Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется перспективным сегментом жилищного строительства. Эта тема обсуждается и в органах местного самоуправления, и на заседаниях Госсовета при президенте, и на всевозможных научно-практических конференциях. Ожидается, что более активное строительство малоэтажных домов предоставит реальную возможность снизить себестоимость квадратного метра жилья в России, а также поспособствовать решению жилищных проблем многих слоев населения, в том числе и молодежи. При этом развернуться малоэтажному строительству, скорее всего, предстоит в регионах. Малоэтажки – роскошь для крупных городов, где слишком дорогая земля.
Меры правительства по развитию малоэтажного домостроения
Как известно, для решения хронических жилищных проблем Правительством РФ еще в начале 2000-х гг. была разработана программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», рассчитанная до 2010 года. Приоритетное направление программы – общее увеличение объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В рамках программы упрощен порядок включения в состав населенных пунктов территорий, необходимых для массовой индивидуальной жилой застройки, и определены законодательные условия дальнейшего развития территорий со сложившейся застройкой. Однако эта программа и до кризиса выполнялась не так хорошо, как хотелось бы, а что касается 2010 года, то достичь установленных показателей к этому сроку, очевидно, не удастся.
Однако все равно нужно двигаться дальше. В ноябре текущего года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства определился с ценами на малоэтажное жилье экономкласса. Фонд объявил открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», себестоимость строительства которого не должна превышать 25 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня рынок малоэтажного строительства ориентирован в первую очередь на бизнес- и премиум-класс, в то время как россияне нуждаются в экономклассе.
Рис. 1. Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000-2008 гг., тыс. м2 Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000-2008 гг., тыс. м
Источник: ABARUS Market Research, данные ФСГС РФ.
С 2010 года регионы смогут привлекать для малоэтажного строительства Фонд ЖКХ. На данный момент из этого фонда финансируются ремонт и переселение граждан из аварийного жилья в новое жилье без учета этажности. В будущем граждане будут переселяться в малоэтажные дома. Фонду выделили 240 млрд. руб., из которых он уже освоил 166 млрд. Две трети этой суммы ушли на капремонт, остальное – на переселение. Регионы – лидеры по переселению из аварийных домов в малоэтажные дома – Ярославская, Нижегородская, Белгородская и Калужская области.
Динамика ввода жилья по федеральным округам РФ в 2000-2008 гг., тыс. мС 2010 года регионы смогут привлекать для малоэтажного строительства Фонд ЖКХ. На данный момент из этого фонда финансируются ремонт и переселение граждан из аварийного жилья в новое жилье без учета этажности. В будущем граждане будут переселяться в малоэтажные дома. Фонду выделили 240 млрд. руб., из которых он уже освоил 166 млрд. Две трети этой суммы ушли на капремонт, остальное – на переселение. Регионы – лидеры по переселению из аварийных домов в малоэтажные дома – Ярославская, Нижегородская, Белгородская и Калужская области.
Рис. 2. Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2007-2008 гг. (в %)
Источник: МЭРТ.
В целом, можно сказать, что масштабной поддержкой малоэтажного строительства правительство до сих пор не занималось, разве что в рамках отдельных мероприятий через нацпроект «Доступное жилье». Доля субъектов Российской Федерации в объеме ввода общей площади жилых домов в 2007-2008 гг. (в %)
Рис. 3. Динамика ввода в действие жилой площади за счет всех источников финансирования, по месяцам 2008-2009 гг., млн. м2
Источник: МЭРТ.
Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья является высокая стоимость земли, которая способна составить до половины себестоимости малоэтажки, а также дороговизна подключения коммуникаций, забюрократизированность выделения земли под строительство, слабая конкуренция и наличие строительных монополий. Недавняя отмена лицензирования строительства – это большой шаг на пути к реальному рынку, а стало быть – к увеличению объемов строительства и снижению цен.
Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья является высокая стоимость земли, которая способна составить до половины себестоимости малоэтажки, а также дороговизна подключения коммуникаций, забюрократизированность выделения земли под строительство, слабая конкуренция и наличие строительных монополий. Недавняя отмена лицензирования строительства – это большой шаг на пути к реальному рынку, а стало быть – к увеличению объемов строительства и снижению цен.
Состояние жилищного строительства в России
Строительная отрасль в России играет более значимую роль в создании ВВП, чем в промышленно развитых странах. При этом строительный рынок России отстает от них. В России ежегодный прирост жилищного фонда должен составлять 145 млн. м2, а на деле эти показатели в 2,5 раза ниже. Среднее количество жилплощади на душу россиянина составляет не более 20 м2, в то время как по минимальным стандартам должно быть в 1,5 раза больше. По оценкам экспертов, для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения ежегодно в нашей стране должно вводиться в строй не менее 1 м2 нового жилья на человека. В 2007-2008 гг. в среднем по России эта цифра составила 0,42-0,43 м2, что свидетельствует о том, что темпы жилищного строительства в России отстают от существующего спроса.
Рис. 4. Доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья в 1990-2008 гг., %
Источник: ABARUS Market Research по данным Федеральной службы государственной статистики РФ и Министерства экономического развития РФ.
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 6,0%, Москве – 5,1%, Санкт-Петербурге – 5,0%, Республике Башкортостан – 3,7%, Республике Татарстан – 3,5%, Тюменской области – 3,4%, Челябинской области – 3,2%, Ростовской области – 3,1%, Свердловской области – 2,7%, Новосибирской области – 2,2%. В этих субъектах Российской Федерации построена половина введенной общей площади жилья в России.
Рис. 5. Динамка производства строительного кирпича (включая камни) за 2002–2009 гг., млрд. усл. кирп.
Источник: ФСГС РФ, *прогноз ABARUS Market Research.
Как видно из рис. 2, список лидеров жилищного строительства практически постоянен. Но в 2008 году некоторые регионы вынуждены были уступить места другим, более успешным в этом отношении территориям. В частности, Москва опустилась со своего традиционного второго места на третье, пропустив вперед Краснодарский край.
Рис. 6. Динамика производства блоков мелких стеновых из ячеистого бетона в 2002–2009 гг., млн. усл кирп.
Источник: Данные ФСГС РФ, *прогноз ABARUS Market Research.
Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в январе–сентябре 2009 г. снизился по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. на 18,4% и составил 2628,6 млрд. руб. (январь–сентябрь 2008 г. – 3093,3 млрд. руб.), а ввод в эксплуатацию жилых домов сохранился на уровне прошлого года – 35,0 млн. м2 общей площади (против 35,2 млн. м2 в январе–сентябре 2008 г.)
Рис. 7. Динамика производства мелких стеновых блоков из ячеистого бетона в сравнении с производством строительного кирпича за 2002–2008 гг., %
Источник: ФСГС РФ, *прогноз ABARUS Market Research.
В 2008 г. продолжался рост объемов строительства за счет собственных средств. Населением за счет собственных и заемных средств введено 196,7 тыс. жилых домов общей площадью 27,2 млн. м2, что составило 104,3% к 2007 году. При этом доля строительства за счет собственных средств в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 42,7%; в республиках Адыгея, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Тыва, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республиках, Краснодарском крае, Астраханской области – от 72,0% до 88,8%; в Чеченской Республике – 100,0%.
Рис. 8. Динамика производства деловой древесины за 2002–2009 гг., млн. м3
Источник: ФСГС РФ, *прогноз ABARUS Market Research.
Как видно из рис. 4, доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняется стабильной (около 40% с медленной тенденцией к повышению), поэтому можно сказать, что в предстоящие 2008-2010 гг. коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
Как видно из рис. 4, доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняется стабильной (около 40% с медленной тенденцией к повышению), поэтому можно сказать, что в предстоящие 2008-2010 гг. коттеджное строительство будет играть немаловажную роль в общей картине жилищного строительства.
Рис. 9. Динамика прироста производства строительных материалов для малоэтажного домостроения за 2003–2009 гг., %
Источник: ФСГС РФ, *прогноз ABARUS Market Research.
