Такой же древней, как «ветхий завет», рискует стать программа по сносу ветхих домов. О ней все знают, но мало кто видел. Она существует, но не всегда работает. В нее можно верить, а можно не верить.
Почему в нее верить стоит?
Подпрограмма по сносу ветхих домов существует во всех регионах РФ и вроде бы даже выполняется. В чем ее плюсы? Ни для кого не секрет, что практически всем жильцам сносимых пятиэтажек удается улучшить свои жилищные условия за счет новых нормативов в строительстве. В пятиэтажке двухкомнатная квартира может иметь пятиметровую кухню, смежные комнаты и общую площадь 43-45 кв. метров. Такие квартиры сейчас просто не строятся. Стандартная современная двушка в панельном доме имеет общую площадь от 51 до 65 кв. м, а то и больше. Так как город при расселении должен предоставить равнозначную квартиру, то можно сказать, что жильцам «хрущевок» повезло.
Разумеется, существует и коммерческая выгода: рентабельность комплексной реконструкции района составляет от 10% до 40%. Однако безусловную коммерческую выгоду сулят далеко не все участки со старыми домами. Интерес к точечному сносу и застройке не слишком велик. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового – проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов.
По мнению Алексея Корниенко, члена комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям, эта программа хороша только для крупных городов, таких как Москва: «У нас в стране свыше 100 млн. кв.м. ветхого и 11 млн. кв. м. аварийного жилья. А проблема решается в Москве и Московской области. В столице программа реализуется с 1997 года, но кризис и здесь внес свои коррективы. В любом случае городской бюджет имеет возможность расселять жильцов, чего нельзя сказать о региональных бюджетах. К тому же именно в столице есть законодательство, которое подразумевает расселение по районам, кроме ЦАО. В регионах такого нет. То, что квартира должна быть равноценной прописано в законе, но только если она приватизирована. Если же речь идет о социальном найме, то и эта норма практически не реализуется».
Москва, конечно, как всегда впереди России всей. В столице практически не осталось места для строительства новых объектов. При этом значительная доля устаревшего жилищного фонда – это пятиэтажки, которые устарели не только по эксплуатационным характеристикам, но и морально. Это и стало поводом к разработке программы реконструкции жилого фонда Москвы, которая включает в себя масштабный снос пятиэтажек. На данный момент, согласно предложенным государством мерам, предусмотрен снос домов в период с 2008 по 2012 год. Однако, как известно, сроки завершения программы уже не раз отодвигались. Первоначально, принятая правительством Москвы в 1997 году, она планировалась к завершению в 2010 году. Затем было заявлено, что снос домов по программе реорганизации жилого фонда столицы будет продлен до 2011 года. Сейчас в качестве даты, когда будет окончательно завершен снос пятиэтажек, называется 2012 год, а то и 2013 год. Вероятность того, что после 2013 она будет снова продлена очень велика.
Почему в программу по сносу ветхого жилья верить не стоит?
Судьба менее привлекательных кварталов до сих пор остается под большим вопросом, как и менее привлекательных субъектов Российской Федерации. Если представить, что кварталы старых пятиэтажек расположены только на окраинах, а в центре хватает свободных участков, то навряд ли хоть кто-нибудь вспомнит о жителях "хрущоб".
Опыт регионов также показывает, что решение проблемы ветшания жилищного фонда переселением граждан во вновь построенные дома имеет тем больший удельный вес, чем выше экономический потенциал субъекта Российской Федерации и муниципального образования. В большинстве регионов требуется бюджетная поддержка программ сноса аварийных домов на принципах софинансирования.
