов. Так, Фонд РЖС уже заявил о намерении использовать проекты домов, победивших в конкурсе «Дом ХXI века», в качестве типовых для строительства малоэтажного жилья в России. Итоги этого конкурса показали, что малоэтажные дома имеют рад преимуществ: короткий цикл возведения, низкую себестоимость, высокую конкуренцию в этом сегменте, возможность адаптации проектов под местные материалы и нужды конкретных семей, восприимчивость к новым технологиям.
«Многие граждане боятся, что строительство дома займет годы. Это не совсем верно: применение новых строительных материалов и способов сборки позволяет возводить качественные дома не больше, чем за 3-4 месяца» - отмечает вице-президент ГК «Партнеры Земли» Юрий Сорокин. Вместе с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС) ГК «Партнеры Земли» запускают проект выставочного загородного района с применением разнообразных технологий малоэтажного домостроения «Ново-Клюква», расположенного в 7 км от Курска.
Об освоении сегмента малоэтажного строительства заявил и холдинг «МИЭЛЬ». Его программа «Комфортные дома по низким ценам» - своеобразная площадка, где клиент сможет получить информацию о передовых домостроительных технологиях, подобрать оптимальный проект и получить полный сервис сопровождения строительства его дома под ключ. Дома, площадью от 100 до 250 кв метров, предназначены для постоянного проживания семьи от 2 до 7 человек и по цене сопоставимы со стоимостью двух-трехкомнатной квартиры в ближайшем Подмосковье.
Характерная особенность малоэтажного домостроения, которую неоднократно подчеркивают чиновники, - использование энергоэффективных технологий. Именно максимальное количество новинок в сфере строительства и будет, по их мнению, повышать интерес к экономичным загородным домам. По данным экспертов, при строительстве энергоэффективных домов планируют применяться различные теплоизоляционные материалы и конструкции, современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Также будут широко применяться дополнительное утепление фасада и кровли, светодиодная продукция, электрические (тепловые) насосы и другие энергосберегающие бытовые приборы, которые позволят в 2-2,5 раза уменьшить стоимость эксплуатации дома.
Что касается самой технологии строительства, то, по данным компании «МИЭЛЬ», в последнее время среди покупателей загородного жилья резко вырос спрос на покупку домов, построенных по сборным технологиям. Эксперты отмечают, что к плюсам каркасных домов относится меньшая себестоимость строительства, быстрота возведения и высокая технологическая готовность (многие операции по сборке производятся на заводе). По-прежнему большой популярностью пользуются кирпичные дома, в меньшей степени востребованы строения из пеноблоков и деревянные дома.
Тот факт, что будущее России – за малоэтажной недвижимостью, признала и государственная власть: 10 марта президент РФ Дмитрий Медведев подписал федеральный закон, направленный на стимулирование малоэтажного жилищного строительства за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Этим документом глава страны фактически узаконил малоэтажное строительство.
Отныне строительство коттеджей – это удел не только коммерческих организаций и частных лиц. Строить индивидуальное жилье и создавать условия для развития этого сегмента рынка будет еще и государство.
Закон предусматривает новый вид региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, определяет условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на их реализацию, тем самым подчеркивается, что именно малоэтажная недвижимость поможет решить проблему доступного жилья.
Однако ряд экспертов утверждает, что в Москве поправки работать не будут: в столице действует закон, согласно которому переселение из ветхого и аварийного жилья должно проходить в границах одного района (исключение составляют Центральный и Зеленоградский округа). Соответственно, для законного переселения граждан из пятиэтажек в подмосковные малоэтажные жилые комплексы (поскольку строить малоэтажные дома на территории столицы абсолютно нецелесообразно с экономической точки зрения) нужно либо их согласие (а можно с уверенностью утверждать, что 80% жителей центра столицы не согласятся переехать в коттеджи в Подмосковье), либо внесение изменений в столичные законы, что также может быть плохо воспринято общественностью.
Зато именно малоэтажки становятся настоящим спасением для регионов, поскольку не надо вкладываться в строительство новых домостроительных комбинатов и заниматься прокладыванием дорогостоящих инженерных сетей. Однако здесь важно, по словам многих экспертов отрасли, не допустить бесконтрольного строительства, когда крупные участки нарезают на более мелкие и застраивают без наличия проектов организации застройки, устройства автомобильных дорог, сетей инженерно-технического обеспечения, социальных объектов. Избежать хаоса в освоении территорий позволит государственная экспертиза и усовершенствованная нормативная база, а также генеральный план развития того или иного региона. Собственно он и есть главный двигатель развития строительства в областях.
Андрей Князев, генеральный директор MOZAIK Development:
Малоэтажное строительство обладает огромным потенциалом для роста - загородный рынок у нас еще до конца не сформирован, при этом данная отрасль гораздо более гибкая. В «малоэтажке» гораздо больше возможностей, в первую очередь технологии, позволяющие массово и быстро строить недорогое энергоэффективное жилье, минимизируя затраты. Более того, «малоэтажка» способна стать локомотивом, который при правильном подходе потянет за собой всю экономику страны. Однако, для того, чтобы «малоэтажка» действительно стала массовой, нужно создавать предпосылки и подходить к решению вопроса комплексно.
В частности, самым больным вопросом для девелоперов остается инфраструктура, как инженерная и транспортная, так и социальная. Девелоперы не могут строить массовое жилье на территориях с непонятными перспективами. Если дороги и коммуникации в своих поселках мы привыкли строить самостоятельно, хоть это и не самым лучшим образом сказывается на конечной стоимости жилья, то построить школы, больницы, детские сады и сделать так, чтобы на этих территориях развивался бизнес, нам уже не под силу. В этом смысле мы строим сейчас вслепую. Существующие в регионах планы развития территорий либо отсутствуют вовсе, либо безнадежно устарели и не отвечают сегодняшним реалиям. Мы нуждаемся в грамотном градостроительном планировании с учетом существующих и потенциальных рабочих мест, трудовых миграций, бизнес-активности, транспортной сети, развития промышленности и сельского хозяйства, наличия инженерных сетей и инвестиционных планов естественных монополий.