Исходя из вышесказанного, повторим, что следует разделять индивидуальное строительство (за счет собственных средств), строительство индивидуальных домов на одну семью и малоэтажное строительство. На данной диаграмме показано строительство за счет собственных средств, но это могут быть многоквартирные дома (долевое строительство). Строительство коттеджей на одну семью составляет наибольшую долю в индивидуальном домостроении. Коммерческое строительство на данный момент ориентировано на многоэтажные дома.
Классификация жилья
Из-за официальной статистической классификации существует некоторая путаница относительно понимания таких категорий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств.
Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных средств, а сторонней фирмой. По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное. Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья. К малоэтажному жилью относятся: дома на одного человека или одну семью (коттеджи), малоэтажные дома с множеством квартир и малоэтажные дома на 2-8 квартир и таунхаусы. Этажность малоэтажного дома не превышает 4 этажей.
Каркасное домостроение
Из-за перенаселения крупных городов и непомерной стоимости городского жилья в настоящее время идет активное формирование положительного имиджа загородного проживания. Основные надежды возлагаются на развитие сферы коттеджного домостроения и соответствующей инфраструктуры вдали от крупных городов.
Современный рынок недвижимости условно подразделяет деревянные дома на
3 типа:
– дома, изготовленные полностью из массива древесины (клееного бруса, оцилиндрованного бревна и т.д.);
– каркасные (панельно-каркасные, щитовые) дома;
– и пока мало распространенные объемно-модульные дома.
Рис. 10. Сводный индекс цен строительной продукции в 2009 г., к декабрю предыдущего года, %
Источник: ФСГС РФ.
Строительство из массива древесины на данный момент более востребовано, однако в последние годы каркасное домостроение быстро наращивает свои объемы, создавая конкуренцию другим видам строительства. В Московской области доля возводимых каркасных домов составляет около 15% от объемов деревянного домостроения, и эта доля растет. В ближайшие годы наибольший скачок спроса на каркасное домостроение ожидается в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и в близлежащих к ним малых городах. Простота технологии возведения каркасных домов без участия специальной подъемной техники, а также невысокая стоимость заводского комплекта для сборки дома делают этот вид строительства доступным для индивидуальных застройщиков даже с невысоким уровнем доходов. Стоимость коробки деревянного дома зависит от ряда параметров, наиболее существенными из которых являются технология производства домокомплекта и качество используемой древесины.
Сводный индекс цен строительной продукции в 2009 г., к декабрю предыдущего года, %Нужно учитывать, что помимо приобретения самого дома, потребуются средства на покупку земли, прокладку инженерных коммуникаций, рытье котлована и закладку фундамента, внутреннюю и внешнюю отделку. Если застройщик хочет реализовать собственный проект дома, отличный от типового, определенная сумма затрат потребуется и на проектные работы.
Ожидается, что даже на фоне удорожания каркасных домов объемы каркасного домостроения в стране не снизятся существенно. Немалую роль в этом играет важное преимущество каркасных технологий – высокая скорость строительства.
Для этой строительной технологии характерны стенообразующие элементы в виде несущих рам с жесткими наружными обвязками. Для изготовления несущих рам применяются конструкционные пиломатериалы. Облицовка стен производится древесными плитами или материалами на основе гипса. Несмотря на то, что конструкция выглядит изящно и имеет небольшой вес, она хорошо выдерживает высокие несущие нагрузки. Стены каркасного дома довольно тонкие, но они прекрасно удерживают тепло за счет различных утеплителей внутри каркаса. За счет уменьшения толщины стен общая площадь строения увеличивается на 10% по сравнению с другими деревянными домами на аналогичной площади фундамента. Деревянные стеновые элементы каркасных домов могут изготавливаться на заводе, и монтаж каркаса в таком случае производится всего за несколько дней. Это действительно перспективная и экономичная строительная система.