По мнению Алексея Корниенко самым активным участником в решении проблем со сносом ветхого жилья должно быть государство: «У нас и до кризиса была кризисная ситуация в строительной отрасли. Все эти программы, по сути, существуют лишь на бумаге. Эта проблема осталась нерешенной и после принятия 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Из 240 млрд. рублей фонда всего 95 млрд. (на всю страну) заложено на расселение, и эти деньги уже истрачены. Основной уклон в законе на капитальный ремонт, а проблема расселения замалчивается. Я думаю, что ситуацию может изменить государство: оно должно взять на себя расходы за подключение и подведение к новым домам всех коммуникаций. Это удешевляет себестоимость. А пока программа показывает свою несостоятельность. Проблема сноса ветхих домов была актуальной 10 лет назад и остается актуальной сегодня».
Программа по сносу ветхого жилья действует по замкнутому кругу: пока она еле движется успевают устареть, те дома, которые раньше нуждались просто в ремонте. Некоторые из них становятся аварийными и требуют сноса.
Поэтому все, как с «ветхим заветом»… Хотите верьте, что все изложенное в нем правда, а хотите думайте, что читаете сказку.
Комментирует Виктор Свирин, руководитель Бюро "Умная Стройка", независимый эксперт:
Старение и разрушение любых строительных конструкций – естественный и перманентный процесс. Российская особенность ускорения темпа ветшания домов и перехода их в разряд аварийных, к сожалению, обусловлена не только более суровым климатом. Причины подобной акселерации всем известны – они лежат на поверхности.
Аплодирую автору статьи за замечательный библейский образ с разделением мероприятий по борьбе со злом на грехи и добродетели. К последним, безусловно, следует причислить сам факт придания острой проблеме статуса государственной Программы, предполагающей системный подход к анализу ситуации и выделение средств в рамках планового и целевого финансирования.
Увы, как это нередко случается у нас, реализация замысла, расписанного на гербовой бумаге, не приносит желаемых результатов. Чаще всего из-за отсутствия четких механизмов реализации. Появление так называемых факторов влияния (подобно всегда «неожиданному» наступлению зимы для служб ЖКХ), начисто перечеркивает благие намерения авторов законов и программ.
Не секрет, например, что принимаемые решения по сносу и реконструкции домов нередко вызваны сиюминутной конъюнктурой, преследуют интересы и выгоды узких групп, которые руководствуются собственной шкалой оценочных факторов и не учитывают всех последствий изменения инфраструктуры микрорайона.
Поддерживая автора по основным моментам, все же возражу в том, что Программа «Ветхое жилье» хороша только для крупных городов. Просто в них, на фоне решения множества смежных организационно-технических задач и необходимых рутинных согласований, менее остро выглядит проблема с финансированием. Правда, без «карманных» денег ни задач не решить, ни согласований не пройти.
Что касается Москвы, то мегаполис у нас вообще единственный, где наблюдается очередь из инвесторов. Впрочем, у Москвы-строительной своих проблем выше крыши. Чего стоит одно «загадочное» ценообразование! Создается впечатление, что подавляющее число стоимостных параметров формируется не рыночными реалиями, а искусственно навязывается «келейными суфлерами».
Ну что это за подход к формированию сметной стоимости, когда цена строительного продукта не только превышает себестоимость в 10 (!) раз, но и берется «с потолка». Где логика здравого смысла? Ведь только половина «такой» цены, с большой натяжкой обосновывается законными коэффициентами, остальное же, просто набегает по известной «откатной» шкале.
Пока бывшие троечники и завхозы будут рулить процессами, никакой программе не подняться на нужный уровень. Это с их подачи появилось лукавое и вредоносное словосочетание «элитное жилье» (воздух, обернутый в золотую упаковку), вызывающее иронию информированных специалистов и потерю доверия населения. А ведь подобные завышенные цифры, переходя из отчета в отчет, достигают и социальных программ. Очевидно, что львиная доля средств съедается не стройкой.
Впрочем, это заботы богатых. Совсем другая ситуация складывается в регионах, где, правдами-неправдами и с переменным успехом, местные администрации вынуждены привлекать частных инвесторов и крупные предприятия для наполнения фондов на реконструкцию и снос. Причем происходит это нерегулярно, в режиме латания дыр в скудных бюджетных статьях.