Большим «тормозом» в развитии малоэтажного строительства, являются наши градостроительные нормы, отсутствие прозрачности процедур участия в инвестпроектах, законодательные «нестыковки» и барьеры, а зачастую и попросту отсутствие воли на местах. Для того, чтобы добиться реального перелома и совершить рывок в развитии «малоэтажки», нужно начать с создания этих необходимых условий.
Неплохим началом для реализации возможности массового переселения людей в собственные загородные дома были бы проекты государственно-частного партнерства, где предусмотрено строительство социального малоэтажного жилья. Как только малоэтажное жилье станет социальным и встанет на индустриальные рельсы, произойдет перелом и в менталитете людей, что также необходимо для того, чтобы «малоэтажка» стала массово востребованной. А для этого государству необходимо объединять усилия с бизнес-сообществом. В свое время объединение усилий государства и бизнеса в США привело к созданию «одноэтажной Америки» и реализации «американской мечты». У нас в руках сегодня есть все возможности для того, чтобы состоялся проект «одноэтажная Россия», и рычаги эти находятся в руках у государства.
Александр Асадов, архитектор, член-корреспондент Международной академии архитектуры, Российской академии архитекторы, Советник Российской Академии Архитектуры и Строительных наук, руководитель мастерской №19 "Моспроект-2" им. М.В.Посохина
Пока я вижу только плюсы: застройка России малоэтажными домами эконом-класса – это шаг на пути к децентрализации и эффективный способ борьбы с провинцией в плохом смысле этого слова. Как только будет децентрализован бюджет, и регионы перестанут рассчитывать на центральные денежные вливания, то спрос на многоэтажные дома и мощное производство с ними связанное будет снижаться, на первый план выйдет мобильная жилая единица от 2 до 5 этажей. Кроме того, мне кажется, что малоэтажное строительство гораздо привлекательнее с инвестиционной точки зрения: как только стройка выходит за пределы Москвы, земля дешевеет, и нет смысла «выжимать» жилые квадраты, возводя многоэтажки. Не говоря уже о том, что малоэтажный дом – это несопоставимая с небоскребами по комфорту жилая среда, и именно в малоэтажном строительстве кроются огромные архитектурные возможности. Например, сейчас мы активно разрабатываем проект так называемой «городской виллы», которая сочетает в себе признаки частного особняка, пентхауза и пятиэтажного секционного дома. Это отдельные коттеджи в секционном доме: одни из них расположены на 1-2 этажах и имеют свой земельный участок, другие – расположены на верхних уровнях и оснащены выходом на крышу (озелененную) и панорамную террасу. Кроме того, есть архитектурные приемы, благодаря которым можно выйти на одинаковую с многоэтажным строительством плотность застройки: большие дома требуют больших разрывов между собой, малое жилье можно строить гораздо плотнее.
Однако малоэтажное строительство в России имеет ряд проблем: они связаны с созданием инфраструктуры поселков, с организацией рабочих мест для их жителей вблизи места проживания, с развитием транспортной сети. А главное – с изменением нормативной базы, которая на данный момент часто противоречит принципам малоэтажного бюджетного строительства (например, действующие противопожарные нормы отрицают массовое строительство деревянных домов). И начинать решать проблемы малоэтажек, на мой взгляд, нужно именно с внесения поправок в законы, что уже было с успехом продемонстрировано на строительстве Олимпийских объектов в Сочи.
Сергей Курилов. генеральный директор ООО ПСК «Тепло Центр Строй» в составе ГК «Теплоцентрстрой»
Несмотря на кризис, сегодня многие готовы вкладываться в загородное строительство. Но даже среди успешных в финансовом отношении граждан едва ли большинство составят те, кто может себе позволить особняк класса VIP, коттедж в типовом поселке или таунхаус. Особенно если речь идет о Подмосковье. Ведь значительную часть стоимости загородного домовладения составляет земля и коммуникации, которые в сумме обходятся едва ли не дороже строительства. И здесь может быть только один выход - использование инновационных технологий и материалов, чтобы снизить себестоимость строительства, раз уж мы, строители, не можем снизить стоимость земли, электричества и воды.
Наша группа компаний активно ведет разработки в этом направлении. В нашем распоряжении имеется 21 ГА земли в Истринском районе. Мы планируем застроить этот участок домами нового типа, современными и комфортабельными. В то же время их стоимость существенно снизится за счет применения экономичных технологий и материалов. Это будет действительно доступное решение для многих семей, имеющих средний доход.
Однако наивно полагать, что малоэтажное строительство решит жилищную проблему, учитывая низкий уровень доходов основной массы населения. Коммуникации для коттеджных поселков и таунхаусов обойдутся не дешевле, чем для многоэтажных кварталов. И не стоит забывать, что многоэтажки имеют своей главной задачей экономию земли, которая, как мы уже отметили, стоит очень дорого. Кроме того, если мы говорим не о дачных поселках, а о местах постоянного проживания, будут необходимы школы, детские сады, больницы, магазины и т.д. Кто будет их строить и содержать? Кроме государства некому. Поэтому чтобы обеспечить необходимым жильем всех нуждающихся, государству все-таки выгоднее строить многоэтажные дома в городах и пригородах с развитой инфраструктурой, чем даже типовые коттеджные поселки на просторах, например, подмосковных полей.
Елена СТАРОДУБЦЕВА
Обсуждение статьи на форуме