Объемно-модульное домостроение
Существует еще одна современная технология малоэтажного строительства, которая в России еще не развита – объемно-модульное домостроение. Многие эксперты считают, что в наших условиях это наиболее оптимальный вид строительства для создания индустрии малоэтажного жилья. Дома от одного до трех этажей изготавливаются на заводе поточным методом, причем с завода дом уходит не только полностью собранным, но и оборудованный ваннами, туалетами, встроенными кухнями. Такие дома перевозятся специальным автотранспортом и устанавливаются на заранее подготовленном фундаменте.
Суть объемно-модульной технологии заключается в изготовлении отдельных частей (модулей) здания в заводских условиях, их последующей транспортировке на строительную площадку и установке на фундамент. Со склада завода отгружается комплект модулей с наружной и внутренней отделкой, со всеми внутренними инженерными коммуникациями, полностью готовый к монтажу и последующей эксплуатации. Завод может оказать заказчикам дополнительные услуги по доставке модулей и шефмонтажу. Основные преимущества технологии заключаются в чрезвычайно коротких сроках строительства, обеспечении высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях. Все здания производятся из экологически чистых материалов по технологии, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Стоимость строительства с использованием объемно-модульной технологии, по сравнению со строительством аналогичных каркасных зданий традиционным способом, ниже за счет снижения издержек, обусловленных сокращением времени возведения здания. Если оценивать такое производство домов по трем основным критериям – качество, цена и скорость строительства, то это наиболее эффективная технология.
Производство стройматериалов для малоэтажного домостроения
Объем производства строительного кирпича (включая камни) за 2008 год в России составил 13,4 млрд. условных кирпичей. На рис. 5 показана динамика выпуска кирпича. Оживление в отечественной кирпичной промышленности началось в 2004 году, когда результат превысил объем предыдущего года на 1,8%. После чего «маятник» загрузки производственных мощностей кирпичных заводов раскачался, и темпы прироста стали заметно чередоваться с интервалом в один год от высоких (13-16%) до умеренных (2-3%). В 2008 г. производство кирпича замедлилось в результате кризиса, а в 2009 г. ожидается снижение производства до 8 млрд. усл. кирп.
Кирпичное производство, как производство большинства строительных материалов, наделено признаками сезонности. Основными причинами неравномерной загруженности заводов в течение года является, в первую очередь, энергоемкость процесса, а также сезонность потребления продукции. Поэтому наиболее активными оказываются летние месяцы и начало осени.
Активно растущим сегментом являются ячеистые бетоны. Ежегодный прирост выпуска блоков из облегченного бетона (газобетон и пенобетон) стабильно составлял около 20% в докризисный период. Данные блоки расширяют свое присутствие на строительном рынке, во-первых, благодаря низкой себестоимости, а во-вторых, за счет широкого спектра эксплуатационных характеристик и разнообразного применения – в качестве теплоизоляционного материала, внутренних перегородок, а также несущих стен в малоэтажном строительстве.
Статистика по ячеистым бетонам, приведенная в данной статье, не учитывает значительную долю ячеистых бетонов, производимых мелкими предприятиями неавтоклавным методом. Однако даже без учета этих данных очевидно, что облегченные бетоны по настоящему теснят более традиционные строительные материалы в общей структуре потребления.
Другим конкурентом строительного кирпича является древесина. На графиках
(рис. 8, 9)мы покажем динамику производства древесины в сравнении с динамикой производства строительного кирпича.
Теперь покажем динамику прироста производства строительного кирпича, деловой древесины и мелких блоков из ячеистого бетона. У последних темпы прироста всегда положительные, за исключением 2009 года. Можно предполагать, что именно они будут массово использоваться для строительства малоэтажного жилья экономкласса.
За 2008 г. индекс цен на строительную продукцию составил 116,9%. За 2009 г. этот индекс составит 95-98%.
Сводный индекс цен строительной продукции в 2009 г., к декабрю предыдущего года, % Сводный индекс цен строительной продукции в 2009 г., к декабрю предыдущего года, % Сводный индекс цен строительной продукции в 2009 г., к декабрю предыдущего года, %