Несмотря на принимаемые меры, количество ветхих и аварийных домов возрастает. Хочется посоветовать чиновникам, не оценивать свои успехи квадратными метрами или переселенными семьями. Эти «единицы измерения» удобны в отчетном «жонглировании» (трудно осязаемые «млн кв.м» испаряют «млрд рублей») и приносят премии, но не отражают истинной подвижки проблемы.
В этом смысле более показателен индекс ротации списков объектов ветхого и аварийного фондов, меняющийся в процессе мониторинга и характеризующий не только степень подвижности или скорость продвижения от решения до реализации, но и эффективность работы призванных чиновников.
Еще не могу согласиться с приведенными цифрами по рентабельности. Во-первых, приведенный диапазон на деле значительно шире, а во-вторых, выставлять экономический параметр перед социальным, при определении приоритетов застройки, на мой взгляд, не только аполитично, но и достаточно цинично.
Нельзя не отметить и вред, приносимый влиянием так называемого человеческого фактора. Не секрет, что придворные статистики могут преподать и даже обосновать любую цифру, удобную их хозяевам, потворствующим тому или иному лобби. Однако, понятно, что выгода от реализации того или иного проекта, должна быть очевидна не только небольшой группе коммерсантов и примкнувшим к ним чиновников.
Это я к тому, что анализ и оценку технического состояния объектов жилого фонта должны проводить не «соответствующие должностные лица», заведомо подначальные и обеспечивающие «нужную степень привлекательности» объекта для сноса, а независимые специалисты. Соответственно и принимать решения по приоритетам сноса и застройки, следует не келейно, а через общественную экспертизу.
Грань между ветхим и аварийным домом, порой эфемерна. Например, если главный фасад здания рассекает сквозная трещина, то его аварийное состояние очевидно. А если такими трещинами пронизаны внутренние конструкции или тыловая часть дома? Тут многое зависит от… заказа сверху требуемой редакции акта обследования.
Тем более что существующие визуально-инструментальные методики оценки конструктивной прочности и общего технического состояния зданий достаточно размыты и позволяют делать в заключениях, порой, противоположные выводы. Один лукавый параметр «процент износа» чего стоит. Подчас, на бумаге он «вполне приемлем» до тех пор, пока не обвалится потолок.
Возможности «закулисных режиссеров» в деле обеспечения нужного сценария очень велики. Нехватки инструментария для этого не наблюдается. Один финансовый аспект чего стоит. Легким движением или простым бездействием можно на любой стадии «заморозить» проектирование или тормознуть стройку. Можно аврально слегка освежить тот или иной дом косметикой и вывести его из разряда ветхих, или, наоборот, усугубить ситуацию, доведя до полной разрухи или даже до … «неожиданного» пожара.
В заключение своего эссе подведу итог. Жаль, что заданный формат комментария позволяет лишь пробежать по поверхности, не давая возможности вскрыть более глубокие пласты важной темы с указанием первопричин слабой реализации разработанной Программы, оперированием фактами, выдачей рекомендаций. Конечно, не все огрехи перечислены, а добродетель наблюдается пока всего одна – осознав необходимость начать решать задачу, не накапливая очень больших проблем, государство, наконец, «засучило рукава». Поэтому, вторя заданному автором статьи образу, хочется ответить: верить нельзя надеяться. Запятую поставьте сами.
СПРАВКА
Доля «ветхого» или аварийного жилищного фонда в Российской Федерации доходит до 14%. В рамках ФЦП «Жилище» действовала подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», которая фактически не выполнена. С 2005 года эта подпрограмма ликвидирована. За период действия подпрограммы доля ветхого жилищного фонда увеличилась на 30%. Обследование состояния в регионах показало, что прирост ветхого жилья иногда до 20 раз превышает масштабы его ликвидации. В ближайшие годы можно ожидать нарастания темпа ветшания введенных в 60-е и 70-е годы домов первых массовых серий (ДПМС).
Оксана ВОЙТОВИЧ
Обсуждение статьи на форуме
